Постановление от 10 декабря 2024 г. по делу № А03-6750/2024

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А03-6750/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года. Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2024 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кривошеиной С. В.

судей Логачева К. Д., Павлюк Т. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мизиной Е. Б. с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции рассмотрел апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края ( № 07АП-8567/2024) на решение от 23 сентября 2024 года Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-6750/2024 (судья Винникова А. Н.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Капитал», г.Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>), к Управлению имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (ИНН <***>, ОГРН <***>), о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 18.01.2024 № 48/129, в предоставлении в собственность без торгов земельных участков,

В судебном заседании принимают участие: От заявителя: ФИО1 по дов. от 03.04.2024, диплом, От заинтересованного лица: без участия,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Капита (далее – ООО «Капитал», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению имущественных отношений Алтайского края (далее – Алтайкрайимущество, Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 18.01.2024 № 48/129, в предоставлении в собственность

без торгов земельных участков: с кадастровыми номерами: 22:63:050503:32 общей площадью 7 178,00 кв.м., расположенного по адресу: <...>; с кадастровыми номерами: 22:63:050503:31 общей площадью 3 724,00 кв.м., расположенного по адресу: <...>; и обязании Управление имущественных отношений Алтайского края в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью «Капитал» от 21.12.2023 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельных участков.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 23.09.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что судом первой инстанции сделан неверный вывод, что при принятии решения о предоставлении спорных земельных участков необходимо учитывать, то, что на момент выдачи градостроительного плана земельного участка (далее - ГПЗУ) законодательно не был установлен процент застройки земельного участка; суд первой инстанции не учел злоупотребление правом со стороны ООО «Капитал», что выразилось в неосуществлении государственной регистрации прав и кадастрового учета выставочной площадки при наличии действующего договора аренды земельного участка и технического паспорта.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу, представленном в порядке статьи 262 АПК РФ, не согласилась с доводами апеллянта, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие Управления.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя общества, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно материалам дела, в соответствии с договором аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 19.06.2023 № 6049-3 ООО «Капитал» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами:

22:63:050503:32 общей площадью 7 178,00 кв.м., расположенного по адресу: <...> для эксплуатации автосалона; с кадастровыми номерами: 22:63:050503:31 общей площадью 3 724,00 кв.м., расположенного по адресу: <...> для эксплуатации автосалона.

21.12.2023 ООО «Капитал» обратилось в Управление с заявлением о предоставлении в собственность без торгов земельных участков: с кадастровыми номерами: 22:63:050503:32 общей площадью 7 178,00 кв.м., расположенного по адресу: <...> для эксплуатации автосалона; с кадастровыми номерами: 22:63:050503:31 общей площадью 3 724,00 кв.м, расположенного по адресу: <...> для эксплуатации автосалона.

Письмом от 18.01.2024 № 48/129 Управление отказало ООО «Капитал» в предоставлении в собственность без торгов указанных земельных участков на основании подпункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в связи с тем, что, по мнению Управления, процент застройки в границах земельных участков недостаточный (3,5%).

ООО «Капитал», полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы как хозяйствующего субъекта, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что процент застройки в границах испрашиваемых участков составляет 20% и соответствует требованиям пунктов 2.4 и 2.5 статьи 64 Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 25.12.2019 № 447 (далее - Правила), а именно минимальному проценту застройки, законные основания для отказа у Управления отсутствовали, соответственно, оспариваемый заявителем отказ вынесен незаконно и нарушает права и законные интересы общества.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, на приобретение земельных участков, на которых расположены такие объекты, в собственность или в аренду.

Условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве

собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей.

Предоставленное право собственнику объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, корреспондирует обязанность собственника объекта недвижимости, требующего предоставление земельного участка, предоставить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенного объекта недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Данная норма направлена на сохранение балансов интересов собственника земли и собственника недвижимости, поскольку реализация предоставленного законом собственнику недвижимого имущества права на переход прав на земельный участок не должна нарушать права собственника земли.

Лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 указано, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь участка определяется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Аналогичная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, в котором указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 № 305-ЭС17-13675 разъяснено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Необходимость оценки указанного обстоятельства обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (статьи 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на

котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

Из материалов дела следует, что отказ Управления мотивирован пунктами 2.4., 2.5 статьи 64 Правил землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденных решением Барнаульской городской Думы от 25.12.2019 № 447.

Согласно Правилам, спорные земельные участки расположены в границах многофункциональной общественно-деловой территориальной зоны (ОД-1). Регламент указанной территориальной зоны определяется статьей 64 Правил.

Подпунктом 4 пункта 2.3 указанной статьи для иных видов разрешенного использования (кроме вида разрешенного использования - осуществление религиозных обрядов (код 3.7.1) установлен минимальный процент застройки - 20%. Максимальный процент согласно подпункту 7 пункта 2.7 статьи 64 Правил для иных видов разрешенного использования составляет - 50%.

