Постановление от 23 июня 2025 г. по делу № А60-36120/2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-4564/2025-ГК
г. Пермь
24 июня 2025 года
Дело № А60-36120/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 24 июня 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Поляковой М.А., судей Дружининой О.Г., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В., при участии:

от ответчика – ФИО1, паспорт, доверенность от 01.03.2023, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Мир цветов»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 апреля 2025 года по делу № А60-36120/2023

по иску Департамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мир цветов» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третьи лица: ФИО2, администрация города Екатеринбурга в лице Департамента землепользования (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, выселении арендатора из арендуемого помещения,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с


ограниченной ответственностью «Мир цветов» (далее ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2023 по 30.11.2023 в сумме 658 441,93 руб., пени за период с 01.05.2023 по 30.11.2023, начисленные с 11.05.2023 по 03.02.2025 в размере 397 790,93 руб. с продолжением их начисления с 04.02.2025 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки, расторжении договора аренды от 26.02.2020 № 79000509, выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литер Д, общей площадью 2 556,4 кв.м, взыскании почтовых расходов в размере 245,20 руб.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО2, администрация города Екатеринбурга в лице Департамента землепользования.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09 апреля 2025 года производство по делу в части требования о расторжении договора аренды прекращено в связи с принятием отказа истца от требования, требования в остальной части удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобы ответчик указывает, что считает решение суда первой инстанции не законным и подлежащем отмене, поскольку в 2023 году использование обществом спорных помещений осуществлялось. Оспаривает выводы суда о том, что ответчик пользовался помещением весь 2023 год, ссылается на письмо № 1008 от 19 июля 2023 г. с указанием временных рамок начала сильных протечек кровли, о чем официально было сообщено истцу, при этом в рамках иного дела № А60-71272/2022 указанные обстоятельства предметом исследования не были. Оспаривает выводы суда о том, что ответчиком были проведены работы по капитальному ремонту кровли в 2021-2022 году, ссылается на акты выполненных работ формы КС-2, свидетельствующие о проведении текущего ремонта, замене верхних слоев кровельного «пирога» по существующему бетонному основанию кровли, целью выполнения которого являлось оперативное устранение фактически выявленных в ходе эксплуатации (аренды) протечек (дефектов). Обращает внимание на то, что арендуемому зданию более 50 лет, ДУМИ не предоставил документов о капитальном ремонте, капитальный ремонт официально был одобрен только в конце 2024 года после многочисленных обращений ответчика, на получение такого одобрения потребовалось более года с первого официального уведомления ДУМИ о протечке. Недопустимое состояние объекта установлено экспертом по результатам обследования технического состояние конструкции кровельного пространства. Эксперт указал, что кровля


на крыше нуждается в капитальном ремонте с полной заменой водоизоляционного полотна, с частичной заменой (восстановлением) цементно-песчаной стяжки, пользование помещением недопустимо. Судом не учтено наличие скрытых недостатков в здании, которые выявлены в период аренды, что подтверждено заключением эксперта, составленным сторонами актом осмотра кровли от 04.09.2023, который фиксирует повреждение кровли и пятна промочек на потолке, стенах и полу в арендуемом помещении. С учетом невозможности пользования помещением в период дождей и затопления помещения ответчиком произведен перерасчет арендной платы, в соответствии с которым задолженность по арендной плате отсутствует, что не учтено судом. Ссылаясь на явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, апеллянт просит уменьшить размер неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

Департамента землепользования администрации города Екатеринбурга представил возражения на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 26.02.2020 между Департаментом и ответчиком заключен договор аренды № 79000509 на использование отдельно-стоящего здания, находящегося по адресу: <...>, литер Д.

Срок договора установлен с 11.03.2020 по 10.03.2025. 07.04.2020 поведена государственная регистрация договора.

Как указал истец, арендная плата за пользование помещением в соответствии с п. 4.1, 4.2, 4.3 договора аренды составила с 01.10.2020 по 31.07.2022 - 1 646 277,48 руб. На счет Департамента поступило 577 981 руб. Следовательно, задолженность по арендной плате за период с 01.03.2023 по 30.06.2023 составляет 1 068 296,48 руб.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.


Пунктом 7.3 договора аренды также предусмотрено, что договор может быть расторгнут в случаях, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Ответчику направлены претензии от 30.03.2023 № 02.09-29/002/1856, 15.05.2023 № 02.09-29/002/2651 с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени, предложением расторгнуть договор аренды. Требования, содержащиеся в претензиях, ответчиком не исполнены.

В процессе рассмотрения дела истец уточнял исковые требования, просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.09.2023 по 30.11.2023 в сумме 658 441,93 руб., пени за период с 01.05.2023 по 30.11.2023, начисленные с 11.05.2023 по 03.02.2025 в размере 397 790,93 руб. с продолжением их начисления с 04.02.2025 до момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования, действующей в период нарушения обязательства от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки; вселить ответчика из занимаемого нежилого помещения; в отношении требования о расторжении договора заявлен отказ.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности и неустойки, суд исходил из обоснованности материально-правовых требований истца, отсутствия доказательств невозможности пользования помещениями в спорный период, внесения арендной платы. Удовлетворение требования о выселении обусловлено прекращением арендных отношений. В связи с отказом истца от иска в части требования о расторжении договора производство по требованию в этой части прекращено.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается заключение сторонами на торгах срочного договора аренды отдельно-стоящего здания (строения), имущество передано в том техническом состоянии, которое имеется на момент подписания договора (удовлетворительное), замечаний к его техническому состоянию на дату принятия имущества в аренду ответчиком не заявлено, что следует из акта от 11.03.2020.

