Постановление от 18 августа 2025 г. по делу № А57-31798/2023

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, <...>) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: <***>,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-31798/2023
г. Саратов
19 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2025 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Заграничного И. М., Романовой Е. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дябиной В. А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2025 года по делу № А57-31798/2023

по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, ФИО2, ФИО3, ПАО «Т Плюс», МУП «Саратовводоканал»,

об устранении нарушений земельного законодательства,

при участии в судебном заседании:

- от индивидуального предпринимателя ФИО1 представитель ФИО4 по доверенности от 01.04.2025, выданной сроком на 1 год,

- от Администрации муниципального образования «Город Саратов»  представитель ФИО5 по доверенности от 09.08.2024, выданной сроком на 1 год,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация МО «Город Саратов», истец) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просит:

1. Признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:000000:225952 - нежилое здание площадью 45, 2 кв.м., расположенное по адресу: <...> б/н, гараж №222в;

2. Признать договор №Ар-16-822/ф-3 от 28.10.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030215:6041, заключенный Администрацией МО «Город Саратов» с ФИО1 недействительными в силу их ничтожности;

3. Применить последствие недействительности ничтожной сделки в виде возложения на ФИО1 обязанности в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить возврат земельного участка с кадастровым номером 64:48:030215:6041 Администрации МО «Город Саратов»;

4. Возложить на ФИО1 обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить демонтаж нежилого здания (гараж), площадью 45,2 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н, гараж №222в, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041;

5. Возложить на ФИО1 обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить демонтаж некапитального строения, состоящего из двух помещений площадью 29,9 кв.м., и 28,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н, гараж №222в, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041;

6. Признать незаконными действия ФИО1 по использованию земельного участка с кадастровым номером 64:48:030215:6041, площадью 155 кв.м., расположенного по адресу: Саратов, ул. Техническая, гараж №222в, не по целевому назначению путем запрета использования земельного участка с кадастровым номером: 64:48:030215:6041, площадью 155 кв.м., расположенного по адресу: <...> гараж №222в, под автомойку;

7. Обязать ФИО1 освободить и привести земельный участок с кадастровым номером 64:48:030215:6041, площадью 155 кв.м., расположенного по адресу: <...> гараж №222в, в первоначальное состояние, существовавшее до нарушения права, путем демонтажа нестационарного объекта общей площадью 58,6 кв.м., состоящего из двух помещений площадью 28,7 кв.м., и 29,9 кв.м.;

8. В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок взыскать с ФИО1 судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты истечения месячного срока с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09.06.2025 исковые требования удовлетворены частично, суд решил:

«Признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:000000:225952 – нежилое здание - гараж площадью 45,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> б/н, гараж 222в.

Признать договор № Ар-16-822/ф-3 от 28.10.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030215:6041, недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложении на ФИО1 обязанности в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить возврат земельного участка с кадастровым номером 64:48:030215:6041 Администрации МО «Город Саратов».

Возложить на ФИО1 обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить демонтаж нежилого здания (гараж) площадью 45,2 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н, гараж 222в,  на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041.

Возложить на ФИО1  обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить демонтаж некапитального строения, состоящего из двух помещений площадью 29,9 кв.м. и площадью 28,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> б/н, гараж 222в,  на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

В случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок взыскать с ФИО1  судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 1 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта».

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 09.06.2025 отменить в части удовлетворенных исковых требований; принять судебный акт, которым будет отказано в удовлетворенной части иска или отменить полностью решение и направить дело по подсудности.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:030215:6041, площадью 155 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н, гараж № 222 в Кировском районе, с видом разрешенного использования: «объекты для хранения индивидуального легкового транспорта (до 5 машиномест), предоставленного сроком на десять лет по договору аренды земельного участка № Ар-16-882/ф-3 от 28.10.2016, заключенному в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании постановления Администрации МО «Город Саратов».

В пункте 1.1 договора аренды обозначена конкретная цель, под реализацию которой предоставляется во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 64:48:030215:6041, а именно: занимаемый объектом для хранения индивидуального легкового транспорта (до 5 машиномест).

