Постановление от 9 октября 2025 г. по делу № А60-37487/2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7316/2025-ГК
г. Пермь
10 октября 2025 года
Дело № А60-37487/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Коньшиной С.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дербеневой А.А., при участии:

от истца индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО2, паспорт, доверенность от 14.05.2025, диплом;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Уктусское тароремонтное предприятие»: ФИО3, паспорт, доверенность от 11.08.2025, диплом;

от иных лиц, участвующих в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенных надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, представители не явились;

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы: истца, индивидуального предпринимателя ФИО1, ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Уктусское тароремонтное предприятие»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 июля 2025 года по делу № А60-37487/2023

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Уктусское тароремонтное предприятие» (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая металлургическая компания –


Сталь» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: акционерное общество «Сталепромышленная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Профмет» (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Метресурс-С» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об установлении частного сервитута на земельный участок,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом изменения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Уктусское тароремонтное предприятие» (далее – ООО «Уктусское тароремонтное предприятие»), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая металлургическая компания – Сталь» (далее – ООО «УМК – Сталь»), Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении частного сервитута на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке ст. 51 АПК РФ привлечены акционерное общество «Сталепромышленная компания», общество с ограниченной ответственностью «Профмет», общество с ограниченной ответственностью «Метресурс-С».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 02 июля 2025 года исковые требования удовлетворены частично. Для обеспечения прохода и проезда легковых транспортных средств к зданию с кадастровым номером 66:41:0505009:304 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 установлен бессрочный сервитут:

- на часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:27, принадлежащего на праве собственности ООО «Уктусское тароремонтное предприятие», площадью 564 кв.м в границах с координатами:

Номер

Координаты

X

характерной точки

Y

1

2

3

1

383651.69

1535190.53

2

383654.95

1535183.11

3

383654.83

1535187.11

4

383654.87

1535188.36

5

383655.06

1535189.59

6

383655.39

1535190.78

7

383655.87

1535191.93


8

383656.49

1535193.02

9

383657.23

1535194.02

10

383658.09

1535194.92

11

383659.05

1535195.71

12

383660.11

1535196.4

13

383661.18

1535197

14

383662.32

1535197.46

15

383663.5

1535197.78

16

383664.71

1535197.97

17

383665.94

1535198

18

383667.16

1535197.89

19

383668.36

1535197.63

20

383669.52

1535197.23

21

383670.62

1535196.7

22

383671.66

1535196.04

23

383672.6

1535195.25

24

383673.45

1535194.37

25

383674.19

1535193.39

26

383697.67

1535157.67

27

383721.29

1535133.99

28

383759.87

1535107.27

29

383767.48

1535104.28

30

383769.01

1535107.44

31

383761.53

1535110.38

32

383723.54

1535136.68

33

383700.7

1535159.42

34

383676.64

1535195.98

35

383675.57

. 1535197.24

36

383674.37

1535198.36

37

383673.04

1535199.33

38

383671.6

1535200.13

39

383669.3

1535201

40

383667.69

1535201.35

41

383666.05

1535201.5

42

383664.4

1535201.45

43

383662.78

1535201.21

44

383661.19

1535200.77

45

383659.67

1535200.15

46

383658.23

1535199.35

47

383657

1535198.54


48

383655.71

1535197.48

49

383654.56

1535196.27

50

383653.56

1535194.93

51

383652.73

1535193.48

52

383652.09

1535191.94

1

383651.69

1535190.53

- на часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:378,

принадлежащего на праве аренды общества с ограниченной ответственностью «Управляющая металлургическая компания-Сталь», площадью 53 кв.м в границах с координатами:

Номер

Координаты

X

характерной точки

Y

1

2

3

2

383654.95

1535183.11

1

383651.69

1535190.53

53

383651.64

1535190.33

54

383651.48

1535189.51

55

383651.38

1535188.68

56

383651.33

1535187.84

57

383651.33

1535187.01

58

383651.71

1535174.55

74

383655.37

1535169.34

2

383654.95

1535183.11

- на часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:28,

принадлежащего на праве собственности ООО «Уктусское тароремонтное предприятие», площадью 198 кв.м. в границах с координатами:

Номер

Координаты

X

характерной точки

Y

1

2

3

74

383655.37

1535169.34

58

383651.71

1535174.55

59

383652.27

1535156.17

60

383652.41

1535154.54

61

383652.74

1535152.95

62

383653.27

1535151.40

63

383653.97

1535149.93

64

383654.38

1535149.23

65

383655.33

1535147.90

66

383656.44

1535146.70

75

383679.00

1535124.87

76

383681.44

1535127.39


67

383658.88

1535149.21

68

383658.05

1535150.11

69

383657.34

1535151.10

70

383656.75

1535152.16

71

383656.30

1535153.29

72

383655.98

1535154.46

73

383655.80

1535155.66

74

383655.37

1535169.34

Сервитут подлежит установлению при условии обустройства

технологического проезда через железнодорожный путь с кадастровым номером 66:41:0000000:71366 в соответствии с требованиями законодательства по безопасности проезда, с возложением расходов по обустройству на индивидуального предпринимателя ФИО1.

