Постановление от 31 октября 2025 г. по делу № А45-26933/2020

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск Дело № А45-26933/2020 Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чащиловой Т.С.,

судей Логачева К.Д., Фаст Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мизиной Е.Б. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, объединенные заявления ФИО1, Мэрии

г. Новосибирска к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс» (ИНН <***>), ООО «Виакон Комфорт» о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и восстановления права на них и заявление ООО «Комфорт Плюс» к ответчику ООО «Виакон Комфорт» о признании недействительными сделками договора купли-продажи земельных участков и акта зачета встречных требований,

при участии в судебном заседании:

от ФИО2: ФИО3 по доверенности от 01.03.2024, паспорт; от ООО «Комфорт Плюс»: ФИО4, доверенность, паспорт;

иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащее извещение,

УСТАНОВИЛ:

решением от 02.12.2020 общество с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» (далее – ООО «Комфорт Плюс», должник) признан несостоятельным (банкротом).

В результате передачи Заельцовским районным судом города Новосибирска в арбитражный суд гражданского дела № 2-1299/2019 и объединения арбитражным судом различных заявлений к совместному рассмотрению в рамках дела о банкротстве общества «Комфорт Плюс» возбуждён обособленный спор:

по заявлению конкурсного управляющего о признании за должником права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032971:12, признании недействительным договора от 20.09.2017 № 20/09/2017 по отчуждению земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7, заключённого между должником и обществом «Виакон Комфорт», применении последствий недействительности сделки в виде восстановления записи о праве собственности общества «Комфорт Плюс» на указанные земельные участки;

по заявлению конкурсного управляющего о признании недействительным акта зачёта встречных требований от 26.09.2017, заключённого между должником и обществом «Виакон Комфорт»;

по заявлению ФИО1 к обществам «Комфорт плюс», «Виакон комфорт» о расторжении договора купли-продажи от 09.02.2016 № 09/02/2016, возвращении в собственность ФИО1 земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7 с расположенными на них жилыми домами с кадастровым номером 54:35:033040:18, 54:35:033040:10, исключении из публичного реестра сведений о земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:27368, восстановлении земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7, прекращении права собственности должника на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:27368 (образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:1, 54:35:033040:21), признании отсутствующим право собственности общества «Виакон комфорт» на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:30738;

по заявлению Мэрии о признании отсутствующим права собственности общества «Виакон комфорт» на сооружение - стоянка для автомобилей

(кадастровый номер 54:35:032971:372), признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 28.05.2018 № 18355 земельного участка с кадастровым номером 54:35:032971:12, применении последствия его недействительности в виде обязания общества «Виакон комфорт» возвратить Мэрии указанный земельный участок, снятия с регистрационного учёта сооружения - стоянки для автомобилей (кадастровый номер 54:35:032971:372), а также снятия с кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:30738, восстановления сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:000000:27368, 54:35:032971:7, 54:35:032971:12.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 09.10.2023, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2023,

- в удовлетворении заявления ФИО1 отказано;

- заявление Мэрии удовлетворено - признано отсутствующим право собственности общества «Виакон Комфорт» на сооружение - стоянку для автомобилей с кадастровым номером 54:35:032971:372, в публичный реестр внесены сведения о прекращении права собственности общества «Виакон Комфорт» на указанное сооружение, стоянка снята для автомобилей снята с кадастрового учёта; договор купли-продажи от 28.05.2018 № 18355, заключённый между Мэрией и обществом «Виакон Комфорт», признан недействительным, применены последствия его недействительности в виде признания отсутствующим право собственности общества «Виакон Комфорт» на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:30738, внесения в публичный реестр сведений о прекращении права собственности общества «Виакон Комфорт» на указанный земельный участок, его снятии с регистрационного учёта, восстановления в государственном реестре сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:000000:27368, 54:35:032971:7. 54:35:032971:12, прекращении права собственности общества «Виакон Комфорт» на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032971:12 и регистрации права собственности на него за Мэрией;

- заявление конкурсного управляющего удовлетворено частично - признаны недействительным акт зачёта встречных требований от 26.09.2017, договор от 20.09.2017 № 20/09/2017, заключённые между обществом «Комфорт плюс» и обществом «Виакон Комфорт», применены последствия их недействительности в виде возврата в конкурную массу общества «Комфорт плюс» земельных участков с

кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7, внесения с публичный реестр сведений о снятии с регистрационного учёта земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:27368, восстановления в государственном реестре сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:033040:21 и 54:35:033040:1, восстановления записи о праве собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7 за обществом «Комфорт плюс»; в удовлетворении требований конкурсного управляющего о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032971:12 отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.02.2024 определение от 09.10.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 12.12.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-26933/2020 отменены в части признания недействительными акта зачёта встречных требований от 26.09.2017, договора от 20.09.2017 № 20/09/2017, заключённых между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» и обществом с ограниченной ответственностью «Виакон Комфорт», применении последствий их недействительности. В отменённой части обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области. В остальной части обжалуемые судебные акты оставлены без изменения.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.03.2025 признан недействительной сделкой акт зачета встречных требований от 26.09.2017 между должником и ООО «Виакон Комфорт». Применены последствия недействительности сделки – восстановлена задолженность ООО «Виакон Комфорт» перед ООО «Комфорт плюс» по договору купли-продажи № 20/09/2017.

Признан недействительным договор № 20/09/2017 по отчуждению земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7 заключенный Должником ООО «Комфорт плюс» в пользу ООО «Виакон Комфорт». Применены последствия недействительности сделки – возвращены в конкурную массу ООО «Комфорт плюс» земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7. Определение в указанной части является основанием для снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:27368; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельных участках с

кадастровыми номерами 54:35:033040:21 и 54:35:033040:1; восстановления записи о праве собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7 за ООО «Комфорт плюс»

(ИНН <***>).

Признано отсутствующим обременение в виде ипотеки на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:1 и 54:35:032971:7 в пользу ФИО5, в том числе признан отсутствующим переход права собственности на указанные земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:1 и 54:35:032971:7 к ФИО5 на основании соглашений об отступном.

Исключена из Единого государственного реестра недвижимости запись об обременении залогом (ипотекой) в пользу ФИО5 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:1 и 54:35:032971:7, а также исключена из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве собственности ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:033040:1.

Признано отсутствующим обременение в виде ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 54:35:033040:21 в пользу ФИО6, в том числе признан отсутствующим переход права собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером 54:35:033040:21 к ФИО6 на основании соглашения об отступном.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО6, ФИО7 обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить определение Арбитражного суда Новосибирской области от 06.03.2025 в части, непосредственно затрагивающей их права, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалоб заявители указывают на то, что они являются добросовестными приобретателями земельных участков, так как обременения недвижимого имущества были в установленном порядке зарегистрированы в пользу них, договоры залога были заключены с ФИО1 еще до продажи земельных участков последним должнику. При таких фактических обстоятельствах дела третьи лица являются законными фактическими владельцами земельных участков, которые не могут быть лишены своих прав на недвижимость посредством механизма признания недействительной сделки, заключенной между иными лицами. Суд не мог применить в качестве последствия признания сделки

недействительной двустороннюю реституцию, так как апеллянты сторонами оспариваемых сделок не являлись.

Определением от 21.05.2025 апелляционные жалобы приняты к совместному производству.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) конкурсным управляющим должника представлен отзыв на апелляционные жалобы, в котором просит оставить определение суда без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. Вопреки доводам апеллянтов об их добросовестности, полагает, что при наличии сделок по залогу объектов недвижимости ФИО1, продавая их должнику, не мог не знать, что земельные участки обременены, что нарушает условия договора купли-продажи от 09.02.2016. Кроме того, материалами дела подтверждается, что ограничение в виде залога на земельный участок с кадастровым номером 54:35:033040:21 не зарегистрировано, на иные участки зарегистрировано лишь 06.12.2019. Таким образом, на момент возникновения залога (2019 г.) спорные земельные участки уже принадлежали должнику и не могли быть переданы ФИО1 в обеспечение своих обязательств по договорам займа с третьими лицами. Об общности экономических интересов сторон свидетельствует наличие взаимоотношений, недоступных для обычных участников гражданского оборота, наличие согласованных действий, направленных на изъятие у должника ликвидного актива путем регистрации обременений в виде залога и последующего заключения соглашений об отступном, а также регистрации права собственности на спорные земельные участки, в том числе в период действия ограничения на совершение регистрационных действий, о чем не могло не быть известно ФИО1 и третьим лицам.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с частями 1, 6 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся безусловным основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.

Частью 1 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).