Согласно пункту 11 статьи 2 Правил процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение площади земельного участка, которая может быть застроена, к общей площади земельного участка.

Управление в обжалуемом отказе приводит перечень объектов, расположенных в границах участков и принадлежащих на праве собственности ООО «Капитал» и определяет процент застройки равным 3,5%. При этом порядок расчёта данного процента не приводится.

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции, ООО «Капитал» в 2023 году при подаче заявления о представлении земельных участков в аренду сроком на 49 лет предоставил обоснование площади, подготовленное ООО «Агростройинвест» 2023 года (далее - Обоснование), где в полном соответствии с приведенной в отказе Алтайкрайимущество судебной практикой собраны доказательства, подкрепленные расчетами и обоснованием необходимости использования земельных участков испрашиваемой площадью для эксплуатации объектов недвижимости в заявленных целях.

Из материалов дела следует, что в 2023 году при рассмотрении указанного заявления о предоставлении участков в аренду и Обоснования, Управление признало соответствующим усыновленным параметрам процент застройки равный 20%, и заключило договора аренды от 19.06.2023. При этом, как поясняет заявитель, с момента заключения договора аренды от 19.06.2023 каких-либо изменений на участках, влияющих на изменение процента застройки участков, не происходило; иного не следует из материалов дела.

Общая площадь застройки объектов (стр. 21 Обоснования), размещенных на земельном участке составляет = 2 196,2 кв.м. (398,00 кв.м.+14,6 кв.м.+112,5 6 кв.м.+24,1кв.м.+1647 кв.м.).

Таким образом, как правильно установлено судом, при соотношении данного показателя с общей площадью земельных участков процент застройки составляет 20,14% (2 196,2/10 902,00 (7 178,00+3724,00) * %), что соответствует параметрам установленным регламентом территориальной зоны и является достаточным обстоятельством для предоставления земельного участка в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Признавая неправомерным основание Управления в оспариваемом отказе о нахождении участков в четвертой приаэродромной, в водоохраной, и в санитарно-защитной зоне, суд первой инстанции правомерно исходил из вледующего.

Установленные для четвертой приаэродромной зоны ограничения не запрещают размещение вышеперечисленных объектов, а ограничения, связанные с наличием водоохраной и санитарнозащитной зон (влекущие невозможность строительства в границах перечисленных зон) учтены обществом при проектировании и строительстве объектов, что отражено в ГПЗУ. С учетом имеющихся ограничений размещение объектов капитального строительства возможно только на территории равной 5 676,00 кв.м. территория, равная 5 226, кв.м., для строительства не пригодна.

Исходя из имеющихся параметров земельных участков проектировщиком по заданию заказчика спланирована застройка участков с целью размещения автосалона с наличием открытой выставочной площадки. С учетом ограниченной территории застройки объекты капитального строительства размещены в зоне допустимого размещения застройки, а выставочная площадка, необходимая для эксплуатации автосалона вынесена за пределы данной территории.

Принимая во внимание изложенное, оценив обстоятельства и представленные в дело доказательства, суд пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований общества.

Доводы Управления о злоупотреблении обществом правом в связи с неосуществлением государственной регистрации прав и кадастрового учета выставочной площадки, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку отсутствие соответствующей регистрации не исключает реальности использования объектов в качестве имущественного комплекса; в рассматриваемом случае доказательств отсутствия единства и связи между автосалоном и выставочной площадкой (в понимании целей использования, функционального назначения) материалы дела не содержат.

При этом земельный участок с существующей площадью образован для обеспечения эксплуатации здания автосалона, площадка, а также иные объекты, являющиеся неотъемлемой частью общей инфраструктуры, предполагались при строительстве; заявленная предпринимателями цель использования земельного участка соответствует его фактическому использованию. Испрашиваемая площадь земельного участка является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенного в границах участка здания.

Из постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 6200/10, определений ВС РФ от 13.12.2017 № 301-ЭС17-18823, от 26.01.2018 № 301-ЭС17-21416, от 07.09.2021 № 306-ЭС21-14703, от 18.11.2021 № 304-ЭС21-20862 следует, что допускается при определенных условиях право собственника правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества, и в даже в случае, когда регистрация на такой единый комплекс отсутствует.

С учетом изложенного, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, в связи с чем оснований для его отмены, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку Управление освобождено от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, судебные расходы по апелляционной жалобе апелляционным судом не распределяются.

Руководствуясь статьями 258, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 23 сентября 2024 года Арбитражного суда Алтайского края по делу № А036750/2024 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Алтайского края – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направ-

ляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Председательствующий С. В. Кривошеина

Судьи К. Д. Логачев

Т. В. Павлюк