Постановление от 11 ноября 2024 г. по делу № А07-23980/2023

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-13620/2024
г. Челябинск
12 ноября 2024 года
Дело № А07-23980/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2024 года. Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А., судей Колясниковой Ю.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью «Проф-Групп» на решение

Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2024 по делу № А07-23980/2023.

В судебном заседании принял участие представитель общества с

ограниченной ответственностью «Проф-Групп» - ФИО1 (доверенность

от 06.11.2024 сроком действия 5 лет, паспорт, диплом).

Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Проф- Групп» (далее - ответчик, ООО «Проф-Групп»), в котором просит:

1) взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды

№ 31124 от 11.05.2018 за период с 01.06.2024 по 31.07.2024 в размере 67 829 руб. 25 коп., пени за период с 11.06.2024 по 22.07.2024 в размере 2 016 руб. 74 коп.;

2) расторгнуть договор аренды № 31124 от 11.05.2018;

3) обязать ООО «Проф-Групп» освободить занимаемый объект муниципального нежилого фонда - подвал площадью 122 кв. м, номера помещений 9, 14-17, 19, 20, расположенный по адресу: <...>, лиитер А, общей площадью 137,8 кв. м (фактическая передаваемая площадь 122 кв. м, площадь мест общего пользования - 15,8 кв. м); передать объект по акту приема-передачи свободным от владения и пользования третьих лиц;

4) обязать ООО «Проф-Групп» привести указанные нежилые помещение в соответствие с техническими характеристиками, указанными в техническом паспорте инв. № 9796 по состоянию на 14.02.2008, в двухнедельный срок с момента вступления судебного акта в законную силу;

5) взыскать судебную неустойку (денежную сумму на случай неисполнения решения суда) в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 2, л.д. 7).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2024 исковые требования Управления удовлетворены частично, в его пользу с ООО «Проф-Групп» взысканы задолженность в размере 67 829 руб. 25 коп., пени в размере 2 016 руб. 74 коп. Также суд расторг договор аренды № 31124 от 11.05.2018, заключенный между Управлением и ООО «Проф-Групп»; обязал ООО «Проф-Групп» освободить занимаемое помещение муниципального нежилого фонда площадью 122 кв. м., номера помещений 9, 14-17, 19, 20, расположенное по адресу: Республики Башкортостан, Орджоникидзевский район городского округа <...>, литер А, общей площадью 137,8 кв. м (фактически передаваемая площадь 122 кв. м, площадь мест общего пользования - 15,8 кв. м) и передать его по акту приема-передачи свободным от владения и пользования третьих лиц; обязал ООО «Проф-Групп» привести спорное нежилое помещение в соответствие с техническими характеристиками, указанными в техническом паспорте инв. № 9796 по состоянию на 14.02.2008, в двухнедельный срок с момента вступления судебного акта в законную силу.

Кроме того, на случай неисполнения настоящего решения суда в части освобождении занимаемого помещения и приведения его в первоначальное состояние суд взыскал с ООО «Проф-Групп» в пользу Управления судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки неисполнения судебного акта (т. 2, л.д. 18-29).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Проф-Групп» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что составленный 13.03.2024 представителями истца и ответчика в ходе совместного осмотра спорного объекта акт обследования, является недопустимым доказательством перепланировки нежилых подвальных помещений. На дату составления данного акта у представителей истца и ответчика не имелось специальных познаний, дипломов для цели определения характера существующих изменений нежилых помещений согласно технической документации. Все заключения и акты обследования составлены истцом в одностороннем порядке. Суд не дал правовую оценку правомерности

и допустимости составленных в одностороннем порядке документов, а также действительности нарушений при проведении строительных работ.

Кроме того, суд первой инстанции неоднократно откладывал судебное разбирательство по делу в целях урегулирования сторонами возникшего спора мирным путем. В ходе переговоров стороны в устном порядке пришли к мирному соглашению, однако истец, не соблюдая устных договоренностей и не заключая письменного мирного соглашения, за 3 рабочих дня (30.07.2024) до рассмотрения судом дела подает ходатайство об уточнении исковых требований, тем самым злоупотребляя своими правами. Суд вынес решение по делу, не предоставив ответчику возможности представления доказательств необоснованности заявленных истцом требований. В частности, согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, собственники решили согласовать переустройство и перепланировку нежилых подвальных помещений в полном объеме согласно проектной документации, входной группы, выполненной путем разборки подоконной кладки в ограждающей стене, покраску фасадной части здания цокольного этажа по лицевой части и торца в серый цвет. Данный протокол был получен ответчиком после вынесения решения суда, так как протоколом предусмотрено место его хранения - у ОАО «УЖК Орджоникидзевского района г. Уфы».

