Постановление от 22 июля 2025 г. по делу № А45-39085/2023

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-39085/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июля 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Афанасьевой Е.В., судей Апциаури Л.Н., ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дел в первой инстанции, дело № А45-39085/2023 (судья Пащенко Е.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уютера» (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью управляющая организация «Новониколаевская» (ИНН <***>) о взыскании задолженности по оплате сервитута земельного участка в размере 1 440 000 рублей, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью управляющая организация «Новониколаевская» (ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уютера» (ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Енисей» (ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЭКО ПЛЮС» (ОГРН <***>) о признании решений, оформленных Протоколом б/н от 25.08.2022 и Протоколом б/н от 12.09.2022 недействительными в силу их ничтожности, а также признании соглашения об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:96 от 06.09.2022 недействительной сделкой.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерное общество «СГК - Новосибирск» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес 630099, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Управление системами» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес 630084, НОВОСИБИРСКАЯ ОБЛАСТЬ, Г НОВОСИБИРСК, УЛ ЛАЗАРЕВА, ЗД. 33/1, ОФИС 67Б).

В судебном заседании приняли участие:

от ООО УК «Уютера» - ФИО2 по доверенности от 14.07.2025 (онлайн-заседание); от ООО УО «Новониколаевская» - ФИО3 по доверенности 30.09.2024, (онлайн- заседание); ФИО4 по доверенности от 05.05.2025 (онлайн-заседание);

от ООО «СЗ «Енисей» - ФИО5 по доверенности от 03.06.2024 (онлайн-заседание); от иных лиц - без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уютера» (далее также – ООО УК «Уютера», истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью управляющая организация «Новониколаевская» (далее также – ООО УО «Новониколаевская», ответчик) о взыскании задолженности по оплате сервитута земельного участка за период с 01.02.2023 по 31.07.2024 в размере 1 440 000 руб. (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Исковые требования тем, что на основании протокола общего собрания от 12 сентября 2022 года собственниками помещений многоквартирного дома № 8 ул. Железнодорожная г. Новосибирск были приняты решения: - о заключении соглашения об установлении платного сервитута на общее имущество собственников – часть земельного участка (площадью 273 кв.м.) МКД по ул. Железнодорожная, д. 8 с кадастровым номером 3 А45-39085/2023 54:35:021100:96 с целью проезда и прохода к земельному участку по ул. Красноярская, 132, г. Новосибирск, кадастровый № 54:35:021100:1. - о наделении полномочиями действующую управляющую организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом, на представление интересов собственников МКД по ул. Железнодорожная, 8 по вопросу установления сервитута. - об определении ежемесячной стоимости сервитута в размере 80 000 рублей, а также фактом неисполнением обязательств по внесению платы за сервитут.

ООО УО «Новониколаевская» обратилась в суд с встречным иском к ООО УК «Уютера» о признании решений, оформленных Протоколом б/н от 25.08.2022 и Протоколом б/н от 12.09.2022 недействительными в силу их ничтожности, а также признании соглашения об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:96 от

06.09.2022 недействительной сделкой.

Встречный иск обоснован тем, что собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, не было достигнуто соглашения о предоставлении права ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 54:35:021100:96 третьим лицам, решения собственников помещений многоквартирного дома № 8 по ул. Железнодорожная в г. Новосибирске, оформленные Протоколом б/н от 25.08.2022 и Протоколом б/н от 12.09.2022, приняты в отсутствие необходимого кворума, а 06.09.2022 между ООО «СЗ «Енисей» и собственниками помещений многоквартирного дома № 8 по ул. Железнодорожная в г. Новосибирске (далее – МКД Железнодорожная, 8) в лице ООО УК «ЭКО ПЛЮС» заключено соглашение об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:96 на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников, оформленных Протоколом б/н от 25.08.2022.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 08.01.2025 встречные требования удовлетворены, суд признал решения собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, оформленные протоколом б/н от 25.08.2022 и протоколом от 12.09.2022, недействительными. Признал соглашение об установлении сервитута земельного участка (срочного, возмездного) от 06.09.2022 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:96, площадью 273 кв.м. из общей площади 15 030 кв.м., заключенное между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, и обществом с ограниченной ответственностью «СЗ Енисей», недействительным. В удовлетворении требований ООО УК «Уютера» отказано.

Не согласившись с данным решением, ООО УК «Уютера» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт, удовлетворить первоначальный иск и отказать во встречном иске.

В обоснование к отмене решения податель жалобы указывает, что истец не является надлежащим ответчиком по встречным требованиям, поскольку не является инициатором общих собраний, оформленных протоколом б/н от 25.08.2022 и протоколом от 12.09.2022, по смыслу статей 44-46 Жилищного кодекса РФ надлежащими ответчика должны являться инициаторы проведения собраний. По мнению апеллянта, ответчик не обладает компетенцией оспаривать решения собраний собственников в МКД № 8 по ул.Железнодорожная, поскольку не является собственником помещений в этом доме.

