Постановление от 30 сентября 2025 г. по делу № А46-8458/2024

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, <...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-8458/2024
01 октября 2025 года
город Омск


Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 01 октября 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Халявина Е.С., судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Губанищевой У.Ю.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5697/2025) Департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 02.07.2025 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-8458/2024 (судья Колмогорова А.Е.), принятое по иску Департамента имущественных отношений администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о взыскании денежных средств.

В судебном заседании принял участие представитель Департамента имущественных отношений администрации города Омска ФИО2 по доверенности от 11.03.2025.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании 267 699 руб. 80 коп., из которых 247 921 руб. 91 коп. неосновательного обогащения за использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2072 (далее – участок) за период с 03.04.2023 по 16.10.2023, 19 777 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.04.2023 по 13.02.2024 с последующим начислением процентов в размере, определенном, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в спорный период, по день фактической оплаты основного долга.

Решением от 02.07.2025 Арбитражного суда Омской области иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 74 401 руб. 37 коп. неосновательного обогащения за использование земельного участка за период с 19.08.2023 по 16.10.2023, 4 455 руб. 61 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2023 по 03.02.2024 с последующим начислением процентов в размере, определенном, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в спорный период, по день фактической оплаты основного долга. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не огласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме.

Мотивируя жалобу, ее податель указывает следующее: заключение соглашения о расторжении договора аренды, заключенного с прошлым арендатором, не затрагивает прав предпринимателя; предыдущий арендатор выбыл из договора аренды с момента государственной регистрации права собственности предпринимателя на объект незавершенного строительства.

В письменном отзыве предприниматель просит оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В последующем от предпринимателя поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие ответчика, удовлетворенное судом апелляционной инстанции.

В заседании суда представитель истца высказался согласно доводам жалобы.

Рассмотрев материалы дела, доводы жалобы, отзыв, заслушав представителя Департамента, апелляционный суд установил следующее.

Между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставленного для завершения строительства, без проведения торгов, от 31.08.2023 № Д-Кр-13-12875 (далее – договор от 31.08.2023), согласно пунктам 1.1-1.5 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года Участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 8579 кв.м; местоположение Участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир: 14- этажный жилой дом; Участок находится примерно в 64 м по направлению на юго-восток от ориентира; почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Кировский АО, ул. Степанца, д. 10, корп. 3; цель использования Участка: для завершения строительства объектов незавершённого строительства; разрешенное использование Участка: для строительства двухэтажного гаража.

Из пункта 1.6 договора от 31.08.2023 следует, что на Участке имеются следующие объекты капитального строительства:

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110101:32387, площадью 1 367,7 кв.м, расположенный по адресу: <...>; проектируемое назначение - двухэтажный гараж, принадлежащий арендатору на праве собственности, что подтверждается регистрационной записью от 03.04.2023 № 55:36:110101:32387-55/092/2023-5;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110101:32386, площадью 984,2 кв.м, расположенный по адресу: <...>; проектируемое назначение - двухэтажный гараж, принадлежащий арендатору на праве собственности, что подтверждается регистрационной записью от 03.04.2023 № 55:36:110101:32386-55/092/2023-5;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110101:32580, площадью 1 751,2 кв.м, расположенный по адресу: <...>; проектируемое назначение - двухэтажный гараж, принадлежащий арендатору на праве собственности, что подтверждается регистрационной записью от 03.04.2023 № 55:36:110101:32580-55/092/2023-5;

- сооружение с кадастровым номером 55:36:1000000:140624 - канализация.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.3 договора от 31.08.2023 размер арендной платы за Участок составляет 84 569 руб. 57 коп. в месяц и определяется в соответствии с порядком расчёта арендной платы.

Арендатор перечисляет арендную плату получателю по реквизитам, указанным в разделе 12 договора от 31.08.2023, и в размере, исчисляемом, согласно Приложению № 2 к договору от 31.08.2023, за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата. Получателем является Управление федерального казначейства по Омской области. В платежном поручении (квитанции) указывается номер и дата договора, а также период, за который осуществляется платеж.

Как указал истец, предприниматель в период до заключения договора от 31.08.2023 для размещения принадлежащих последнему на праве собственности объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 55:36:110101:32386, 55:36:110101:32387, 55:36:110101:32580 использовался Участок без внесения платы за землю, в связи с чем на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в размере 247 921 руб. 91 коп. за период с 03.04.2023 по 16.10.2023.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия Департамента от 16.02.2024 № Исх-ДИО/2408 осталась без удовлетворения, постольку истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 8, 309, 310, 330, 395, 420, 421, 424, 425, 453, 606, 614, 1102, 1103, 1105, 1107, 1109, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), 22, 39.7, 65 Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» (далее – Информационное письмо № 49), 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – Постановление № 35), 1 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16), 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление № 54), 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) установил правовые основания для частичного удовлетворения требований.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции усматривает основания для его изменения.

ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок его собственники, землепользователи, землевладельцы обязаны уплачивать земельный налог, а арендаторы – арендную плату (статьи 1, 65 ЗК РФ).

В силу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (пункт 1 статьи 1107 ГК РФ).

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ истец должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

При этом для удовлетворения требований истца о взыскании неосновательного обогащения необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.

Отсутствие договорных правоотношений между сторонами не исключает возмездности пользования земельным участком под принадлежащим ответчику на праве собственности недвижимым имуществом и не освобождает его от обязанности произвести оплату за такое пользование. Поэтому правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ и статьи 35, 65 ЗК РФ (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 241/10, от 15.07.2010 № 14547/09, от 15.11.2011 № 8251/11, от 17.12.2013 № 12790/13, определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2017 № 305-ЭС16-16728).