В соответствии с частью 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Истребование имущества из чужого незаконного владения представляет собой один из вещных способов защиты права собственности. Реализуется он путем предъявления собственником, утратившим владение, иска к фактическому владельцу имущества, не имеющему на владение законных оснований.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» применяя статью 301 Гражданского Кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 25 мая 2015 г. по делу № 305-ЭС15-1030 истребование имущества из чужого незаконного владения без привлечения владельца истребуемого имущества к участию в деле в качестве ответчика является незаконным.

Как следует из материалов дела, право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:1 и 54:35:032971:7 перешло к ФИО5, на земельный участок с кадастровым номером 54:35:033040:21 к ФИО6 – на основании соглашений об отступном.

В материалах дела отсутствуют сведения о привлечении ФИО5, ФИО6 как владельцев спорных земельных участков к участию в деле в качестве соответчиков.

Таким образом, в нарушение норм процессуального права суд не привлек к участию в споре в качестве соответчиков указанных лиц.

При таких обстоятельствах, имеются основания применительно к пункту 4 части 4 статьи 270, части 6.1 статьи 268 АПК РФ для перехода дела к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.

Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение.

С учетом этого апелляционный суд определением от 26.06.2025 перешел к рассмотрению дела по правилам установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Судебное заседание назначено на 22.07.2025, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО6, ФИО7.

На основании статьи 158 АПК РФ судебное заседание неоднократно откладывалось.

В силу статьи 18 АПК РФ в связи с отпуском судьи Иванова О.А. в составе суда произведена замена судьи Иванова О.А. на судью Фаст Е.В., судебное разбирательство начинается с самого начала.

В судебном заседании участники процесса поддержали изложенную правовую позицию.

Иные лица, участвующие в деле и в процессе о банкротстве, не обеспечившие личное участие и явку своих представителей в судебное заседание, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в связи с чем, суд апелляционной инстанции на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ рассмотрел иск в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы сторон, Седьмой арбитражный апелляционный суд пришел к следующему.

Из материалов дела следует, что между должником (покупатель) и ФИО1 (продавец) заключён договор купли-продажи от 09.02.2016

№ 09/02/2016, по условиям которого ФИО1 продал принадлежащие ему земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7 с расположенными на них жилыми домами с кадастровым номером 54:35:033040:18, 54:35:033040:10, обществу «Комфорт плюс» по цене 10 600 000 руб. (пункт 2) оплата которого осуществлялось путём погашения встречной задолженности по предварительному договору участия в долевом строительстве объектов недвижимости на помещения, общей площадью 177 кв. м (пункт 4) либо перечислением покупателем денежных средств расчётный счёт продавца (пункт 5).

Между обществом «Комфорт плюс» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) заключён предварительный договор участия в долевом строительстве от 09.02.2016 № 300-ОВ, по условиям которого должник принял обязательства осуществить строительство многоквартирного жилого дома на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:033040:1, 54:35:033040:21, 54:35:032971:7, 54:35:032971:12 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приёма-передачи расположенные в нём квартиры, общей площадью 3 000 кв. м., а ФИО1 принял обязательства по передаче обществу «Комфорт плюс» денежных средств в размере 180 000 000 руб.

Как указывал ФИО1, передача денежных средств им в пользу общества «Комфорт плюс» в счёт исполнения обязательств по предварительному договору участия в долевом строительстве от 09.02.2016 № 300-ОВ осуществлена путём заключения договора займа на сумму 180 000 000 руб., что являлось характерным для должника и группы компаний ПТК-30.

В результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:21 и 54:35:033040:1 образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:27368.

Впоследствии земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:000000:27368 и 54:35:032971:7 с находящими на них объектами реализованы обществом «Комфорт плюс» в пользу общества «Виакон Комфорт» по цене

10 600 000 руб. на основании договора купли-продажи от 20.09.2017 № 20/09/2017, оплата по которому осуществлена зачётом встречных требований (акт от 26.09.2017) должника перед обществом «Виакон Комфорт» по договору об организации проектирования и строительства многоквартирного дома от 20.06.2017

(сумма долга 21 740 000 руб.) и общества «Виакон Комфорт» перед должником по договору от 20.09.2017 № 20/09/2017 в сумме 10 600 000 руб.

Между Мэрией (продавец) и обществом «Виакон Комфорт» (покупатель) заключён договор купли-продажи земельного участка от 28.05.2018 № 18355, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность земельный участок с кадастровым номером 54:35:032971:12 с расположенным на нём сооружением - стоянки для автомобилей по цене 1 526 682,90 руб.

Исключительное право на выкуп земельного участка с кадастровым номером 54:35:032971:12 без проведения аукциона общество «Виакон Комфорт» реализовало, поскольку являлось собственником расположенного на нём сооружения - стоянки для автомобилей, строительство которого осуществлено обществом на основании разрешения на строительство от 26.09.2013

№ Ru54303000-301; стоянка для автомобилей введена в эксплуатацию разрешением от 22.02.2018 № 54-Ru54303000-17-2018, выданным обществу «Комфорт плюс».

Общество «Виакон Комфорт» 27.09.2017 осуществило снятие с кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:27368 по причине объединения его с земельным участком с кадастровым номером 54:35:032971:12. В результате объединения четырёх земельных участков (кадастровые номера 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7) образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:30378.

При первоначальном рассмотрении спора ФИО1, ссылался на неосуществление должником оплаты по договору купли-продажи от 09.02.2016

№ 09/02/2016, как на основание для его расторжения, обратился в суд с соответствующим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований ФИО1 при первоначальном рассмотрении спора, суды двух инстанций установили, что ФИО1 не доказано предоставление обществу «Комфорт Плюс» денежных средств в размере 180 000 000 руб. (сведений о поступлении средств на расчётный счёт должника не имеется; финансовая возможность передачи указанной суммы наличными, равно как и их оприходование предприятием-банкротом, не подтверждена), исходя из этого суды пришли к выводу, что должником исполнены обязательства по договору купли-продажи от 09.02.2016 № 09/02/2016 путём предоставления ФИО8 права требования недвижимого имущества

(квартир) по заключённому между ними предварительного договора участия в долевом строительстве от 09.02.2016 № 300-ОВ (пункт 4).

Суд кассационной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив эквивалентность встречных представлений в рамках правоотношений, оформленных договором купли-продажи от 09.02.2016 № 09/02/2016 (плата за земельные участки осуществлена путём предоставления обществом «Комфорт Плюс» ФИО1 права требования квартир по предварительному договору участия в долевом строительстве от 09.02.2016 № 300-ОВ), пришел к выводу о правомерности выводов судов об отсутствии оснований для расторжения названной сделки по мотиву неоплаты её цены и, соответственно, об обоснованности выводов об отказе в удовлетворении заявленных требований ФИО1 к обществам «Комфорт плюс», «Виакон комфорт» о расторжении договора купли-продажи от 09.02.2016 № 09/02/2016, возвращении в собственность ФИО1 земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7 с расположенными на них жилыми домами с кадастровым номером 54:35:033040:18, 54:35:033040:10, исключении из публичного реестра сведений о земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:27368, восстановлении земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7, прекращении права собственности должника на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:27368 (образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:1, 54:35:033040:21), признании отсутствующим права собственности общества «Виакон комфорт» на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:30738.

Удовлетворяя заявление Мэрии, суды двух инстанций установили, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032971:12 отсутствует капитальный объект недвижимости, наличие которого предоставляет его собственнику право на приобретение участка по упрощённой процедуре (без проведения торгов), исходя из чего суды посчитали, что переход права собственности на указанный земельный участок осуществлён в нарушение положений статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (без проведения публичных торгов по продаже земельных участков), на основании чего пришли к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 28.05.2018 № 18355 и

необходимости возвращении в собственность Мэрии отчуждённого по ничтожной сделке актива.

Судом кассационной инстанции в постановлении от 20.02.2024 выводы судов по требованию Мэрии г. Новосибирска признаны обоснованными.

Также в постановлении от 20.02.2024 суд округа пришел к выводу, что судебные акты в части разрешения вопросов, касающихся наличия (отсутствия) оснований для расторжения договора купли-продажи от 09.02.2016 № 09/02/2016 (требование ФИО1), наличия (отсутствия) оснований для признания ничтожным договора купли-продажи от 28.05.2018 № 18355 и возвращения Мэрии земельного участка с кадастровым номером 54:35:032971:12 (требование Мэрии), а также наличия (отсутствия) оснований для признания за должником права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032971:12, права и законные интересы ФИО5 как собственника земельного участка с кадастровым номером 54:35:033040:1 не затрагивают.