Также апеллянт указывает, что в качестве соответчика не привлекалось ООО СЗ

«Енисей» как сторона сделки об установлении сервитута.

Кроме этого, апеллянт указывает на необоснованность отклонения судом заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО УО «Новониколаевская» представлен отзыв на апелляционную жалобу с возражениями против ее удовлетворения.

Исследовав материалы дела в судебном заседании, апелляционный суд пришел к выводу о наличии основания для безусловной отмены судебного акта, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции, по результатам рассмотрения данного вопроса судом после удаления в совещательную комнату.

В силу части 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о составе лиц, участвующих в деле, и о привлечении их к участию в деле подлежит рассмотрению судом первой инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если судебный акт может повлиять на права и обязанности третьих лиц, они должны быть привлечены к участию в деле до принятия такого судебного акта.

Как следует из материалов дела, требования встречного иска обоснованы отсутствием кворума при принятии решений собственников помещений многоквартирного дома № 8 по ул. Железнодорожная в г. Новосибирске, оформленных Протоколом б/н от 25.08.2022 и Протоколом б/н от 12.09.2022, то есть фактически нарушениями при проведении таких собраний.

В период проведения таких собраний ООО «УК «Уютера» не являлось управляющей компанией собственником МКД, во время проведения указанных собраний и до 31 марта 2023 года многоквартирный дом № 8 ул. Железнодорожная г. Новосибирск находился в управлении ООО УК «ЭКО ПЛЮС» (приказ ГЖИ НСО от 31.03.2023 № 8501/10), что указано судом в обжалуемом решении.

Протоколом от 12.09.2022 указанная управляющая компания была наделена полномочиями на представление интересов собственников по вопросу установления сервитута и подписание соглашения об установлении сервитута.

В соглашении от 05.09.2022, на котором основан первоначальный иск и о признании недействительным которого заявлено в рамках встречного иска, которое признано судом недействительным, указано, что оно заключено собственниками помещений МКД в лице ООО УК «ЭКО ПЛЮС».

Оценка соблюдения порядка проведения указанных собраний, организованных в период управления домой ООО УК «ЭКО ПЛЮС», а также оценка законности заключенного соглашений непосредственно касается прав и интересов, а также действий ООО УК «ЭКО ПЛЮС», которое являлось управляющей компаний в период проведения собраний и которое заключало от имени собственников сделку, признанную судом недействительной.

В этой связи апелляционный суд считает, что исследованные судом первой инстанции вопросы проведения собраний и заключения соглашения, признанных судом недействительными, непосредственно касаются прав и обязанностей ООО УК «ЭКО ПЛЮС», которое подлежало привлечению к участию в деле.

В силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.

Применительно к части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 апреля 2025 года суд перешел к рассмотрению дела № А45-39085/2023 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЭКО ПЛЮС».

В ходе рассмотрения заявленных требований ООО УО «Новоникалаевская» указало, что требования обоснованно предъявлены к ООО УК «Уютера», которое сейчас уполномочено представлять собственников помещения МКД.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).

Процессуальное соучастие допускается, если: 1) предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков; 2) права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков имеют одно основание; 3) предметом спора являются однородные права и обязанности (часть 2 статьи 46).

Согласно имеющемуся в деле соглашению об установлении сервитута земельного

участка с кадастровым номером 54:35:021100:96 от 06.09.2022 оно заключено собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <...> лице ООО УК «ЭКО Плюс» с одной стороны и ООО «СЗ «Енисей», именуемым в дальнейшем «Пользователь» с другой стороны.

Согласно пункту 1.2 оспариваемого Соглашения, сервитут устанавливается в интересах Пользователя как собственника соседнего земельного участка площадью 3 500 кв.м., кадастровый номер 54:35:021100:10 по адресу <...>.

Таким образом, одной из сторон сделки, иск о признании недействительной которой заявлен в настоящее время в арбитражный суд, является ООО «СЗ «Енисей».

Вопрос о переходе прав Пользователя по такой сделке именно к ООО УО «Новониколаевская» подлежит выяснению в рамках настоящего дела, является спорным, ответчик переход к нему обязательств по указанному соглашению отрицает, вообще считая его недействительной сделкой.

Поскольку по иску о признании сделки недействительной должны выступать стороны сделки, а именно ООО «СЗ «Енисей» являлось лицом, заключившим сделку в качестве стороны Пользователь, указанное лицо должно участвовать в деле о признании указанной сделки недействительной как ответчик.

Таким же образом ООО УК «ЭКО Плюс», которое также заключало указанную сделку от имени собственников МКД, то есть на другой стороне сделки, также должно выступать в качестве ответчика.

Кроме этого, апелляционным судом посредством сервиса межведомственного взаимодействия получены выписки на земельный участок 54:35:021100:96, в котором указано обременение в виде сервитута в пользу исключительно ООО «СЗ «Енисей», никаких сведений о переходе данных прав к иным лицам в ЕГРН в полученных выписках нет.