В соответствии с пунктом 5.2.2. договора аренды земельного участка арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

По условиям договора аренды арендодатель имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора аренды и осуществления в установленном порядке контроля за использованием и охраной предоставленного в аренду земельного участка.

24.08.2023 специалистами комитета муниципального земельного контроля администрации МО «Город Саратов» проведено выездное обследование указанного земельного участка, по результатам которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041 расположено строение с информационной вывеской «Автомойка», осуществляются услуги по мойке автотранспортных средств.

22.09.2023 ФИО1 объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований в связи с тем, что указанный земельный участок используется не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка с указанием устранения выявленных нарушений в течение 30 календарных дней путем прекращения использования земельного участка под размещение автомойки.

Факт использования указанного земельного участка не в соответствии с целевым назначением зафиксирован также специалистами отдела контроля за использованием земельных участков комитета по управлению имуществом города Саратова, так как 28.08.2023 было установлено, что земельный участок не огорожен, доступ на участок не ограничен. На земельном участке расположено нежилое строение с тремя гаражными боксами и информационными вывесками «Автомойка тел. для записи 8 9063007766» «Самомойка», в одном из которых на момент осмотра осуществлялась мойка.

В связи с тем, что допущенные ответчиком нарушения не были устранены в указанный срок, комитетом по управлению имуществом города Саратова в адрес ответчика было направлено предупреждение о нарушении условий договора аренды земельного участка №Ар-16-822/ф-3 от 28.10.2016; которое ответчиком было проигнорировано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции, рассматривая исковые требования, правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Такой способ защиты возможен лишь тогда, когда право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения.

В рассматриваемом случае исковые требования мотивированы тем, что на предоставленном ответчику земельном участке располагается объект, не являющийся капитальным объектом, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком; предоставленный в аренду ответчику земельный участок не используется в целях, для которых он был предоставлен.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылался на то, что он не возводил объекты недвижимости, противоречащие условиям договора. Основное целевое назначение земельного участка - хранение автомобилей до 5 машино-мест фактически не изменилось. Дополнительные виды пользования земельным участком, сопряженные с основным видом использования, не нарушают обязательства арендатора по договору аренды. Более того, качественное состояние земельного участка также арендатором не нарушается. Администрацией утвержден новый проект планировки территории, на котором расположен арендуемый земельный участок с новыми видами пользования. Все коммуникации по водоснабжению и водоотведению были согласованы компетентными органами и учреждениями исходя из целевого использования земельного участка. Земельный участок используются транспортными средствами и нацелен на обслуживание транспортной инфраструктуры автомобилей. По мнению ответчика, требования истца направлены на прекращение собственности на недвижимое имущество, к которому пристроен навес из профлиста.

С учетом доводов ответчика, истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда первой инстанции от 26.03.2024 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «СтройЭкспертРегион-С», экспертам ФИО6, ФИО7.

Согласно заключению эксперта № 26/100/24 от 27.04.2024, эксперты пришли к следующим выводам:

«На основании проведенного исследования было установлено, что фактическая площадь объекта - гаража №222в, расположенного по адресу: <...> б/н, составляет - 45,2 кв.м.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041 расположено нежилое некапитальное строение - навес, состоящее из двух помещений. Площадь данных помещений составляет:

Помещение №4 -площадью 29,9 кв.м.;

Помещение №5 -площадью 28,7 кв.м.;

Общая площадь составляет - 58,6кв.м.

На основании проведенных замеров было установлено, что фактическая площадь объекта с кадастровым номером 64:48000000:225952 с навесом, расположенного по адресу: <...> б/н гараж №222в по наружному замеру составляет - 113 кв.м.

Данная застройка соответствует допустимым параметрам относительно площади арендуемого земельного участка с  кадастровым номером 64:48:030215: 6041.

Площадь арендуемого земельного участка с кадастровым номером 64:48:030215:6041, составляет 155+\-4кв.м.

В точке Н8 нежилое строение - навес выходит за границу земельного участка на 0,4 кв.м.

В точке Н2 строение навес выходит на 0,07 кв.м.

