Постановление от 4 июля 2024 г. по делу № А46-5117/2022

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-5117/2022
05 июля 2024 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена  24 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июля 2024 года


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Краецкой Е.Б.

судей  Бацман Н.В., Воронова Т.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-5484/2024, 08АП-5485/2024, 08АП-5696/2024) некоммерческого партнерства «Содействие развитию системы управления нежилыми помещениями «Магистраль»,  общества с ограниченной ответственностью «Успех», индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение от 18.04.2024 Арбитражного суда Омской области по делу  № А46-5117/2022 (судья Пермяков В.В.), по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО7 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО8 (ИНН <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО9 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО10 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО11 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО12 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО13 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО14 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО15 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО16 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), к некоммерческому партнерству «Содействие развитию системы управления нежилыми помещениями «Магистраль» (ИНН <***>, ОГРН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестпром» (ИНН <***>, ОГРН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Успех» (ИНН <***>, ОГРН <***>), к обществу с ограниченной ответственностью «Снайпер» (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО17 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), при участии в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Тепловая Компания», об обязании вступить в качестве арендаторов в договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Успех» - ФИО18 (паспорт, диплом, по доверенности от 19.05.2021 сроком на 5 лет),

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО19 (по доверенности от 21.02.2024 сроком на 1 год, удостоверение, диплом), 



установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к индивидуальным предпринимателям ФИО1 (далее – ИП ФИО1), ФИО2 (далее – ИП ФИО2), ФИО3 (далее – ИП ФИО3), ФИО4 (далее – ИП ФИО4), ФИО5 (далее – ИП ФИО5), ФИО6 (далее – ИП ФИО6), ФИО7 (далее – ИП ФИО7), ФИО15 (далее – ИП ФИО15), ФИО8 (далее – ИП ФИО8), ФИО9 (далее – ИП ФИО9), ФИО10 (далее – ИП ФИО10), ФИО11 (далее – ИП ФИО11), ФИО16 (далее – ИП ФИО16), ФИО12 (далее – ИП ФИО12), ФИО13 (далее – ИП ФИО13), ФИО14 (далее – ИП ФИО14), ФИО17 (далее – ИП ФИО17), некоммерческому партнерству «Содействие развитию системы управления нежилыми помещениями «Магистраль» (далее – НП «СРСУНП «Магистраль»), обществу с ограниченной ответственностью «Инвестпром» (далее – ООО «Инвестпром»), обществу с ограниченной ответственностью «Успех» (далее – ООО «Успех»), обществу с ограниченной ответственностью «Снайпер» (далее – ООО «Снайпер») об обязании вступить в качестве арендаторов в договор аренды земельного участка от 26.12.2019 № Д-Кр-14-11806 путем заключения и государственной регистрации соглашения.

            К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Тепловая Компания» (далее – третье лицо, АО «Тепловая компания»).

            В дальнейшем истцом заявлено об отказе от исковых требований к ИП ФИО15, ИП ФИО16

            Решением от 18.04.2024 Арбитражный суд Омской области принял отказ Департамента от требования к ИП ФИО15, ИП ФИО16, производство по делу в указанной части прекратил, удовлетворил исковые требования частично, обязал ответчиков вступить в качестве арендаторов в договор аренды земельного участка                     № Д-К-14-11806, зарегистрированный 26.12.2019, путем заключения и государственной регистрации соглашения, а именно: ИП ФИО1, ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, ИП ФИО5, ИП ФИО6, ИП ФИО7, ИП ФИО8, НП «СРСУНП «Магистраль», ИП ФИО10, ИП ФИО11, ИП ФИО12, ИП ФИО13, ИП ФИО14, ООО «Инвестпром», ООО «Снайпер» с 10.12.2019; ИП ФИО9 с 04.08.2020; ООО «Успех» с 07.04.2021; ИП ФИО17 с 21.12.2021, с установлением размера обязательства каждого арендатора соразмерено доле в праве собственности на нежилые помещения в здании с кадастровым номером 55:36:000000:5104, которое расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:100906:1010, с учетом доли в праве пользования земельным участком, общей площадью 9 331 кв.м.

