Постановление от 19 июля 2024 г. по делу № А33-9678/2023

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД




П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-9678/2023
г. Красноярск
19 июля 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2024 года.



Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Петровской О.В.,

судей: Морозовой Н.А., Парфентьевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем Фарносовой Д.В., после перерыва ФИО1,

при участии в судебном заседании (до и после перерыва):

от истца - общества с ограниченной ответственностью «Квазар»: ФИО2, представителя по доверенности от 05.03.2024, диплом, паспорт,

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Сельские зори»: ФИО3, представителя по доверенности от 26.12.2023, диплом, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Квазар», общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Сельские зори»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 19 февраля 2024 года по делу № А33-9678/2023,



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Квазар» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее также – истец, ООО «Квазар») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Сельские зори» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее также – ответчик, ООО «Торговый дом «Сельские зори») о взыскании убытков в размере 293 639 руб., расходов на проведение оценки причиненного ущерба в размере 7000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 19 февраля 2024 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ООО «Торговый дом «Сельские зори» в пользу ООО «Квазар» 5 836,47 руб. убытков, 176,36 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины, 139,30 руб. судебных расходов на проведение оценки. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец и ответчик обратились в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить полностью. По мнению истца, суд сделал необоснованный вывод о существовании недостатков на момент передачи помещения при отсутствии доказательств того, что недостатки, отраженные в исковом заявлении, присутствовали на момент передачи помещения субарендатору. Указывает на то, что на момент составления отчета у оценщика (ФИО5) имелось право осуществления оценочной деятельности, что подтверждается квалификационными аттестатами и выпиской из саморегулируемой организации оценщиков «СВОД».

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, в иске полностью отказать. Полагает, что не доказано, что стульчак, держатель для бумаги и рассеиватель на смесителе принадлежат истцу, указанное имущество приобретено ответчиком и установлено им за свой счет. Считает, что неисправность кондиционера не установлена, диагностика не является неисправностью.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.03.2024 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание с учетом отложения судебного разбирательства в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и объявления перерыва в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначено на 11.07.2024.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб и рассматривает жалобы в отсутствие представителя третьего лица.

В материалы дела от истца поступило ходатайство об отказе от иска в сумме 1 771 руб. 45 коп. в части взыскания диагностики и ремонта кондиционера.

В силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Часть 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Представителю истца последствия отказа известны и понятны, установлено, что письменное заявление об отказе от части исковых требований подписано представителем истца по доверенности от 05.03.2024 ФИО2, чьи полномочия документально подтверждены.

Заявленный отказ от иска не противоречит закону и иным нормативным правовым актам, не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается арбитражным судом апелляционной инстанции.

В силу пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

В силу изложенного производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Апелляционные жалобы рассматриваются в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между ФИО4 (арендодатель) и ООО «Квазар» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №01/2021ар от 22.01.2021 (далее – договор аренды). По условиям договора аренды арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование за плату объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 100,1 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, мкр. 7-й. д.1, пом.41 (пункт 1.1). На момент заключения настоящего договора объект принадлежит арендодателю на праве собственности (пункт 1.2). Цель использования помещения: аренда и управление собственным или арендованным нежилым имуществом, а также сдача в субаренду третьим лицам (пункт 1.3). Срок аренды имущества составляет 10 лет с момента подписания акта приема-передачи помещения с 22.01.2021 по 21.01.2031.

По акту приема-передачи от 22.01.2021, подписанному сторонами, объект передан во владение и пользование арендатору. В акте отражено, что на момент принятия состояние имущества (стен, пола-кафеля, потолка, окон, осветительных приборов и др., имущественный состав помещения, перечень инженерных коммуникаций, техническое состояние оборудования, инженерных коммуникаций, приборов учета, стеклянного тамбура, кондиционера, в туалетной комнате: раковина, унитаз) исправное, дефектов не имеется.

Между ООО «Квазар» (арендатор) и ООО «Торговый дом «Сельские зори» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения №05/2021ар от 08.02.2021 в редакции дополнительного соглашения от 17.05.2021 (далее – договор субаренды). По условиям договора субаренды арендатор передает в субаренду, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение - общей площадью 100,1 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, мкр. 7-й, д.1, пом.41. Помещение будет использоваться субарендатором в качестве магазина по розничной торговле продовольственными товарами (пункт 1.2). Срок аренды помещения составляет 10 лет с момента подписания настоящего договора (пункт 2.1).

Согласно пунктам 3.9, 3.10, 3.12 договора субаренды субарендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с целями договора, указанными в пункте 1.2 договора (пункт 3.9); содержать помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность (пункт 3.10); при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, а также затоплений и других подобных чрезвычайных событий немедленно сообщить арендодателю и принять меры по их устранению (пункт 3.11); бережно относиться к имуществу арендатора, содержать в исправном состоянии, как передано по акту - приема передачи, своевременно производить профилактику оборудования и прочего имущества, производить замену при неисправном состоянии: сантехническом узле, в стеклянном тамбуре, двери с датчиками, кондиционера и др. (пункт 3.12).

В силу пунктов 3.14, 3.16 договора субаренды, субарендатор имеет право с письменного согласия арендатора и за свой счет производить текущий ремонт не реже одного раз в полтора года. Под текущим ремонтом стороны подразумевают проведение работ по систематическому и своевременному предохранению его от износа, а также устранению мелких повреждений и неисправностей в помещении, проведение отделимых улучшений помещения в соответствии с его назначением (пункт 3.14); на безвозмездной основе размещать своими силами и за свой счет рекламно-информационные носители снаружи и внутри помещения (пункт 3.16).

Согласно пункту 4.6 договора субаренды, первый месяц аренды с даты подписания настоящего договора и акта-приема передачи в порядке подпункта 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оплате не полежит.

Арендатор обязан передать субарендатору помещение по акту приема-передачи. Арендатор не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны субарендатору либо должны были быть обнаружены субарендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче помещения в аренду (пункт 5.1).

При освобождении помещения, стороны подписывают акт приема-передачи (пункт 6.5).

В подписанном сторонами договора субаренды акте приема-передачи от 08.02.2021 указано, что нежилое помещение находится в надлежащем к использованию состоянии:

Арендатор сдал:

Субарендатор принял:

а) состояние стен

исправное

б) состояние пола-кафеля

исправное

в) состояние потолка

исправное

г) состояние окон

исправное

д) состояние осветительных приборов и др.

исправное

состояние других конструкций

исправное

Имущественный состав помещения: (перечень и характеристики оборудования, и т.п.):

Не имеет дефекта, исправное

Перечень инженерных коммуникаций, установленных в Помещении:

исправное

Техническое состояние оборудования:

исправное

Техническое состояние инженерных коммуникаций:

исправное

Приборы учета

исправное

Стеклянный тамбур

Не имеет дефекта, исправное

Кондиционер

исправен

Показания приборов учета по электроэнергии:

005531,2

Показания приборов учета по горячей воде:

-
Показания приборов учета по холодной воде:

-
Состояние в туалетной комнате: раковина, унитаз

исправленные

В акте приема-передачи к договору субаренды указано, что подписи сторон означают, что помещение передано субарендатору в состоянии, указанном в пункте 2 настоящего акта видимые замечания у субарендатора отсутствуют (пункт 3 акта).

Письмом №16 от 26.05.2022 ответчик уведомил ООО «Квазар» об одностороннем отказе от исполнения договора субаренды, просил не позднее 10.07.2022 принять по передаточному акту объект субаренды.

ООО «Квазар» уведомило ООО «Торговый дом «Сельские зори» письмом №44 от 04.07.2022 о времени проведения осмотра объекта и подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

В материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения субарендатором от 08.07.2022, подписанный ФИО4, представителями ООО «Квазар», ООО «Торговый Дом «Сельские Зори» (подписан представителем ФИО6), а также ООО УК «Зеленая роща» (подписан представителем ФИО7). Согласно акту субарендатор сдает, а арендатор принимает нежилое помещение - общей площадью 100,1 кв.м. расположенное по адресу: Красноярский край. г. Лесосибирск, мкр. 7-й, д.1. пом.41. На момент составления акта приема передачи по возврату нежилого помещения имеет следующие дефекты:

Субарендатор передал:

Арендатор не принял:

а) состояние стен

- Повреждение косяков стен 7 штук:

- Повреждение углов стены в виде отколов 13 штук;

- Дыры в стене 22 штуки:

- Имеется нарушение штукатурно - красочного слоя в 2-х подсобных помещениях.

б) состояние напольного покрытия-кафеля

Напольные плиточные покрытия имеют следующие виды повреждений:

- трещины на кафельной плитке в кол-ве 14 штук;

- просверленные отверстия в кафеле в количестве 39 штук:

- кафель, отклеенный от поверхности 8 штук;

- поврежденные плинтусы ПВХ в кол-ве 11 штук.

в) состояние потолка

На потолке торгового зала:

- отверстий на потолке 6 штук;

- трещин на потолке 6 штук;

- на потолке торгового зала и подсобного помещения имеется нарушение штукатурно-красочного слоя.

г) состояние пластиковых окон и подоконника

Механические повреждения на пластиковых стеклопакетах:

- сколы пластика на поверхности подоконников в количестве 2 штуки:

- по всей поверхности подоконников

повреждена (специальное покрытие - пленка)

в количестве 5 штук;

- отсутствие торцевых заглушек для пластиковых подоконников в количестве

6 штук;

- отверстия на пластиковых стеклопакетах в кол-ве 17 штук.

д) состояние осветительных приборов и др.

Исправном состоянии.

состояние других конструкций


Имущественный состав Помещения: (перечень и характеристики оборудования, и т.п.):

Тепловая завеса исправлена.

Перечень инженерных коммуникации, установленных в Помещении:

2- отопительных прибора имеют контур уклон

Техническое состояние Оборудования:


Техническое состояние инженерных коммуникаций:

Самовольно организованна ООО «Торговый Дом «Сельские Зори», несанкционированная точка разбора холодного и горячего водоснабжения по этой причине нарушена целостность

панели многоквартирного дома по адресу: <...>, между 1 этажом и подвальным помещением.

Стеклянный тамбур

- Сквозные отверстия входной пластиковой двери в количестве 18 штук;

- На входной двери не исправлен доводчик в количестве 1 штука:

- Порваны уплотнители на дверях 1 штука;

- Разбит кафель 6 штук;

- Дверные ручки имеют люфт 4 штуки.

Кондиционер

Не исправен

Показания приборов учета по электроэнергии:

047023,1

Показания приборов учета по горячей воде:

000795

Показания приборов учета по холодной воде:

000492

Состояние в туалетной комнате: раковина, унитаз

Отверстие в пластиковой стене количестве 4

штуки;

Стульчак - сломан;

Кран - не исправлен;

Полотенце осушитель - оторван от стены.

Двери

Имеется визуальное повреждение дверных

полотен 5 штук;

Повреждены доборы межкомнатных дверей 17

штук;

Повреждены об наличники на дверях 24_штуки;

Неисправность дверных ручек с дверными

замками в количестве 2 штуки.

Статья 3.3 договора - предоставить Субарендатору на безвозмездной основе возможность размещения вывесок, связанных с осуществлением им деятельности. Субарендатору предоставлена металлическая конструкция для укрепления баннеров.

Сломана, деформирована и нарушена само крепление, металлической конструкции для укрепления баннеров.

В пунктах 3, 4 акта указано, что подписи сторон означают, что нежилое помещение, находящееся по адресу: Красноярский край. г. Лесосибирск, мкр. 7-й, д.1. пом.41 передано субарендатором арендатору в состоянии, указанном в пункте 2 настоящего акта приема передачи. Акт приема-передачи подписан по месту нахождения арендованного помещения.

Также в акте имеются замечания субарендатора следующего содержания: с замечаниями арендатора не согласна, помещение передано арендатору в исправном состоянии, состояние помещения соответствует тому, которое было в момент его принятия субарендатором.

ООО «Квазар» уведомило ООО «Торговый дом «Сельские зори» письмом №50 от 18.07.2022 о времени проведения осмотра объекта. Данное уведомление направлено по адресу ответчика телеграммой.

В материалы дела истцом представлен отчет ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022), объект оценки: затраты на проведение ремонтно-восстановительных работ объекта по адресу: <...>. Согласно отчету, оценка рыночной стоимости объекта оценки произведена по состоянию на 19.07.2022. Сметная стоимость затрат на восстановительный ремонт помещений составила с НДС составила 291775 руб. Стоимость поврежденного имущества (стульчак, держатель для бумаги, рассеиватель на кран) составляет 1864 руб. Итого по состоянию на дату оценки рыночная стоимость объекта оценки - стоимость затрат на восстановительный ремонт с учетом стоимости поврежденного имущества составила 293 639 руб.

Согласно акту осмотра к отчету ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022), при осмотре установлено: помещение №1 (торговый зал): Дефекты: потолок – дырки 2 шт. отслоение штукатурки и окраски возле прибора отопления; стены – сколы и трещины, отверстия; пол – сколы и трещины на кафельной плитке (размер 0,6*0,6м), плинтус ПВХ – трещины и сколы L=11,4 м., подоконники (0,35*2,25-4 шт.) – сколы материала, загрязнение, царапины, отсутствуют 4 торцевые заглушки; входная дверь ПВХ (1,27*2,20) – скол на пороге, сквозная дыра, повреждение уплотнительной резинки – ремонт; прибор отопления (размер 1,23*0,4) – уклон; помещение №2 (подсобное): дефекты: потолок – трещины возле прибора отопления, нарушение окраски; стены – сколы и трещины по всему периметру; пол – сколы и трещины на кафельной плитке (размер 0,6*0,6м), плинтус ПВХ – трещины и сколы по всей L, отделка входной двери (0,14*0,78, 0,14*1,95*2) – дырки; обналичка – замена; отделка входной двери (0,35*1,2, 0,35*2,20*2) – сколы, царапины, обналичка – замена; дверь МК ЛДСП (0,7*2,0, отделка 0,1*0,7; 0,1*2,0*2) – замена; самовольная врезка точки разбора холодного и горячего водоснабжения; помещение №3 (санузел): дефекты: дырка в панели ПВХ (размер 0,4*2,60), дверь МК – замена, сломаны стульчак, держатель для бумаги, утерян рассеиватель на кран; помещение №4 (подсобное): дефекты: окно ПВХ (1,3*1,4м) – дыры в профиле; подоконник (0,35*1,5м) – загрязнение, отсутствуют 2 заглушки; прибор отопления – уклон; дверь МК (0,7*2,0м) – замена; помещение №5 (тамбур): дефекты: двери ПВХ (0,9*2,10; 0,86*2,10) – дыры в профиле - ремонт; доводчик неисправен; кафель – сколы и трещина на площади 1,6м., панель пластиковая – 0,11*2,47 – сколы и деформация – замена. Примечания: кондиционер неисправен, требуется диагностика.

К заключению приложены фотографии с места осмотра оценщиком.

Согласно пояснительному письму директора ООО «Акцент-оценка» при расчете стоимости поврежденного имущества использовались затратный и сравнительный подходы.

Согласно пояснениям ООО «Акцепт-Оценка» к отчету №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022), стоимость, указанная в локально-сметном расчете учитывает НДС. Стоимость, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, не включает НДС.

В подтверждение того, что истец не является плательщиком НДС, в материалы делав представлено письмо МИФНС России №17 по Красноярскому краю от 19.01.2024, налогоплательщиком ООО "Квазар" 26.11.2019 подано уведомление о переходе на упрощенную систему налогообложения с 01.01.2020.

Согласно пояснениям ООО «Акцепт-Оценка» к отчету №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022) по наименованию позиции номер 54 (диагностика и ремонт кондиционера) фактически рассчитана только стоимость диагностики, поскольку выбор сметных нормативов единичных расценок для определения стоимости строительно-монтажных работ осуществляется исходя из состава технологии производства работ. Если прямая расценка отсутствует, то расценки берутся применительно, максимально схожие по составу работ.

Согласно локальному сметному расчету по позиции №54 (диагностика и ремонт кондиционера) к отчету ООО «Акцепт-Оценка» к отчету №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022), всего затраты по позиции составляют 3972,47 руб.

Между ФИО4 (кредитор) и ООО «Квазар» (новый кредитор) заключен договор уступки прав требования от 26.02.2023, согласно которому новый кредитор принимает в полном объеме права требования возврата суммы ущерба к должнику - ООО «Торговый дом «Сельские Зори», возникшие из обязательства по договору субаренды. На момент подписания данного договора уступки права требования должник не оплатил кредитору товара сумму ущерба 293639 руб. В материалы дела также представлены акт приема-передачи денежных средств по договору уступки, уведомление должника о состоявшейся уступке.

В подтверждение доводов о наличии дефектов на момент получения субарендатором имущества в субаренду, ответчик представил в материалы дела договор подряда №71/06-21 от 18.03.2021 в редакции дополнительного соглашения от 09.04.2021, заключенный между ответчиком и ФИО8 (подрядчик) на выполнение отделочных работ в помещении по адресу: <...> (начало работ 18.03.2021, окончание – 10.04.2021) на сумму 259227 руб. Договором предусмотрены виды работ: монтаж плинтуса, алмазное сверление отверстия, сантехнические работы, затраты на приобретение строительно-отделочных материалов, устройство каркаса под профлист, ГКЛ олицовка стен профлистом, ГКЛ демонтаж перегородки, грунтовка стен и потолков, шпатлевка стен, шпатлевка потолка, окраска стен, окраска потолка, погрузо-разгрузочные работы, электромонтажные работы, транспортные расходы.