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами установлен факт перехода права собственности к должнику на основании договора купли-продажи № 09/02/2016 от 09.02.2016 года между Должником (покупатель) и ФИО8 (продавец) на следующие земельные участки:

1. земельный участок площадью 538 кв.м. с кадастровым номером 54:35:033040:21, категории земель земли населенных пунктов для обслуживания жилого дома, с расположенным на нем жилым домом общей площадью 35,7 кв.м. кадастровый номер 54:35:033040:18, по адресу <...> (Объект 1):

2. земельный участок площадью 365 кв.м. с кадастровым номером 54:35:033040:1, категории земель земли населенных пунктов - Для обслуживания жилого дома, с расположенным на нем жилым домом общей площадью 49,9 кв.м. кадастровый номер 54:35:033040:10, по адресу <...> (Объект 2);

3. земельный участок площадью 1694 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032971:7, категории земель земли населенных пунктов многоквартирные жилые дома со встроенопристроенными помещениями общественно]'о назначения, автостоянками, по адресу <...> (Объект 3).

Заключенный сторонами договор и переход права собственности на земельные участки к должнику в установленном законом порядке был зарегистрирован в Росреестре 19.02.2016 года.

Судебной коллегией истребовано регистрационное дело в отношении спорных земельных участков.

В регистрационном деле установлено наличие следующих документов: 1. По ответчику ФИО13:

- Договор залога между ФИО13 и ФИО1 от 15.12.2015, в Росреестр представлен на регистрацию 28.09.2019 согласно описи, вместе с договором займа от 15.12.2015 г.

2.По ответчику ФИО9 о.:

- Договор займа от 19.09.2015 года между ФИО5 и ФИО1 на сумму 25700000 руб. сроком до 19.09.2021 с обеспечением земельным участком с кадастровым номером 54:35:032971:7;

- опись Росреестра от 26.10.2019 о принятии к регистрации договора займа от 19.09.2015 (имеется прошение о нерассмотрении ранее представленного договора займа);

- договор залога от 29.12.2015 в обеспечение требования по договору займа от 28.12.2015 земельным участком с кадастровым номером 54:35:032971:7 с залоговой стоимостью 70000000 руб.;

- договор займа от 28.12.2015 между ФИО5 и ФИО1 на сумму 25700000 руб. сроком до 19.09.2021 с обеспечением земельным участком с кадастровым номером 54:35:032971:7;

- опись Росреестра от 04.12.2019 о принятии к регистрации договора займа от 28.12.2015 и договора залога от 29.12.2015 (имеется прошение о нерассмотрении ранее представленного договора займа);

- Договор займа от 19.09.2014 года между ФИО5 и ФИО1 на сумму 25700000 руб. сроком до 19.09.2021 с обеспечением земельным участком с кадастровым номером 54:35:032971:7;

- заявление в Росреестр от 04.10.2019 о регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:032971:7;

- договор залога от 15.12.2015 в обеспечение требования по договору займа от 19.09.2014 земельным участком с кадастровым номером 54:35:032971:7 с залоговой стоимостью 70000000 руб.;

- опись Росреестра от 04.10.2019 о принятии к регистрации договора займа от 19.09.2014 и заявления от 04.10.2019 о регистрации права;

- заявление в Росреестр от 28.09.2019 о регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:032971:7;

- опись Росреестра от 28.09.2019 о принятии к регистрации заявления от 28.09.2019 о регистрации права;

- заявление ФИО1 в Росреестр от 28.09.2019 о регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:033040:1;

- решение Заельцовского районного суда от 16.05.2019;

- договор залога от 15.12.2015 в обеспечение договора займа от 23.11.2015 на сумму 9300000 руб. в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:033040:1 с отметкой о государственной регистрации 10.12.2019;

- договор займа от 23.11.2015 между ФИО5 и ФИО1 на сумму 9300000 руб. сроком до 19.11.2021 с обеспечением земельным участком с кадастровым номером 54:35:033040:1;

- заявление от 04.10.2019 в Росреестр о регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 54:35:033040:1;

- выписка ФССП об ограничении регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:032971:7;

- соглашение об отступном от 19.02.2021 между ФИО5 и ФИО1 о передаче во исполнение обязательств по договору займа от 23.11.2015 на сумму 9300000 руб. земельного участка с кадастровым номером 54:35:033040:1;

- выписка ФССП об ограничении регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:033040:1;

- заявление от 19.02.2021 в Росррестр о регистрации права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:033040:1;

- определение Заельцовского районного суда от 29.03.2021 о принятии обеспечительных мер в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:1, 54:35:032971:7.

ФИО1 указано, что с сентября 2014 года ФИО1о просил ФИО5о осуществить заимствование денежных средств.

Между сторонами были подписаны: Договор займа от 19 сентября 2014 года (в дело не представлен), Договор займа от 19 сентября 2015 года, договор залога (ипотеки) от 15 декабря 2015 года.

Денежные средства в сумме 25 700 000 рублей получены ФИО1о по расписке от 03.06.2015 года.

Таким образом, ФИО5о и ФИО1 утверждают, что стороны Соглашением от 29 декабря 2015 года (том 13 л.д.67), урегулировали свои правоотношения, расторгнув ранее заключенные договоры займа и залога, и подтвердив свои права и обязанности по договорам займа от 28 декабря 2015 года и договору залога (ипотеки) от 29 декабря 2015 года.

Согласно п.1.6 договора займа, надлежащее его исполнение обеспечено залогом недвижимого имущества: земельный участок площадью 365 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032971:7.

В подтверждение передачи суммы займа представлена расписка от 03.06.2015 года (том 13 л.д. 45), согласно которой денежные средства в сумме 25 700 000 рублей получены ФИО1 от ФИО5о 9300000 руб. по договору займа от 23.11.2015г.

29.12.2015 между ФИО1 (залогодатель) и ФИО5 (Залогодержатель) заключен договор залога, по условиям которого Залогодержатель принимает, а Залогодатель передает в обеспечение возврата займа и процентов по договору от 28.12.2015 г. земельный участок площадью 1694 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032971:7.

Согласно отметке на договоре о залоге от 15.12.2015 регистрация ипотеки произведена 10.10.2019 года номер регистрации 54:35:033040:1-54/001/2019-2 (том 11 л.д.128 (оборот), том.13 л.д.111 (оборот). Указанное обстоятельство подтверждается также выпиской ЕГРН (том 11 л.д.139-140).

19.02.2021 между ФИО5о и ФИО1 заключено соглашение об отступном (том 13 л.д. 70), по условиям которого Заемщик взамен исполнения части обязательств, возникших на основании договора займа от 28.12.2015 г. по уплате основного долга в размере 25700000 руб. передает в собственность Заемщику земельный участок площадью 1694 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032971:7.

Согласно выписке ЕГРН (том 11 л.д.137) по состоянию на 07.03.2024 право собственности на земельный участок площадью 1694 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032971:7 за ФИО5 не зарегистрировано.

23.11.2015 между ФИО5о и ФИО1 заключен договор займа (том 13 л.д. 112), по условиям которого Заимодавец передал заемщику денежные средства в размере 9300000 руб. наличными средствами на срок до 19.11.2021 года.

Согласно п.1.6 договора займа, надлежащее его исполнение обеспечено залогом недвижимого имущества: земельный участок площадью 365 кв.м. с кадастровым номером 54:35:033040:1.

В подтверждение передачи суммы займа представлена расписка от 15.12.2015, согласно которой ФИО1 получено от ФИО5о 9300000 руб. по договору займа от 23.11.2015г. (том 13 л.д.37).

15.12.2015 между ФИО1 (залогодатель) и ФИО5 (Залогодержатель) заключен договор залога (том 11 л.д. 126), по условиям которого Залогодержатель принимает, а Залогодатель передает в обеспечение возврата займа и процентов по договору от 23.11.2015 г. земельный участок площадью 365 кв.м. с кадастровым номером 54:35:033040:1.

Согласно отметке на договоре регистрация ипотеки произведена 10.10.2019 года номер регистрации 54:35:033040:1-54/001/2019-2 (том 11 л.д.128 (оборот). Указанное обстоятельство подтверждается также выпиской ЕГРН (том 11 л.д.133).

19.02.2021 между ФИО5о и ФИО1 заключено соглашение об отступном (том 11 л.д. 129), по условиям которого Заемщик взамен исполнения части обязательств, возникших на основании договора займа от 23.11.2015 г. по уплате основного долга в размере 9300000 руб. передает в собственность Заемщику земельный участок площадью 365 кв.м. с кадастровым номером 54:35:033040:1.