Суд указал, что в силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) соглашение между Департаментом и арендаторами к договору аренды № Д-Кр-14-11806 считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда. Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации соглашения к договору аренды № Д-Кр-14-11806.

Не согласившись с принятым судебным актом НП «СРСУНП «Магистраль», ООО «Успех», ИП ФИО1 обратились с апелляционными жалобами, в которых просили отменить решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы НП «СРСУНП «Магистраль» указаны следующие доводы: в рамках дела № А46-6115/2020 с целью определения достоверной площади земельного участка, фактически используемого собственниками нежилых помещений в здании «ТК Магистраль» по адресу: <...>, была назначена судебная экспертиза (заключение от 08.09.2020 № 1358/3-3), по результатам которой установлено, что участок с кадастровым номером 55:36:100906:1010 имеет площадь 5 825 кв.м, а не 9331 кв.м и в рамках дел № А46-6115/2020, № А46-14100/2022 ответчики признаны пользователями земельного участка в границах, установленных по результатам судебной экспертизы; собственники нежилых помещений в здании не могут использовать весь земельный участок площадью 9331 кв.м, поскольку в его границах расположено несколько объектов недвижимости: нежилое здание площадью 9375,4 кв.м, трансформаторная подстанция площадью 20,5 кв.м, линейные объекты недвижимости: электрические сети с длиной 597 кв.м, тепловые сети длиной 1715 м, а также автомобильная дорога, которая является территорией общего пользования; Постановлением Администрации г. Омска № 1184-п от 23.09.2016 «О внесении изменений и утверждении документации по планировке территории левобережной части муниципального образования городской округ город Омск Омской области» (далее – Постановление № 1184-п) утвержден проект межевания территории, которым предусмотрен раздел спорного земельного участка на три земельных участка; изначально земельный участок с кадастровым номером 55:36:100906:1010 площадью 9331 кв.м был предоставлен застройщику ООО «Градинвестстрой» для строительства торгового комплекса, площадь земельного участка обусловлена потребностями строительства здания ТК «Магистраль», на сегодняшний день потребности в использовании всей территории спорного участка у арендаторов нет; истец вправе требовать заключения договора аренды лишь в отношении площади участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его эксплуатации.

В обоснование своей апелляционной жалобы ИП ФИО1 указал следующие доводы: значительной часть земельного участка занимают объекты инфраструктуры, не относящиеся к зданию; в рамках дела № А46-6115/2020 установлено фактическое использование собственниками помещений в здании «ТК «Магистраль» земельного участка меньшей площадью (5 825 кв.м); решение суда не позволяет определить срок вступления в силу договора аренды для каждого из ответчиков, поскольку суд распространил действие соглашения на правоотношения сторон, возникшие с 10.12.2019, при этом указал, что соглашение считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда; Департамент направил ответчику письмо с проектом соглашения от 24.01.2022, ответчик при получении оферты 28.01.2022 отклонил её, направив 28.02.2022 предложение об урегулировании разногласий, на которое истец не ответил, разногласия урегулированы только обжалуемым решением; обязанность ответчика вносить плату по договору аренды наступает с момента вступления в законную силу решения суда; соглашение о санкциях за неисполнение обязанности по договору должно быть двухсторонним; законодательством не определен размер законной неустойки по договорам аренды земельных участков, стороны не достигли соглашения по размеру неустойки, соответственно, оснований для установления его в договоре в редакции Департамента не имеется.