Также судом посредством сервиса межведомственного взаимодействия получены выписки из ЕГРН на земельный участок 54:35:021100:10 и на четыре объекта недвижимости, которые расположены согласно данным ЕГРН на земельном участке 54:35:021100:10.

На таком земельном участке расположены: многоквартирный дом по адресу <...> (54:35:021100:5685), сооружение сети теплоснабжения, собственник АО «СГК «Новосибирск» (54:35:021100:5683), сооружение сети канализации, собственника ООО «Управление системами» (54:35:021100:5918), сооружение канализации сети водоснабжения, собственник ООО «СЗ «Енисей» (54:35:021100:5919).

Поскольку согласно пункту 1.2 оспариваемого Соглашения сервитут устанавливается в интересах Пользователя как собственника земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:10, а на этом участке помимо МКД находятся и иные объекты, суд считает

необходимым привлечь к участию в качестве третьих лиц собственников таких объектов, за исключением ООО «СЗ «Енисей», которое уже участвует в деле.

Определением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02 июня 2025 года суд привлек общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Енисей» (ОГРН <***>, 630099, <...>, эт 4, оф. 2) к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску по требованию о признании соглашения об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:96 от 06.09.2022 недействительной сделкой. Привлек общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЭКО ПЛЮС» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 633010, <...>) к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску по требованию о признании соглашения об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:96 от 06.09.2022 недействительной сделкой. Привлек акционерное общество «СГК - Новосибирск» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес 630099, <...>) и общество с ограниченной ответственностью «Управление системами» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес 630084, <...> зд. 33/1, оф. 67Б) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

От истца поступили письменные объяснения, согласно которым истец просит прекратить производство по встречному исковому заявлению, на основании положений статьи 129 и части 1 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку, в настоящее время ООО УО «Новониколаевская» расширила круг ответчиков по делу, распространив свои требования на ООО «СЗ «Енисей», ООО УК «ЭКО Плюс», в связи с чем истец полагает, что встречное исковое заявление подлежит возвращению, в связи с тем, что встречные требования значительно шире, первоначальных и подлежат разрешению в рамках отдельного искового производства. ООО УК «Уютера» полагает, что ООО УО «Новониколаевская» для реализации своего права на судебную защиту надлежит обращаться с самостоятельным исковым заявлением к ООО «СЗ «Енисей», ООО УК «ЭКО Плюс» о признании соглашения об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:96 от 06.09.2022 недействительной сделкой.

Кроме того, истец отмечает, что встречный иск об оспаривании решений общих собраний предъявлен к ненадлежащему ответчику. Располагая информацией о том, кто являлся инициатором общих собраний, при отсутствии необходимых идентификаторов ООО УО «Новониколаевская» имело возможность самостоятельного оспаривания протоколов

общих собраний, с момента как стало известно о нарушении своего права. Поскольку такими возможностями, ООО УО «Новониколаевская» не воспользовалось, а также в связи с истечением срока исковой давности, правовых оснований для признания протоколов общего собрания недействительным - не имеется. ООО УК «Уютера» не располагает иными сведениями об инициаторах общих собраний собственников помещений, чем те, которые ранее предоставлялись в суд.

От ООО «СЗ «Енисей» поступил отзыв, в котором просит отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, отмечая следующее:

ООО «СЗ «Енисей» являлось застройщиком объекта - «Многоквартирный многоэтажный жилой дом с объектами обслуживания жилой застройки, автостоянкой» по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, земельный участок с кадастровым номером 54:35:021100:10.

Строительство жилого дома осуществлялось ООО «СЗ «Енисей» на основании разрешения на строительство № 54-Ru54303000-l57-2020 от 17.07.2020, выданного Мэрией города Новосибирска.

Перед выдачей разрешения на строительство (на стадии проектирования жилого дома) Мэрией города Новосибирска в лице Департамента транспорта и Дорожно- благоустроительного комплекса ООО «СЗ «Енисей» выданы обязательные к исполнения технические условия и требования на присоединение земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:10 к автомобильным дорогам местного значения — к автомобильной дороге по ул. Железнодорожная (исх. № 24/01-17/08122-ТУ225 от 09.09.2019).

Принимая во внимание вышеизложенное и тот факт, что присоединение земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:10 к автомобильной дороге по ул. Железнодорожная возможно только через земельный участок с кадастровым номером 54:35:021100:96, у ООО «СЗ «Енисей» возникла необходимость в легализации единственного существующего проезда и прохода, т.е. в установлении частного сервитута.

ООО «СЗ «Енисей» отмечает, что проезд к автомобильной дороге по ул. Салтыкова- щедрина был установлен Постановлением от 19.06.2019 № 2212 «Об установлении публичного сервитута на земельный участок по ул. Железнодорожной, 6/2», который в последующем был отменен Постановлением от 09.08.2021 № 2698.