Размер обязательства по оплате неосновательного обогащения, подлежащий взысканию с ответчика, должен соответствовать размеру обязательства арендатора за пользование этим земельным участком, исчисленного по регулируемой цене в соответствующие периоды пользования.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования земельным участком, отсутствие законных оснований для такого пользования и размер неосновательного обогащения ответчика за счет истца. При этом суду следует также установить размер земельного участка и период пользования.

В настоящем случае в собственности ответчика находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 55:36:110101:32387, 55:36:110101:32386, 55:36:110101:32580, а также сооружение с кадастровым номером 55:36:1000000:140624, принадлежащие предпринимателю на праве собственности (выписка из ЕГРН).

При заключении договора между истцом и ответчиком наличие объектов на земельном участке сторонами учтено, однако Департамент указывает, что ответчик эксплуатировал земельный участок еще до заключения спорного договора, при этом плату за его использование не вносил, что является основанием для взыскания неосновательного обогащения.

Ответчик, оспаривая доводы истца, признает сумму задолженности в размере 74 401 руб. 37 коп., при этом отмечает, что до заключения спорного договора права на участок принадлежали прошлому арендатору, соответственно основания для взыскания неосновательного обогащения за период с 03.04.2023 (дата регистрации права собственника на объекты незавершенного строительства) по 18.08.2023 (дата заключения соглашения о расторжении договора между Департаментом и прошлым арендатором от 29.01.2008) отсутствует.

Разрешая спор, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статей 608, 614 ГК РФ право на взимание арендной платы за пользование имуществом принадлежит собственнику этого имущества или его законному владельцу.

Изначально между истцом и предыдущим собственником заключен договор аренды земельного участка от 29.01.2008 № ДГУ-К-34-531, который расторгнут на основании соглашения от 18.08.2023.

Пунктом 1 соглашения установлено, что договор аренды считается расторгнутым с 23.03.2023.

Договор с предпринимателем заключен 31.08.2023.

Право собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 55:36:110101:32387, 55:36:110101:32386, 55:36:110101:32580 зарегистрированы за предпринимателем 03.04.2023 (указанное подтверждается выписками из ЕГРН и ответчиком не оспаривается).

В пункте 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В развитие данного принципа пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к покупателю недвижимости переходят права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что ответчик с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости 03.04.2023 фактически занял место арендатора земельного участка, следовательно с указанной даты у предпринимателя возникло обязательство по внесению платы за земельный участок. Однако предприниматель плату не вносил.

То обстоятельство, что договор между Департаментом и предпринимателем заключен 31.08.2023, не освобождает предпринимателя от внесения платы за пользование земельным участком за период (дата регистрации права собственности ответчика на объекты незавершенного строительства) по 18.08.2023 (дата заключения соглашения о расторжении договора от 29.01.2008) ввиду наличия объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности с 03.04.2023.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности новый собственник здания, строения, сооружения должен обратиться к собственнику земельного участка для оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования (статья 26 ЗК РФ).

Поскольку предприниматель фактически начал использовать участок с 03.04.2023, то с момента возникновения права собственности на объект недвижимости ответчик обязан был уплачивать арендную плату как новый арендатор.

По расчету Департамента размер неосновательного обогащение за период с 03.04.2023 по 16.10.2023 составляет 247 921 руб. 91коп.

Расчет произведен истцом по следующей формуле А = Кс x Кф, где: А - размер стоимости неосновательного обогащения; Кс – кадастровая стоимость земельного участка; Кф – экономически обоснованный коэффициент (в настоящем случае коэффициент применен для участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок).

Апелляционный суд, проверив расчет, признает его корректным, арифметически обоснованным, соответствующим положениям законодательства и нормативных актов Омской области.

Предприниматель контррасчета задолженности, доказательств оплаты не представил.

Таким образом, с предпринимателя в пользу Департамента подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 247 921 руб. 91 коп.

Также истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период 03.04.2023 по 13.02.2024 и по день фактической уплаты задолженности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (пункт 1 статьи 395 ГК РФ).

Учитывая, что факт использования ответчиком земельным участком в исковой период при отсутствии внесения соответствующей платы, подтвержден материалами дела, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с процентов за пользование чужими денежными средствами.

Истцом размер процентов определен в сумме 19 777 руб. 89 коп. Расчет процентов апелляционным судом признается корректным.

Суд апелляционной инстанции считает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты суммы основного долга (пункт 65 Постановления № 7).

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Решение от 02.07.2025 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-8458/2024 подлежит отмене, жалоба – удовлетворению.

Согласно части 1,5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

С учетом признания иска ответчиком частично на сумму 74 401 руб. 37 коп. и полного удовлетворения апелляционной жалобы истца, с предпринимателя в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина 37 403 руб. 33 коп. (7 403 руб. 33 коп. по иску + 30 000 руб. по апелляционной жалобе).

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 АПК РФ, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.07.2025 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-8458/2024 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) 247 921 руб. 91 коп. неосновательного обогащения, 19 777 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами с последующим начислением процентов в размере, начиная с 14.02.2024 и определенном, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в спорный период, по день фактической оплаты основного долга.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход федерального бюджета 37 403 руб. 33 коп. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий Е.С. Халявин

Судьи Т.А. Воронов

Е.Б. Краецкая