Постановление от 28 июля 2025 г. по делу № А13-12763/2021

ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, <...>

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-12763/2021
г. Вологда
29 июля 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 июля 2025 года.


Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Колтаковой Н.А. и ФИО1, при ведении протокола секретарем судебного заседания Гавриловой А.А.,

при участии от ФИО2 представителя ФИО3 по доверенности от 09.02.2023, от администрации города Вологды представителя ФИО4 по доверенности от 17.04.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, материалы дела № А13-12763/2021 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО5, ФИО6 к администрации города Вологды о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 1 586,9 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401014:26, местоположение: <...>, согласно техническому плану, составленному обществом с ограниченной ответственностью «ПрофКадастр» по состоянию на 30.06.2021, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области, Управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Вологодской области,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; Москва) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 160035, <...>; далее – Администрация) о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 1 586,9 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401014:26, местоположение: <...>, согласно техническому плану, составленному обществом с ограниченной ответственностью «ПрофКадастр» (далее – ООО «ПрофКадастр») по состоянию на 30.06.2021.

Определением суда от 04 октября 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росреестра).

Определением суда от 18 апреля 2023 года в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в связи со смертью произведена замена истца – ФИО2 на его правопреемников – индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО5, ФИО6.

Определением суда от 20 июня 2023 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» (далее – ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования») ФИО7 и ФИО8; производство по делу приостановлено.

Определением суда от 20 января 2025 года производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 25 марта 2025 года исковые требования удовлетворены полностью: признано право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО5, ФИО6 на нежилое здание, общей площадью 1 586,9 кв. м, находящееся на земельном участке, с кадастровым номером 35:24:0401014:26, расположенном по адресу: <...>, согласно техническому плану, составленному ООО «ПрофКадастр» по состоянию на 30.06.2021.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

В обоснование жалобы ответчик указал на то, что совокупность условий, установленных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) для признания права собственности на самовольную постройку, в настоящем деле отсутствует. Согласно заключению эксперта спорный объект не соответствует градостроительным требованиям в части расположения объекта в границах земельного участка, поскольку выступает за границы земельного участка на 0,13 м со стороны гаражей, отсутствует отступ от границ земельного участка, что нарушает Правила землепользования и застройки городского округа города Вологды, утвержденные решением Вологодской городской Думы от 26.06.2009 № 72 (далее – ПЗЗ города Вологды), по торцу, где расположены гаражи.

По мнению подателя жалобы, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы Администрации как органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 35:24:0401014:27, находящимся в неразграниченной государственной собственности, который в установленном порядке истцам для строительства объекта не предоставлен.

Пояснения эксперта о возможности определения местоположения земельного участка и здания с погрешностью не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза, а землеустроительная экспертиза по делу не проводилась, эксперты не являются кадастровыми инженерами.

Согласно выводам экспертов минимальные отступы от границ земельного участка, установленные ПЗЗ города Вологды, при строительстве спорного объекта не соблюдены.

Кроме того, спорный объект является недостроенным зданием. Вывод эксперта о его соответствии строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным и иным нормам неверный.

Кроме того, согласно заключению эксперта пожарный проезд к зданию расположен большей частью на земельном участке, с кадастровым номером 35:24:0401014:77, находящемся в собственности Российской Федерации и предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования Управлению Министерства внутренних дел Российской Федерации по Вологодской области (далее – Управление МВД России по Вологодской области), поэтому спорный объект нарушает законные интересы Российской Федерации как собственника земельного участка, по которому проходит пожарный проезд.

В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения судом апелляционной инстанции.

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, привлекаются к участию в деле в случае, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением от 26 мая 2025 года Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, посчитав, что суд первой инстанции принял решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены решения судом апелляционной инстанции, учитывая разъяснения, приведенные в абзацах втором и третьем пункта 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела № А13-12763/2021 по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области (далее – Территориальное управление) и Управление МВД России по Вологодской области.

Определением председателя Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2025 года в составе суда произведена замена судьи Зайцевой А.Я. на судью Колтакову Н.А. В соответствии со статьей 18 АПК РФ рассмотрение дела производится с самого начала.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ФИО2 заявленные исковые требования о признании права собственности поддержал.