В апелляционной жалобе обществом «Проф-Групп» заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, проведение которой просит поручить обществу с ограниченной ответственностью «Агентство Башоценка». На разрешение экспертной организации ответчик просит поставить следующие вопросы:

1) производилась ли перепланировка спорного помещения;

2) в случае проведения перепланировки - какие именно изменения были сделаны.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», истец явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил.

С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал ходатайство о назначении судебной экспертизы, заявил о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 01.06.2018; лист голосования собственников помещений; проект перепланировки нежилых помещений подвала 9-ти этажного жилого здания, распложенного по адресу: <...>; техническое заключение № 2018.020/6 по результатам проведения осмотра помещений подвала 9-ти этажного жилого

здания, расположенных по адресу: <...>, на предмет соответствия выполненной перепланировки нормативным требованиям.

Согласно части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Из материалов дела следует, что ответчик, будучи извещенным о рассмотрении дела судом первой инстанции, соответствующие доказательства суду первой инстанции не представил, притом что истцом доводы о незаконности перепланировки предмета аренды были изложены изначально при подаче настоящего иска.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Причин, объективно препятствующих представить в суд первой инстанции вышеуказанных документов, подателем апелляционной жалобы не приведено.

Процессуальная незаинтересованность ответчика в представлении доказательств при рассмотрении дела судом первой инстанции не является уважительной причиной для решения вопроса о приобщении соответствующих документов апелляционной инстанцией.

При указанных обстоятельствах оснований для приобщения к материалам дела дополнительных доказательств, которые не были предметом изучения и оценки суда первой инстанции, не имеется, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказывает в приобщении вышеуказанных документов.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции также не нашел оснований для его удовлетворения.

Ответчиком о проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции не заявлялось, в связи с чем оснований для рассмотрения соответствующего ходатайства в суде апелляционной инстанции применительно к части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется. Кроме того, общество «Проф-Групп» не вносило на депозитный счет суда апелляционной инстанции денежные средства в размере, достаточном для разрешения вопроса о назначении по делу судебной экспертизы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.05.2018 между Управлением (арендодатель) и ООО «Проф-Групп» (арендатор) заключен договор № 31124 аренды объекта муниципального нежилого фонда (т. 1, л.д. 22-26), в соответствии с которым арендодатель на основании протокола № 2 от 25.04.2018 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование помещение муниципального нежилого фонда - подвал площадью 122 кв. м, № 9, 14-17, 19, 20, расположенный по адресу: Орджоникидзевский район городского округа <...>, литер А, общей площадью 137,8 кв. м (фактически передаваемая площадь 122 кв. м, площадь мест общего пользования - 15,8 кв. м), для использования в целях административной деятельности, прочие виды пользования.

Договор действует с 11.05.2018 по 10.05.2023.

Характеристики объекта муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) № 9796 от 14.02.2008 (п. 1.1 договора).

По условиям п. 2.2.5 договора арендатор обязуется содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, а также постоянно поддерживать в надлежащем состоянии объект и фасад здания, обеспечивать сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте.

Арендатор обязуется не производить на объекте прокладывание скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировки и переоборудование без письменного разрешения арендодателя. В случае обнаружения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладывания сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быль ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора в срок, определенный предписанием арендодателя (п. 2.2.6 договора).

Согласно п. 3.1 договора по результатам торгов годовая арендная плата определена по настоящему договору в размере 408 439 руб. 20 коп. без НДС. Сумма НДС (18%) уплачивается в установленном порядке и составляет 73 519 руб. 06 коп.

Пунктом 3.2 договора установлено, что размер арендной платы не подлежит пересмотру в течение всего срока действия договора.

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами в срок до 10 числа оплачиваемого месяца путем перечисления на соответствующий расчетный счет, указанный в договоре, без выставления арендатору счета на оплату.

