Решение от 2 октября 2025 г. по делу № А40-57325/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело № А40-57325/25-11-282 03.10.2025 Резолютивная часть решения объявлена 25.09.2025 Решение в полном объеме изготовлено 03.10.2025

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Соловьевой П.А. проводит судебное заседание по иску

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 15.05.2019)

К ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Об урегулировании

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности № 77АД9430811 от 26.02.2025, паспорт, от ответчика: не явился, извещен.

У С Т А Н О В И Л:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 обратился в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, обшей площадью 71,4 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0021017:1480 в указанной редакции.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения искового заявления, представителей с надлежащими полномочиями не направил, в связи с чем суд считает возможным рассмотрение искового заявления в отсутствие представителя Ответчика в порядке ст. ст. 123, 136, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 на основании Договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности Москвы от 13.08.2020 № 00-00605/20

является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу <...>, пом. 1П, общей площадью 71,4 кв. м., с кадастровым номером 77:02:0021017:1480.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 8 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ; 4) утратил силу с 1 марта 2023 года. - Федеральный закон от 29.12.2022 N 605-ФЗ; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ИП ФИО1 отвечает требованиям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с Законом № 159-ФЗ Истец 01.12.2024 г. (номер обращения 00019000120-042601-00009513/24) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Предоставление Государственной услуги осуществляется ДГИ города Москвы исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 1991111 «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент).

В «личном кабинете» на Портале ИП ФИО1 17.01.2025 г. получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>, пом. 1П, общей площадью 71,4 кв. м. (далее - Проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 6 153 000 руб. 00 коп. без НДС.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 20 декабря 2024 г. № М1036-3591-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 24 декабря 2024 г. № 1020/506-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков.

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, ИП ФИО1 обратился в специализированную экспертную организацию ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчету от 11.02.2025 № 090225-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, общей площадью 71,4 кв. м.», выполненным ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 2 011 667 руб. 00 коп. без НДС.

15.02.2025 г. в «личном кабинете» на Портале ИП ФИО1 выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

В протоколе разногласий предлагалось: - п. 3.1 договора изменить и принять в редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 2 011 667 (два миллиона одиннадцать тысяч шестьсот шестьдесят семь) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 11.02.2025 № 090225-01 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «АМР Консалтинг», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»;

- п. 3.4 договора изменить и принять в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 23 948 (двадцать три тысячи девятьсот сорок восемь) руб. 42 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (п. 1.8 Договора). до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга».

Ответчик, не согласился с предложенной ИП ФИО1 ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Письмом от 24.02.2024 № 33-5-132547/24-(0)-9 Ответчик уведомил ИП ФИО1 об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2. 10.1.1 Административного регламента утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-1111 «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Указанное послужило основанием для обращения Истца в суд с настоящими требованиями.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Статья 446 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, обшей площадью 71,4 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0021017:1480.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2025, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ, проведение которой поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ" ФИО3 (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 24.05.2011, ИНН: <***>, 107023, Г.МОСКВА, ПЕР. СЕМЁНОВСКИЙ, Д. 15, ЭТ 8 ПОМ I КОМ 33Б, тел. <***>).

Перед экспертом поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, общей площадью 71,4 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0021017:1480, по состоянию на 01.12.2024 без учета НДС?

В соответствии с заключением эксперта ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ" № 96 от 25.07.2025г., рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, общей площадью 71,4 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0021017:1480, по состоянию на 01.12.2024 без учета НДС составляет 4 060 000 руб.

Оценив экспертное заключение ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ" № 96 от 25.07.2025г. наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены

требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ" № 96 от 25.07.2025г., считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, общей площадью 71,4 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0021017:1480, по состоянию на 01.12.2024 без учета НДС 4 060 000 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца, с учетом принятых уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ФИО1 и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключения договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1П, обшей площадью 71,4 кв.м., с кадастровым номером 77:02:0021017:1480. изложив пункты 3.1, 3.4 в следующей редакции:

Пункт 3.1. абзац 1 договора:

«Цена Объекта составляет 4 060 000 (четыре миллиона шестьдесят тысяч) рублей, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит»;

Пункт 3.4. абзац 3 договора:

«Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 48 333 (сорок восемь тысяч триста тридцать три) рубля 33 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 15.05.2019) расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек; судебные расходы в размере 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья: В.Г. Дружинина