Основное строение с кадастровым номером 64:43000000:225952 находится в границах земельного участка  с  кадастровым номером 64:48:030215: 6041.

На основании свидетельства о государственной регистрации права от 27.01.2016, выданного Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по адресу: <...> б/н, зарегистрировано здание, назначение нежилое - гараж №222в, полезной площадью 45,2 кв.м. Кадастровый номер объекта 64:48000000:225952.

Существующий объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041, соответствует основным сведениям об объекте с кадастровым     номером 64:48000000:225952, содержащимся в ЕГРН и правоустанавливающих документах площадью  45,2 кв.м.

Быстровозводимое строение общей площадью 58,6 кв.м. - навес. Навесы не являются недвижимым имуществом и объектами капитального строительства. Навесы не подлежат кадастровому учету. Навесы, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041, не соответствуют основным сведениям об объекте, содержащимся в ЕГРН.

На момент осмотра объекта вывеска «Автомойка» демонтирована, объект как «Автомойка» не функционировал. Для размещения автомобильных моек необходимы разрешающие документы.

Определением суда первой инстанции от 19.12.2024 судом была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «СтройЭкспертРегион-С», экспертам ФИО6, ФИО7.

Согласно заключению экспертизы № 14/100/24 от 20.03.2025, эксперты пришли к следующим выводам:

«На основании проведенного исследования наличие фундамента у объекта с кадастровым номером 64:48:000000:225952, площадью 45,2 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041 по адресу: <...> б/н, гараж № 222В, не установлено.

Следовательно, объект не является капитальным.

На основании проведенного исследования было установлено, что при размещении объекта с кадастровым номером 64:48:000000:225952, площадью 45,2 кв.м., а также нежилого нестационарного объекта, состоящего из двух помещений площадью 29,9 кв.м и 28,7 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041 не соблюдены требования, предъявляемые к охранным зонам теплотрассы, что не соответствует следующим нормам и правилам:

1. "СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (утв. Приказом Минрегиона РФ от 28.12.2010 N 820)

2. "СП 124.13330.2012. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003" (утв. Приказом Минрегиона России от 30.06.2012 N 280).

В ходе судебного заседания в суде первой инстанции была опрошен эксперт ООО «СтройЭкспертРегион-С» ФИО7, которая дала устные пояснения по проведенным судебным экспертизам, ответив на вопросы суда и сторон. Эксперт также представила уведомление о допущенных технических описках в заключении №14/100/25 и ответы на замечания ИП ФИО1

Суд первой инстанции, выслушав пояснения эксперта, пришел к выводу, что представленные экспертные заключения № 26/100/24 от 27.04.2024 и № 14/100/25 от 20.03.2025, с учетом исправленных технических описок и пояснений эксперта ФИО7, соответствует требованиям, установленным частью 2 статьи 86 АПК РФ, являются обоснованными и мотивированными; выводы аргументированы и однозначны; противоречий в выводах экспертов не выявлено, сомнений в правильности и объективности выводов не усматривается.

Не согласившись с результатами проведенной экспертизы, ИП ФИО1 было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано ввиду отсутствия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения   этих   прав,   их   возникновение,   переход   и   прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Право собственности может быть зарегистрировано в государственном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Поскольку отсутствие у объекта признаков недвижимости, в соответствии с пунктом 52 постановления Пленума №10/22, является основанием для удовлетворения иска о признании отсутствующим права собственности на него как на недвижимость, обстоятельства о наличии (отсутствии) признаков недвижимости подлежат установлению в каждом конкретном случае с учетом критериев, установленных нормами ГК РФ.

Нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий (постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 №12576/11).

Соответственно, при государственной регистрации права собственности на объект, являющийся движимым имуществом, нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. В таких случаях нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений  раздела  I  части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно правовому подходу, изложенному в постановлении Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества в едином государственном реестре прав, в отрыве от его физических характеристик, не является препятствием для предъявления иска о признании права отсутствующим на объект недвижимого имущества.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначения

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Материалами дела подтверждается, что спорный объект располагается на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041, площадью 155 кв.м, расположенном по адресу: <...> б/н, гараж № 222 в Кировском районе на основании договора аренды земельного участка № Ар-16-882/ф-3 от 28.10.2016.