Согласно выписке ЕГРН (том 11 л.д.132) право собственности на земельный участок площадью 365 кв.м. с кадастровым номером 54:35:033040:1 зарегистрировано за ФИО5 12.03.2021 г.

По вопросу наличия денежных средств переданных ФИО1 в заем, ответчик ФИО5 пояснил в суде первой инстанции следующее:

Денежные средства для осуществления ФИО1 бизнес-проекта по строительству много этажного жилого дома предприниматель ФИО5

получил от своего бизнес партнера - гражданина Азербайджанской Республики - ФИО10.

У данного лица имелись свободные денежные средства от реализации собственного ценного недвижимого имущества, а также полученного льготного кредита (том 13 л.д.140-152, том. 14 л.д.1-3).

Денежные средства ФИО10 были конвертированы в доллары США и произведено их заимствование в пользу ФИО5.

В мае и декабре 2014 года ФИО5 находился в городе Баку и получил по распискам от 06.05.2014 и 10.12.2014 денежные средства в размере 300 000 долларов США и 235 000 долларов США соответственно (том 14 л.д.5).

Указанные суммы ФИО5 обменивал на рубли частями, так как совершение сделок по покупке недвижимости по адресам Овражная 222 и Овражная 224 постоянно откладывалось до июня 2015 года.

Обмен производился по текущему на тот момент, курсу доллара США от 56 до 68 рублей за доллар (том 14 л.д.6-14).

03.06.2015 года денежные средства были переданы ФИО1 по расписке в сумме 25 700 000 рублей.

15.12. 2015 года денежные средства были переданы ФИО1 по расписке в сумме 9 300 000 рублей.

15.12.2015 между ФИО1 (Заемщик) и ФИО6 (Заимодавец) заключен договор займа (том 12 л.д. 24), по условиям которого Заимодавец передал заемщику денежные средства в размере 17500000руб. наличными средствами на срок до 15.12.2020 года. Согласно п.1.6 договора займа, надлежащее его исполнение обеспечено залогом недвижимого имущества: земельный участок площадью 538 кв.м. с кадастровым номером 54:35:033040:21.

В подтверждение передачи займа представлена расписка от 14.01.2016 г. на сумму 3500000 руб., а также расписка от 15.12.2015 года на сумму 14000000 руб.

15.12.2015 между ФИО1 (залогодатель) и ФИО6 (Залогодержатель) заключен договор залога (том 11 л.д.147, том 12 л.д. 28), по условиям которого Залогодержатель принимает, а Залогодатель передает в обеспечение возврата займа и процентов по договору от 15.12.2015 г.

14.07.2020 между ФИО6 и ФИО1 заключено соглашение об отступном (том 12 л.д. 32), по условиям которого Заемщик взамен исполнения

части обязательств, возникших на основании договора займа от 15.12.2015 г. по уплате основного долга в размере 4500000 руб. передает в собственность Заемщику земельный участок площадью 538 кв.м. с кадастровым номером 54:35:033040:21.

Согласно выписке ЕГРН (том 12 л.д.43) в отношении земельного участка площадью 538 кв.м. с кадастровым номером 54:35:033040:21 отсутствует запись об ипотеке на основании договора от 15.12.2015, отсутствует запись о переходе права к ФИО6 на основании соглашения об отступном от 17.07.2020.

Представителем регистрирующего органа в судебном заседании в суде первой инстанции даны пояснения об отсутствии регистрационной записи в связи с наличием запрета на осуществление регистрационных действий.

В подтверждение возможности предоставить заем в заявленном размере, ФИО6 представлены (том 12 л.д. 58-98) документы, подтверждающие его платежеспособность на декабрь 2015 г., а именно:

1. ответ ФНС РФ о рассмотрении обращения от 22.02.24 за № 7736-00-11-2024/001508 на № 2024022001009318 о доходах ФИО6 за 2013 г. в размере 2 194 733,51 р., за 2014 г. в размере 2 226 986,98 р., за 2015 г. в размере 1 757 874,46 р.

2. копию договора купли-продажи квартиры от 29.05.2014 г. вместе с актом передачи, в соответствии с которым ФИО6 продал принадлежащую ему квартиру на сумму 11 550 000 р.

3. справка о доходах ФИО11, являющейся членом семьи моего доверителя, а именно матерью, за 2013 г., где доход указан в размере 4 400 000 р. как учредителя ЗАО «Лазурит».

4. аналогичная справка за 2014 г. - доход в размере 25 240 000 р.

5. аналогичная справка за 2015 г. (период до июля) - доход в размере 6 150 000 р.

6. выписка из ЕГРЮЛ, где указано что ЗАО «Лазурит», действующее с 1992 г. под руководством генерального директора ФИО11 прекратило свою деятельность 14.07.2015 г. в результате преобразования. Правопреемником является ООО «Лазурит».

7. выписка из ЕГРЮЛ ООО «Лазурит», в которой в качестве учредителя и генерального директора указан ФИО6

Таким образом, материалами дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для разрешения настоящего спора.

Вступившим в законную силу судебным актом по настоящему спору (определение от 09.10.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, которое отменено в части признания недействительными акта зачёта встречных требований от 26.09.2017, договора от 20.09.2017 № 20/09/2017, заключённых между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» и обществом с ограниченной ответственностью «Виакон Комфорт», применении последствий их недействительности. В отменённой части обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области. В остальной части обжалуемые судебные акты оставлены без изменения) установлено, что договор купли-продажи от 09.02.2016 № 09/02/2016 является действительной сделкой. По указанному договору к должнику перешло право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7. Право собственности на указанные земельные участки за должником зарегистрировано 19.02.2016 года.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Таким образом, с 19.02.2016 собственником земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7 является ООО «Комфорт плюс».

До возникновения права собственности у должника на спорные земельные участки между ФИО1о и ответчиками ФИО12 и ФИО13 заключены договоры займа, обеспеченные залогом указанных земельных участков. Договоры займа не оспариваются в настоящем деле, доказательства наличия оснований для признания договоров займа недействительными сделками не представлены, должник участником указанных договоров не имеется, в деле отсутствуют доводы и доказательства о причинении вреда должнику, его кредиторам самими договорами займов, условиями предоставления займов и их возврата.

Касательно доводов о признании отсутствующим обременения спорных земельных участков в виде залога в пользу ответчиков ФИО6 и ФИО9, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.

В ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Из ч. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Согласно положения ст. 338 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В п. 1 ч. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г.

№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ

«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», вступившего в силу с 1 июля 2014 г., правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и

Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу данного Федерального закона.

Таким образом, к договорам ипотеки, заключенным после 1 июля 2014 г., применяются общие положения о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ и закрепляющие требования к государственной регистрации ипотеки в виде обременения путем внесения записи об ограничении права в виде ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости. Сам договор ипотеки регистрации не подлежит и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Договоры залога между ФИО1 и ответчиками заключены после 1 июля 2014 г. и в Единый государственный реестр недвижимости подлежала внесению запись об ограничении права в виде ипотеки на спорные участки.

При этом согласно материалам дела ограничение в виде залога на земельный участок с кадастровым номером 54:35:033040:21 не зарегистрировано. Ограничение в виде залога на земельный участок с кадастровым номером 54:35:033040:1 зарегистрировано 10.10.2019 г., ограничение в виде залога на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032971:7 зарегистрировано 06.12.2019 г.

Принимая во внимание вышеизложенные положения действующего законодательства и учитывая фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу, что поскольку подписанные ФИО1 и ответчиками договоры залога спорного недвижимого имущества в установленном законом порядке не были зарегистрированы в ЕГРН, то они считаются незаконными и не порождающими соответствующие правовые последствия.

При таких обстоятельствах, поскольку на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 09.02.2016 между ФИО1 и должником, отсутствовали какие-либо ограничения для совершения указанной сделки, то судебная коллегия не может согласиться с доводами ответчиков об обратном.

Так, из буквального содержания текста договора купли-продажи

от 09.02.2016 следует, что покупатель покупает по договору земельные участки свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

Следовательно, судебная коллегия приходит к выводу, что условия договора от 09.02.2016 и поведение сторон явно свидетельствовали о том, что ФИО1

Ш.М.о. имел реальное намерение на отчуждение принадлежащего ему имущества, а должник выразил свою действительную волю на его приобретение.

Таким образом, непринятие залогодержателем своевременных мер регистрации залога на недвижимое имущество исключает недобросовестность действий должника как покупателя. В таком случае залогодержатель несет риск связанных с этим неблагоприятных последствий и в силу абз. 3 п. 4 ст. 339.1 ГК РФ в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога.

Подлинность договора купли-продажи от 09.02.2016 и принадлежность содержащихся в нем подписей ни одной из сторон не оспаривались.