По акту приема-передачи от 11.05.2018 объект аренды передан арендатору (т. 1, л.д. 27).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор при возникновении следующих обстоятельств:

- использование объекта с нарушением условий разрешенного (целевого) использования арендуемого объекта, установленных договором (п. 5.2.1);

- фактическое неиспользование объекта более одного месяца (за исключением срока проведения капитального ремонта объекта или его реконструкции) (п. 5.2.2);

- существенное ухудшение, либо необеспечение сохранности арендуемого объекта (п. 5.2.3);

- неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных п. 3.3 договора. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения договора (п. 5.2.4);

- отказ от внесения арендной платы на измененных условиях в случае, когда такие изменения внесены в порядке, предусмотренном договором (п. 5.2.5);

- неисполнение обязанности по производству ремонтных работ на арендуемом объекте в установленные сроки (п. 5.2.6);

- передача объекта в субаренду без согласования с арендодателем, а также допущение арендатором фактического пользования объекта третьими лицами по договорам комиссии, агентирования, поручения и т.д. (п. 5.2.7);

- переоборудование и реконструкция объекта без согласования с арендодателем (п. 5.2.8);

- нарушение арендатором условий пункта 1.8 и подпунктов 2.2.1 - 2.2.20 договора (п. 5.2.9);

- постановка арендуемого объекта на реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт либо принятие решения о сносе здания по градостроительным соображениям (п. 5.2.10).

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истец направил ответчику уведомление № УЗ2575 от 23.03.2023 с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды в течение 10 дней со дня получения уведомления и передать занимаемое помещение по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 20).

Письмом 05.06.2018 № 24 ответчик обратился в Управление с просьбой об освобождении от внесения арендной платы на период проведения капитального ремонта.

Письмом от 17.07.2018 № 19818 Управление сообщило, что для применения льгот по внесению арендной платы необходимо предоставить следующие документы: дефектную ведомость видов и объемов работ, сметную документацию, нормативный график продолжительности капитального ремонта, выполненного специализированной проектной организацией, заверенные копии договоров подряда.

Приказом от 29.10.2018 № 432нф «Об освобождении арендаторов муниципального нежилого фонда от арендной платы на период проведения ремонтных работ» Управление освободило общество «Проф-Групп» от внесения арендной платы на период проведения капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, по договору аренды № 31124 от 11.05.2018 сроком на один месяц - с 01.08.2018 по 31.08.2018.

Согласно представленной обществом дефектной ведомости по капитальному ремонту от 01.08.2018, ведомости объемов работ № 1, локальному сметному расчету № 1 от 01.08.2018, работы по организации отдельных входных групп, демонтаж (возведение) перегородок, устройство санитарного узла в спорных нежилых помещениях не предусмотрено.

Между тем, 25.11.2022, 12.01.2023, 25.01.2023 18.01.2024 представителями Управления произведено обследование нежилых помещений по адресу: <...>, общей площадью 137,8 кв. м и зафиксировано, что в нарушение п. 2.2.6 договора арендатором самовольно произведена перепланировка нежилого помещения, данный факт был отражен в актах обследования.

Как указывает истец, зафиксированная в актах обследования перепланировка нежилых помещений обществом произведена самовольно, без согласия собственника и без соблюдения требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

13.03.2024 представителями Управления и ответчика произведен совместный осмотр спорного объекта и составлен акт обследования, которым установлено, что характер существующих изменений нежилых помещений не соответствует технической документации, что следует расценивать как производство перепланировки.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

При анализе спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору № 31124 от 11.05.2018, суд первой инстанции верно квалифицировал их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Факт передачи ответчику арендованного недвижимого имущества по акту приема-передачи от 11.05.2018 подтвержден материалами дела (т. 1, л.д. 27) и спорным не является.

В соответствии с частью 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем, лежит на арендаторе.

По расчету истца за период с 01.06.2024 по 31.07.2024 у ООО «Проф- Групп» имеется задолженность по арендной плате в сумме 67 829 руб. 25 коп. (т. 2, л.д. 8-9).

Доказательств внесения платы за использование арендованного имущества, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено, что является основанием удовлетворения требований Управления о взыскании с ООО «Проф-Групп» задолженности по арендной плате в размере 67 829 руб. 25 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В связи с тем, что условие о пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки содержится непосредственно в тексте договора № 31124 от 11.05.2018 (пункт 4.1), требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Представленный Управлением расчет пени за период с 11.06.2024 по 22.07.2024, начисленных на величину несвоевременно внесенной ответчиком арендной платы (т. 2, л.д. 8-9), итоговая сумма которых составила 2 016 руб. 74 коп., судом первой инстанции проверен, признан арифметически верным и соответствующим методике расчета, отраженной в пункте 4.1 договора.

Оснований для изменения расчета истца и соответствующего вывода суда первой инстанции в этой части у суда апелляционной инстанции не имеется.