Представитель Администрации в судебном заседании апелляционной инстанции просил в удовлетворении иска отказать, полагает, что основания для признания права собственности на самовольную постройку отсутствуют.

ФИО5, ФИО9 Рамал Фазаилович, Управление Росреестра, Территориальное управление, Управление МВД России по Вологодской области надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание представителей не направили. Третьи лица отзывы на исковое заявление не представили. В связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.05.2015 серии 35-АБ № 332816 на основании договора купли-продажи от 21 мая 2001 года ФИО2 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401014:26, площадью 1 252 кв. м, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, расположенный по адресу: <...>.

В кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 27.05.2001 № 24/08-4251 указано, что земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401014:26 поставлен на государственный кадастровый учет 23 мая 2001 года. В данной выписке приведена информация о том, что часть земельного участка, площадью 363,3 кв. м, занята одноэтажным кирпичным зданием хранения автомашин, общей площадью 320,2 кв. м. Границы этого земельного участка являются смежными с земельными участками с кадастровыми номерами 35:24:0401014:77, 35:24:0401014:163.

На основании заявления представителя ФИО2 от 30.11.2020 Департамент градостроительства Администрации выдал градостроительный план земельного участка № РФ-35-2327-0-00-2020-5288. В чертеже градостроительного плана земельного участка указано место допустимого размещения объекта капитального строительства внутри участка, предусматривающее минимальные отступы от границ участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. При этом указано на необходимость обеспечить соблюдение действующих нормативных  разрывов (расстояний) от существующих и проектируемых зданий, строений, сооружений, площадок, расположенных на данном земельном участке и на смежных земельных участках (противопожарных, инсоляционных, санитарных, санитарно-бытовых).

По заказу истца в 2008 году общество с ограниченной ответственностью «АрхПроектСтрой» разработало проект пристройки к зданию по ул. Гагарина, д. 83г, в г. Вологде, который включал только общие данные, фасад, план первого и второго этажей, элементы благоустройства.

Иная необходимая документация, включая разрешение на строительство, в установленном порядке не получена.

Однако истец осуществил строительство нежилого трехэтажного здания.

По заказу истца ООО «ПрофКадастр» подготовило технический план здания от 30.06.2021, согласно которому нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401014:26 по адресу: <...>, имеет следующие характеристики: общая площадь – 1 586,9 кв. м, количество этажей – 3, материал наружных стен – бетонные, год завершения строительства – 2021.

Ссылаясь на то, что здание достроено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и требованиями проектной документации, но без получения в установленном законом порядке разрешения на осуществление реконструкции, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Суд первой инстанции, полагая, что заключение эксперта по результатам судебной строительно-технической экспертизы от 03.12.2024 подтверждает наличие совокупности условий, установленных статьей 222 ГК РФ, пришел к выводу, что спорный объект соответствует требованиям действующего законодательства, строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а нарушение границ является несущественным, в связи с чем посчитал исковые требования обоснованными и признал право собственности на самовольную постройку.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд установил основание для отмены решения суда, предусмотренное пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, поскольку решение принято судом о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, и в силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению спора по правилам суда первой инстанции.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401014:26 смежным с ним является земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401014:77, на котором (согласно заключению эксперта) находится пожарный проезд к спорному зданию.

Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401014:77 принадлежит на праве собственности Российской Федерации и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Управлению МВД России по Вологодской области. Полномочия собственника земельного участка, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, осуществляет Территориальное управление.

В связи с этим апелляционный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, правообладателей смежного земельного участка, поскольку судебным актом по настоящему делу непосредственно затрагиваются их права.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, апелляционная коллегия считает, что в удовлетворении иска следует отказать.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, одним из которых является признание права. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения любого способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

На основании пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума № 44) лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке.

В пункте 5 Постановления Пленума № 44 разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) определено, что строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (пункт 13); реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14).

В соответствии с положениями статей 51, 55 ГрК РФ для проведения реконструкции объекта капитального строительства требуется получение разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно представленному в материалы дела акту проверки от 08.12.2020 № 694, составленному Управлением государственного строительного надзора Департамента строительства Вологодской области, в ходе проведения внеплановой выездной проверки при выезде 25.11.2020 на земельный участок, с кадастровым номером 35:24:0401014:26, расположенный по адресу: <...>, установлено, что к существующему одноэтажному зданию пристроен объект капитального строительства – монолитный железобетонный каркас трех этажей со сборными железобетонными перекрытиями на уровне первого и второго этажей.