Частный сервитут, как способ присоединения к автомобильной дороге по ул. Железнодорожная, рассматривался ООО «СЗ «Енисей» (единоличный собственник земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:10) в связи с нахождением земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:96 в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ул.

Железнодорожная, д. 8 (п.4. ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В 2022 году ООО УК «Эко Плюс» (ИНН <***>) осуществляло деятельность по управлению многоквартирный домом по адресу: <...>.

На основании протокола № б/н от 25.08.2022 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, проводимого в форме очно-заочного голосования, между ООО УК «Эко Плюс» и ООО «СЗ «Енисей» было заключено Соглашение об установлении сервитута земельного участка (срочного, возмездного) от 06.09.2022 (далее по тексту - Соглашение о сервитуте), в соответствии с которым ежемесячная плата за пользование сервитутом составляет 5 000 (пять тысяч) рублей 00 копеек (номер государственной регистрации 54:35:021100:96-54/163/2022-2 дата государственной регистрации 09.09.2022).

Ежемесячная плата за пользование сервитутом установлена в 5 000 (пять тысяч) рублей 00 копеек на основании Отчета № 51-ОЦ/22 от 19.05.2022 об оценке, выполненного оценочной организацией ООО «Оценочное Бюро «Актив».

Плата за пользование сервитутом ООО «СЗ «Енисей» осуществлялось своевременно в указанном размере платежными поручениями № 454 от 12.09.2022, № 515 от 10.11.2022 и № 4 от 18.01.2023.

ООО «СЗ «Енисей» отмечает, что ни одним из собственников помещений в жилом доме по адресу: <...>, а также ни ООО УК «Эко Плюс», ни ООО «Уютера» на 20.06.2025 не подано соответствующих исков о признании Протокола № б/н от 25.08.2022, а также соглашения об установлении сервитута недействительными. Общее собрание является органом управления МКД, а не юридическим лицом. Поэтому надлежащим ответчиком по иску о признании недействительным решения общего собрания должен являться гражданин или юридическое лицо, по инициативе которых было проведено данное собрание. Следовательно, у ООО УО «Новониколаевская» отсутствует право на подачу настоящего встречного искового заявление.

Также ООО «СЗ «Енисей» считает себя ненадлежащим ответчиком по встречному иску, что изложено им в отдельном письменном ходатайстве, расцененном апелляционным судом как письменная позиция по делу.

Будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, ответчик ООО «Эко Плюс» и третьи лица своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «УК «Уютера», ООО УО «Новониколаевская» и ООО «СЗ «Енисей» поддержали свои письменно изложенные позиции.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для отказа в удовлетворении первоначально заявленных требований и частичного удовлетворения встречного иска, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Из пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что лицом, обязанным вносить плату по соглашению об установлении сервитута является лицо, в интересах которого он установлен.

В силу пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Судом установлено, что на основании протокола № б/н внеочередного общего собрания от «25» августа 2022 года собственниками помещений многоквартирного дома № 8 ул. Железнодорожная г. Новосибирск были приняты решения:

- заключить с СЗ «Енисей» соглашение об установлении платного сервитута на часть (площадью 273 кв.м.) земельного участка МКД по ул. Железнодорожная, д. 8 с кадастровым номером 54:35:021100:96 с целью юридической легализации фактически существующего проезда и прохода к принадлежащему СЗ «Енисей» земельному участку по ул. Красноярская, 132, кадастровый № 54:35:021100:10 через земельный участок МКД 8 по ул. Железнодорожной в г. Новосибирске в г. Новосибирске.

- наделить полномочиями ООО УК «ЭКО Плюс» на представление интересов собственников МКД по ул. Железнодорожная, 8 по вопросу установления сервитута и подписания с СЗ «Енисей» соглашения об установлении сервитута.

На основании протокола общего собрания от «12» сентября 2022 года собственниками помещений многоквартирного дома № 8 ул. Железнодорожная г. Новосибирск были приняты решения:

- заключить с собственниками МКД по адресу <...> в лице управляющей организации соглашение об установлении платного постоянного сервитута на часть (площадью 273 кв.м.) земельного участка МКД по ул. Железнодорожная, д. 8 с кадастровым номером 54:35:021100:96 с целью юридической легализации фактически существующего проезда и прохода к земельному участку (придомовой территории МКД) по адресу <...>,

кадастровый № 54:35:021100:10 через земельный участок МКД 8 по ул. Железнодорожной в г. Новосибирске в г. Новосибирске.

- установить размер платы за сервитут в размере 80 000 руб. в месяц.

- наделить полномочиями действующую управляющую компанию, согласно протокола собрания собственников и приказа ГЖИ на представление интересов собственников МКД по ул. Железнодорожная, 8 по вопросу установления сервитута и подписания соглашения об установлении сервитута, государственной регистрации сервитута.

