Постановление от 18 декабря 2024 г. по делу № А33-33618/2022

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-33618/2022
г. Красноярск
19 декабря 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен          19 декабря 2024 года.


Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Парфентьевой О.Ю.,

судей: Белан Н.Н., Бутиной И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии: от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Тавил»: ФИО2, директора на основании выписки, протокола собрания учредителей от 25.01.2024 (до и после перерыва), ФИО3, представителя по доверенности от 21.05.2024,  (после перерыва),

от истца – департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска: ФИО4, представителя по доверенности от 15.12.2023 № 117 (до и после перерыва),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тавил» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 июля 2024 года по делу № А33-33618/2022,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска (далее – истец,  департамент) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тавил» (далее – ответчик, общество), о расторжении договора аренды земельного участка от 29.10.2013 № 832, обязании ответчика вернуть по акту приема-передачи истцу земельный участок с КН  24:50:0700207:1304, расположенный по  адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. 60 лет Октября, 105, свободный от самовольно размещенного объекта недвижимости,  подлежащего сносу в соответствии с решением Арбитражного суда Красноярского края 14.02.2018 № А33-27970/2017.

Определением от 09.01.2023 возбуждено производство по делу.

Определением от 14.02.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Красноярска, департамент градостроительства администрации города Красноярска.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 24.07.2024 иск удовлетворен.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы апелляционной  жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, правовой оценкой установленных обстоятельств и представленных доказательств. Заявитель жалобы считает, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований,  поскольку  департамент  не  доказал  наличие  существенных  нарушений  условий  договора  аренды, являющихся  основанием  для  его   расторжения.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.10.2024.

С учетом определения об отложении судебного разбирательства и объявлении перерыва в судебном заседании, в порядке статей 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание назначено на 05.12.2024.

Определением от 25.11.2024 в связи с очередным отпуском судьи Пластининой Н.Н.,  произведена замена указанного судьи на судью Белан Н.Н.

Рассмотрение апелляционной жалобы, осуществлено с учетом положений части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы жалобы. Просят решение отменить и принять новый судебный акт. Представители  пояснили, что  во исполнение  пункта  4.4.13 договора  аренды    разработана   и  утверждена проектная  документация, на  основании  которой  обществу выдано 05.08.2021  разрешение  на строительство    сроком до 05.05.2022. Обществом  осуществлена  реконструкция  объекта  недвижимости с готовностью объекта 90%. Впоследствии  данный  объект снесен, что  зафиксировано  актом  обследования  от 23.10.2023 и постановлением  судебного   пристава-исполнителя. При  этом  представители обратили внимание, что  срок  действия  договора  аренды  установлен  до  28.06.2025 и у  общества  имеется время  для строительства  объекта, указанного в  пункте  1.1 договора.

Представитель истца поддержал доводы отзыва. Просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  и разъяснениями,  изложенными в пунктах 14, 15, 16, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» путем  размещения определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству суда, выполненного в форме электронного документа, на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»,  явку своих  представителей  не  обеспечили.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих  в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей ответчика и истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком  по  результатам  аукциона  от  08.10.2018 заключен договор от 29.10.2018 № 832 аренды земельного участка с КН 24:50:0700207:1304, общей площадью 286 м?, расположенного по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. 60 лет Октября, 105 (л.д. 21-.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор, приобретший право на заключение настоящего договора на аукционе, проведенном 08.10.2018, принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, расположенный в территориальной коммунально-складской зоне (П-3), с КН 24:50:0700207:1304, общей площадью 286  м?, в том числе 48 м? - охранная зона инженерных сетей, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. 60 лет Октября, 105 (далее - участок), в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которая прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 1), для использования в целях строительства объектов: объекты придорожного сервиса (код -4.9.1), в части размещения автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещений автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей.

Участок передается в состоянии, изложенном в извещении о проведении аукционов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, опубликованном 05.09.2018 в газете «Городские новости», и размещенном на официальных сайтах: Российской Федерации и администрации города.

В соответствии  с  пунктом  3.1 размер  арендной  платы   за участок   определен  по результатам аукциона  и составляет 6916 рублей  67  копеек

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка на три года и восемь месяцев с даты подписания договора.

Дополнительным соглашением от 27.04.2022 № 610 срок действия договора аренды продлен до 28.06.2025 (л.д. 25).