Материалами дела подтверждается, что права на существующее  одноэтажное кирпичное здание по хранению автомашин ни за кем не зарегистрированы. Сведения о постановке на государственный кадастровый учет указанного здания также не представлены. В кадастровой выписке о земельном участке от 27.05.2001 приведена площадь данного здания – 320,2 кв. м.

Истцом заявлено требование о признании права собственности на нежилое здание, общей площадью 1 586,9 кв. м.

При этом разрешение на строительство (или реконструкцию) ни предыдущим собственником земельного участка, ни его наследниками (истцами) в установленном законом порядке не получено. Истцы в Администрацию за получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не обращались.

В пункте 2 Постановления Пленума № 44 разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Материалами дела подтверждается, что спорная постройка возведена без получения установленного законодательством разрешения на строительство.

Таким образом, данное здание является самовольной постройкой.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в редакции, действовавшей до 04.08.2018 – если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах);

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

По требованию о признании права собственности суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству истца определением от 20 июня 2023 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования» ФИО7 и ФИО8, перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли нежилое здание, общей площадью 1 586,9 кв. м, находящееся на земельном участке, с кадастровым номером 35:24:0401014:26, расположенном по адресу: <...>, проектной и технической документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, ПЗЗ города Вологды, генеральному плану городского округа города Вологды, местным нормативам градостроительного проектирования городского округа города Вологды, нормам в части расположения спорного объекта относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зон, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения), а также иным обязательным нормам и правилам?

2. Не нарушает ли сохранение спорного объекта права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе Российской Федерации, Вологодской области, городского округа, не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

В заключении от 03.12.2024 при ответе на первый вопрос эксперты указали, что в исследовательской части произведена обработка информации о конструкциях здания на основании замеров и вскрытий, выполненных при выходе на объект и осмотре, а также на основании проекта и чертежей, имеющихся в материалах дела. По итогам обследования здания, изучения проектной документации и выполненных расчетов сделаны следующие выводы: «Фундаменты здания выполнены в соответствии с проектной документацией, по результатам расчета несущая способность фундаментов обеспечена,  фундаменты здания соответствуют строительным требованиям. Фундаментные балки выполнены в соответствии с проектной документацией. Фундаментные балки здания соответствуют строительным нормам. Колонны здания соответствуют строительным нормам. По результатам расчета несущая способность колонн обеспечена. Наружные стены здания соответствуют строительным нормам. По результатам расчета несущая способность металлических балок покрытия обеспечена, балки покрытия выполнены в соответствии со строительными нормами. Прогоны покрытия здания соответствуют проектной документации. По результатам расчетов несущая способность прогонов обеспечена, прогибы прогонов не превышают максимально допустимые. Прогоны покрытия соответствуют строительным нормам. Кровля здания соответствует строительным нормам. Лестницы здания соответствуют строительным нормам. Конструкцию железобетонных балок перекрытия невозможно оценить на соответствие проектной документации, так как в материалах дела отсутствуют листы с конструкцией железобетонных балок перекрытия. По результатам расчета несущая способность балок перекрытий по оси Б обеспечена. Балки перекрытий соответствуют строительным нормам. Конструкцию железобетонных балок покрытия невозможно оценить на соответствие проектной документации, так как в материалах дела отсутствуют листы с конструкцией железобетонных балок покрытия. По результатам расчета несущая способность железобетонных балок перекрытия обеспечена из условия прочности по наклонным сечениям. Железобетонные балки покрытий соответствуют строительным нормам. Перекрытия здания соответствуют проектной документации. Перекрытия здания соответствуют строительным нормам.

Здание не соответствует градостроительным требованиям в части расположения рассматриваемого объекта – выступает за границы земельного участка на 0,13 м со стороны гаражей. Отсутствует отступ от границ земельного участка согласно ПЗЗ города Вологды по торцу, где расположены гаражи.

Рассматриваемое здание соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям с возможностью подключения к сетям горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и сетям связи. Подключение к системе газоснабжения возможно в связи с наличием помещения, предназначенного для установки котельного оборудования.