В качестве основания для расторжения договора истец указывал на проведение ответчиком перепланировки нежилых помещений без согласования и разрешения арендодателя.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2.2.6 договора на арендатора возложена обязанность не производить на объекте прокладывание скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировки и переоборудование без письменного разрешения арендодателя. В случае обнаружения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, переделок или прокладывания сетей, искажающих первоначальный вид объекта, таковые должны быль ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за счет арендатора в срок, определенный предписанием арендодателя.

Управлением 25.11.2022, 12.01.2023, 25.01.2023 18.01.2024, произведено обследование объекта муниципального нежилого фонда по адресу: <...>, общей площадью 137,8 кв. м (т. 1, л.д. 35-44, 67).

Так, согласно акту обследования (осмотра) объекта муниципального нежилого фонда от 12.01.2023 на момент обследования нежилое помещение используется следующим образом: 33,9 кв. м - ИП ФИО2, магазин «Сдобный дворик» по продаже хлебобулочных изделий; 37,3 кв. м - доступ отсутствует; 51,1 кв. м - доступ отсутствует, у входной двери размещена вывеска «Студия груминга «Венеция». Планировка нежилого помещения не соответствует технической документации.

Согласно акту обследования (осмотра) объекта муниципального нежилого фонда от 25.01.2023 на момент обследования нежилое помещение используется следующим образом: 33,9 кв. м - ИП ФИО2, магазин «Сдобный дворик» по продаже хлебобулочных изделий; 37,3 кв. м - проход в помещение осуществлен через нежилое помещение, используемое ИП

ФИО2, имущество в помещении отсутствует, входная дверь с улицы закрыта; 51,1 кв. м - доступ отсутствует, у входной двери размещена вывеска «Студия груминга «Венеция». Планировка нежилого помещения не соответствует технической документации.

Согласно акту обследования нежилого помещения от 18.01.2024 на момент обследования помещений установлено, что в помещениях № 20, 9, 15 организованы отдельные входные группы в несущих наружных стенах. О предстоящем осмотре ООО «Проф-Групп» было уведомлено обращением УЗИО исх. № УЗ-212 от 17.01.2024, которое было направлено на официальную электронную почту profexpert-ufa@mail.ru, указанную в выписке из ЕГРН. В указанное время представитель ООО «Проф-Групп» не явился, доступ в нежилое помещение не обеспечил (двери закрыты).

Кроме того, 13.03.2024 представителями Управления и общества «Проф- Групп» произведен совместный осмотр спорного объекта, о чем составлен акт обследования (т. 1, л.д. 81), согласно которому на момент обследования помещения используются следующим образом:

- 33,9 кв. м – кафе; - 51,7 кв. м – груминг; - 37,0 кв. м - не используется. В помещении выполнена перепланировка:

- в помещении № 20 организована отдельная входная группа в несущей наружной стене;

- между помещениями № 19 и № 20, № 19 и № 16 снесены перегородки;

- в помещении № 15 через оконный проем выполнена отдельная входная группа;

- между помещениями № 15 и № 14 снесена межкомнатная перегородка;

- в помещении № 9 (51,1 кв. м) на месте оконного проема организована отдельная входная группа;

- в помещении № 9 через оконный проем организована отдельная входная группа;

- в помещении № 9 возведены перегородки, произведено переоборудование с устройством санитарного узла;

- заложен дверной проем РКЛ между комнатами № 21а и № 21б, в помещениях № 11 выполнен дверной проем;

- между помещениями № 10 и № 11 заложен дверной проем.

Как утверждает истец, характер существующих изменений нежилых помещений не соответствует технической документации, что следует расценивать как производство перепланировки.

Довод апеллянта о том, что акты обследований помещений, в том числе и акт от 13.03.2024, не могут являться надлежащими доказательствами, поскольку составлены в одностороннем порядке (у представителей истца и ответчика не имелось специальных познаний, дипломов для проведения определения характера существующих изменений нежилых помещений согласно технической документации), судебной коллегией подлежит отклонению, поскольку факт использования обществом «Проф-Групп»

спорного помещения ответчиком не оспаривался, перечень изменений, зафиксированных актами, обществом также не оспорен.

Правовое регулирование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме осуществляется положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации под переустройством помещения в многоквартирном доме понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно частям 1 и 2 статьи 28 Жилищного кодекса Российской Федерации завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

Из содержания указанных норм следует, что согласование перепланировки возможно до ее проведения, при предоставлении соответствующих документов.

В статье 29 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления о согласовании являются самовольными. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (части 1, 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, законом предусмотрены обязательный административный порядок согласования перепланировки и возможность легализации самовольно осуществленной перепланировки помещения в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный порядок перепланировки и переустройства арендатором не соблюден, что и является существенным нарушением условий договора.