Как следует из решения Кировского районного суда г. Саратова 20.07.2015 по делу №2-5858/2025 за ФИО1 было признано право собственности на кирпичный гараж №222в в боксе «133» ГСК «Таврия» общей площадью 45,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Техническая, без номера, инвентарный номер 63:401:001:015613750/0Г33, кадастровый номер  64:48:00000:22552.

Однако, как обоснованно отметил суд первой инстанции, в ходе рассмотрения дела №2-58582025 судом не проводилась судебная экспертиза по установлению конструкции гаража, соответственно, факт того, что спорный объект является кирпичным, судом не выяснялся; на момент рассмотрения настоящего спора кирпичный гараж на спорном земельном участке, отсутствует.

Вместе с тем, согласно заключению экспертов ООО «СтройЭкспертРегион-С» № 14/100/25 от 20.03.2025 экспертами в рамках настоящего дела было установлено, что конструктивные элементы обследуемого объекта выполнены из следующих материалов:

1. Фундамент бетонный ленточный (согласно технического паспорта)

2.Стены и перегородки, стойки - металлические (по факту);

3. Перекрытие - металлический уголок (по факту);

4.Кровля металлическая (по факту);

5.Полы - металлический профиль, бетонные (по факту);

6.   Дверные и оконные  проемы - металлические (по факту);

7.   Отделочные работы - обшивка металлическим сайдингом (по факту);

8.   Водопровод, канализация, отопление (по факту);

В соответствии с заключениями экспертов № 26/100/24 от 27.04.2024  и № 14/100/25 от 20.03.2025 к гаражу № 222в, расположенному по адресу: <...> б/н, пристроено некапитальное строение, которое состоит из двух помещений, площадью 29,9 кв. м и 28,7 кв.м.

На основании проведенного исследования наличие фундамента у объекта с кадастровым  номером 64:48:000000:225952, экспертами  не  установлено.

Проведенной по делу судебной экспертизой было установлено, что фактическая площадь объекта - гаража № 222 и некапитального нестационарного строения составляет 113 кв.м. При этом, часть нестационарного строения, состоящего из двух помещений, выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:030215:6041 на 0,4 и 0,07 кв.м.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства эксперт ООО «СтройЭкспертРегион-С» ФИО7, проводившая осмотр спорного объекта, пояснила, что спорный гараж не расположен на земельном участке, принадлежащем ГСК «Таврия», а расположен на самостоятельном земельном участке.

Также, из пояснений эксперта следует, что спорный объект никогда не состоял на кадастровом учете, и не имеет привязки к земельному участку в координатах.

Судом первой инстанции обоснованно учтено, что наличие бетонного ленточного фундамента не является единственным и достаточным признаком для отнесения сооружения к недвижимому имуществу и не свидетельствует о невозможности перемещения здания без несоразмерного ущерба его назначению. Напротив, из имеющегося в материалах дела технического паспорта следует, что здание представляет собой металлическую пространственную конструкцию, состоящее из металлических утепленных панелей. Факт того, что элементы каркаса жестко связаны между собой сварными соединениями, не исключает фактической возможности его разборки и повторной сборки.

Как указал суд первой инстанции, необходимость резки сварного каркаса из стальных труб при демонтаже и наличие бетонного ленточного фундамента не являются достаточным основанием для отнесения спорного объекта к объектам недвижимости, так как неразборное основание объекта (фундамент) не всегда определяет физические свойства установленного на нем объекта (например, торговый павильон на ленточном фундаменте, металлическая остановка общественного транспорта на столбчатом фундаменте),   а   укорачивание   элементов   в   результате   резки   может   быть   устранено   их заменой, так как предполагается, что любое «движимое» сооружение в разобранном виде представляет собой набор конструктивных элементов: стоек, листов и т.д.

Указанные в экспертном заключении технические характеристики спорного объекта свидетельствуют об отсутствии признаков прочной связи с землей, наличие ленточного фундамента не позволяет отнести объект к недвижимости, поскольку фактически надземная часть объекта представляет собой металлический каркас, собранный на ленточном фундаменте.