Установлен размер платы за сервитут за части земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0505009:27, 66:41:0505009:28, исходя из размера земельного налога, подлежащего уплате ООО «Уктусское тароремонтное предприятие», пропорционально площади обременения земельных участков, которая подлежит перечислению индивидуальным предпринимателем ФИО1 ежегодно до первого декабря.

Установлен размер платы за сервитут за часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:378, исходя из размера годовой арендной платы, подлежащей уплате обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая металлургическая компания-Сталь», пропорционально площади обременения земельного участка, которая подлежит перечислению индивидуальным предпринимателем ФИО1 ежегодно до первого декабря до окончания срока действия договора аренды.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В удовлетворении исковых требований к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области отказано.

Решение суда от 02.07.2025 обжаловано ИП ФИО1 и ООО «Уктусское тароремонтное предприятие» в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе истец приводит доводы о несоответствии выводов суда установленным при рассмотрении дела обстоятельствам. Указывает, что суд первой инстанции установил сервитут для обеспечения минимальных нужд истца – для прохода и проезда только легковых транспортных средств, при этом необоснованно отказал в удовлетворении части исковых требований об установлении сервитута для проезда грузовых транспортных средств. Пояснил, что здание с кадастровым номером 66:41:0505009:304, принадлежащее истцу, для прохода и проезда к которому установлен сервитут, является зданием производственного назначения, следовательно, в силу своего назначения указанное здание может использоваться только и исключительно для предпринимательских целей, при этом без прохода и проезда здание не может быть передано в аренду.


Кроме того, по мнению апеллянта, ссылки на тяжелое материальное положение истца на момент рассмотрения дела также не могут служить основанием для вывода суда о невозможности для истца в будущем эксплуатировать здание, к которому установлен сервитут; само по себе тяжелое материальное положение истца в период рассмотрения судебного дела не означает, что данное тяжёлое материальное положение наступило навсегда, и не может улучшиться в будущем.

Полагает необоснованными выводы суда том, что необходимость проезда грузового транспорта, в том числе большегрузов, истцом не доказана. Истец считает, что заключением судебной экспертизы установлена возможность установления сервитута для обеспечения как пожарного проезда, так и проезда (въезда/выезда) легкового и грузового транспорта, совмещённого функционально с пожарным проездом.

С учетом изложенных в жалобе доводов, истец просит изменить решение суда в части и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований по установлению сервитута для прохода и проезда легковых и грузовых транспортных средств.

ООО «Уктусское тароремонтное предприятие» в обоснование доводов своей апелляционной жалобы указывает, что устанавливать сервитут нет необходимости и возможности, так как проезд возможен по железнодорожным путям, исходя из назначения объекта. Считает, что установление сервитута на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0505009:28 для обеспечения автомобильного проезда к зданию истца лишит ООО «Уктусское тароремонтное предприятие» возможности использовать свой земельный участок в соответствии с разрешенным использованием. Суд первой инстанции в своем решении на странице 15 необоснованно указал: «Ответчик (общество «Уктусское тароремонтное предприятие»), ссылаясь на наличие договора аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:28. доказательств невозможности сдачи участка в аренду вследствие установления сервитута не представил».

Данное утверждение суда противоречит имеющимся в деле доказательствам. Заключение судебной экспертизы однозначно подтверждает, что сервитут проходит по площадке, предоставленной в аренду ООО «ПРОФМЕТ», а именно - по месту размещения складируемого металлолома и производственного оборудования арендатора (рисунок 4 на стр. 16, рисунок 5 на стр. 18, фотография № 9 на стр. 19 заключения экспертизы). На странице 18 заключения экспертизы указано, что «при организации въезда с земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:28 придется демонтировать существующее оборудование, расположенное на месте предполагаемого проезда (см. фотографию № 9 ниже, см. рис.5)».

Невозможность использовать земельный участок ответчика ООО «Уктусское тароремонтное предприятие» с кадастровым номером 66:41:0505009:28 в соответствии с его разрешенным использованием


подтверждается также и утратой возможности построить на нем здание цеха по производству тары. Возможность строительства здания цеха по производству тары подтверждается имеющимися в деле градостроительным планом земельного участка № РФ -66-3-02-0-00-2023-1988-0 от 31.08.2023 и эскизным проектом 792-23-АР. выполненным АО Институт «Уралсевергаз-проект». А утрата возможности его строительства при условии установления сервитута подтверждается выводами судебных экспертов (стр. 24, 25, 27 заключения экспертизы).