Согласно пункту 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

В  соответствии с пунктом 4.1.4 арендодатель вправе  требовать  досрочного расторжения  настоящего   договора в случае  нарушения арендатором  обязанностей  предусмотренных пунктом 4.4.12, 4.4.13.

Согласно   пункту 4.4.12 арендатор   обязан   не  допускать   захламления  участка в  результате своих   действий  и  действий  третьих   лиц по использованию  предоставленного   земельного  участка.

В соответствии с пунктом 4.4.13  арендатор обязан своевременно (в срок, указанный в соответствующем уведомлении) выполнить обязанности по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, или по их рекультивации после завершения разработки месторождений полезных ископаемых, строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, изыскательных и других работ.

За свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной   постройки   в   срок,   не   превышающий   двенадцати месяцев, либо представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной  территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев.

В  пункте  4.3 извещения о  проведении  аукционов  по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков (л.д.18)  со  ссылкой  части  8,  11 статьи  55.32 Гражданского  кодекса Российской  Федерации указано, что на земельном участке с КН 24:50:0700207:1304 расположено нежилое здание, которое в соответствии с решением Арбитражного суда Красноярского края от 14.02.2018 № А33-27970/2017 признано самовольно размещенным.

Таким образом, лицо, с которым будет заключен договор аренды земельного участка, обязано выполнить одно из условий:

- осуществить снос здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

- осуществить снос здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев.

03.11.2022 департамент   направил   в  адрес  общества   досудебное предупреждение  (л.д. 26),  в котором, ссылаясь  на  пункты 1.1, 4.1.1 договора на  извещение   о  проведении  аукциона  на  статьи  450, 452 Гражданского кодекса Российской  Федерации  статьи 45,  46  Земельного  кодекса Российской  Федерации,  указывая на   невыполнение  обществом  условий  указанных в  извещении, предложил   в течение 30 дней со дня получения указанного требования подписать соглашение о расторжении договора аренды, а также вернуть участок по акту приема-передачи после его освобождения.

Указанное   предупреждение   получено   обществом 09.11.2022 (л.д. 28).

В письме от 28.11.2022 в ответ на досудебное предупреждение от 03.11.2022 ответчик сообщил, что ООО «Тавил» 05.08.2021  получило  разрешение  на реконструкцию   объекта  капитального  строительства   и  приступило  к   реконструкции  объекта. 24.09.2021  исполнительное   производство, возбужденное  на основании  исполнительного   листа, выданного   по  делу  №А33-27970/2017  окончено   по  заявлению  департамента. В силу сложного финансового положения не успевало закончить реконструкцию объекта капитального строительства в полном объеме до окончания срока действия договора аренды и разрешения на строительство. Поэтому было принято решение зарегистрировать объект незавершенного строительства. 18.04.2022  зарегистрировано  право  собственности   на  объект  незавершенный строительством. Договор  аренды  продлен   до  28.06.2025. Арендная  плата  вносится   во время  и в  полном  объеме. На  основании   изложенного,   общество  просило  департамент   не  обращаться с  иском  о расторжении  договора аренды (л.д. 34-36).

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполняются условия извещения  о  проведении  аукциона  и  пункта  4.4.13 договора аренды земельного участка от 29.10.2018 № 832 в части выполнения  обязанности   по  приведению  земель   в состояние, пригодное  для использования   по  целевому  назначению или  по их  рекультивации после   завершения  разработки   месторождений  полезных  ископаемых, строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, изыскательных  и  других работ (последний  абзац второй страницы искового заявления л.д. 8), истец обратился в суд исковыми требованиями о расторжении договора аренды, а также об обязании ответчика вернуть по акту приема-передачи истцу земельный участок с КН 24:50:0700207:1304, расположенный по  адресу: г.Красноярск, Свердловский район, ул. 60 лет Октября, 105, свободным от самовольно размещенного объекта недвижимости,  подлежащего сносу в соответствии с решением Арбитражного суда Красноярского края 14.02.2018 №А33-27970/2017.

Суд первой инстанции, ссылаясь на статьи  307, 452, 606, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской  Федерации, статьи 45, 46 Земельного кодекса Российской,  пункты 4.1.1, 4.4.13 договора, вступившее  в  законную силу  решение  Арбитражного  суда Красноярского  края от  14.02.2018  по делу №А33-27970/2017  пришел  к выводу  о наличии  оснований  для  удовлетворения  заявленных  департаментом  требований.