По ходатайству истца в судебном заседании первой инстанции в качестве свидетеля допрошена ФИО9, которая пояснила, что акт приема-передачи нежилого помещения субарендатором от 08.07.2022, а также договор субаренды нежилого помещения №05/2021ар от 08.02.2021 составляла она. Кто до ответчика арендовал помещение, ей неизвестно. Пояснила, что не имеет специальных познаний в строительстве, все повреждения фиксировала со слов ФИО6 и ФИО7 Также свидетель составляла акт приема-передачи от 08.02.2021 к договору субаренды, но не присутствовала при первоначальной передаче помещения в субаренду, посещала помещение после его передачи по акту. Занимается оказанием юридических услуг обществу «Квазар». Указанная в акте от 08.02.2021 свидетелем информация о том, что элементы помещения имеют «исправное состояние», «не имеют дефектов», означало отсутствие дыр, наличие чистых стен. На момент приемки обнаружены недостатки после того, как с помещения убрали холодильники субарендатора, в общий зал перенесена мойка, установлены счетчик, двери. Кафель мог быть поврежден в связи с работой грузчиков, доставкой продукции в помещение. В понимании свидетеля исправное состояние означает, что оно новое и отсутствуют дефекты. На момент передачи в помещении все было пустым, новым, кафель, возможно, был новым и без дефектов.

По ходатайству ответчика в судебном заседании в качестве свидетеля допрошен ФИО8, который пояснил, что в январе - феврале 2021 года он, в связи с заключением с ООО «Торговый дом «Сельские зори» договора подряда, осматривал помещение, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, мкр. 7-й, д.1, пом.41, делал фотоснимки. Непосредственно перед началом ремонтных работ повторно сделал фото - видео отчет и отправил заказчику. Ремонтные работы проводились примерно в период с конца марта по начало апреля 2021 года. Суд продемонстрировал свидетелю фотоснимок, на котором изображено помещение, в углу которого выведены трубы. Свидетель пояснил, что директор ООО «Квазар» дал контакты сантехников, которые затем просверлили отверстие и вывели трубы из подвального помещения, также установили приборы учета воды. Каких-либо письменных заданий от директора ООО «Квазар» он не получал. Суд продемонстрировал свидетелю фотоснимок, на котором изображены расположенные на полу розетки. Свидетель пояснил, что полностью заменил электропроводку, электрощит, а розетки на полу лично он не устанавливал. Ранее в помещении был расположен пункт выдачи Wildberries. Директор ООО «Квазар» дал контакты сантехников и электриков, проживающих в г. Лесосибирске и в последующем контролировал ремонтные работы. Состояние помещения являлось неудовлетворительным, требовало текущего ремонта, например, потолок был частично испорчен последствиями залива. Двери были не новыми, но рабочими. Имелась необходимость демонтировать фиолетовые панели Wildberries, перенести перегородку из ГКЛ, заменить электросветильники и всю электропроводку. Проделаны работы по оштукатуриванию, окраске, установлена дополнительная раковина с подводкой труб и т.д.

В материалы дела представлены фотографии, а также видеозапись, которые, как указывает ответчик, сделаны подрядчиком ФИО8 до начала ремонтных работ, начатых в марте 2021 года. На фото и видеофайлах видно состояние помещения (пустое, имеются признаки проведения ремонтных работ, на стене имеется фиолетовая панель с надписью «Wildberries»).

Ссылаясь на то, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по поддержанию надлежащего состояния помещения у истца возникли убытки в виде необходимости несения расходов по ремонту, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор субаренды нежилого помещения.

В силу статей 606, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с положениями статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Из системного толкования приведенных норм права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что обязательным условием наступления ответственности за причиненный вред является наличие состава гражданского правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения и вину причинителя вреда, а также причинно-следственную связь между поведением причинителя вреда и наступившим ущербом. Отсутствие одного из элементов вышеуказанного состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении иска.

Как следует из материалов дела и установлено судом, стороны заключили договор субаренды №05/2021ар от 08.02.2021 нежилого помещения общей площадью 100,1 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, мкр. 7-й, д.1, пом.41. Объект аренды передан во владение и пользование субарендатора.

В тексте договора стороны предусмотрели, что помещение будет использоваться субарендатором в качестве магазина по розничной торговле продовольственными товарами.

В числе обязанностей субарендатора по договору указано, что субарендатор обязан:

- использовать арендованное имущество в соответствии с целями договора;

- содержать помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и иную безопасность;

- бережно относиться к имуществу арендатора, содержать в исправном состоянии, как передано по акту - приема передачи, своевременно производить профилактику оборудования и прочего имущества, производить замену при неисправном состоянии: сантехническом узле, в стеклянном тамбуре, двери с датчиками, кондиционера и др.