ООО «Успех» просило изменить решение, в обоснование доводов апелляционной жалобы указало следующее: суд первой инстанции необоснованно указал о возможности распространения действия соглашения на правоотношения сторон, возникшие с 07.04.2021 (пункт 5 соглашения); включение в соглашение указанного условия возможно только при согласии сторон сделки; Департамент не лишен возможности взыскать с ООО «Успех» неосновательное обогащение за период использования земельного участка до заключения соглашения к договору аренды; пункты 1-3, 5 соглашения и приложение № 1 к соглашению, подлежат исключению; расчет произведен исходя из размера доли ООО «Успех» в праве пользования земельным участком, равного 1188/9331 с 07.04.2021 и 1635/9331 с 08.04.2021, между тем, размер доли в праве пользования земельным участком определен неверно; общая площадь здания составляет 9375,4 кв.м, между тем, Департаментом в формуле расчета доли в праве пользования земельным участком была применена сумма площадей всех помещений в указанном здании, равная 9 289,6 кв.м, что противоречит положениям действующего законодательства.

Департамент в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчики, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Успех» поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель Департамента с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзыва на них, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 10.12.2019 между Департаментом (арендодатель) и ФИО20, ООО «Электросервис» (арендаторы) заключен договор аренды № Д-Кр-14-11806 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения, с множественностью лиц на стороне арендатора. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.12.2019. (далее – договор)

По условиям договора арендаторы принимают в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, земельный участок государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 9331 кв.м, кадастровый номер 55:36:100906:1010, местоположение: Омская область, г. Омск. Кировский АО, ул. Лукашевича, д. 10, предназначенный для эксплуатации объектов недвижимости (пункты 1.1-1.4 договора).

В соответствии с выписками из ЕГРН истцом установлено, что собственниками помещений в здании, которое расположено на предоставленном в аренду земельном участке, являются, в том числе, ИП ФИО1 (помещения с кадастровым номером: 55:36:000000:94436, 55:36:000000:94399), НП «СРСУНП «Магистраль» (помещения с кадастровым номером: 55:36:000000:94411; 55:36:000000:94415; 55:36:000000:94417; 55:36:000000:94420; 55:36:000000:94423; 55:36:000000:94429; 55:36:000000:94430; 55:36:000000:94433; 55:36:000000:94424; 55:36:000000:94425; 55:36:000000:94413; 55:36:000000:94414; 55:36:000000:94416; 55:36:000000:94410; 55:36:000000:94419; 55:36:000000:94421), ООО «Успех» (помещения с кадастровым номером 55:36:000000:152431).

Письмами от 24.01.2022 № Исх-ДИО/723, от 21.01.2022 № Исх-ДИО/692, от 21.01.2022 № Исх-ДИО/683 Департамент направил в адрес, соответственно, ИП ФИО1,  НП «СРСУНП «Магистраль», ООО «Успех» проект соглашения о вступлении в договор аренды, от подписания которого собственники помещений уклонились.

            Иным собственникам помещений, находящихся в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 55:36:100906:1010, а именно: ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4, ИП ФИО5, ИП ФИО6, ИП ФИО7, ИП ФИО15, ИП ФИО8,ИП ФИО9, ИП ФИО10, ИП ФИО11, ИП ФИО16, ИИ ФИО12, ИП ФИО13, ИП ФИО14, ООО «Инвестиром», ООО «Снайпер», ИП ФИО17 также были направлены письма с проектами соглашений о вступлении в договор аренды, которые не были подписаны указанными лицами.

Ссылаясь на то, что вместе с правом собственности на нежилые помещения ответчикам перешло и право аренды земельного участка, на котором они расположены, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 330, 421, 425, 433, 434, 440, 441, 445, 552 ГК РФ, статей 1, 11.2, 11.4, 22, 27, 35, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), учитывая правовую позицию, изложенную в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление            № 7), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 6/8), установив, что ответчики являются собственниками помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 55:36:100906:1010, пришел к выводу о наличии у последних обязанности по вступлению в договор аренды от 26.12.2019 № Д-КР-14-11806.