Повторно   исследовав  материалы  дела, суд апелляционной  инстанции  не соглашается  с выводами  суда  первой  инстанции  в  силу  следующего.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Абзацем вторым статьи 619 Кодекса предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя  из  правовой  позиции,  сформулированной  в  указанном пункте  арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформулирована правовая позиция, согласно которой если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2017 № 307-ЭС17-7469).

Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, при доказанности наличия оговоренного в договоре основания досрочного его расторжения по требованию арендодателя, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Как   уже  указывалось,  в исковом заявлении  качестве оснований  для  расторжения  договора  истец  указал  невыполнение   ответчиком  условий  извещения  о  проведении  аукциона и пункта  4.3.13 договора (л.д. 8-9),  при этом в самом исковом  заявлении  департамент  четко  не  указал  какое   условие, указанное в извещении  и в  пункте  4.3.13  договора  не выполнено и является  основанием  для  расторжения  договора  аренды.

Исходя  из  содержания  искового заявления, досудебной  претензии (л.д. 26),  дополнительных  пояснений от  25.03.2024 (л.д. 130), возражений  на  апелляционную  жалобу и  устных  пояснения  представителей  департамента в суде  апелляционной  инстанции  следует, что   основанием   для  расторжения   договора  аренды  является  невыполнение   ответчиком  условий   пункта  4.3.13   договора  по  сносу  объекта,  расположенного   на  спорном  земельном участке, являющегося  самовольной  постройкой,  подлежащей  сносу  на основании   решения  суда  от  14.022028 № А33-27970/2017.

Как  следует из  материалов  дела  и не опровергается сторонами,  снос  объекта  был  осуществлен в  октябре  2023 года, что,  по мнению   истца, свидетельствует о ненадлежащем  исполнении   пункта  4.3.13 договора.

При  этом,  по мнению  истца,  пункт  4.3.13  следует толковать,    как  обязанность    общества  осуществить   исключительно   по  сносу     объекта,  расположенного   на  земельном участке без  каких-либо  вариантов,  поскольку  имеется  решение   о сносе  объекта.

Возражая  относительно  расторжения  договора,  ответчик   указывал, что  пункт  4.3.13  содержит  два  альтернативных  условия:

арендатор обязан  за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной   постройки   в   срок,   не   превышающий   двенадцати месяцев,

либо обязан представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной  территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев.

При  этом ответчик  указывал, что  второе  условие   названного   пункта  договора   ответчиком выполнено.

Так,  в отзыве   на исковое  заявление (л.д. 58-60) ответчик  указал, что  он 14.11.2019   получил  проектную   документацию (л.д. 137),  04.12.2019 обращался в  департамент  градостроительства  администрации  г. Красноярска с  заявлением  о выдаче  разрешения на строительство  (реконструкцию) спорного   объекта, в ходе  рассмотрения  данного   заявления возникла необходимость получения  согласований  с сетевыми  организациями.

В  результате разрешение  на строительство: наименование  объекта «Мастерская,  предназначенная  для  ремонта и  обслуживания  автомобилей. Реконструкция»  выдано   ответчику  05.08.2021 сроком  до  05.08.2022 (л.д. 61-62).

18.04.2022 на  основании   проектной  документации,  разрешения  на строительство,  договора  аренды  земельного  участка №832 от 29.10.2018 ответчик  зарегистрировал   право собственности на  объект   незавершенного строительства со степенью  готовности  90% (л.д. 63-65).

Распоряжением  администрации  г. Красноярска от  16.06.2022 №3922-недв  объекту  присвоен   адрес (л.д.66-67).

Принимая  во внимание  вышеизложенное, с учетом  приведенных  норм  права  и  правовых  позиций  вышестоящих  судов суду  первой  инстанции  следовало  установить  действительное  содержания условий договора аренды, в которых сторонами оговорены основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а  также   установить наличие   оснований  для  досрочного   расторжения  договора,  поскольку  указанные  обстоятельства  имеет существенное значение для рассмотрения, заявленного в рамках настоящего дела иска.

Между  тем, суд  первой  инстанции указанные  обстоятельства   не исследовал,  отклоняя  вышеприведенные  доводы   ответчика,   суд первой  инстанции  сослался  на  преюдициальность,   вступившего в  законную силу  судебного акта  по  делу                       №А33-27970/2017,  и указал, что   наличие  в  пункте  4.4.13 условия  о  разработке  проектной  документации  и  реконструкции  объекта,  а также   изменение  параметров  объекта и  его государственная  регистрация  не   имеет  значения.