Во время проведения указанных собраний и до 31 марта 2023 года многоквартирный дом № 8 ул. Железнодорожная г. Новосибирск находился в управлении ООО УК «Эко Плюс» (приказ ГЖИ НСО от 31.03.2023 № 8501/10), что сторонами не оспаривалось.

На момент проведения указанных собраний застройщиком многоквартирного дома ул. Красноярская, 132 в г. Новосибирске являлось ООО СЗ «Енисей». Указанное лицо являлось собственником земельного участка по адресу <...>, кадастровый № 54:35:021100:10.

06.09.2022 между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в лице ООО управляющая компания «ЭКО Плюс», действующего на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. Железнодорожная, д. 8 (протокол № б/н от 25.08.2022), с одной стороны, и ООО «СЗ «Енисей», с другой стороны, было заключено Соглашение об установлении сервитута земельного участка (срочного, возмездного), на основании которого собственники предоставляют пользователю для обеспечения прохода и проезда через принадлежащий сособственникам соседний земельный участок, право ограниченного пользования (частный сервитут) частью земельного участка площадью 273 кв.м. из общей площади 15 030 кв.м. земельного участка по адресу: обл. Новосибирская, <...>, кадастровый номер 54:35:021100:96, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации жилого дома. Земельный участок, предоставляемый для установления сервитута, принадлежит собственникам на праве собственности на основании п. 4 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (п. 1.1 Соглашения).

Сервитут устанавливается в интересах Пользователя, как собственника соседнего земельного участка площадью 3500 кв.м., кадастровый номер 54:35:021100:10 по адресу: <...>. Право собственности Пользователя на земельный

участок 54:35:021100:10 подтверждается записью ЕГРН № 54:35:021100:10-54/001/2019-8 от 03.07.2019 (п. 1.2 Соглашения).

Границы части земельного участка 54:35:021100:96, в пределах которых устанавливается сервитут, определены в соответствии со схемой границ сервитута на кадастровом плане территории - Приложение № 1 (п. 1.3 Соглашения).

Сервитут устанавливается сроком на 49 (сорок девять) лет. В случае отсутствия письменных возражений сторон, действие договора возобновляется на очередной срок (п. 1.4 Соглашения).

Пользователь за сервитут земельного участка уплачивает собственникам плату в следующем порядке:

- ежемесячно, начиная с даты государственной регистрации в ЕГРН обременения земельного участка 54:35:021100:96 Пользователь вносит плату за сервитут в размере

5 000 (пять тысяч) руб., установленном согласно Отчета № 51-ОЦ/22 от 19 мая 2022 года об оценке, выполненного оценочной организацией ООО «Оценочное Бюро «Актив», путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации, осуществляющей управление многоквартирным жилым домом по ул. Железнодорожная, д. 8, которой на момент заключения настоящего договора является ООО «ЭКО Плюс» (ИНН <***>);

- в срок не позднее 30 дней с момента заключения настоящего договора Пользователь за свой счет (в пределах суммы 100 000 рублей) своими силами или с привлечением сторонних организаций обязуется выполнить устройство автоматического шлагбаума на земельном участке МКД по ул. Железнодорожная, д. 8 в месте примыкания внутридворового проезда к части земельного участка внутриквартального проезда или в ином месте на земельном участке МКД по ул. Железнодорожная, д. 8 по согласованию с собственниками МКД (Место установки шлагбаума в Приложении № 1) (п. 4.1 Соглашения).

В ЕГРН внесены сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:96 частным сервитутом в пользу ООО СЗ «Енисей» на период с 09.09.2022 на 49 лет, на основании вышеуказанного соглашения и Дополнительного соглашения к нему от 01.11.2022 (номер государственной регистрации 54:35:021100:96-54/163/2022-2).

С 19.01.2023 многоквартирный дом № 132 по ул. Красноярская в г. Новосибирске находится в управлении ООО УО «Новониколаевская».

Согласно Приказу ГЖИ НСО от 31.03.2023 № 8502/10 с 01.04.2023 многоквартирный дом по ул. Железнодорожная, 8 в г. Новосибирске находится в управлении ООО УК «Уютера».

Как указывает истец, ответчику направлялись акты и счета для оплаты стоимости сервитута земельного участка, однако должник за весь период управления и до настоящего времени не произвел ни одного платежа.

Истец считает, что задолженность по оплате сервитута за период с 01.02.2023 года по 30.11.2023 составляет 800 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела ООО УК «Уютера» заявлено об увеличении требований, просили взыскать задолженность по оплате сервитута за период с 01.02.2023 по 31.07.2024 в размере 1 440 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 800 руб. Изменения требований приняты к производству суда в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО УО «Новониколаевская» обратилась в суд с встречным иском к ООО УК «Уютера» о признании решений, оформленных Протоколом б/н от 25.08.2022 и Протоколом б/н от 12.09.2022 недействительными в силу их ничтожности, а также признании соглашения об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:96 от 06.09.2022 недействительной сделкой, ссылаясь на следующие обстоятельства.