Вместе с тем, суд исключил из соглашения, предложенного в редакции Департамента, указанную в пунктах 4 и 5, обязанность арендаторов погасить задолженность, образовавшуюся за период до подписания соглашения, отметив, что в ином случае это буквально означает признание ответчиками задолженности, что не допустимо на стадии подписания соглашения без согласия арендаторов.

Доводы ответчиком о том, что в рамках дела № А46-6115/2020 по результатам судебной экспертизы установлена иная площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:100906:1010 (не 9 331 кв.м, а 5 825 кв.м) судом отклонены, поскольку какие либо изменения в сведения о земельном участке в установленном законом порядке не внесены.

Суд также отметил, что расчет используемой площади должен быть произведен пропорционально площади помещений в собственности ответчиков к общей площади нежилого здания на земельном участке.

В части штрафа, предложенного Департаментом, суд пришел к выводу, что его размер обоснован, соответствует распоряжению директора Департамента от 23.04.2019 № 663 о типовой форме договоров аренды.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Правоотношения в связи с заключением договора аренды земельного участка подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 ГК РФ (общие положения об обязательствах), положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и на условиях, определенных договором аренды.

Согласно пункту 5 статьи 1 ЗК РФ одним из основополагающих принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка, правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 статьи 39.20 ЗК РФ, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ в случае, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В частности, согласно пункту 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 статьи 39.20 правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Как указано выше, материалами дела подтверждено и подателями жалоб не оспаривается принадлежность объектов недвижимости, находящихся в нежилом здании с кадастровым номером 55:36:000000:5104, которое расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:100906:1010, являющегося предметом договора аренды.

С учетом установленных обстоятельств и содержания вышеуказанных правовых норм суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что заключение договора (вступление в договор) является для ответчиков, как собственников объектов недвижимости, расположенных на рассматриваемом земельном участке, обязательным.

Из материалов дела следует, что в адрес арендодателя в установленном законом порядке за оформлением земельно-правовых отношений ответчики не обращались (доказательств обратного в материалы дела не представлено), что явилось основанием для направления Департаментом писем с приложением проекта соглашения к договору.

Поскольку в тридцатидневный срок проекты соглашений ответчиками не подписаны, обращение Департамента оставлено арендаторами без ответа, требование истцом заявлено обоснованно.

Таким образом, учитывая, что заключение договора является в рассматриваемой ситуации для ответчиков обязательным, а также принимая во внимание, что соглашение о вступлении в договор последними не подписано, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для возложения на ответчиков обязанности вступить в качестве арендаторов в договор путем заключения соглашения к договору и его государственной регистрации.

По сути, возражения подателей жалоб сводится к несогласию с отдельными условиями соглашения и договора.

Относительно невозможности включения в условия договора стоимости арендной платы за предыдущие периоды.

В силу положений статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

По смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Как разъяснено в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении преддоговорного спора этот момент определяется вступлением в законную силу судебного акта, принятого по результатам рассмотрения дела (абзац первый пункта 4 статьи 445 ГК РФ).

Договорное условие о ретроактивном действии договора является обычным условием договора, которое наряду с другими определяется в соответствии с решением суда (статья 173 АПК РФ, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 6. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что распространение действия договора на предшествующий его заключению период не противоречит закону, учитывая установленные обстоятельства владения ответчиками расположенными на спорном земельном участке объектами с указанной даты, что само по себе не является основанием для вывода о том, что договор вступает в силу с указанной даты.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что пункты 4 и 5 соглашения, которыми предусмотрено, что в течение 30 дней с момента подписания настоящего соглашения арендатор обязуется погасить задолженность, образовавшуюся за период до подписания настоящего соглашения, судом первой инстанции исключены,  возражения в указанной части Департаментом в суде апелляционной инстанции не заявлены.

Относительно порядка определения доли в праве пользования земельным участком, то Департамент исходил из суммарной площади нежилых помещений в здании, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН.

Расчет произведен по формуле: D (доля в праве пользования) земельным участком = (Sпом (площадь помещений, принадлежащих на праве собственности ответчику) х Sзу (площадь земельного участка 9331 кв.м) / S (площадь всех помещений, расположенных в здании 9289,6 кв.м).