Приведенные выводы  суда  основаны  на неверном понимании  части 2  статьи  69 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации и фактических обстоятельств  настоящего   дела.

По смыслу части  2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение имеют только обстоятельства, установленные в другом деле, а не правовые выводы,  то  сеть данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора. Правовые выводы не имеют преюдициального значения по делу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 3318/11, определения Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2016 № 305-ЭС14-7445, от 13.03.2019 № 306-КГ18-19998).

Под обстоятельствами, которые могут быть установленными, следует понимать обстоятельства, имеющие правовое значение. Правовое значение обстоятельств выявляется и устанавливается в результате правовой оценки доказательств их существования и смысла. Обстоятельства, существование и правовое значение которых установлено с соблюдением установленного законодательством порядка, в случаях, предусмотренных законом, не нуждаются в повторном доказывании и должны приниматься, как доказанные.

Таким  образом, в силу буквального понимания закона преюдиция распространяется только на фактические обстоятельства по делу и не имеет отношения к оценке доказательств, представленных сторонами при рассмотрении другого дела.

Выводы суда в рамках дела №А33-27970/2017 сделаны  на  основании   обстоятельств,  имевших  место   до   заключения  спорного   договора  аренды  земельного  участка  и  применительно   объекту,  имевшему  иные   характеристики.

Обстоятельства, касающиеся   заключения  договора  аренды, являющегося  предметом спора в  рамках  настоящего   дела,  и его  условия  не  являлись предметом  исследования  и  оценки   при   рассмотрении     дела №А33-27970/2017, соответственно  обстоятельства,  установленные  в рамках  указанного  дела  и выводы  суда  по данным  обстоятельствам,  не образуют преюдиции в отношении обстоятельств,  подлежащих  установлению  в  рамках  настоящего   дела,  и  не  освобождает   суд   от  проверки  доводов  сторон и  оценки   представленных ими  доказательств.

При  изложенных  обстоятельствах,  учетом  положений  пункта 2 статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской  Федерации  и  правовых  позиций,  изложенных  в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  и в  пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»   суду  первой  инстанции  следовало  дать правовую  оценку  условиям  договора  и в частности   пункту  4.4.13,  поскольку  истец  в качестве  оснований  для  расторжения  указывает   на  не выполнение   ответчиком  условий  данного    пункта договора,  а  ответчик  со  своей стороны  утверждает, что   он   выполнил   требования  данного   пункта, а  также  установить наличие  нарушений  условий  данного  пункта  и оценить  существенность данных  нарушений.

При  рассмотрении  спора  у сторон  возникли разногласия  относительно   толкования  условий  второго  абзаца данного  пункта договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При  толковании   второго  абзаца  пункта  4.4.13 суд апелляционной  инстанции  учитывает, что   проект   договора  аренды  и данного   пункта  подготовлен   истцом.

Как  следует  из   буквального   содержания  второго  абзаца  пункта 4.4.13 договора, арендатор обязан:

За свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной   постройки   в   срок,   не   превышающий   двенадцати месяцев,

либо представить в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае,  если самовольная постройка расположена на   межселенной   территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев. Такое же  условие   указано   департаментом  в извещении   о проведении  аукционов  по продаже  прав  на  заключение  договоров  аренды  земельных  участков (л.д. 18).

То есть  в  данном случае  сам  истец  предложил   такую  редакцию  договора  аренды,  которая  позволяла   арендатору  либо   осуществить  снос  объекта  за  свой  счет,  либо предоставить утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок.

Как следует из материалов дела, ответчиком от Администрации г. Красноярска получено разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства  от 05.08.2021 № 24-RU24308000129-2021 (л.д.61-62), согласно которому, ответчик обязан был провести реконструкцию объекта капитального строительства.

При этом, как пояснил ответчик, 18.04.2022 на основании проектной документации, действующего разрешения на строительство, договора аренды земельного участка от 29.10.2018 № 832, ответчик зарегистрировал право собственности на объект незавершенный строительством – нежилое здание площадью 372,5 м?0 со степенью готовности объекта – 90%, с КН 24:50:0700207:2267, по адресу: <...> Октября, 105 – после переадресации – ул. 60 лет Октября, 105 «Д».

В подтверждение указанных обстоятельств, ответчиком представлены Выписка из ЕГРН от 18.04.2022, распоряжение Администрации г. Красноярска от 16.06.2022 № 3922-недв (л.д. 63-66).