Таким образом, на момент возникновения залога – 2019 год, спорные земельные участки уже принадлежали ООО «Комфорт плюс» и не могли быть переданы ФИО1 в обеспечение своих обязательств по договорам займа с третьими лицами.

Тем более у ФИО1 отсутствовало право на передачу спорных земельных участков в качестве отступного по соглашению с третьими лицами.

В абзаце 4 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63) разъяснено, что наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ). Указанные разъяснения касаются сделок с пороками, выходящими за пределы дефектов сделок с предпочтением или подозрительных сделок.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2, 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения этих требований арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры,

Указанная норма закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав

и обязанностей: каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц.

Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.

Как разъяснено в пункте 9.1 Постановления Пленума № 63, если исходя из доводов оспаривающего сделку лица и имеющихся в деле доказательств суд придет к выводу о наличии иного правового основания недействительности сделки, чем то, на которое ссылается истец (например, пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве вместо статьи 61.3, или наоборот), то на основании части 1 статьи 133 и части 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами, а также нормы права, подлежащие применению (дать правовую квалификацию), и признать сделку недействительной в соответствии с надлежащей нормой права.

В частности, по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве оспаривается подозрительная сделка должника, целью совершения которой является причинение вреда имущественным правам кредиторов должника.

Признак причинения такого вреда подлежит установлению и в случае оспаривания сделки по статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенной со злоупотреблением правом.

Согласно выработанной в судебной практике позиции аффилированность может носить не только юридический, но и фактический характер без наличия формально-юридических связей между лицами (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2016 № 308-ЭС16-1475).

Доказывание в деле о банкротстве факта общности экономических интересов допустимо не только через подтверждение аффилированности юридической (в частности, принадлежность лиц к одной группе компаний через корпоративное участие), но и фактической.

В связи с чем, в деле о банкротстве должен быть применен более строгий стандарт доказывания, чем в обычном исковом производстве. При этом наличие в действиях стороны злоупотребления правом уже само по себе достаточно для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случае, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 № 1446/14 изложен подход о справедливом распределении судом бремени доказывания, которое должно быть реализуемым. Из данного подхода следует, что заинтересованное лицо может представить минимально достаточные доказательства (prima facie) для того, чтобы перевести бремя доказывания на противоположную сторону, обладающую реальной возможностью представления исчерпывающих доказательств, подтверждающих

соответствующие юридически значимые обстоятельства при добросовестном осуществлении процессуальных прав.

Если арбитражный управляющий и (или) кредиторы с помощью косвенных доказательств убедительно обосновали утверждения о недействительности оспариваемой сделки, бремя опровержения данных утверждений переходит на другую сторону сделки, в связи с чем она должна доказать, почему письменные документы и иные доказательства арбитражного управляющего, кредиторов не могут быть приняты в подтверждение их доводов, раскрыв свои документы и представив объяснения относительно того, как на самом деле осуществлялась хозяйственная деятельность. Указанная позиция также отражена в судебных актах по делу № А81-769/2017, в том числе в Определении Верховного Суда РФ от 30.09.2019 № 304-ЭС19-15936.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Изучив в совокупности представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что будучи осведомленным о наличии у ООО «Комфорт плюс» права собственности на спорные земельные участки, ФИО1 и третьи лица, имеющие общность экономических интересов с ФИО1, злоупотребив своими правами приняли меры по регистрации обременения в виде залога на спорные земельные участки в момент наличия права собственности на указанные земельные участки у должника, а в последующем заключили со злоупотреблением права соглашения об отступном в отношении объектов недвижимости должника, что привело к выбытию из конкурсной массы должника значительного актива в виде трех земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7.

Об Общности экономических интересов свидетельствует наличие взаимоотношений, недоступных для обычных участников гражданского оборота, наличие согласованных действий, направленных на изъятие у должника ликвидного актива путем регистрации обременений в виде залога и последующего заключения соглашений об отступном, а также регистрации права собственности на спорные земельные участки, в том числе в период действия ограничений на

совершение регистрационных действий, о чем не могло не быть известно ФИО1 о и ответчикам.

Дополнительным доказательством вышеизложенных обстоятельств является доверенность от 25.06.2019, выданная ФИО7 на имя ФИО1, поступившая в суд вместе с материалами регистрационного дела, на основании которой ФИО7 уполномачивает ФИО1 приобрести на имя доверителя за цену и на условиях по своему усмотрению любой объект недвижимого имущества и (или) долевого строительства (право требования на объект долевого строительства) с правом подписания и заключения любых договоров и соглашений.

Выдача доверенности на вышеуказанных условиях свидетельствует о наличии доверительных отношений между ФИО7 и ФИО1 и общность их экономических интересов.

В соответствии с п. 6 договора купли-продажи № 09/02/2016 от 09.02.2016 года Продавец (ФИО1) продает, а покупатель (ООО «Комфорт Плюс») покупает по договору земельные участи указанные в п 1.1., 1.2., 1.3, договора свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать. Очевидно, что ФИО1 при наличии сделок по залогу указанных объектов недвижимости не мог не знать о данном факте.

Указанное обстоятельство опровергает факт существования договоров залога в пользу ФИО6 и ФИО5 на момент заключения договора купли-продажи № 09/02/2016 от 09.02.2016 года.

Государственная регистрация обременений на земельные участки (ипотека) в пользу ФИО6 и ФИО5 осуществлена спустя 4 года (конец 2019 года) после заключения сделок (2015 год). Мотивы, по которым длительный период после совершения сделок не была осуществлена их регистрация, суду не раскрыты.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, ФИО6 и

ФИО5 не могут быть признаны судом добросовестными приобретателями имущества.

При таких обстоятельствах суд признает доказанным наличие совокупности оснований для признания недействительным обременения в виде ипотеки на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:1, 54:35:032971:7, 54:35:033040:21 а также соглашений об отступном как взаимосвязанных единых действий, направленных на вывод актива должника.

При этом суд отмечает, что в связи с отсутствием регистрации обременения в виде ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 54:35:033040:21 такое обременение отсутствует в силу прямого указания закона (ст. 8.1 ГК РФ) и оснований для его отмены в судебном порядке не имеется.

Оценивая доводы ответчиков, заявленные в суде первой инстанции, о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности для требования о признании недействительным обременения, судебная коллегия учитывает следующее.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение.

В силу пункта 1 статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Дата потенциальной субъективной осведомленности конкурсного управляющего об обстоятельствах заключения сделки, с которой следует исчислять срок исковой давности, устанавливается с учетом требований о стандартах поведения, предъявляемых к профессиональному арбитражному управляющему, действующему разумно и проявляющему требующуюся от него по условиям

оборота осмотрительность в аналогичной ситуации (постановление АС ЗСО от 22.06.2020 по делу № А45-5702/2016).

Под надлежащим предъявлением в арбитражный суд требования о признании недействительным договора понимается подача заявления с соблюдением правил о форме и содержании такого заявления, а также других положений процессуального закона и Закона о банкротстве (постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 15935/11).

Для оспаривания сделки как по основаниям, установленным специальными нормами Закона о банкротстве, так и по общим гражданским основаниям, конкурсному управляющему и кредиторам необходимо располагать сведениями не только о факте совершения сделки, но и о наличии оснований для ее оспаривания, что предполагает получение сведений об обстоятельствах ее совершения, положенных в основу требования о признании сделки недействительной (аффилированности участников, характере встречного исполнения).

В этой связи при установлении момента субъективной осведомленности конкурсного управляющего о наличии оснований для оспаривания сделки суду необходимо учесть время, объективно необходимое разумному конкурсному управляющему для получения информации, в том числе такой, которая может свидетельствовать о совершении подозрительных сделок и сделок со злоупотреблением правом. Для реализации своих полномочий, в частности, разумный управляющий запрашивает у руководителя должника и предыдущих управляющих бухгалтерскую и иную документацию должника (пункт 2 статьи 126 Закона о банкротстве), запрашивает у соответствующих лиц сведения о совершенных в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве и позднее сделках по отчуждению имущества должника, затем оценивает реальную возможность фактического восстановления нарушенных прав должника и его кредиторов в случае удовлетворения судом заявлений об оспаривании сделок (определение ВС РФ от 26.10.2017 № 305-ЭС17-8225 по делу № А40-154653/2015).

Учитывая, что при первоначальном рассмотрении спора ни ФИО1о, ни ответчики не сообщили конкурсному управляющему, суду о наличии обременения на спорные земельные участки в виде ипотеки, о таком обременении стало известно по факту поступления кассационной жалобы ФИО15 11.01.2024, договоры залога, ипотеки поступили в распоряжение суда и сторон с материалами регистрационного дела при новом рассмотрении спора, то есть до

поступления в материалы дела и распоряжение конкурсного управляющего договоров займа, залога, соглашений об отступном, у конкурсного управляющего отсутствовала возможность анализа спорных правоотношений на предмет оспоримости. С момента осведомленности о наличии обременения (дата подачи кассационной жалобы) до уточнения требования - 23.04.2024 срок исковой давности не истек.

Таким образом, в собственности должника находилось ликвидное имущество - три земельных участка, которые были в последующем отчуждены ООО «Виакон Комфорт» на основании договора от 20.09.2017 № 20/09/2017.

Рассматривая повторно заявление конкурсного управляющего в части признания недействительными акта зачета встречных требований от 26.09.2017, договора от 20.09.2017 № 20/09/2017, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» и обществом с ограниченной ответственностью «Виакон Комфорт», применении последствий их недействительности, суд приходит к следующему.

Заявляя о наличии оснований для признания права собственности за спорные земельные участки за должником - ООО «Комфорт плюс», конкурсный управляющий указал на недействительность договора купли-продажи земельный участков от ООО «Комфорт плюс» в пользу ООО «ВИАКОН КОМФОРТ» про причине отсутствия оплаты, чем причинен вред кредиторам должника.

Возражая против доводов конкурсного управляющего ответчик ООО «ВИАКОН КОМФОРТ» в качестве доказательства оплаты по договору купли-продажи представил акт зачета встречных требований от 26.09.2017 между ООО «Комфорт плюс» в пользу ООО «ВИАКОН КОМФОРТ».

При первоначальном рассмотрении спора конкурсными управляющим заявлено о фальсификации акта зачета встречных требований от 26.09.2017. Судом разъяснены уголовно-правовые последствия такого заявления, предложено исключить акт зачета встречных требований от 26.09.2017 из числа доказательств.

08.06.2022 конкурсный управляющий должника ФИО16 обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к ответчику ООО «ВИАКОН КОМФОРТ» о признании сделки недействительной в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс», а именно: акта зачета встречных требований от 26.09.2017 г.

Определением от 22.06.2022 объединены настоящий спор со спором о признании сделки недействительной в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Плюс», а именно: акта зачета встречных требований от 26.09.2017 г.

Судом способом проверки заявления о фальсификации определено исследование имеющихся в деле доказательств.

Поскольку в деле не представлены доказательства, свидетельствующие о подделке соглашения, о подписании не в заявленные даты, или подделке подписей, суд не усматривает оснований для признания обоснованным заявления о фальсификации. Иные обстоятельства, заявленные обоснование доводов о фальсификации соглашения подлежат оценке в рамках требования о признании акта недействительной сделкой.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

09.02.2016 года между Должником (покупатель) и ФИО8 (продавец) заключен договор купли-продажи № 09/02/2016, согласно которому продавец передал в собственность покупателя объекты недвижимости:

1. земельный участок площадью 538 кв. м с кадастровым номером 54:35:033040:21, категории земель земли населенных пунктов для обслуживания жилого дома, с расположенным на нем жилым домом общей площадью 35,7 кв. м кадастровый номер 54:35:033040:18, по адресу <...> (Объект 1):

2. земельный участок площадью 365 кв. м с кадастровым номером 54:35:033040:1, категории земель земли населенных пунктов - Для обслуживания жилого дома, с расположенным на нем жилым домом общей площадью 49,9 кв. м кадастровый номер 54:35:033040:10, по адресу <...> (Объект 2);

3. земельный участок площадью 1694 кв. м с кадастровым номером 54:35:032971:7, категории земель земли населенных пунктов многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными помещениями общественно]'о назначения, автостоянками, по адресу <...> (Объект 3).

Заключенный сторонами договор и переход права собственности на земельные участки в установленном законом порядке был зарегистрирован в Росеестрс 19.02.2016 года.

В результате объединения земельных участков (1 и 2) был образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:27368 площадью 903 кв. м. Право собственности на вновь зарегистрированный земельный участок должник зарегистрировал 14.09.2016 года.

17.10.2017 право собственности на вновь образованный участок перешло к ООО «Виакон Комфорт» на основании договора купли-продажи № 20/09/2017 от 20.09.2017.

27.09.2017 года ООО «Виакон Комфорт осуществило снятие с кадастрового учета вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:27368 по причине объединения его с земельным участком 3 и дополнительным земельным участком с кадастровым номером 54:35:032971:12 (объект 4).

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:032971:12 стал собственностью ООО «Виакон Комфорт» в результате переуступки прав по договору арены земельного участка заключенного между ФИО8 и ООО «Виакон Комфорт», строительстве на нем объекта капитальною строительства (разрешение на строительство выдавалось Должнику, разрешение на ввод в эксплуатацию выдавалось Должнику) и дальнейшею выкупа земельного участка у Мэрии г. Новосибирска.

Так согласно материалам дел земельный участок с кадастровым номером 54:35:032971:12 продан мэрией г. Новосибирска по договору купли-продажи от 28.05.2018 за № 18355 ООО «Виакон Комфорт» без проведения аукциона. Исключительное право на выкуп указанного земельного участка без проведения аукциона ответчик 2 реализовал, являясь собственником расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:03297:12 сооружения - стоянки для автомобилей надземной открытого типа. Строительство указанного сооружения осуществлялось на основании разрешения на строительство от 26.09.2013 № Ru 54303000-301 (в редакции разрешения № 54-RU54303000-301/2H2-2018 ОТ 21.02.2018) выданного мэрией г. Новосибирска. Сооружение было введено в эксплуатацию разрешением от 22.02.2018 № 54-Ru54303000-17-2018.

В результате объединения четырех земельных участков был образован земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:30378.

В итоге всех вышеописанных сделок собственником вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:30378 стало аффилированное с Должником ООО «Виакон Комфорт».

Дело о банкротстве ООО «Комфорт плюс» возбуждено 15.10.2020 г. Сделки совершены за пределами трехлетнего периода подозрительности, который начинается с 15.10.2017 и не могут быть оспорены по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве.

Как указано выше, в абзаце 4 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление № 63) разъяснено, что наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ). Указанные разъяснения касаются сделок с пороками, выходящими за пределы дефектов сделок с предпочтением или подозрительных сделок.

Суд, исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, приняв во внимание все обстоятельства дела, пришел к выводу о наличии у спорных сделок пороков, выходящих за пределы дефектов сделок с предпочтением или подозрительных сделок.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Мнимые сделки совершаются для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц. Мнимые сделки характеризуются несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей. Стороне в обоснование мнимости сделки необходимо доказать, что при ее

совершении подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.

Стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение (пункт 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС16-2411 от 25.07.2016 по делу № А41-48518/2014, фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов. Волеизъявление сторон мнимой сделки не совпадает с их внутренней волей. Реальной целью мнимой сделки может быть, например, искусственное создание задолженности стороны сделки перед другой стороной для последующего инициирования процедуры банкротства и участия в распределении имущества должника. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому, факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. Доказательства, обосновывающие требования и возражения, представляются в суд лицами, участвующими в деле, и суд не вправе уклониться от их оценки (статьи 65, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 13.07.2018 по делу № А3243610/2015 указал на то, что осуществляя проверку на фиктивность договорных отношений, суду следует исследовать, в том числе экономическую целесообразность заключения этих сделок. Вывод активов должника путем оформления внешне правильно оформленных документов, происходит в случаях, когда у должника и ответчика имеется общий интерес обусловленный заинтересованностью по отношению друг к

другу. Согласно выработанной в судебной практике позиции аффилированность может носить не только юридический, но и фактический характер без наличия формально-юридических связей между лицами (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.06.2016 № 308-ЭС16-1475).

Доказывание в деле о банкротстве факта общности экономических интересов допустимо не только через подтверждение аффилированности юридической (в частности, принадлежность лиц к одной группе компаний через корпоративное участие), но и фактической.

В связи с чем, в деле о банкротстве должен быть применен более строгий стандарт доказывания, чем в обычном исковом производстве. При этом наличие в действиях стороны злоупотребления правом уже само по себе достаточно для признания сделки недействительной. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.05.2014 № 1446/14 изложен подход о справедливом распределении судом бремени доказывания, которое должно быть реализуемым. Из данного подхода следует, что заинтересованное лицо может представить минимально достаточные доказательства (prima facie) для того, чтобы перевести бремя доказывания на противоположную сторону, обладающую реальной возможностью представления исчерпывающих доказательств, подтверждающих соответствующие юридически значимые обстоятельства при добросовестном осуществлении процессуальных прав.