По мнению заявителя жалобы, истцом не доказана необходимость установления сервитута и не доказано, что здание можно использовать в качестве автосервиса по ремонту легковых и грузовых автомобилей, с учетом того, что согласно техническому паспорту здание имеет назначение – «Депо», проектировалось, строилось и эксплуатировалось как локомотивное депо, в данном случае у здания нет подъездных автомобильных дорог и проездов, здание не оснащено тепло-, электро-, водоснабжением и водоотведением, следовательно, по заявленным истцом целям здание объективно использоваться не может, что неоднократно указывалось в суде первой инстанции.

Здание локомотивного депо никогда не эксплуатировалось иначе, чем как локомотивное депо. При этом за 2 года рассмотрения дела в суде первой инстанции истец не представил доказательств обратного.

Кроме того, земельный участок находится у истца в аренде, в связи с чем при вступлении в арендные отношения (подписании дополнительного соглашения от 12.05.2021) истец был согласен с площадью, границами и местонахождением своего земельного участка, то есть не возражал, что к этому земельному участку отсутствует проход и проезд для автомобильного транспорта с земель общего пользования.

Указывает, что выводы суда противоречат выводам судебной экспертизы, поскольку согласно выводам экспертов оптимальный и наименее обременительный для собственников (владельцев) земельных участков и железнодорожных путей вариант установления сервитута для проезда (въезда/выезда) легкового и грузового транспорта к зданию с кадастровым номером 66:41:0505009:304 с учетом передачи в аренду части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:28, а также с учетом существующей и планируемой застройки на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:26 отсутствует. Следовательно, в заключении эксперты пришли к выводу об отсутствии возможности автомобильного проезда к зданию истца, а также к четкому и недвусмысленному выводу об отсутствии варианта установления сервитута для этих целей. При этом они предложили лишь гипотетический вариант обеспечения пожарного проезда к зданию истца, но не сервитут.

Суд первой инстанции вопреки выводам экспертов об отсутствии оптимального и наименее обременительного варианта установления сервитута самостоятельно установил сервитут по границам гипотетического варианта


пожарного проезда.

Такой способ установления сервитута, по мнению ответчика, не обоснован, поскольку действующее законодательство не содержит аналогии между штатным автомобильным проездом и пожарным (то есть экстренным) проездом. Пожарный проезд может использоваться лишь в исключительных случаях и для целей тушении пожара. Сервитут же предназначен для регулярного использования.

Апеллянт ссылается на то, что решение суда не обладает признаком исполнимости, поскольку установленный судом сервитут не позволит им пользоваться в целях проезда к зданию и будет противоречить Правилам дорожного движения, а также Правилам нахождения граждан и размещения объектов в зонах повышенной опасности, выполнения в этих зонах работ, проезда и перехода через железнодорожные пути, утвержденным Приказом Минтранса России от 27.01.2022 N 20.

В установлении сервитута, предусматривающего проход и проезд через железнодорожные пути, должно быть отказано при отсутствии железнодорожного переезда, соответствующего требованиям безопасности движения. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Определениях Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС17-2928 и от 01.09.2020 N 305-ЭС17-20880.

Железнодорожный переезд в месте пересечения установленного судом сервитута с железнодорожным путем отсутствует. Наличие технической возможности организации железнодорожного переезда в нарушении ч. 1 ст. 65 АПК РФ истец не доказал.

Ответчик также отметил, что согласно положениям статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сервитут для целей прохода/проезда не устанавливается безусловно (априори), при этом в силу абзаца 2 части 1 ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, что в данном случае должно быть обосновано соискателем сервитута.

Обращает внимание на то, что из системного толкования взаимосвязанных положений ст. 274 ГК РФ и ст. 276 ГК РФ следует, что право на установление сервитута в законе не презюмируется, указанное право реализуется лишь при доказанности заинтересованным лицом наличия оснований для установления сервитута в его пользу.

Полагает, что установление сервитута «при условии», как это указано в решении суда, означает, что основания для установления сервитута в настоящий момент отсутствуют, соответственно, использованный судом


подход об установлении сервитута при выполнении некоего условия не обоснован и противоречит сути правового регулирования соответствующих правоотношений, поскольку ограничение прав ответчика на пользование принадлежащим ему земельным участком может быть введено лишь по реальным основаниям.

По мнению апеллянта, устанавливая сервитут на земельные участки ответчиков, суд первой инстанции нарушил баланс интересов истца и ООО «Уктусское тароремонтное предприятие». Также суд первой инстанции незаконно определил размер платы за сервитут в виде суммы компенсации части земельного налога и арендной платы, уплачиваемых ответчиками, пропорционально площади обременения земельных участков, при этом ответчик ООО «Уктусское тароремонтное предприятие» представил суду доказательство в обоснование соразмерной платы за сервитут в виде отчета об оценке рыночной стоимости платы за установление частного бессрочного сервитута, однако суд самостоятельно определил размер платы за сервитут, тем самым нарушив нормы действующего законодательства.