По расчету истца задолженность по арендной плате за период с 01.09.2023 по 30.11.2023 составляет 658 441,93 руб., истцом заявлены требования о взыскании пени в размере 397 790,93 руб. с продолжением их начисления до


момента фактической оплаты долга, в размере двукратной ставки рефинансирования.

Доказательств внесения арендной платы в согласованном сторонами размере, отсутствия задолженности либо наличия долга в ином размере ответчик не представил (ст. 65 АПКРФ).

Установив обстоятельства предоставления ответчику во временное владение и пользование отдельно-стоящего здания на условиях договора аренды, ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, учитывая согласованный в п. 5.3 договора размер неустойки, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленный иск, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате и неустойку в заявленном размере.

В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Требование истца о присуждении неустойки по день фактического исполнения обязательства является законным.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что срок действия договора истек 10.03.2025, ответчик не привел доказательств освобождения объекта и его возврата арендодателю, суд обоснованно удовлетворил требование о выселении ответчика из арендуемых помещений.

Доводы апеллянта о необходимости перерасчета арендной платы в связи с надлежащим техническим состоянием переданного в аренду здания, невозможности его использования были предметом рассмотрения и правомерно отклонены судом.

В п. 4 ст. 614 ГК РФ указано, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с разъяснениями п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021) (утв. Президиумом


Верховного Суда РФ 10.11.2021) арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать имущество по назначению по причине, за которую он не отвечает. Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ст. 612 ГК РФ).

Во-первых, договор аренды заключен по результатам торгов, возможность ознакомления с состоянием имущества путем его осмотра была предоставлена ответчику, в связи с чем последний не вправе ссылаться на невозможность пользования имуществом, так как состояние объекта должно было быть ему известно. Указанный правовой подход изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Во-вторых, апеллянтом не приведено безусловных доказательств наличия у сданного в аренду имущества скрытых недостатков.

Судом учтено, что предмет аренды принят ответчиком по акту от 11.03.2020 без замечаний, при подписании дополнительного соглашения и изменений к акту от 21.03.2022 ответчик о наличии недостатков, включая скрытые, не заявлял, в акте от 27.01.2021 указано общее техническое состояние как удовлетворительное (требуется проведение ремонта). Необходимо отметить, что о нарушении целостности кровли ответчик уведомил истца впервые письмом от 19.07.2023 № 1008. В акте обследования от 07.06.2023 отражено общее удовлетворительное состояние объекта, протечки кровли отражены в акте от 04.08.2023, неудовлетворительное состояние кровли указано в акте от 04.09.2023 (материалы эл.дела 05.04.2024), при этом ни один из представленных актов не подтверждает невозможность пользования имуществом.


Обращает на себя внимание тот факт, что при обнаружении недостатков предмета аренды ответчик не воспользовался правом требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, либо досрочного расторжения договора.

В силу положений ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По условиям договора содержание и текущий ремонта предмета аренды являются обязанностями арендатора, капитальный ремонт требует согласования с арендодателем, как указано выше о необходимости ремонта ответчик знал.

В техническом заключении от 05.10.2023, подготовленном ООО «ремонт-Проект» по заказу ответчика, указано на необходимость проведения капитального ремонта, общее состояние кровли здания ( лит. Д, Д1…3 ) оценено как неудовлетворительное ввиду значительного ухудшения ее эксплуатационных качеств, дефекты кровли связаны с ее длительной безремонтной эксплуатацией в неблагоприятном режиме. В частности указано, что выявленные настоящим обследованием повреждения конструктивных элементов объекта, вызванные утратой защитных (гидро- и теплоизоляционных) качеств кровли, без проведения мероприятий по их ремонту/восстановлению имеют тенденцию дальнейшего разрушения.

Учитывая, что ответчик в период с 01.12.2020 по 30.10.2021 произвел ремонт арендуемого объекта, что подтверждено актом формы КС-2 от 30.10.2021 № 1 (в том числе ремонт кровли, раздел 6), суд справедливо указал на наличие обоснованных претензий к качеству проведенного ответчиком ремонта.

Поскольку от исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего, основанием для уменьшения арендной платы является существенное ухудшение состояния имущества, ответчиком не приведено доказательств невозможности пользования объектом в 2023 году, ухудшения состояния объекта в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, суд правомерно отклонил возражения ответчика о необходимости корректировки начислений арендной платы.

Доводы апеллянта о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств судом апелляционной инстанции отклоняются.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка


явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Применение закона разъяснено в п.п. 71, 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7. В частности указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В силу разъяснений п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7).

Поскольку гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, то обстоятельство, что ответчик является коммерческой организацией и наряду с другими участниками гражданского оборота несет коммерческие риски при осуществлении предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли (статья 2 ГК РФ), заключая договор аренды ответчик был осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее


исполнение обязательства, согласился с условиями данного договора и, подписав его, принял на себя обязательства по его исполнению, спора или разногласий по условию о размере неустойки у сторон при заключении договора не имелось, исходя из того, что степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения договорной неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на уплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09 апреля 2025 года по делу № А60-36120/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий М.А. Полякова

Судьи О.Г. Дружинина

В.В. Семенов

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 15.05.2024 6:58:48

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА