Постановление от 16 июля 2024 г. по делу № А83-4175/2023

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-4175/2023
16 июля 2024 года
город Севастополь




Резолютивная часть постановления объявлена 09.07.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.07.2024.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Сикорской Н.И., Мунтян О.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Букшановой М.М.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Дельта» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.03.2024 по делу № А83-4175/2023 (судья Гризодубова А.Н.)

по первоначальному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Дельта»

к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым

о понуждении к совершению определенных действий,

по встречному исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Дельта»

об обязании освободить помещение и взыскании судебной неустойки,

при участии в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора: Администрации города Евпатории Республики Крым, Санитарно-эпидемиологической службы г. Евпатории и Сакского района, Центра по гигиене и эпидемиологии в Республике Крым и г. Севастополе,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Дельта» (далее – истец, Общество, ООО ИК «Дельта» обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Крым к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым (далее – ответчик, Департамент, ДИЗО) с требованиями, изменёнными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):

- признать недействительным односторонний отказ Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым от договора аренды недвижимого имущества № 53/19 от 15.11.2019, оформленный письмом от 15.08.2022 №2019/06 о прекращении договор аренды недвижимого имущества № 53/19 от 15.11.2019;

- признать действующим и возобновленным договор аренды недвижимого имущества № 53/19 от 05.11.2019 на тех же условиях на неопределенный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 18.09.2023 года судом принято встречное исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Дельта» об обязании освободить помещение и взыскании судебной неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.03.2024 с учётом дополнительного постановления от 29.03.2024 года в удовлетворении исковых требований ООО ИК «Дельта» отказано; встречное исковое заявление Департамента удовлетворено частично, суд обязал Общество в течение десяти календарных дней после вступления в законную силу решения суда по настоящему делу вернуть нежилое помещение КН 90:18:0101151:476 общей площадью 191,9 кв.м., состоящие из зданий №№4,5,6,7,7а, 7б, 8,8а, 9 в здании, расположенном по адресу: <...>, в случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ООО ИК «Дельта» судебную неустойку в размере 1000 руб. 00 коп. за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со следующего дня после истечения десятидневного срока с даты вступления решения суда в законную силу до момента освобождения помещения; в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано; распределены судебные расходы.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Общество обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе во встречном иске.

В обоснование апелляционной жалобы апеллянт указывает, что Общество является добросовестным арендатором, нецелевого использования предмета аренды не доказано, задолженность по арендной плате отсутствовала, в связи с чем, оно имело право на заключение договора аренды на новый срок, соответственно спорный договор был возобновлён на срок до заключения нового договора.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2024 апелляционная жалоба принята к производству суда.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционных жалоб в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В муниципальной собственности городского округа Евпатория Республики Крым находится 7/10 доли домовладения, расположенного по адресу: <...> гвардейской армии, ж. 111-А, состоящего в литере «А» из магазина №4, 5, 6, 7, 8, 8а, 9 общей площадью 191,9 КВ.М.

На основании протокола открытого очного аукциона на право заключения договора аренды посредством торгов (от 22.10.2019 № 2 - 160919/8519989/1) 05.11.2019 Департаментом и Обществом заключен Договор аренды недвижимого имущества № 53/19, (далее — Договор) находящегося в муниципальной собственности городского округа Евпатория с ООО «ИК «Дельта» на нежилое помещение КН 90:18:010151:476 общей площадью 191,9 кв.м., состоящее из помещений №№ 4, 5, 6, 7, 7а, 76, 8, 8а, 9 в здании, расположенном по адресу: <...>, с целевым назначением объекта производственно-складского назначения.

Согласно пункту 9.1. Договора, договор заключен сроком до 05.08.2020. Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 05.11.2019.

Пунктом 4.1. Договора установлено, что арендатор обязуется использовать Объект в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего Договора.

Согласно пункту 9.6. Договора, договор аренды может быть досрочно расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке по следующим основаниям: использование имущества Арендатором не по целевому назначению; не внесение арендной платы более 2-х сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей образование задолженности, превышающей размер арендной платы за два срока оплаты; существенное ухудшение Арендатором состояния имущества; сдача Объекта в субаренду без согласования Арендодателем.

В соответствии с пунктом 9.7 Договора, при прекращении или расторжении Договора Объект подлежит возврату Арендодателю в течении 5 дней по акту приема-передачи. При задержке передачи Объекта Арендатор оплачивает неустойку в размере двойной арендной платы за время просрочки.

Согласно выписке из протокола №13/2020 от 10.09.2020 заседания комиссии администрации города Евпатории по предоставлению муниципального имущества в аренду и безвозмездное пользование согласовано продление договора аренды с ООО «ИК «Дельта».

Между Департаментом и ООО «ИК «Дельта» заключено дополнительное соглашение от 06.10.2020 №2 к договору аренды №53/19 от 05.11.2019, которым продлен договор на 11 месяцев, до 05.09.2021.

Согласно выписке из протокола №16/2021 от 09.09.2021 заседания комиссии администрации города Евпатории по предоставлению муниципального имущества в аренду и безвозмездное пользование согласовано продление договора аренды с ООО Инвестиционной компанией «Дельта».

Между Департаментом и ООО «ИК «Дельта» заключено дополнительное соглашение от 10.09.2021 №3 к договору аренды №53/19 от 05.11.2019, которым продлен договор на 11 месяцев, до 05.08.2022.

Департаментом в рамках выполнения полномочий выявлено нарушение целевого использования объекта и 11.05.2022 направлено предписание №1158/06 в адрес ООО «ИК «Дельта» об устранении нарушений до 20.05.2022.

22.06.2022 в адрес Департамента поступило письмо от ООО «ИК «Дельта» о пролонгации договора аренды.

Согласно выписке из протокола №11/2022 от 27.06.2022 заседания комиссии администрации города Евпатории по предоставлению муниципального имущества в аренду и безвозмездное пользование согласовано продление договора аренды с ООО Инвестиционной компанией «Дельта».

11.08.2022 комиссией принято решение об отмене решения комиссии от 27.06.2022 №11/2022 о продлении договора аренды с ООО «ИК «Дельта».

15.08.2022 Департаментом в адрес ООО «ИК «Дельта» направлено письмо с соглашением о расторжении договора аренды, требованием освободить помещение и передать указанное помещение по акту приема-передачи.

Не согласившись с данным требованием ООО «ИК «Дельта» направило в адрес Департамента претензию с требованием о продлении действия договора аренды путем подписания дополнительного соглашения.

Требование Департамента от освобождении нежилого помещения ООО «ИК «Дельта» добровольно не исполнил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления первоначального и встречного иска.

Судом первой инстанции в первоначальных требованиях отказано, встречные исковые требования удовлетворены частично.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Приведенные нормы законодательства в совокупности свидетельствуют о том, что право стороны сделки на односторонний отказ от нее должно быть предусмотрено в условиях этой сделки или в законе.

В соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда. (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Как следует из материалов дела, срок договора аренды истек 05.08.2022 года. При этом, арендатор продолжил использовать спорное имущество.

Арендодателем, комиссионно, 11.08.2022 принято решение об отмене предыдущего решения комиссии от 27.06.2022 №11/2022 о продлении договора аренды с ООО «ИК «Дельта». В свою очередь, 15.08.2022 Департаментом в адрес ООО «ИК «Дельта» направлено письмо с соглашением о расторжении договора аренды и требованием освободить помещение и передать указанное помещение по акту приема-передачи.

Тем самым Департамент воспользовался своим правом на отказ от Договора.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку факт уведомления арендатора о прекращении договора подтвержден документально, то, Договор прекратил свое действие.

Апелляционным судом отклоняется довод апеллянта о том, что Общество являлось добросовестным арендатором.

Согласно пункту 1.2. Договора Объект передается в аренду для использования в качестве объекта производственно-складского назначения.

Пунктом 4.1. Договора установлено, что арендатор обязуется использовать Объект в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего Договора.