Доказательств того, что обществом «Проф-Групп» в установленном порядке были получены соответствующие разрешения, суду не представлено.

Более того, согласие арендодателя на перепланировку и переоборудование нежилого помещения обществом «Проф-Групп», вопреки обязанности арендатора, предусмотренной пунктом 2.2.6 договора, также не получалось, что в силу пункта п. 5.2.8 договора является основанием для одностороннего расторжения договора арендодателем.

При отсутствии данного согласия, а также административного порядка согласования перепланировки ссылка ответчика в апелляционной жалобе на протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, во внимание не принимается.

Наличие такого протокола не легализует спорную перепланировку арендуемого помещения.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: существенное нарушение арендатором условий договора, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 5.2.8 договора договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении следующих обстоятельств, в том числе переоборудование и реконструкция объекта без согласования с арендодателем.

Письмом № УЗ-8936 от 01.12.2022 истец уведомил ответчика о том, что передача объекта нежилого фонда в субаренду и перепланировка объекта без согласования с арендодателем является основанием для досрочного расторжения договора. На этом основании Управление предложило устранить

допущенные нарушения условий договора, в противном случае Управление будет вынуждено обратиться в арбитражный суд на предмет досрочного расторжения договора (т. 1, л.д. 15).

Доказательства того, что после получения указанного уведомления ответчик устранил имеющиеся к нему претензии в разумный срок, обществом «Проф-Групп» в дело не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Уведомлением от 23.03.2023 № УЗ-2575 Управление в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации просило ответчика подписать соглашение о расторжении договора аренды, передав нежилое помещение по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента получения уведомления (т. 1, л.д. 20).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования Управления о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления о согласовании или с нарушением согласованного проекта, являются самовольными. Последствиями самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения предусмотрены пунктом 3 указанной статьи, согласно которому собственник самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения обязан привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно пунктов 45, 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается факт осуществления ответчиком перепланировки без получения в установленном порядке разрешения, на ответчика в соответствии с действующим законодательством возлагается обязанность по приведению нежилого помещения в первоначальное состояние с учетом условий договора аренды.

Ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказана невозможность приведения нежилого помещения в первоначальное состояние.

Также Управлением заявлено о взыскании с общества «Проф-Групп» судебной неустойки в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

В силу частей 1, 2 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную данным Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пунктах 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума № 7), в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, части 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Удовлетворяя требование истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

При определении размера присуждаемой денежной суммы на случай неисполнения судебного акта суд должен принимать во внимание степень затруднительности исполнения судебного акта, возможность его добровольного исполнения ответчика, имущественное положение ответчика и иные заслуживающие внимания обстоятельства. В случае подачи истцом заявления о взыскании судебной неустойки через какое-то время после вынесения решения об исполнении обязательства в натуре взыскание судебной неустойки за период, предшествующий моменту рассмотрения судом вопроса о ее взыскании, недопустимо, поскольку ретроспективное взыскание судебной неустойки не соответствует той цели, на которую она в первую очередь направлена, - стимулирование должника к совершению определенных действий или воздержанию от них. Целью судебной неустойки не является восстановление имущественного положения истца в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре (абзац второй пункта 28 постановления Пленума № 7). Таким образом, судебная неустойка не может быть взыскана за неисполнение судебного акта до момента ее присуждения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2018 № 305- ЭС17-17260).

Определяя размер присуждения денежных средств за неисполнение судебного акта, суд первой инстанции, с учетом затруднительности исполнения судебного акта, возможности ответчика по добровольному исполнению судебного акта, его имущественное положение, в частности размер его финансового оборота, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства, с учетом принципа справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, правомерно счел подлежащей взысканию с ответчика неустойки в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки до момента фактического исполнения судебного акта.

Обоснования большего размера судебной неустойки истцом не приведено.

Рассмотрев изложенные в жалобе доводы апеллянта о необходимости перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, судебная коллегия не находит оснований для признания указанных доводов обоснованными.

Настоящий спор рассматривался в суде первой инстанции более года (с 27.07.2023 по 05.08.2024 (резолютивная часть)), в связи с чем у ответчика имелось достаточно времени для представления суду первой инстанции соответствующие доказательства необоснованности требований.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

За подачу апелляционной жалобы ответчиком уплачено 3 000 руб. государственной пошлины, что платежным поручением от 06.09.2024 № 4.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2024 по делу № А07-23980/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Проф-Групп» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья И.А. Аникин Судьи: Ю.С. Колясникова

И.Ю. Соколова