Если арбитражный управляющий и (или) кредиторы с помощью косвенных доказательств убедительно обосновали утверждения о недействительности оспариваемой сделки, бремя опровержения данных утверждений переходит на другую сторону сделки, в связи с чем она должна доказать, почему письменные документы и иные доказательства арбитражного управляющего, кредиторов не могут быть приняты в подтверждение их доводов, раскрыв свои документы и представив объяснения относительно того, как на самом деле осуществлялась хозяйственная деятельность. Указанная позиция также отражена в судебных актах по делу № А81-769/2017, в том числе в Определении Верховного Суда РФ от 30.09.2019 № 304-ЭС19-15936.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае, по мнению конкурсного управляющего, целью совершения спорных сделок (договора купли-продажи и акта зачета) явилось формальное прикрытие передачи земельных участков должника в пользу аффилированного лица, что свидетельствует о недействительности сделки по основаниям, предусмотренным, в частности, пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 19 Закона о банкротстве, в целях настоящего Федерального закона заинтересованными лицами по отношению к должнику признаются: лицо, которое в соответствии с Федеральным законом от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» входит в одну группу лиц с должником; лицо, которое является аффилированным лицом должника.

Заинтересованными лицами по отношению к должнику - юридическому лицу признаются также: руководитель должника (п. 2).

В соответствии со ст. 4 Закона РСФСР от 22.03.1991 № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» аффилированные лица - физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Статьей 45 ФЗ РФ «Об обществах с ограниченной ответственности» предусмотрено: сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность единоличного исполнительного органа. Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они... являются стороной, выгодоприобретателем, посредником паи представителем в сделке.

Согласно имеющимся в деле документам, директором и ООО «Комфорт плюс» и ООО «Виакон комфорт» на момент заключения оспариваемых договоров являлся ФИО17, что свидетельствует об аффилированности указанных лиц.

В нарушение ст. 65 АПК РФ и с учетом доводов управляющего о мнимости договора, повышенных стандартов доказывания и распределения бремени доказывания, ООО «Виакон Комфорт» в материалы дела не представлена первичная документация, подтверждающая реальное существование задолженности сторон, друг перед другом.

Согласно представленным в материал дела договору № 20/09/2017 от 20.09.2017 ООО «Комфорт плюс» (продавец) в лице ФИО17 и ООО «Виакон Комфорт» (Покупатель) в лице ФИО17 заключили договор, согласно которому с учетом дополнительного соглашения от 25.09.2017 передаются продавцом покупателю земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:032971:7 и 54:35:000000:27368 и имеющиеся на них объекты по цене 10600000 руб. представленное в доказательство оплаты платежное поручение № 45 от 03.10.2017 не имеет отметки банка об исполнении. Анализ выписки счета должника показал отсутствие поступления указанной суммы.

В подтверждение оплаты по договору купли продажи № 20/09/2017 от 20.09.2017 ООО «Виакон Комфорт» представлен акт зачета от 26.09.2017 года, согласно которому произведен зачет взаимных требований должника перед ООО «Виакон Комфорт» по договору об организации проектирования и строительства многоквартирного дома от 20.06.2017 (сумма долга 21740000 руб.) и ООО «Виакон Комфорт» перед должником по договору № 20/09/2017 от 20.09.2017 в сумме 10600000 руб.

Представленный акт противоречит бухгалтерской отчетности, сданной ООО «Виакон Комфорт» в налоговый орган. Так, при буквальном прочтении акта следует, что задолженность ООО «Комфорт Плюс» перед ООО «Виакон Комфорт» составляет 21 740 000,00 рублей, зачет произведен на 10 600 000,00 рублей, следовательно, после проведения зачета задолженность ООО «Комфорт Плюс» перед ООО «Виакон Комфорт» составила 11 140 000,00 рублей. Однако в графе дебиторская задолженность ООО «Виакон Комфорт» на 31.12.2016 года указана 751 тысяча рублей, на 31.12.2017 года 0. Таким образом, сданная бухгалтерская отчетность ООО «Виакон Комфорт» опровергает доводы о задолженности ООО «Комфорт Плюс» перед ООО «Виакон Комфорт».

В обоснование задолженности ООО «Комфорт Плюс» перед ООО «Виакон Плюс» указан договор об организации проектирования и строительства многоквартирного дома от 20.06.2017 года по цене 21 740 000,00 рублей. Однако условие о цене в договоре не согласовано. При этом следует обратить внимание на нулевые обороты ООО «Виакон Комфорт» за 2017 год. Графы платежи подрядчикам, в связи с оплатой труда работникам везде имеют значение 0. Таким образом, зарплата не выплачивалась, то есть проектировщики не работали в ООО

«Виакон Комфорт», каких-либо платежей в пользу контрагентов, которые могли бы выполнить дорогостоящий проект так же не было.

Зачет - это форма оплаты по обязательству, однако никакой прибыли в бухгалтерской отчетности ООО «Виакон Комфорт» за 2017 год не имеется, тогда как при действительности акта зачета ООО «Виакон Комфорт» в 2017 году должно было показать прибыль как минимум в сумме зачета, то есть 10 600 000,00 рублей и уплатить с нее налоги.

Аналогичная ситуация в виде отсутствия сведений о кредиторской задолженности и прибыли, полученной после проведения зачета, в бухгалтерской отчетности ООО «Комфорт Плюс» так же отсутствует. Бухгалтерская отчетность приложена к обобщенной позиции должника от 10.08.2023 г.

В судебном заседании 17.07.2023 года по ходатайству представителя ООО «Альхена» был допрошен отец ФИО17 - ФИО18, который указал следующие значимые для рассмотрения спора факты:

1. По состоянию на 2018 год, когда сына посадили в СИЗО свидетель сам начал заниматься проектом по улице Овражная и проект строительства многоквартирного жилого дома по улице Овражная заказанный в ООО «СТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРОЕКТЫ» окончен не был, степень готовности по его оценкам была порядка 90%;

2. Руководитель подрядной организации, которая изготавливала проект требовал оплаты, проект передан не был;

3. Был акт выполненных работ, подписанный директором какой компании свидетель не помнит, но помнит, что это был ФИО19.

Представитель ООО «Альхена» представил на обозрение свидетелю копию акта выполненных работ от 2016 года, и свидетель подтвердил, что он имел ввиду этот акт выполненных работ.

Заказчиком в указанном акте является ООО УК «ВИАКОН ДЕВЕЛОПМЕНТ», а не стороны спора, таким образом, у ООО «ВИАКОН КОМФОРТ» перед должником не могло возникнуть ни каких обязательств для последующего зачета исходя из представленных сторонами доказательств.

При этом по условиям зачета ООО «ВИАКОН КОМФОРТ» должно было выполнить для должника проектные работы и задолженность являлась встречным исполнением по акту зачета по договору купли продажи земельных участков.

Месте с тем в материалы дела представлена только проектная документация ООО «Новосибпроект» (участником которого с долей 60% являлся ФИО18) для ООО «ВИАКОН КОМФОРТ» в отношении наземной стоянки. Документы, подтверждающие доводы ФИО20, что указанное означает проектирование жилого дома для должника, не представлены, из имеющихся документов указанное не следует. Сама проектная документация на жилой дом в соответствии с условиями договора от 20.06.2017 не передана в материалы делаю. Выше приведены доводы о противоречии бухгалтерской отчетности тем обстоятельствам, на наличии которых настаивает ООО «ВИАКОН КОМФОРТ», однако ясные и убедительные доказательства опровержения таких доводов ответчиком не представлены.

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что ООО «ВИАКОН КОМФОРТ» заказывало представленный проект не для себя, а для должника, что проектная документация была сделана и передана должнику, следовательно, никаких обязательств у должника перед ООО «ВИАКОН КОМФОРТ» по оплате проектной документации не возникло. Ясные и убедительные доказательства аффилированным ООО «ВИАКОН КОМФОРТ» факта выполнения проектных работ для должника на заявленную сумму не представлено.

Таким образом, в показаниях свидетеля и представленных ООО «Альхена» доказательствах имеются неустранимые противоречия, а именно подписания акта выполненных работ в 2017 году на работы, которые не были окончены и переданы в 2018 году.