Данные характеристики, как верно указал суд первой инстанции, предполагают простоту его возведения и демонтажа, а, следовательно, и относительную легкость перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению гаража.

В силу статьи 1 ГрК РФ в отличие от зданий, строений и сооружений, являющихся объектами недвижимости, спорный объект - не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при их перемещении. Материалы, из которого он изготовлен, при их переносе не теряют качества, необходимые для их дальнейшего использования.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, об удовлетворении требования истца о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности ФИО1 на спорный объект.

Рассматривая требование истца о признании договора № Ар-16-822/ф-3 от 28.10.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030215:6041 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как указывалось выше, по договору аренды земельного участка № Ар-16-882/ф-З от 28.10.2016, заключенному в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьей 39.20 Земельного кодекса РФ на основании постановления Администрации МО «Город Саратов», ФИО1 предоставлен в аренду сроком на десять лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:030215:6041, площадью 155 кв.м, расположенного по адресу: <...> б/н, гараж № 222 в Кировском районе, с видом разрешенного использования: «объекты для хранения индивидуального легкового транспорта (до 5 машиномест).

В пункте 1.1 договора аренды обозначена конкретная цель, под реализацию которой предоставляется во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 64:48:030215:6041, а именно: занимаемый объектом для хранения индивидуального легкового транспорта (до 5 машиномест).

Согласно статье 168 ГК РФ, в редакции, действующей на момент заключения указанного договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Поскольку спорный объект не является объектом капитального строительства и объектом недвижимости, в соответствии с положениями статей 1,10, 12, 166, 167, 168 ГК РФ, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, разъяснениями, данными в пунктах 1, 7, 71, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что  договор № Ар-16-822/ф-3 от 28.10.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:030215:6041 заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства об исключительном праве на приобретение в аренду земельного участка собственником расположенного на участке объекта недвижимого имущества.

В связи с чем, требование истца о признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложении на ФИО1 обязанности в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить возврат земельного участка с кадастровым номером 64:48:030215:6041 Администрации МО «Город Саратов» и осуществить демонтаж находящихся на нем спорных объектов суд первой инстанции правомерно счел подлежащим удовлетворению.

Истцом на случай неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки, подлежащей начислению в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда по день фактического исполнения судебного акта.

Суд первой инстанции, руководствуясь положением статей 16 АПК РФ, 308.3 ГК РФ, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пунктах 28, 31, 32 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" пришел к выводу, что заявленный истцом размер судебной неустойки в сумме 5 000 руб. с учетом возможных негативных последствий для истца, является чрезмерным, в связи с чем, размер неустойки был снижен судом первой инстанции до 1 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Самостоятельных доводов о несогласии с выводами суда первой инстанции в данной части апелляционная жалоба заявителя не содержит.

Доводы заявителя жалобы о том, что спор о принадлежности права собственности на спорный объект разрешен в судебном порядке с участием истца в суде общей юрисдикции, поскольку решением Кировского районного суда г. Саратова от 20.07.2015 по делу № 2-5858/2015 (с учетом определения Кировского районного суда г. Саратова от 24.06.2025 по делу № 2-5858/2015 об исправлении опечатки) за ФИО1 признано право собственности на гараж №222в в боксе литер «Г 33» ГСК «Таврия», общей площадью 45,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Техническая б/н, инвентарный номер 63:401:001:015613750/0Г33, кадастровый номер 64:4800000:225952; а также доводы о капитальности спорного объекта ввиду наличия под объектом бетонного фундамента, судебной коллегией отклоняются.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Вместе с тем, при рассмотрении спора в суде общей юрисдикции оценка объекту на предмет капитальности и соблюдения требований для строительства объекта как капитального, судом не давалась; суд оценивал только документы, представленные непосредственно самим заявителем, судебная экспертиза не проводилась.

При этом вынесение определения Кировского районного суда г. Саратова от 24.06.2025 по делу № 2-5858/2015 об исправлении опечатки в части характеристики объекта, также свидетельствует о том, что технические характеристики объекта на момент рассмотрения дела в 2015 году в Кировском районном суде г. Саратова не были предметом оценки суда общей юрисдикции.