Текущий ремонт, под которым стороны понимают проведение работ по систематическому и своевременному предохранению его от износа, а также устранению мелких повреждений и неисправностей в помещении, проведение отделимых улучшений помещения в соответствии с его назначением, осуществляется по согласованию с истцом.

В акте приема-передачи объекта от 08.02.2021 субаренды отражена информация о том, что состояние элементов помещения (стены, потолок, окна туалетная комната, коммуникации др.) является исправным, дефектов не имеет.

В связи с досрочным завершением сторонами субарендных отношений сторонами составлен акт приема-передачи нежилого помещения субарендатором от 08.07.2022, подписанный арендодателем (ФИО4), арендатором (ООО «Квазар»), субарендатором (ООО «Торговый Дом «Сельские Зори» в лице представителя ФИО6), а также ООО УК «Зеленая роща» (в лице представителя ФИО7).

В акте от 08.07.2022 указано, что на момент составления акта и возврата имущества, нежилое помещение имеет дефекты, в том числе в части состояния стен, напольного покрытия-кафеля, потолка, пластиковых окон и подоконника, инженерных коммуникации, тамбура, туалетной комнаты, двери, металлической конструкции для укрепления баннеров.

При этом субарендатор в акте указал, что он не согласен с замечаниями, поскольку состояние помещения исправно и соответствует тому, которое имелось в момент его принятия субарендатором.

По мнению истца, указанные в акте недостатки возникли по вине субарендатора.

В целях определения стоимости устранения недостатков по заказу истца проведена оценка, по результатам которой сметная стоимость затрат на восстановительный ремонт помещений составила с НДС 291775 рублей. Стоимость поврежденного имущества составляет 1864 руб. Итого по состоянию на дату оценки рыночная стоимость объекта оценки - стоимость затрат на восстановительный ремонт с учетом стоимости поврежденного имущества составила 293 639 руб.

Указанная сумма предъявлена к взысканию ответчику в качестве договорных убытков.

Исследовав в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания 287 802 руб. 53 коп. расходов на проведение восстановительного ремонта на основании нижеследующего.

Как следует из материалов дела, в акте возврата помещения от 08.07.2022 указано, что на момент составления акта приема передачи по возврату нежилого помещения имеет дефекты: повреждение косяков стен 7 штук; повреждение углов стены в виде отколов 13 штук; дыры в стене 22 штуки; имеется нарушение штукатурно - красочного слоя в 2-х подсобных помещениях; напольные плиточные покрытия имеют трещины на кафельной плитке в кол-ве 14 штук; просверленные отверстия в кафеле в количестве 39 штук: кафель, отклеенный от поверхности 8 штук; поврежденные плинтусы ПВХ в кол-ве 11 штук; на потолке торгового зала: отверстия, трещины 6 штук; на потолке торгового зала и подсобного помещения имеется нарушение штукатурно-красочного слоя; механически повреждения на пластиковых стеклопакетах (сколы пластика на поверхности подоконников в количестве 2 штуки, по всей поверхности подоконников повреждена (специальное покрытие - пленка) в количестве 5 штук; отсутствие торцевых заглушек для пластиковых подоконников в количестве 6 штук; отверстия на пластиковых стеклопакетах в кол-ве 17 шт.); 2 отопительных прибора имеют контур уклон; самовольно организованна несанкционированная точка разбора холодного и горячего водоснабжения по этой причине нарушена целостность панели многоквартирного дома; сквозные отверстия входной пластиковой двери в количестве 18 штук; на входной двери не исправлен доводчик в количестве 1 штука; порваны уплотнители на дверях 1 штука; разбит кафель 6 штук; дверные ручки имеют люфт 4 штуки; отверстие в пластиковой стене количестве 4 штуки; стульчак - сломан; кран - не исправлен; полотенце осушитель - оторван от стены; имеется визуальное повреждение дверных полотен 5 штук; повреждены доборы межкомнатных дверей 17 шт.; повреждены об наличники на дверях 24 штуки; неисправность дверных ручек с дверными замками в количестве 2 штуки; сломана, деформирована и нарушена само крепление, металлической конструкции для укрепления баннеров.