С учетом приведенных в жалобе доводов, апеллянт просит решение отменить полностью, отказать в удовлетворении исковых требований.

От ООО «Уктусское тароремонтное предприятие» поступил отзыв на жалобу истца, в котором изложены пояснения о недоказанности истцом необходимости проезда к своему зданию как грузовых, так и легковых транспортных средств, так как здание можно эксплуатировать исключительно под локомотивное депо.

В судебном заседании представитель истца настаивал на доводах своей жалобы, представил письменные возражения на жалобу ответчика; представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе и отзыве на жалобу истца, просил приобщить к материалам дела Схему границ бессрочного сервитута, установленного решением от 02.07.2025 по делу № А60-37487/2023.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично.

Представленные истцом письменные возражения на жалобу ответчика, а также документ, представленный ответчиком - Схема границ бессрочного сервитута - приобщены к материалам дела на основании ст. 268 АПК РФ с целью наиболее полного исследования обстоятельств дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО1 является собственником отдельно стоящего здания литер Ш (локомотивное депо), общей площадью 268,7 кв.м с кадастровым номером 66:41:0505009:304, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул.


Самолетная, д. 55 (регистрационная запись № 66:41:0505009:304-66/001/2019-2 от 07.06.2019).

Вышеуказанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:9, находящемся на праве аренды на основании дополнительного соглашения от 12.05.2021 к договору аренды земельного участка от 18.12.2000 № 5-551, заключенного между ИП ФИО1 и Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Как указал истец в обоснование исковых требований, для пользования его объектом недвижимости в целях обеспечения круглосуточного свободного прохода и проезда необходима возможность пользоваться земельными участками с кадастровыми номерами 66:41:0505009:27, 66:41:0505009:28, входящими в состав единого землепользования с кадастровым номером 66:41:0505009:26, принадлежащими на праве собственности ООО «Уктусское тароремонтное предприятие» (регистрационная запись № 66:41:0505009:26-66/001/2019-1 от 17.06.2019).

Истцом в адрес ответчика были направлены письма от 26.08.2021 (л.д.37, т.1), от 02.11.2021 (л.д.39. т.1) о рассмотрении вопроса о проезде крупногабаритного автотранспорта и проходе физических лиц к зданию локомотивного депо, а также размере платы за сервитут, в ответ на которые в письмах (исх. № 20 от 21.09.2021 (л.д.38, т.1), исх. № 25 от 09.12.2021 (л.д.40, т.1)) было указано на том, что рассмотреть вопрос о сервитуте возможно только при предоставлении правоустанавливающих документов на объект недвижимости и земельный участок под объектом недвижимости.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО4 от 22.05.2023, представленному истцом, границы сервитута определенны геодезическими координатами, доступ (подход, подъезд) к объекту возможен исключительно через земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0505009:27 и 66:41:0505009:28, с пересечением земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:378 (принадлежит на праве аренды ООО «УМК – Сталь»), занятого железнодорожными путями (л.д.47-48. т.1).

Поскольку соглашение об установлении сервитута между сторонами достигнуто не было, истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для установления в пользу истца бессрочного сервитута на часть земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0505009:27, 66:41:0505009:378, 66:41:0505009:28, в границах соответствующих координат, при условии обустройства технологического проезда через железнодорожный путь с кадастровым номером 66:41:0000000:71366 в соответствии с требованиями законодательства по безопасности проезда, с возложением расходов по обустройству на истца; с установлением размера платы за сервитут за части земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0505009:27,


66:41:0505009:28, исходя из размера земельного налога, подлежащего уплате ООО «Уктусское тароремонтное предприятие», пропорционально площади обременения земельных участков и за часть земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:378, исходя из размера годовой арендной платы, подлежащей уплате ООО «УМК-Сталь», пропорционально площади обременения земельного участка.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное п.3 ст. 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в


ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов. Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Аналогичная норма предусмотрена также п. 6 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом в силу положений п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 ГК РФ, суд должен исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Как разъяснено в п.п. 7, 8, 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

По делам об установлении сервитута на земельный участок, при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс


интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

При исследовании обстоятельств дела апелляционным судом установлено, что предприниматель ФИО1 является собственником отдельно стоящего здания литер Ш (локомотивное депо), общей площадью 268,7 кв.м с кадастровым номером 66:41:0505009:304, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:9, принадлежащем истцу на праве аренды, по адресу: <...>.