Кроме того, суд обращает внимание, что не согласован предмет договора проектирования и строительства многоквартирного дома, технические характеристики самого дома не указаны, тогда как в предварительном договоре с ФИО1 от 09.02.2016 года фигурирует этажность как минимум 22 этажа и строительство жилого многоквартирного дома планируется на 4х земельных участках, в представленном суду договоре фигурирует лишь один земельный участок общей площадью 19,75 соток, строительство на котором жилого дома свыше восьми этажей запрещено законодательно. Один из актов выполненных работ -акт № 1 свидетельствует о выполненных работах для строительств автостоянки, которой в действительности никогда не было, это было предметом отдельного уголовного дела в отношении должностных лиц Мэрии города Новосибирска которые выдавали разрешение на ввод несуществующего

объекта в эксплуатацию. Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером который заканчивается на 12 был подписан лишь 28.05.2018 года, после чего данный земельный участок путем объединения с другими земельными участками был преобразован в один большой земельный участок на котором и планировалось строительство многоквартирного жилого дома, таким образом на дату подписания спорного договора и акта зачета, у должника отсутствовал земельный участок на котором планировалось осуществлять строительство.

Ответчиком не обоснована экономическая целесообразность правоотношений по договору купли продажи, договору проектирования. Так согласно пояснениям участников процесса, у должника была земля, он заказал проект для строительства дома на этой земле, после чего за это отдал саму землю и остался с проектом который не имел для него ни какой экономической ценности так как земли уже не было и строить было не где.

Таким образом, письменные пояснения и доказательства, представленные ФИО17, не опровергают указанные выше противоречия в бухгалтерской документации, не подтверждают реальность договора купли-продажи, расчет по нему, наличие взаимных обязательств и акта зачета.

В связи с чем, в отсутствие ясных и убедительных доказательств реальности указанных договоров, акта, суд приходит к выводу об обоснованности довода конкурсного управляющего должника относительно мнимости указанных правоотношений по отчуждению земельных участков должником ответчику, представляющих собой единую сделку, состоящую из договора купли-продажи № 20/09/2017, акт зачета встречных требований от 26.09.2017.

Как указано выше, мнимость договора свидетельствует о его ничтожности, то есть недействительности с момента заключения.

Таким образом, законное основание перехода права собственности на земельные участки 54:35:033040:21, 54:35:033040:1 (объединены в участок с кадастровым номером 54:35:000000:27368), 54:35:032971:7 от должника к ответчику отсутствует, следовательно, такое правовое последствие, как переход права собственности на указанные объекты также отсутствует.

При таких обстоятельствах за должником подлежит восстановлению право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7.

Согласно п. п. 52.53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № , Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество, осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку указанные выше объединенные споры разрешены в деле о банкротстве, распределение расходов по оплате государственной пошлины производится по правилам НК РФ для оплаты государственной пошлины в рамках дела о банкротстве. При таких обстоятельствах с ФИО1 подлежит взысканию в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины с учетом предоставленной отсрочки конкурсному управляющему. Также с учетом предоставленной отсрочки конкурсному управляющему подлежит взысканию с ООО «Виакон Комфорт» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Дополнительным определением от 10.10.2023 возвращены ФИО1 из средств федерального бюджета 52500 руб. из 58200 руб. уплаченной государственной пошлины чек-ордером от 25.02.2019 года, с учетом взыскания 6000 руб. по итогам рассмотрения настоящего спора в части признания права собственности на спорные участки за должником и требования Гусейного о расторжении договора купли-продажи с должником. Указанные выводы суда не отменены, оснований для повторного разрешения вопросов о распределении судебных расходов не имеется.

Поскольку судом кассационной инстанции выводы суда в определении от 09.10.2023 в части отказа в удовлетворении заявленных требований ФИО1 в полном объеме оставлены без изменения, также оставлены без изменения выводы суда в части удовлетворения требования Мэрии города Новосибирска и признании отсутствующим права собственности ООО «Виакон Комфорт» на сооружение - стоянка для автомобилей надземная открытого типа

площадью 182,2 кв. м. кадастровый номер 54:35:032971:372 с местоположением: <...> то следующие выводы суда относительно внесения сведений в ЕГРН являются также обоснованными и подлежат исполнению в следующем первоначальном виде согласно определению от 09.10.2023 без повторных выводов в резолютивной части настоящего определения:

Постановление суда в данной части является основанием для снятия с кадастрового учета сооружения - стоянка для автомобилей надземная открытого типа площадью 182,2 кв. м, кадастровый номер 54:35:032971:372 с местоположением: <...> и для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ООО «Виакон Комфорт» на стоянку для автомобилей надземная открытого типа площадью 182,2 кв. м, кадастровый помер 54:35:032971:372 с местоположением: <...>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 28.05.2018 № 18355 земельного участка с кадастровым номером 54:35:032971:12. заключенный между мэрией города Новосибирска и ООО «Виакон Комфорт».

Признать отсутствующим право собственности ООО «Виакон Комфорт» на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:30738.

Постановление суда в данной части является основанием для:

- внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ООО «Виакон Комфорт» на земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:30738;

- снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:30738, площадью 4572 кв. м;

- восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:000000:27368, 54:35:032971:7. 54:35:032971:12;

- внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ООО «Виакон Комфорт» на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032971:12 и регистрации права собственности на него за мэрией города Новосибирска. В удовлетворении заявления ООО «Комфорт

плюс» о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032971:12 отказать.

По результатам повторного рассмотрения спора суд приходит к следующим выводам:

- акт зачета встречных требований от 26.09.2017 между должником и ООО «Виакон Комфорт» является недействительной сделкой;

-следовательно, ООО «Виакон Комфорт» перед ООО «Комфорт плюс» по договору купли-продажи № 20/09/2017 подлежит восстановлению;

- следовательно, в отсутствие реальной оплаты по договору купли-продажи № 20/09/2017 по отчуждению земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7, заключенному Должником ООО «Комфорт плюс» в пользу ООО «Виакон Комфорт», такой договор подлежит признанию недействительной сделкой, а отчужденное по нему имущество земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7, подлежат возврату в конкурсную массу ООО «Комфорт плюс».

Таким образом, в ЕГРН подлежит внесению запись о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:27368 и восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:033040:21 и 54:35:033040:1, а затем подлежат восстановлению записи о праве собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7 за ООО «Комфорт плюс» (ИНН <***>).

С учетом наличия оснований для признания отсутствующим обременения в виде ипотеки на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:1 и 54:35:032971:7 в пользу ФИО5, в том числе признания отсутствующим перехода права собственности на указанные земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:1 и 54:35:032971:7 к ФИО5 на основании соглашений об отступном, из Единого государственного реестра недвижимости подлежат исключению записи об обременении залогом (ипотекой) в пользу ФИО5 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:1 и 54:35:032971:7, а также для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:033040:1.

С учетом наличия оснований для признания отсутствующим обременение в виде ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 54:35:033040:21 в пользу ФИО6, в том числе признания отсутствующим перехода права собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером 54:35:033040:21 к ФИО6 на основании соглашения об отступном, в ЕГРН изменения не подлежат внесению в связи с отсутствием в реестре записей об обременении в пользу Зайко и переходе к нему права собственности на спорное имущество.

Пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» установлено, что при переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции, согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ, выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта, и принимает новый судебный акт.

В силу указанных положений определение от 06.03.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-26933/2020 подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

определение от 06.03.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-26933/2020 отменить.

Признать недействительной сделкой акт зачета встречных требований от 26.09.2017 между должником и ООО «Виакон Комфорт».

Применить последствия недействительности сделки – восстановить задолженность ООО «Виакон Комфорт» перед ООО «Комфорт плюс» по договору купли-продажи № 20/09/2017.

Признать недействительным договор № 20/09/2017 по отчуждению земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7, заключенный Должником ООО «Комфорт плюс» в пользу ООО

«Виакон Комфорт».

Применить последствия недействительности сделки – возвратить в конкурную массу ООО «Комфорт плюс» земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7.

Постановление в указанной части является основанием для снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:27368; восстановления в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:033040:21 и 54:35:033040:1; восстановления записи о праве собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:21, 54:35:033040:1, 54:35:032971:7 за ООО «Комфорт плюс» (ИНН <***>).

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:1 и 54:35:032971:7 в пользу

ФИО5, в том числе признать отсутствующим переход права собственности на указанные земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:033040:1 и 54:35:032971:7 к ФИО5 на основании соглашений об отступном.

Постановление в указанной части является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи об обременении залогом (ипотекой) в пользу ФИО5 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:033040:1 и 54:35:032971:7, а также для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:033040:1.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 54:35:033040:21 в пользу ФИО6, в том числе признать отсутствующим переход права собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером 54:35:033040:21 к ФИО6 на основании соглашения об отступном.

Взыскать с ООО «Виакон Комфорт» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не

превышающий месяца со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий Т.С. Чащилова

Судьи К.Д. Логачев

Е.В. Фаст