Тогда как в рамках настоящего дела была проведена судебная экспертиза; эксперты, предупрежденные в установленном законом порядке об уголовной ответственности, пришли к выводу, что спорный объект не является капитальным объектом.

Кроме того, как указывалось выше, в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции эксперт ООО «СтройЭкспертРегион-С» ФИО7, проводившая осмотр спорного объекта, пояснила, что спорный гараж не расположен на земельном участке, принадлежащем ГСК «Таврия», а расположен на самостоятельном земельном участке.

Относительно довода ответчика о наличии у спорного объекта бетонного фундамента, судебная коллегия отмечает следующее.

Из исследовательской части заключения дополнительной судебной экспертизы № 14/100/2025 от 17.03.2025 при ответе на первый вопрос следует, что по результатам проведенного 13.03.2025 осмотра объекта исследования, экспертами установлено, что по периметру здания с фасадной  и с левой стороны срезано асфальтобетонное покрытие ровной полосой на ширину 30 сантиметров. В пространство между асфальтобетонным покрытием был залит бетон; сверху подсыпан сухой листвой, грунтом, бетон свежий, кроме того имеются следы на поверхности асфальтобетона (брызги).

Справа вдоль стены здания был снят грунт, выполнена траншея, в которую также был залит бетон, бетон свежий серого цвета с синеватым оттенком. Кроме того на поверхности профлиста имеются следы от раствора.

При осмотре бетонного покрытия серого с синеватым оттенком было установлено, что данное покрытие свежеуложенное. Во время проведения экспертизы был отрыт шурф глубиной 33 сантиметра. Возможно, во время проведения бетонных работ с правой стороны объекта вдоль теплотрассы, какая-то часть раствора попала под фундамент.

С фасадной и с левой стороны затекания раствора под полипрофиль не установлено.

Экспертами в дополнительном заключении также представлены фототаблицы- сравнение асфальтобетонного покрытия около объекта с кадастровым номером 64:48:000000:225952 при проведении экспертизы первоначально  судебной экспертизы 05.04.2024 и при проведении дополнительной судебной экспертизы 13.03.2025.

Таким образом, экспертом на основании проведенного исследования 13.03.2025 наличие фундамента у объекта с кадастровым номером 64:48:000000:225952 не установлено, следовательно, вопреки доводам жалобы, спорный объект не является капитальным.

Кроме того, экспертом установлено, что при вскрытии асфальтобетонного покрытия и залития бетона, площадь застройки объекта с кадастровым номером 64:48:000000:225952 увеличилась - с 113 кв.м на 119 кв.м.; а в точке Н5 объект с кадастровым номером 64:48:000000:225952 вышел за границу земельного участка на 26 сантиметров.

Довод заявителя жалобы о том, что настоящий спор должен был быть рассмотрен судом общей юрисдикции, судебной коллегией отклоняется.

Согласно статье 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане) (часть 2 статьи 27 АПК РФ).

В силу статьи 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 ГПК РФ.

Таким образом, согласно требованиям статей 27, 28 АПК РФ критерием компетенции арбитражного суда являются экономический характер спора и субъектный состав его участников.

В силу абзаца третьего пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В рассматриваемом случае ответчик ФИО1 имеет статус индивидуального предпринимателя; специалистами комитета муниципального земельного контроля администрации МО «Город Саратов» по результатам обследования земельного участка было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 64:48:030215:6041 расположено строение с информационной вывеской «Автомойка», осуществляются услуги по мойке автотранспортных средств.

Кроме того, из материалов дела следует, что спорный объект сдавался ответчиком в аренду третьему лицу.

В связи с чем, оснований для передачи рассматриваемого спора в суд общей юрисдикции у суда первой инстанции не имелось.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы обжалуемого судебного акта, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения. Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 июня 2025 года по делу № А57-31798/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить ФИО4 из федерального бюджета излишне оплаченную государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 20 000 рублей, оплаченную чеком от 04.07.2025.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий                                                                                О. И. Антонова 


Судьи                                                                                                               И. М. Заграничный


                                                                                                                          Е. В. Романова