Из сведений публичной кадастровой карты следует, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0505009:9, на котором расположено здание истца, окружен железнодорожными путями, в частности, справа и слева от входа в здание расположены железнодорожные пути необщего пользования.

Из сведений ЕГРН следует, что здание истца с кадастровым номером 66:41:0505009:304 является зданием депо (наименование объекта – ДЕПО), имеет нежилое назначение (т. 2, л.д.46). Согласно имеющимся фотоматериалам из материалов судебной экспертизы (т. 4 л.д. 123-125) у здания истца не имеется подъездных автомобильных дорог и проездов, здание не оснащено тепло-, электро-, водоснабжением и водоотведением. С учетом назначения объекта, а также фактического его расположения и параметров, наличия ж-д путей въезда (фото №№ 5, 6 экспертного заключения (т. 4 л.д. 123), установленных в рамках экспертизы, изначально организация подъездных путей для автомобильного транспорта для здания истца не предусматривалась, въезд в здание депо предполагается по железнодорожным путям.

Указанные обстоятельства подтверждены документами, имеющимися в материалах дела, сторонами не оспариваются.

Материалами дела подтверждается, что смежными по отношению к земельному участку с кадастровым номером 66:41:0505009:9 являются земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0505009:27 и 66:41:0505009:28, собственником которых является ООО «Уктусское тароремонтное предприятие», а также земельный участок с кадастровым номером 66:41:0505009:378, принадлежащий на праве аренды ООО «УМК- Сталь» на основании договора от 19.05.2016 № Т-78.

Из материалов дела также следует, что по земельному участку с кадастровым номером 66:41:0505009:378 проходит железнодорожный подъездной путь необщего пользования с кадастровым номером 66:41:0000000:71366, протяженностью 361 п.м., принадлежащий на праве собственности ООО «УМК-Сталь». Путь является эксплуатируемым, что также указано в экспертном заключении (т. 4 л.д. 124).

Обращаясь в суд с иском об установлении сервитута, истец представил заключение кадастрового инженера от 22.05.2023, в котором предложены варианты доступа к зданию истца (л.д.47-48. т.1). Согласно предложенным вариантам доступ к зданию может быть обеспечен через земельные участки с


кадастровыми номерами 66:41:0505009:27 и 66:41:0505009:28, а также 66:41:0505009:378, при этом оба варианта предполагают пересечение железнодорожных путей, в одном из вариантов предусматривается пересечение двух железнодорожных путей.

Возражения ответчиков сводятся к тому, что для эксплуатации здания локомотивного депо достаточно имеющегося подъезда по железнодорожным путям, исторически сложившегося на протяжении более 15 лет; кроме того, организация проезда в любом случае потребует обустройства железнодорожного переезда, между тем какие-либо доказательства технической возможности организации такого переезда истцом не представлены. ООО «Уктусское тароремонтное предприятие» в обоснование возражений представило в материалы дела заключение кадастрового инженера ФИО5 от 15.09.2023 (т. 2 л.д.23-42), в котором указано, что доступ к земельному участку с кадастровым номером 66:41:0505009:9 возможен с территории земель общего пользования, при этом специфика здания локомотивного депо предлагает единственный вариант доступа – посредством использования железнодорожных путей. В то же время иные варианты проезда, а также прохода к зданию кадастровым инженером не рассматривались.

С целью определения возможных вариантов прохода и проезда транспортных средств к зданию истца, в рамках настоящего спора, была назначена землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, проведений которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Главэкспертиза» ФИО6, ФИО7, ФИО8.

По результатам проведенной экспертизы, поступило заключение ООО «Главэкспертиза», в котором содержатся следующие выводы:

На вопрос 1: «Определить все возможные способы проезда (въезда/выезда) легкового и грузового транспорта к зданию с кадастровым номером 66:41:0505009:304, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:9 по адресу: <...>, без установления сервитута» эксперты указали, что при анализе представленных документов в материалах дела А60-37487/2023 установлено, что определить все возможные способы проезда (въезда/выезда) легкового и грузового транспорта к зданию с кадастровым номером 66:41:0505009:304, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:9 по адресу: <...>, без установления сервитута и с установлением сервитута не представляется возможным, ввиду расположения земельного участка и здания между подъездными ж/д путями, которые в свою очередь расположены на нескольких земельных участках (см. приложение № 1).

На вопрос 2: «Определить все возможные варианты установления сервитута для обеспечения проезда (въезда/выезда) легкового и грузового транспорта к зданию с кадастровым номером 66:41:0505009:304,


расположенному на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:9, с указанием необходимой площади и точных пространственных характеристик (границ, координат поворотных точек) с учетом требований технических регламентов, строительных, противопожарных, санитарных, экологических и других норм и правил, в том числе с учетом требований правил безопасности дорожного движения» эксперты указали, что в здание с кадастровым номером 66:41:0505009:304 (назначение – депо), указанное в выписках ЕГРН из материалов дела № А60-37487/2023, в соответствии с его функциональным назначением изначально не предусмотрены подъезды для автомобильного транспорта.