Согласно акту осмотра к отчету ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022), при осмотре установлено: помещение №1 (торговый зал): Дефекты: потолок – дырки 2 шт. отслоение штукатурки и окраски возле прибора отопления; стены – сколы и трещины, отверстия; пол – сколы и трещины на кафельной плитке (размер 0,6*0,6м), плинтус ПВХ – трещины и сколы L=11,4 м., подоконники (0,35*2,25-4 шт.) – сколы материала, загрязнение, царапины, отсутствуют 4 торцевые заглушки; входная дверь ПВХ (1,27*2,20) – скол на пороге, сквозная дыра, повреждение уплотнительной резинки – ремонт; прибор отопления (размер 1,23*0,4) – уклон; помещение №2 (подсобное): дефекты: потолок – трещины возле прибора отопления, нарушение окраски; стены – сколы и трещины по всему периметру; пол – сколы и трещины на кафельной плитке (размер 0,6*0,6м), плинтус ПВХ – трещины и сколы по всей L, отделка входной двери (0,14*0,78, 0,14*1,95*2) – дырки; обналичка – замена; отделка входной двери (0,35*1,2, 0,35*2,20*2) – сколы, царапины, обналичка – замена; дверь МК ЛДСП (0,7*2,0, отделка 0,1*0,7; 0,1*2,0*2) – замена; самовольная врезка точки разбора холодного и горячего водоснабжения; помещение №3 (санузел): дефекты: дырка в панели ПВХ (размер 0,4*2,60), дверь МК – замена, сломаны стульчак, держатель для бумаги, утерян рассеиватель на кран; помещение №4 (подсобное): дефекты: окно ПВХ (1,3*1,4м) – дыры в профиле; подоконник (0,35*1,5м) – загрязнение, отсутствуют 2 заглушки; прибор отопления – уклон; дверь МК (0,7*2,0м) – замена; помещение №5 (тамбур): дефекты: двери ПВХ (0,9*2,10; 0,86*2,10) – дыры в профиле - ремонт; доводчик неисправен; кафель – сколы и трещина на площади 1,6м., панель пластиковая – 0,11*2,47 – сколы и деформация – замена. Примечания: кондиционер неисправен, требуется диагностика.

Вместе с тем, как установлено судом, в акте приема-передачи объекта от 08.02.2021 субаренды отражена информация о том, что состояние элементов помещения (стены, потолок, окна туалетная комната, коммуникации др.) является исправным, дефектов не имеет.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что дефекты, обнаруженные на момент составления акта возврата помещения 08.07.2022, отсутствовали на момент приема-передачи объекта по договору субаренды помещения 08.02.2021, следовательно, возникли по вине субарендатора.

Ссылка ответчика на улучшение состояния помещения путем его ремонта подлежит отклонению. Стоимость ремонтных работ учтена сторонами в расчетах по арендной плате, так как ответчику предоставлялась скидка в виде неоплаты первого месяца аренды, что сторонами не оспаривается, а ответчиком подтверждено в апелляционной жалобе. Кроме того, улучшение иных характеристик помещения не означает освобождение от ответственности за повреждение имущества, ранее переданного без недостатков.

То обстоятельство, что имущество регулярно сдавалось истцом в аренду, так же не означает, что ответчику имущество было передано с теми же недостатками, которые обнаружены при приемке из аренды. Напротив, соответствующий довод ответчика опровергается актом приема-передачи в аренды.

Доказательств того, что ответчик не имел возможности указать в акте недостатки имущества, свои возражения, замечания, акт подписан под влиянием заблуждения, не представлено.

Довод о том, что состояние помещения возможно оценить только по фото-видеоматериалам подлежит отклонению, поскольку соответствующие материалы ответчиком не представлены (детальные фото,видеоматериалы до и после использования).

То обстоятельство, что истцом незамедлительно после расторжения договора с ответчиком помещение вновь сдано в субаренду, правового значения не имеет, в предмет исследования не входит.

Вопреки доводам ответчика, им не доказано, что недостатки, отраженные в акте возврата помещения от 08.07.2022 и акте осмотра к отчету ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022, возникли до передачи помещения ответчику.

Оценив акт возврата помещения от 08.07.2022 и акт осмотра к отчету ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022, суд апелляционной инстанции полагает, что указанные недостатки не являются нормальным износом. Нормальным износом могут быть признаны естественные при обычном использовании имущества изменения его свойств (например, изменение цвета, истирание покрытия, устаревание) без причинения вреда. Установленные же актом возврата помещения дефекты являются изменением состояния конструкций посредством физического (механического) вмешательства. Так, ответчик ошибочно полагает, что повреждения стен и кафельной плитки по причине использования специальной техники для доставки товара, является нормальным износом.