Факт использования сданного в аренду имущества не по целевому назначению подтверждается актом осмотра соблюдения земельного законодательства от 16.04.2021 и фото-таблице к нему.

Вместе с тем, даже в отсутствие установления таких обстоятельств, Департамент был вправе отказаться от Договора в силу предписаний статей 610 и 621 ГК РФ.

Позиция Общества, относительно признания договора действующим и возобновленным на срок до заключения нового договора, ввиду направления им до истечения срока действия договора заявления о его продлении, обоснованно отклонена судом первой инстанции, поскольку в силу пунктов 5.3, 4.13 во взаимосвязи с пунктами 9.2, 9.4 Договора, основанием для продления договора является соглашение (обоюдное волеизъявление) сторон, оформленное посредством заключения в письменной форме дополнительного соглашения, подписанного сторонами в установленном законом порядке. Из материалов дела следует и подтверждается лицами, участвующими в деле, что такое соглашение отсутствует.

Департаментом в адрес ООО «ИК «Дельта» направлено письмо с соглашением о расторжении договора аренды, требованием освободить помещение и передать указанное помещение по акту приема-передачи.

Из указанного письма явствует воля арендодателя на прекращение арендных отношений с обществом.

Таким образом, исходя из позиции Департамента и представленных им документов, последний возражает против использования истцом спорного объекта и заявил в установленном законом порядке о прекращении Договора.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы, что Общество имеет право на перезаключение Договора на новый срок в силу части 9 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Как следует из материалов дела, договор аренды с Обществом перезаключался неоднократно. Общий срок продления аренды составил более 3-х лет.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Таким образом, по общему правилу, установленному частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в соответствии с действующей редакцией части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Перечень случаев, когда такое имущество может быть передано без торгов, изложен в пунктах 1 - 17 части 1, частях 3.2 - 3.6 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Какие-либо изменения в положения частей 1, 3.2 - 3.6 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ в части расширения перечня лиц, с которыми договор аренды может быть заключен без проведения торгов, а также в положения части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, касающиеся возможности ее неоднократного применения, не вносились. Из положений Закона N 572-ФЗ такие изменения не следуют.

Таким образом, оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, законодатель не установил. Изложенное соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в определениях от 21.06.2022 N 301-ЭС22-1793, от 06.12.2022 N 370-ПЭК22 (1,2).

С учётом изложенного Общество не имеет право на перезаключение договора аренды на новый срок вне конкурсных процедур.

С учётом изложенного, суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу, о том, что Договор прекратил свое действие в соответствии с нормами действующего законодательства.

С учетом установленных обстоятельств, в удовлетворении исковых требований ООО ИК «Дельта» правомерно отказано.

Относительно встречных требований Департамента, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для их частичного удовлетворения.

Статья 622 ГК РФ устанавливает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Факт неправомерного удержания арендованного имущества на момент рассмотрения дела судом первой инстанции установлен и сторонами не оспаривается. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца по встречному иску об обязании ответчика по встречному иску освободить нежилое помещение КН 90:18:0101151:476 общей площадью 191,9 кв.м., состоящие из зданий №№4,5,6,7,7а, 7б, 8,8а, 9 в здании, расположенном по адресу: <...>, установив для совершения указанных действий срок в 10 дней и определив судебную неустойку в размере 1000 рублей за каждый день просрочки передачи ООО ИК «Дельта» нежилого помещения Департаменту начиная со следующего дня после истечения десятидневного срока с даты вступления решения суда в законную силу до момента освобождения помещения.

Апелляционная жалоба доводов в данной части не содержит.

То обстоятельство, что после рассмотрения дела судом первой инстанции, сторонами были оформлены документы по прекращению отношений по использованию спорного имущества, не может служить основание для отмены судебного акта суда первой инстанции, принятого в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.03.2024 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 АПК РФ подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.03.2024 по делу № А83-4175/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Дельта» - без удовлетворения.


Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий судья


Судьи

Ю.В. Колупаева


О.И. Мунтян


Н.И. Сикорская