В пункте 2 статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с частью 1 статьи 52 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация сервитута осуществляется на основании заявления лица, приобретающего право ограниченного пользования чужой вещью, или лица, права которого ограничиваются, в том числе в случае, если сведения о месте и об условиях ограниченного пользования чужим объектом недвижимости установлены судебным актом или соглашением об установлении сервитута.

В силу пункта 1 статьи 276 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, если основания, по которым

установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

Статьей 48 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с положениями ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Из ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

Согласно ч. 1.1. ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищностроительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех

месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно писем ГЖИ НСО от 13.02.2024 и от 26.04.2024, от управляющей организации ООО УК «Эко Плюс» в инспекцию подлинники решений и протокол общего собрания собственников от 25.08.2022 и от 12.09.2022, не поступали, а также не поступали и в ООО УК «Уютера».

ООО УК «Уютера» было предложено представить на обозрение суду оригиналы Протоколов общих собраний от 25.08.2022 и от 12.09.2022; доказательства направления данных протоколов и прилагаемых к ним документов в адрес Государственной жилищной инспекции по Новосибирской области.

ООО УК «Уютера» представило на обозрение только оригинал протокола от 12.09.2022, доказательств направления вышеуказанных протоколов и прилагаемых к ним документов в адрес Государственной жилищной инспекции по Новосибирской области не представило.

Вместе с тем, оснований для удовлетворения встречного иска в части признания недействительными решений собраний собственников, оформленных указанными протоколами, по требованию лица, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме по ул. Железнодорожная, 8 в г. Новосибирске, а также не являющемуся управляющей компанией в отношении указанного дома, не имеется.

При оспаривании решений, оформленных протоколами общих собраний от 25.08.2022 и от 12.09.2022, истцом по встречному иску не учтено, что само по себе наличие либо отсутствие волеизъявления собственников другого многоквартирного дома, выраженное в решении общего собрания, не является основанием для возникновения прав либо обязанностей у других лиц.

То обстоятельство, что собственниками соседнего МКД на собрании принято решение о возможности заключения соглашения о сервитуте с собственником другого земельного участка ООО «СЗ «Енисей», не является основанием для возникновения сервитута. Право сервитута возникает в данной ситуации исключительно на основании заключенного соглашения о сервитуте, подлежит государственной регистрации.

Обстоятельства, касающиеся порядка проведения собраний собственников МКД по ул. Железнодорожная, 8, наличия либо отсутствия кворума для принятия такого решения, могут касаться исключительно самих собственников МКД по ул. Железнодорожная, 8, которые могли бы ссылаться на них в обоснование нарушения своих прав на участие в собрании, в принятии решения. Такие обстоятельства не могут являться основанием для требований иных лиц, которые не уполномочены заявлять о нарушении прав собственников МКД по ул. Железнодорожная, 8 на участие в собрании и в принятии решения такого гражданско-правового сообщества как собрание собственников МКД.

Поскольку сами решения собрания МКД по ул. Железнодорожная, 8 не являются обязательными для других лиц, в частности для собственников помещений другого многоквартирного дома, оснований для признания этих решений по иску управляющей компании многоквартирного дома по ул. Красноярская, 132 не имеется.

Апелляционный суд также отмечает, что по результатам собрания от 12.09.2022 не было заключено соглашение об установлении сервитута в размере 80 000 рублей в месяц, а принятие решения об установлении такой платы является лишь волеизъявлением одной стороны ранее заключенного соглашения о сервитуте и не может быть реализовано в одностороннем порядке в отсутствие волеизъявления другой стороны. В ранее заключенное 06.09.2022 соглашение о сервитуте в части размера платы каких-либо изменений внесено не было.

Кроме того, требования о признании недействительными решений собраний МКД, оформленных протоколами общих собраний от 25.08.2022 и от 12.09.2022, заявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку управляющая компания не являлась инициатором проведения таких собраний. Апелляционный суд считает, что нарушение непосредственно решениями собраний другого многоквартирного дома прав и законных интересов ООО

УО «Новониколаевская» как лица, осуществляющего управление многоквартирным домом по ул. Красноярская, 132, не подтверждено.

Рассматривая по существу требование о признании недействительными решений собраний МКД, оформленных протоколами общих собраний от 25.08.2022 и от 12.09.2022, апелляционный суд учитывает следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 113 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, к компетенции арбитражных судов относится рассмотрение споров о признании недействительными решений собраний участников и иных органов коммерческих организаций, ассоциаций (союзов) коммерческих организаций, иных некоммерческих организаций, объединяющих коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей, некоммерческих организаций, являющихся в соответствии с федеральным законом саморегулируемыми организациями и объединяющими субъектов предпринимательской деятельности, а также решений собраний участников гражданско-правовых сообществ, не являющихся юридическими лицами, но объединяющих вышеуказанных юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей.