27.04.2022 сторонами   подписано   дополнение №610 к  договору  от  29.10.2018 №832  аренды  земельного  участка    о продлении срока  действия  договора  до  28.06.2025 (л.д. 25).

Кроме  того,  как  следует   из  материалов  дела,  в  период  рассмотрения  дела  судом первой  инстанции ответчиком  осуществлен  снос  объекта капитального  строительства (23.10.2023), что   подтверждается  постановлением  об  окончании  исполнительного  производства, актами обследования (л.д. 138-143).

Таким образом,  ответчиком к моменту вынесения судом  первой  инстанции  решения  были выполнены условия  пункта  4.4.13  договора  аренды.

Как  выше уже  указывалось, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Доводы  истца  о том, что   ответчиком обязательства,  предусмотренные  пунктом  4.4.13,  выполнены  с  нарушением  установленного  срока,  исследованы  судом  апелляционной  инстанции и  отклоняются   в  силу  следующего.

Предусмотренные  пунктом  4.4.13  действия  ответчик  должен был  осуществить   в срок, не превышающий   двенадцати месяцев,  то  есть до 29.10.2019.

Как  следует   из   представленных в материалы  дела  документов, проектная  документация  подготовлена  ответчиком   14.11.2019    (л.д. 137) и  представлена  Администрации г. Красноярска  04.12.2019,  доказательств  опровергающих   данное   обстоятельство  истец в  материалы  дела  не представил.

Разрешение   на  реконструкцию  объекта капитального  строительства выдано   обществу 05.08.2021 (л.д.61-62).

27.04.2022 сторонами   подписано   дополнение №610 к  договору  от  29.10.2018 №832  аренды  земельного  участка    о продлении срока  действия  договора  до  28.06.2025 (л.д. 25).

Досудебное   предупреждение  департаментом  направлено   ответчику  03.11.2022 и с иском   о  расторжение   договора  аренды  истец  обратился 22.12.2022,  то  есть  уже  после    получения  ответчиком  разрешения  на  реконструкцию  объекта и продления  действия договора  аренды  предъявлены иск.

При изложенных  обстоятельствах   истцу  следовало   доказать, что   допущенные  ответчиком нарушения  срока   исполнения  обязательств  являются  существенным, повлекшим  для  истца  возникновения  какого-либо  ущерба,  либо  лишения   в значительной  степени  того,  на что  был  истец  вправе  рассчитывать   при   заключении  договора  аренды  и  продлении   его  срока   действия  до  28.06.2025.

Такие   доказательства  истцом в  материалы  дела  не  представлены.

Как  уже  указывалось, исходя   из пункта 2 статьи 450, 619 Гражданского кодекса Российской  Федерации  и  правовых  позиций,  изложенных  в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  и в  пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»   нарушения  условий  договора  могут служить основанием для досрочного расторжения  договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения. При этом, оценка существенности нарушений производится в каждом деле сугубо исходя из фактических обстоятельств.

Принимая  во  внимание  установленных  обстоятельств  по   настоящему  делу, в том числе  последовательные  действия самого   департамента,  направленные  на  предоставление   ответчику  возможности  произвести   реконструкцию   объекта  капительного  строительства (заключение  с  ним  договора аренды,  выдача  разрешения  на  реконструкцию,  продление   действие   договора аренды),  учитывая  не доказанность   истцом существенного   нарушения  арендатором условий  договора,  которые бы повлекли для арендодателя  такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, а также   не  доказанность, что  само   по себе  нарушение  срока   исполнения  обязательств,  предусмотренных  пунктом  4.4.13 договора привело к существенным  нарушениям, исходя  из необходимости обеспечения баланса интересов сторон, суд апелляционной  инстанции пришел  к выводу  об  отсутствии   правовых  оснований   для  досрочного   расторжения  договора  аренды.

Согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Учитывая  результаты  рассмотрения  апелляционной  жалобы, суд апелляционной  инстанции   полагает   отменить   решение   суда  первой  инстанции и  принять  новый  судебный  акт   об  отказе  в  удовлетворении   требований.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результатов рассмотрения настоящего спора, с истца в пользу ответчика надлежит взыскать 3000 рублей судебных расходов за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 24 июля 2024 года по делу № А33-33618/2022 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тавил» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3000 рублей судебных расходов.


Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.


Председательствующий

О.Ю. Парфентьева

Судьи:

Н.Н. Белан


И.Н. Бутина