Вопреки выводам суда первой инстанции, доказательств того, что помещение изначально передано ответчику в ненадлежащем состоянии, либо того, что имущество возвращено с учетом нормального износа, в материалы дела не представлено.

С учетом того, что повреждения имуществу истца причинены в период нахождения имущества в аренде у ответчика, наличие причинно-следственной связи между возникшим у арендодателя ущербом и действиями (бездействием) арендатора предполагается.

Доводы ответчика о том, что отчет об оценке ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 (дата оценки – 25.07.2022) не может быть принят в качестве доказательства по делу, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку ФИО5 как лицо, подготовившее отчет об оценке ООО «Акцепт-Оценка» №895-2022 от 08.08.2022 и приложения к нему в виде локального сметного расчета, соответствовало требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Закон об оценочной деятельности) на дату проведения осмотра и осуществления оценки (согласно отчету – 27.05.2022).

Кроме того, в суд апелляционной инстанции представлен квалификационный аттестат от 05.08.2022 № 034016-1 со сроком действия до 05.08.2025 и выписка из реестра членов Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент».

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает, что расходы на ремонт кондиционера, стульчак, рассеиватель на кран, держатель для туалетной бумаги возмещению не подлежат.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что стульчак, рассеиватель на кран, держатель для туалетной бумаги передавались по акту приема-передачи ответчику, что аналогичное имущество передавалось ответчику и имелось в помещении на момент приема-передачи объекта по договору субаренды помещения 08.02.2021.

В акте осмотра от 25.07.2022, составленном оценщиком, в примечаниях указано, что кондиционер неисправен, требуется диагностика (т. 1 л.д. 70).

При этом, как установлено судом апелляционной инстанции, причины неисправности кондиционера, вид неисправностей (дефектов) не указан, подробно неисправность не описана и не зафиксирована, производственный дефект не исключен. В материалы дела также не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением неисправности кондиционера, вина ответчика не доказана.

Таким образом, стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения общей площадью 100,1 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Лесосибирск, мкр. 7-й, д.1, пом.41, составит 287 802 руб. 53 коп. без учета расходов на диагностику кондиционера, стульчак, рассеиватель на кран, держатель для туалетной бумаги.

Поскольку материалами дела установлено, что состояние возвращенного арендодателю помещения не соответствует критерию нормального износа, ухудшение имущества произошло по причинам, зависящим от арендатора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика (субарендатора) стоимости восстановительного ремонта помещения, квалифицированной в качестве убытков, в размере 287 802 руб. 53 коп.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований частично в сумме 287 802 руб. 53 коп.

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости (пункт 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1).

С учетом изложенного расходы истца на проведение оценки причиненного ущерба подлежат квалификации в качестве судебных издержек в связи с рассмотрением настоящего дела.

Помимо отчета об оценке, в подтверждение факта несения данных расходов истец представил в материалы дела договор №895-2022 от 25.07.2022 на проведение оценки, квитанцию к приходному кассовому ордеру от 25.07.2022 на сумму 7000 руб.

Госпошлина по иску (291 867,55 руб.) с учетом отказа от иска в сумме 1771,45 руб. составляет 8837 руб. Госпошлина по изначально заявленным исковым требованиям составляет 8873 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при отказе истца от иска на стадии апелляционного производства уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в размере 50 процентов суммы уплаченной государственной пошлины. Таким образом, с учетом частичного отказа истца от иска обществу с ограниченной ответственностью «Квазар» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета подлежат возврату 18 руб. государственной пошлины ((8873 руб. – 8837 руб.) : 2).

С учетом результата рассмотрения спора (98.61%), частичного удовлетворения исковых требований расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы в размере 11 672 руб. 30 коп., 6 902 руб. 70 коп. судебных расходов на проведение оценки подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд




ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью «Квазар» (ИНН <***>, ОГРН <***>) от иска в сумме 1 771 руб. 45 коп. В указанной части решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 февраля 2024 года по делу № А33-9678/2023 отменить, производство по делу в указанной части прекратить.

В остальной части решение Арбитражного суда Красноярского края от 19 февраля 2024 года по делу № А33-9678/2023 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Сельские зори» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Квазар» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 287 802 руб. 53 коп. убытков, 11 672 руб. 30 коп. судебных расходов на оплату государственной пошлины, 6 902 руб. 70 коп. судебных расходов на проведение оценки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Квазар» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 18 руб. государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.


Председательствующий


О.В. Петровская

Судьи:


Н.А. Морозова



О.Ю. Парфентьева