Если решение собрания принято участниками или органами вышеуказанных юридических лиц, то указанные споры подлежат рассмотрению по правилам глав 28.1, 28.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а в случаях, когда гражданско-правовое сообщество не является юридическим лицом - по правилам главы 28.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, положения указанных глав применяются в части, не противоречащей положениям главы 9.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Споры о признании недействительными решений собраний участников иных гражданско-правовых сообществ рассматриваются судами общей юрисдикции, если иное не установлено законом.

В этой связи спор о признании недействительным решения собрания такого гражданско-правового сообщества как собственники помещений в многоквартирном доме должен по общему правилу быть предъявлен в суд общей юрисдикции.

Наряду с этим, в данном случае указанное требование было заявлено в арбитражный суд в качестве встречного иска, который был принят и рассмотрен по существу Арбитражным судом Новосибирской области, что создало у заявителя и иных участвующих в деле лиц обоснованные ожидания в отношении того, что такой спор арбитражным судом будет разрешен по существу.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2016 № 306-ЭС15-14024 выражена правовая позиция о невозможности отмены судебных актов только в целях соблюдения правила о подведомственности (правовой пуризм), а не для устранения существенной судебной ошибки, что противоречит принципу правовой определенности, правовым позициям по применению норм процессуального права, приведенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 1649/2013. Сказанное согласуется с правовыми позициями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 № 13798/08, от 23.04.2013 № 1649/13, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.10.2014 № 303-ЭС14-31, от 13.04.2016 № 306-ЭС15-14024, от 28.05.2019 № 308-ЭС16-6887, от 01.08.2019 № 303-ЭС19-4834.

С учетом обстоятельств спора, который рассматривался на протяжении определенного времени в суде первой инстанции, представлялись и оценивались доказательства, апелляционный суд считает, что он должен быть разрешен по существу.

Поскольку решение собрания собственников не создают обязанностей и не влияют на права и обязанности иных лиц, оснований для удовлетворения требований о признании недействительными решений собраний МКД в данном случае не имеется.

В отношении требований о признании недействительным Соглашения об установлении сервитута земельного участка (срочного, возмездного) от 06.09.2022 апелляционный суд исходит из следующего.

Из п. п. 1, 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом

экспертного заключения, письменных пояснений сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что Соглашение от 06.09.2022 является недействительной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как совершенное против интересов собственников жилых помещений многоквартирного дома по ул. Красноярская, 132, а соответствующие встречные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Будучи собственником земельного участка по ул. Красноярская, 132, ООО «СЗ «Енисей» вправе было заключить такое соглашение в собственных интересах.

Однако, в рассматриваемом случае ООО «СЗ «Енисей» являлось не просто собственником земельного участка, который намеревалось использовать по собственному усмотрению, не являлось застройщиком многоквартирного дома. Соглашение заключено застройщиком многоквартирного дома, находящегося в высокой степени готовности, при этом изначально при строительстве многоквартирного дома предполагался и фактически имелся доступ к земельному участку, используемому для строительства МКД, без использования частного возмездного сервитута. Такой доступ был реализован посредством публичного сервитута с другой стороны, строительство было произведено без использования рассматриваемого частного сервитута.

В условиях отмены акта о публичном сервитуте и высокой степени готовности МКД для решения вопроса о вводе его в эксплуатацию застройщик принял решение не осуществлять иные действия, направленные на обеспечение возможности в дальнейшем собственникам МКД осуществлять беспрепятственно проход и проезд к МКД, а заключить соглашение о возмездном сервитуте на часть одного из расположенных поблизости участков, где действовало ООО УК «ЭКО ПЛЮС» (ставшее после ввода в эксплуатацию МКД по ул. Красноярская, 132 управляющей компанией и этого дома).

Соглашение было заключено непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию и именно в этих целях, при этом ООО «СЗ «Енисей» должно было и могло осознавать, что подобным соглашением обременит лиц, которым должно было передать помещения введенного в эксплуатацию МКД, необходимостью внесения платы собственно просто за проход и проезд к приобретенным квартирам. Так, в пункте 2.4 Соглашения указано, что в случае перехода от Пользователя права собственности (владения, пользования) на земельный участок или долю в нём к иному лицу, установленное настоящим соглашением право ограниченного пользования (сервитут) переходит к такому новому собственнику (собственнику) одновременно с правом собственности (доли в праве собственности) на земельный участок.

Доказательств и обоснования того, что при передаче квартир и иных помещений собственникам МКД застройщик согласовал с будущими собственниками помещений в МКД принятие ими прав и обязанностей по внесению платы за сервитут, переход к ним обязательств по соглашению от 06.09.2022, застройщиком не представлено. В период же строительства будущие собственники не могли предполагать, что им придется участвовать в соглашении о сервитуте и нести обязательства по внесению платы другому МКД для того, чтобы иметь возможность прохода и проезда к своему приобретаемому жилью, поскольку в период строительства доступ к участку осуществлялся иным образом.