ООО «Успех» считает, что расчет доли в праве пользования земельным участком необходимо производить исходя из общей площади здания, которая составляет 9375,4 кв.м, а не площади всех помещений равной 9289,6 кв.м.

Признавая выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

По смыслу статьи 321 ГК РФ множественность лиц на одной из сторон в обязательстве означает долевой характер обязательства, а не самого предмета аренды; должник обязан исполнить обязательство в доле, установленной условиями обязательства.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления № 11 при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Следовательно, расчет используемой площади земельного участка должен быть произведен пропорционально площади всех помещений, принадлежащих собственникам, а не самого здания, которое, по сути, также находится на праве общей совместной собственности всех собственников помещений.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2020 по делу № А46-2679/2019.


Относительно позиции апеллянтов о том, что для эксплуатации здания с кадастровым номером 55:36:000000:5104 необходим земельный участок в меньшем размере, чем указал истец в договоре.

Из обстоятельств спора следует, что в рамках дела № А46-6115/2020 по иску Департамента к собственникам нежилых помещений о взыскании неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка проведена судебная экспертиза, по результатам которой установлено, что фактическая площадь земельного участка, используемая собственниками помещений в здании «ТК Магистраль» по адресу: <...>, составляет 5 825 кв.м.

В связи с чем ответчики полагают, что аренда земельного участка большей площади необоснованно возлагает на них дополнительные расходы по арендной плате.

Поддерживая выводы суда первой инстанции и отклоняя доводы подателей жалоб, суд апелляционной инстанции исходит  из следующего.

В силу статей 432, 607 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ определение предмета аренды отнесено законодательством к существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

В соответствии с пунктом 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Государственный кадастровый учет, то есть внесение в ЕГРН сведений о земельном участке, подтверждает его существование как объекта недвижимости с характеристиками, которые позволяют считать его индивидуально-определенной вещью (часть 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 6 пункта 9 Постановления № 73, заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

При этом необходимо учитывать то, что кадастровый учет части объекта недвижимости допускается только в случае государственной регистрации ограничения (обременения) вещного права, в связи с установлением которого данная часть образована (пункт 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

В настоящем случае, согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 55:36:100906:1010, расположенный в 20 м по направлению на юго-восток от ориентира – дома 10 по улице Лукашевича в городе Омске, имеет площадь 9 331 +/– 21 кв.м, данный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет 29.06.2006.

Сведения о формировании самостоятельного земельного участка относительного указанного объекта в меньшей площади 5 825 кв.м. в ЕГРН отсутствуют, из чего следует выводы, что указанный ответчиками земельный участок не может являться самостоятельным объектом аренды.

Тот факт, что Постановлением № 1184-п утвержден проект межевания территории, которым предусмотрен раздел спорного земельного участка на три самостоятельных земельных участка, основанием для внесения изменений в общую площадь земельного участка в настоящее время не является, поскольку, как указано выше, данных о постановке на кадастровый учет частей спорного земельного участка не имеется.

Таким образом, не принимая мер к формированию земельного участка меньшей площади, владелец объектов самостоятельно несет риск такого поведения, заключающийся в признании его пользователем земельного участка в тех границах, в которых он сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.07.2021 по делу № А46-15120/2020, от 22.06.2021 по делу № А45-12021/2020.

Кроме того, как было указано ранее, предметом спора в настоящем случае является установление фактов, свидетельствующих о наличии у ответчика обязанности по вступлению в арендные правоотношения, вопрос о границах уже сформированного и предоставляемого в аренду земельного участка предметом исследования не является.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2023 по делу № А46-23480/2022.