Следовательно, невозможно определить варианты установления сервитута для обеспечения подъезда автомобильного транспорта в соответствии с требованиями действующих технических регламентов и норм.

Далее эксперты указали: «По результату настоящего исследования к установлению предложен единственный гипотетический вариант обеспечения пожарного проезда, совмещенного с функциональным проездом для легкового и грузового транспорта к зданию с кадастровым номером 66:41:0505009:304, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:9, при этом необходимо отметить, что данный вариант не соответствует требованиям раздела 8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты» и требованиям раздела 6 СП 42.1333.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Для устройства данного проезда потребуется обоснование отступления от требований норм, а именно разработка специальных технических условий в соответствии с положениями части 8 статьи 6 Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Порядок разработки, утверждения и согласования специальных технических условий определен положениями Приказа Минстроя России от 30.11.2020 № 734/пр «Об утверждении Порядка разработки и согласования специальных технических условий для разработки проектной документации на объект капитального строительства» (устройство проезда относится к объекту капитального строительства в части генерального плана – так как является мероприятием по обеспечению пожарной безопасности).

Более подробная информация о сказанном выше представлена в исследовательской части вопроса № 2.

При организации проезда по предложенному варианту обременению подлежат земельные участки с кадастровыми номерами 66:41:0505009:9, 66:41:0505009:28, 66:41:0505009:378, 66:41:0505009:27. Необходимая площадь и точные пространственные характеристики (координаты характерных точек) частей вышеназванных земельных участков указаны в Таблице 1 исследовательской части по второму поставленному вопросу. Графическое изображение возможного варианта установления сервитута для обеспечения


проезда (въезда/выезда) легкового и грузового транспорта к зданию с кадастровым номером 66:41:0505009:304, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:9 представлено в Приложении № 1 настоящего заключения».

На вопрос 3: «Определить оптимальный и наименее обременительный для собственников (владельцев) земельных участков и железнодорожных путей вариант установления сервитута для проезда (въезда/выезда) легкового и грузового транспорта к зданию с кадастровым номером 66::0505009:304, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:9, с учетом передачи в аренду части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:28, а также с учетом существующей и планируемой застройки на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:26» экспертами указано, что:

«Для ответа на поставленный вопрос были проанализированы на схеме генерального плана, лист 2 эскизного проекта шифр 792-23-АР, выполненная съемка и вариант № 1 размещения сервитута (единственный вариант, см. приложение № 1 к заключению). Проектируемое здание «Цех № 2» (поз.2 на схеме генерального плана, лист 2 эскизного проекта шифр 792-23-АР) размещено на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:28 в соответствии с градостроительными регламентами, указанными в ГПЗУ № РФ-663-02-0-00-2023-1988-0 от 31.08.2023. Соответственно, при размещении проезда, как показано, на рис.7 выше, разместить проектируемое здание «Цех № 2» с соблюдением требований СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты», требованиями раздела 6 СП 42.1333.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и требованиями иных нормативных документов невозможно.

На основании проведенных исследований оптимальный и наименее обременительный для собственников (владельцев) земельных участков и железнодорожных путей вариант установления сервитута для проезда (въезда/выезда) легкового и грузового транспорта к зданию с кадастровым номером 66:41:0505009:304, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:9, с учетом передачи в аренду части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:28, а также с учетом существующей и планируемой застройки на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0505009:26 отсутствует».

Таким образом, в экспертном заключении сделан вывод об отсутствии возможности автомобильного проезда к зданию истца, а также об отсутствии варианта установления сервитута для этих целей. При этом эксперты предложили лишь гипотетический вариант обеспечения пожарного проезда к зданию истца, который не соответствует требованиям раздела 8.8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты» и требованиям раздела 6 СП


42.1333.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, установленные в результате исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом выводов судебной экспертизы, рассмотрев доводы и возражения сторон, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене, а исковые требования не подлежащими удовлетворению, с учетом следующего.

В рассматриваемом случае, материалами дела подтвержден и истцом не опровергнут факт того, что нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0505009:304, принадлежащее ИП ФИО1 на праве собственности изначально проектировалось, строилось и эксплуатировалось как объект со специальным режимом использования – как локомотивное депо для хранения и ремонта подвижного железнодорожного транспорта, что подтверждается техническим паспортом, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, заключением экспертизы.

Согласно имеющимся в материалах дела фотоматериалам, здание с кадастровым номером 66:41:0505009:304 находится между существующими эксплуатируемыми железнодорожными путями, при этом у здания истца нет подъездных автомобильных дорог и проездов, здание не оснащено тепло-, электро-, водоснабжением и водоотведением. При этом в настоящее время здание истца не эксплуатируется, имевшийся к нему железнодорожный путь частично разобран (материалы экспертного заключения - т. 4 л.д. 123-125).