Заключая соглашение о сервитуте от 06.09.2022 застройщик фактически действовал в целях обременения указанным соглашением лиц, которые должны были получить права собственников помещений в МКД и земельном участке, в целях ускорения и упрощения процесса ввода построенного им дома в эксплуатацию.

Соглашение об установлении сервитута земельного участка (срочного, возмездного) от 06.09.2022 обременяет собственников МКД по адресу <...>, поскольку они не являлись стороной соглашения об установлении сервитута земельного участка от 06.09.2022 в момент его заключения, но на них по условиям соглашения при самом его заключении перед вводом МКД в эксплуатацию были возложены обязанности об оплате прохода и проезда к своему приобретенному жилью.

Также суд полагает необходимым учесть, что в материалах дела отсутствуют, ООО УК «Уютера» не представлены доказательства того, что собственники МКД по ул. Красноярская, 132 как участники сделки когда-либо признавали ее действительность, в том числе производили оплату по Соглашению. На осуществление оплаты ссылалось лишь ООО «СЗ «Енисей» как участник сделки, указывая только два платежных поручения (самих документов об этом не представило).

Срок исковой давности истцом по встречному иску не пропущен, поскольку документов о том, что ранее данная управляющая компания должна была знать о заключенном соглашении нет, факт его заключения в сведениях ЕГРН в отношении участка по ул. Красноярская, 132 не отражен, а обязанности по изучению сведений ЕГРН в отношении соседних участков у управляющей компании МКД по ул. Красноярская, 132 не имелось; доказательств того, что ранее собственникам МКД либо управляющей компании ООО УО «Новониколаевская» было известно о заключенном соглашении, в дело не представлено. ООО «СЗ «Енисей» также не подтвердило передачу собственникам МКД сведений о заключенном соглашении. Истцом по встречному иску выступает ООО УО «Новониколаевская», которое было избрано управляющей компанией не после ввода в

эксплуатацию, а спустя некоторое время, при этом о заключенном соглашении управляющей компании стало известно после предъявления к ней иска.

Поскольку Соглашение от 06.09.2022, на которое ООО УК «Уютера» ссылается в обоснование заявленных требований по первоначальному иску о взыскании задолженности по оплате сервитута земельного участка признано судом недействительным, то основания для удовлетворения первоначального искового заявления ООО УК «Уютера» отсутствуют, в его удовлетворении следует отказать.

Помимо этого, суд апелляционной инстанции считает, что первоначальный иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, требования не подлежат удовлетворению даже не принимая во внимание недействительность соглашения. По условиям соглашения предусмотрен переход прав Пользователя к лицам, которые станут собственниками земельного участка или доли в нем. Такими лицами являются непосредственно собственники многоквартирного дома.

У ответчика по первоначальному иску не было оснований отвечать по заявленным требованиям, поскольку он является управляющей компанией, функции и полномочия которой определены нормами Жилищного кодекса Российской Федерации.

Управление многоквартирным домом согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, что предусмотрено пунктом 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416, под деятельностью по управлению многоквартирным домом (далее - управление многоквартирным домом) понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской

Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (пункт 3 Правил).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, предусматривают функции управляющей компании в отношении содержания общего имущества.

Из указанных актов не следует, что при избрании управляющей компании собранием собственников МКД она только лишь в силу статуса управляющей компании приобретает обязательства по внесению за собственников помещений МКД платы по соглашениям о сервитутах, по договорам аренды земельных участков либо по иным сделкам, заключенным такими лицами. Обязательства перед ресурсоснабжающими организациями возникают на основании соответствующих договоров. Также управляющая компания, в отсутствие отдельного решения собственников по такому вопросу, непосредственно лишь в силу статуса управляющей компании не приобретает право на сбор с собственников МКД платы за сервитуты, которыми они ранее себя обременили, для целей внесения ее иным лицам по договорам, ранее заключенным собственниками.

Указанные обстоятельства также являются основаниями для отказа в удовлетворении первоначального иска.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины распределяются пропорционально удовлетворению исковых требований.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем

направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, частью 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 08.01.2025 по делу № А45-39085/2023 отменить.

Встречный иск удовлетворить частично.

Признать соглашение об установлении сервитута земельного участка (срочного, возмездного) от 06.09.2022 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 54:35:021100:96, площадью 273 кв.м. из общей площади 15 030 кв.м., заключенное между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, в лице общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЭКО ПЛЮС» и обществом с ограниченной ответственностью «СЗ Енисей», недействительным.

В остальной части во встречном иске отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уютера» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью управляющая организация «Новониколаевская» (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уютера» (ИНН <***>) 10 000 рублей судебных расходов на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Уютера» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по встречному иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Енисей» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по встречному иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью управляющая организация «Новониколаевская» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по встречному иску.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления

постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий Е.В. Афанасьева

Судьи Л.Н. Апциаури

ФИО1