Здание соответствует пожарным требованиям при выполнении отделочных работ: конструктивной огнезащиты деревянных конструкций, металлических балок покрытия (обшивка двумя слоями ГКЛО); оштукатуривания по металлической сетке железобетонных колонн, балок перекрытия.

Пожарный проезд к зданию возможен по территории земельного участка с кадастровым номером 35:24:0401014:77. Необходимо обеспечить пожарный проезд к рассматриваемому зданию при застройке земельного участка с кадастровым номером 35:24:0401014:77.

Красные линии (границы территорий общего пользования) не нарушены, здание располагается на требуемом расстоянии от красных линий».

При ответе на второй вопрос в заключении от 03.12.2024 эксперты посчитали, что сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе Российской Федерации, Вологодской области, городского округа, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В порядке статьи 65 АПК РФ иных письменных доказательств в обоснование требования о признании права собственности на самовольную постройку истцы не представили.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ апелляционная коллегия     оценила имеющееся в материалах дела заключение эксперта по        строительно-технической судебной экспертизе от 03.12.2024 и приходит к выводу, что данное заключение не является доказательством наличия  правовых оснований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, для признания права собственности на самовольную постройку.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении всех условий, перечисленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, среди которых не только наличие прав на земельный участок, соответствие постройки установленным требованиям, но и отсутствие нарушений         прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

В предмет доказывания по настоящему спору входят обстоятельства того, что единственным признаком самовольного строительства спорного объекта является отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых истец принимал меры, а также то обстоятельство, что сохранение самовольной постройки не приведет к нарушению прав и охраняемых интересов других лиц, а сама самовольная постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд, проанализировав материалы дела, приходит к выводу, что истец таких доказательств не представил.

Напротив, материалами дела подтверждается, что в установленном порядке разрешение на строительство (реконструкцию) не получено.

О своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных статьей 51 ГрК РФ документов до начала либо в период строительства объекта недвижимого имущества.

Истцы самостоятельно в Администрацию за выдачей разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию не обращались.

Строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства и приняло на себя риски наступления неблагоприятных последствий.

Соответственно, в рассматриваемом споре отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), к получению которого истцы не принимали мер, является основанием, исключающим возможность признания права на самовольную постройку.

Кроме того, заключение эксперта подтверждает, что спорное здание не соответствует градостроительным требованиям в части расположения объекта, поскольку имеется выступ за границы земельного участка на 0,13 м со стороны гаражей, а также отсутствует отступ от границ земельного участка согласно ПЗЗ города Вологды по торцу, где расположены гаражи.

Как указано в пункте 16 Постановления Пленума № 44, постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Таким образом, часть здания возведена за земельном участке, который в установленном законом порядке Администрацией истцам для размещения объекта не предоставлялся.

Пояснения экспертов, приведенные в суде первой инстанции, о возможном наличии погрешности при определении координат характерных точек контура здания не могут быть приняты во внимание, поскольку не имеют правового значения для дела. В заключении эксперта от 03.12.2024 содержатся однозначные выводы о наличии нарушений, которые не позволяют суду признать право собственности на самовольную постройку. 

Признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который допустимо применять в том случае, когда лицо, обратившееся в суд, не имело возможности получить необходимые разрешения и согласования, установленные градостроительными и строительными правилами и нормами на реконструированный объект.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что за разрешением на строительство истцы не обращались, часть соседнего земельного участка для строительства Администрацией не предоставлялась, экспертами установлен факт несоответствия здания требованиям ПЗЗ города Вологды, апелляционная коллегия приходит к выводу, что оснований для признания за истцами права собственности на спорный объект в порядке статьи 222 ГК РФ не имеется, поэтому в удовлетворении иска следует отказать.

Апелляционный суд отмечает, что согласно разъяснениям, изложенным   в пункте 46 Постановления Пленума № 44, отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

Кроме того, на основании положений пункта 30 Постановления    Пленума № 44 вопрос об устранимости допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также возможности приведения ее в соответствие с установленными требованиями подлежит установлению в рамках рассмотрения дела по иску о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, на основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 марта 2025 года по делу № А13-12763/2021 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий

Л.В. Зрелякова


Судьи

Н.А. Колтакова


О.Б. Ралько