Следовательно, исходя из функционального назначения объекта - депо - с кадастровым номером 66:41:0505009:304 следует, что автомобильный проезд к нему изначально не предусматривался, въезд в здание осуществлялся исключительно по железнодорожным путям, при этом железнодорожные переезды, которые обеспечивали бы регулярный проезд автомобильного транспорта к зданию отсутствуют, что также было подтверждено проведенной по делу судебной экспертизой (л.д.122. т.4) и заключением кадастрового инженера ФИО5 (л.д.37, т.2).

По результатам проведенной экспертизы констатировано объективное отсутствие возможности проезда легкового и грузового транспорта к зданию депо, как без установления сервитута, так и с установлением сервитута.

Эксперты также пришли к выводу о невозможности определить варианты установления сервитута для обеспечения подъезда автомобильного транспорта к зданию истца в соответствии с требованиями действующих технических регламентов и норм, указав, что оптимальный и наименее обременительный для собственников (владельцев) земельных участков и железнодорожных путей вариант установления сервитута для проезда (въезда/выезда) легкового и грузового транспорта к зданию истца отсутствует.

С учетом выводов экспертов о естественно стесненных условиях застройки и об отсутствии вариантов для установления сервитута для автомобильного проезда, а также выводов и пояснений в исследовательской части заключения


по вопросу № 2 о гипотетическом характере пожарного проезда и несоответствии его положениям 8.8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты», а также требованиями раздела 6 СП 42.1333.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», СП 261.1325800.2016 «Железнодорожный путь промышленного транспорта. Правила проектирования и строительства», суд апелляционной инстанции признает, что истребуемый истцом сервитут не может быть установлен.

Так экспертами указано, что При анализе представленной съемки (см.рис.6 ниже) установлено, что организовать въезд, совмещенный с пожарным проездом невозможно со стороны границ земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505009:9, так как размещение проезда получится на действующих ж\д путях, а поворот окажется на железнодорожном стрелочном переводе, что не соответствует требованиям СП 261.1325800.2016 «Железнодорожный путь промышленного транспорта. Правила проектирования и строительства» (т. 4 л.д. 130-131).

Суд апелляционной инстанции также учитывает доводы ООО «Уктусское тароремонтное предприятие» о том, что установленный судом сервитут не позволит пользоваться земельным участиком в целях проезда к зданию и будет противоречить Правилам дорожного движения, с учетом того, что в месте примыкания установленного сервитута к земельному участку истца отсутствует место для стоянки автомобилей. На земельном участке истца в месте примыкания к нему установленного сервитута отсутствует свободная площадь для стоянки автомобилей, так как здание истца вплотную расположено к границе своего земельного участка, и у здания со стороны примыкания сервитута не имеется ворот. Указанные доводы подтверждены документально, в том числе фотоматериалами и схемами из заключения экспертизы.

Доводы истца о том, что здание планируется к использованию для ремонтной автомастерской, т. е. с изменением в будущем назначения здания депо, не свидетельствуют о необходимости и возможности установления сервитута, с учетом того, что, приобретая объект, истец был осведомлен относительно назначения и состояния объекта, местонахождения земельного участка под своим зданием, возможного доступа к нему только на железнодорожном транспорте, и того факта, что к этому земельному участку отсутствует и изначально (исторически) отсутствовал проход и проезд для автомобильного транспорта с земель общего пользования.

Указанное, как указано в том числе, в экспертном заключении, обусловлено тем, что здание истца является локомотивным депо.

Согласно п.2.11.15, 2.11.16 ГОСТ 34530- 2019 «Транспорт железнодорожный. Основные понятия. Термины и определения»: «2.11.15 ремонтное локомотивное депо: «Локомотивное депо, обеспечивающее различные виды ремонта локомотивов»; сервисное локомотивное депо:


«Ремонтное локомотивное депо, обслуживание локомотивов, в котором производится сервисными организациями».

На момент проведения экспертизы подъезд к зданию с кадастровым номером 66:41:0505009:304 (исследуемое здание является зданием депо – объектом железнодорожной транспортной инфраструктуры на территории промышленного предприятия) обеспечивается через подъездные железнодорожные пути. Организация подъездных путей для автомобильного транспорта для указанного здания изначально не предусматривалась (т. 4 л.д. 122-123).

В данном случае оснований для установления сервитута и наличия реальной возможности организовать проезд к объекту железнодорожной инфраструктуры автомобильным транспортом, с соблюдением действующих норм и правил истцом не доказано.

Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 10.01.2003 N 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» железнодорожные пути общего пользования и железнодорожные пути необщего пользования, железнодорожные станции, пассажирские платформы, а также другие связанные с движением поездов и маневровой работой объекты железнодорожного транспорта являются зонами повышенной опасности. Правила нахождения граждан и размещения объектов в зонах повышенной опасности, выполнения в этих зонах работ, проезда и перехода через железнодорожные пути утверждаются в установленном порядке федеральным органом исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.

В соответствии с п. 11 Правил нахождения граждан и размещения объектов в зонах повышенной опасности, выполнения в этих зонах работ, проезда и перехода через железнодорожные пути, утвержденных Приказом Минтранса России от 27.01.2022 N 20, при проезде и переходе через железнодорожные пути гражданам необходимо пользоваться специально оборудованными для этого пешеходными переходами, тоннелями, мостами, железнодорожными переездами, путепроводами, а также другими местами, предусмотренными для перехода и обозначенными информационными знаками (при этом следить за сигналами, подаваемыми техническими средствами и (или) работниками железнодорожного транспорта).

В соответствии с п. 13 указанных Правил при пересечении гражданами железнодорожных путей на транспортных средствах должны соблюдаться нормы, установленные разделом 15 Правил дорожного движения Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23.10.1993 N 1090.

С учетом изложенного, установление сервитута в месте его пересечения с железнодорожными путями при отсутствии железнодорожного переезда и при отсутствии доказанной возможности его организации, не представляется возможным.


Таким образом, доводы истца, приведенные в жалобе, о том, что заключением судебной экспертизы установлена возможность установления сервитута для обеспечения как пожарного проезда, так и проезда (въезда/выезда) легкового и грузового транспорта, совмещённого функционально с пожарным проездом, подлежат отклонению, как явно противоречащие выводам судебной экспертизы по вышеприведенным основаниям.

Эксперты пришли к выводу, что невозможно определить варианты установления сервитута для обеспечения подъезда автомобильного транспорта в соответствии с требованиями действующих технических регламентов и норм.

Судебные эксперты в своем заключении предложили лишь гипотетический вариант обеспечения пожарного проезда, совмещенного с функциональным проездом для легкового и грузового транспорта к зданию с кадастровым номером 66:41:0505009:304. Тем не менее, судебные эксперты не предложили вариант установления сервитута, а лишь обозначили вариант обеспечения пожарного проезда (для экстренных случаев, а не для регулярного проезда к зданию в целях организации автопредприятия). При этом эксперты указали, что это лишь гипотетический вариант, который, тем не менее, не соответствует требованиям раздела 8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты» и требованиям раздела 6 СП 42.1333.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Поскольку здание истца проектировалось, строилось и эксплуатировалось как локомотивное депо, то к зданию был проложен железнодорожный путь, по которому осуществлялся доступ к зданию.

При восстановлении этого железнодорожного пути, и учитывая, что такая возможность не опровергнута истцом, по этому пути может быть обеспечен штатный доступ к зданию, как это и было предусмотрено при строительстве здания. Такой доступ к зданию истца будет обеспечен с земель общего пользования, то есть без необходимости установления сервитута на земельные участки ООО «Уктусское тароремонтное предприятие».

Кроме того, выводы суда первой инстанции об установлении сервитута при выполнении условия обустройства технологического проезда через железнодорожный путь с кадастровым номером 66:41:0000000:71366 в соответствии с требованиями законодательства по безопасности проезда, следует признать необоснованными, поскольку законом не предусмотрено установление сервитута «под условием», при доказанности отсутствия к тому реальной возможности на данный момент времени; и кроме того, в данном случае будут существенно ограничены права ООО «Уктусское тароремонтное предприятие» на пользование принадлежащим ему земельным участком.

В рассматриваемом случае установление сервитута на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0505009:28 для обеспечения автомобильного проезда к зданию истца, при том, что сама по себе возможность


автомобильного проезда к зданию, являющемуся объектом железнодорожной инфраструктуры, как указано выше, не установлена, лишит ответчика ООО «Уктусское тароремонтное предприятие» возможности использовать свой земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ООО Уктусское тароремонтное предприятие» признаются апелляционным судом обоснованными, решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.07.2025 подлежит отмене. В удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит по вышеуказанным основаниям.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы судебные расходы на оплату судебной экспертизы, а также на оплату государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, п. 3 ч.1 ст.270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 02 июля 2025 года по делу № А60-37487/2023 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Уктусское тароремонтное предприятие» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы на оплату судебной экспертизы в размере 100 000 руб., а также на оплату государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30 000 рублей.

Апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1 - оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Д. И. Крымджанова

С. В. Коньшина

Судьи

М. А. Полякова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России Дата 07.08.2025 7:34:42

Кому выдана Коньшина Светлана Викторовна