Тот факт, что в границах земельного участка расположено несколько объектов недвижимости: нежилое здание площадью 9375,4 кв.м, трансформаторная подстанция площадью 20,5 кв.м, линейные объекты недвижимости: электрические сети длиной 597 кв.м, тепловые сети длиной 1715 м, а также автомобильная дорога, которая является территорией общего пользования, правового значения не имеет, учитывая, что собственник нежилого здания с кадастровым номером 55:36:000000:5131 (трансформаторная подстанция площадью 20,5 кв.м) ООО «Электросервис» является стороной по договору аренды в качестве арендатора, а само по себе размещение линейных объектов не является основанием для препятствий в его использовании,  поскольку устанавливается лишь запрет на осуществление действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства.

Учитывая, что земельный участок предоставлен по договору аренды в целях эксплуатации объектов недвижимости, то оснований полагать, что размещение на арендованном земельном участке линейных объектов недвижимости повлекло невозможность использования земельного участка по назначению, суд апелляционной инстанции не усматривает, учитывая также, что подтверждающие тому доказательства ответчиками не представлены.

Доводы апеллянтов со ссылкой на то, что они вправе требовать изменения/исключения условий договора, в том числе в части начисления неустойки/штрафа, поскольку они не были согласованы с ответчиками (в противном случае их действия по подписанию соглашения и присоединению к договору будут истолкованы как согласие с условиями договора в целом), отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что договор заключен между Департаментом (арендодатель) и ФИО20, ООО «Электросервис» (арендаторы), то есть сторонами договора являются указанные лица.

Судом первой инстанции установлено, что соглашения к договору аренды от подписаны ФИО21, ФИО22, ФИО23 (купил помещения у ФИО24), ФИО25, ООО «Компания «Холидей», ФИО26

НП «СРСУНП «Магистраль», ООО «Успех», ИП ФИО1 не осуществив действия по вступлению в договор, фактически стороной договора до вступления в законную силу настоящего судебного акта, не являются, следовательно, правом заявлять требование о внесении изменений в договор в настоящее время не обладают.

Указанные выводы судом апелляционной инстанции основаны на следующем.

Согласно статье 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (пункт 1).

Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения (пункт 2).

Правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (пункт 3).

В пункте 56 Постановления № 6/8 разъяснено, что при рассмотрении дел, связанных с изменением или расторжением договора присоединения, судам следует иметь в виду, что по требованию присоединившейся (а не присоединяющейся, как полагают ответчики) стороны такой договор может быть изменен и расторгнут по основаниям, предусмотренным как статьей 428, так и статьей 450 ГК РФ.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16), в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (пункт 10 Постановления № 16).

В практике высших судебных инстанций выработан устойчивый набор критериев, отличающих сильных участников экономического оборота, к числу которых, как правило, относят: профессионального участника конкретной сферы экономических отношений, имеющего возможность, в числе прочего, разрабатывать используемые при заключении договора бланки и формуляры (пункт 11 Постановления № 16, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 № 13135/11); экономически более сильную сторону (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2012 № 10-П, апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.02.2021 № АПЛ20-507, организационно более сильную сторону (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.02.2018 № 305-ЭС17-14583).

С учетом изложенного, сильным участником экономического отношения может быть назван тот контрагент, который доминирует над другой стороной, диктуя финансовые, юридические и прочие условия, обладает большими организационными возможностями в данном виде деятельности в силу своего положения на рынке, квалифицированным штатом, информацией, специфическими познаниями и компетенциями, возможностью «преодолеть сопротивление» хозяйственного партнера, навязывая ему свою волю.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

С учетом изложенного, в рассматриваемом случае ответчики после присоединения к договору аренды не лишены возможности оспаривать его условия (путем заявления требования о признании недействительным соответствующего условия либо требования об изменения договора).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2023 по делу № А46-19192/2022.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционных жалоб, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на их подателей.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 



ПОСТАНОВИЛ:

решение от 18.04.2024 Арбитражного суда Омской области по делу №  А46-5117/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.



Председательствующий


Е.Б. Краецкая


Судьи


Н.В. Бацман


Т.А. Воронов