Постановление от 14 июля 2019 г. по делу № А40-231257/2016

№ 09АП-38582/2019-ГК

Дело № А40-231257/16
г. Москва
15 июля 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2019 года


Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2019 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Савенкова О.В., Алексеевой Е.Б. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

в/у ООО "ЭлитСтройИнвест" ФИО2, ООО "ЭлитСтройИнвест"

ООО "Строительное Управление Донское"на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 мая 2019года

по делу № А40-231257/16, принятое судьей Скачковой Ю.А. по иску ООО "ЭлитСтройИнвест" (ИНН <***>, ОГРН <***>)к АО «ДОМ.РФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)третьи лица: Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, Управление ветеринарии по Тамбовской области, временный управляющий ООО "ЭлитСтройИнвест" ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения и расторжении договора,по объединенному делу по иску ООО "Строительное Управление Донское"

к АО «ДОМ.РФ» о признании сделки недействительной и применения последствий недействительности,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ООО "ЭлитСтройИнвест" ФИО3 по доверенности от 01.09.2018,

от ответчика: АО «ДОМ.РФ» ФИО4 по доверенности от 02.07.2019,

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились - извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭлитСтройИнвест» (далее – ООО «ЭлитСтройИнвест») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ( далее – ответчик, АО «ДОМ.РФ») о расторжении договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.04.2013 № ДЗ-33 и о взыскании 88 792 500 руб. неосновательного обогащения.

Иск мотивирован невозможностью использования земельного участка по целевому назначению в связи с его попаданием в охранную зону скотомогильника.

Также общество с ограниченной ответственностью «Строительное Управление Донское» (далее – ООО «Строительное Управление Донское» ) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства, являющемся правопредшественником ответчика, о признании недействительным договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.04.2013 № ДЗ-33 и о применении последствий недействительности договора от 08.04.2013 № ДЗ-33 в виде взыскания 75 159 216 руб. 54 коп.

Иск мотивирован не допустимостью строительства жилых домов на спорном земельном участке в виду его нахождения в санитарно-защитной зоне скотомогильника (биотермической ямы).

Определением от 21.03.2017 суд объединил арбитражные дела №№ А40- 231257/16-37-2099 и А40-232952/16-105-1937 в одно производство для совместного рассмотрения.

При этом суд исходил из того, что дела № А40-231257/16-37-2099 и №А40- 232952/16-105-1937 связаны между собою по основаниям возникновения заявленных требований и представленным доказательствам.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, Управление ветеринарии по Тамбовской области, временного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСтройИнвест» ФИО2

В связи со сменой названия ответчика, судом произведена его замена на акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО РФ).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.05.2019 по делу № А40-231257/16 в удовлетворении исковых требований ООО «ЭлитСтройИнвест» и ООО «Строительное Управление Донское» отказано в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом ООО «ЭлитСтройИнвест» , ООО «Строительное Управление Донское» и временный управляющий ООО "ЭлитСтройИнвест" ФИО2 обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

В своих апелляционных жалобах ООО "ЭлитСтройИнвест" и временный управляющий ООО "ЭлитСтройИнвест" ФИО2 просят отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить исковые требования в полном объеме, расторгнуть договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.04.2013 № ДЗ-33 и взыскать 88 792 500 руб. неосновательного обогащения.

ООО «Строительное Управление Донское» просило решение отменить и признать недействительным договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.04.2013 № ДЗ-33, применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика 75 159 216 руб. 54 коп.

Представитель ООО "ЭлитСтройИнвест", явившийся в судебное заседание, доводы апелляционных жалоб поддержал, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, котором удовлетворить исковые требования ООО "ЭлитСтройИнвест" в полном объеме. Против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Строительное Управление Донское" возражал .

Представитель ответчика возражал против требований апелляционных жалоб, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 28.06.2019 временный управляющий ООО "ЭлитСтройИнвест" ФИО2 направил в Девятый арбитражный апелляционный суд дополнения к апелляционной жалобе.

Судебная коллегия, рассмотрев ходатайство о приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе, приходит к выводу, что оно подлежит отклонению в силу следующего.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено АПК РФ, и лица, участвующие в деле, вправе ссылаться только на те доказательства, с которыми другие лица, участвующие в деле, были ознакомлены заблаговременно.

В соответствии с ч. 5 ст. 159 АПК РФ и арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Суд апелляционной инстанции отказывает в приобщении к материалам дела дополнений к апелляционной жалобе, поскольку они содержат новые доводы на основании ч. 5 ст. 159, ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности подачи дополнительной жалобы одним участником спора. Требования лица, подающего жалобу, и основания, по которым лицо, подающее жалобу, обжалует решение, должны быть изложены в апелляционной жалобе, поданной в установленный законом срок.

Кроме того, апелляционная коллегия отмечает, что дополненная апелляционная жалоба подана заявителем по истечении срока обжалования судебного акта.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.04.2013 по итогам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, оформленных протоколом от 28.03.2013 №А202-21/2013/2 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодателем, Фонд «РЖС») и ООО «Строительное Управление «Донское» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № ДЗ-ЗЗ (далее – Договор).

По условиям Договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 500 000 кв.м., расположенный по адресу: Тамбовская область, Тамбовский район, в границах ГУППЗ «Пригородный», с кадастровым номером 68:20:3660003:42, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Условиями аукциона и пунктом 1.2. Договора определено, что минимальный объем общей площади жилых помещений -150 000 кв.м., доля многоэтажной жилой застройки 100%, из которой доля жилья экономического класса 75%.

В силу п.2.1. Договора срок аренды составляет 7 лет.

На основании Договора о передаче прав и обязанностей от 24.09.2015, зарегистрированному управлением Росреестра по Тамбовской области 29.01.2016, все права и обязанности арендатора по Договору переданы ООО «ЭлитСтройИнвест».

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 №221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» со дня вступления в силу указанного закона (01.09.2016) все установленные законодательством Российской Федерации права и обязанности Фонда «РЖС», а также права и обязанности по заключенным договорам (контрактам, соглашениям), заключенным Фондом «РЖС», переходят к единому институту развития в жилищной сфере, которым является акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В ходе разработки арендатором проектной документации на строительство группы многоэтажных жилых домов в 2016 году стало известно о наличии ограничений по использованию указанного земельного участка: вблизи территории участка обнаружен скотомогильник в виде земляной ямы, санитарно-защитная зона до жилых помещений, общественных зданий которого согласно п.п. 5.4, 6.6, 6.8 «Ветеринарно-санитарных правил сбора, утилизации и уничтожения биологических отходов», утвержденных Главным государственным ветеринарным инспектором Российской Федерации от 04.12.1995 №13-7-2/469, составляет 1000 метров.

Как указал ООО «ЭлитСтройИнвест», спорный земельный участок, предоставленный в аренду по Договору, находится в санитарно-защитной зоне, о чем арендатор уведомлен не был на момент заключения Договора.

С учетом положений п.5.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, на вышеуказанном земельном участке изначально запрещено размещать жилую застройку, зоны отдыха, коттеджную застройку, что подтверждается письмом управления ветеринарии по Тамбовской области от 08.08.2016 №01-16/910.

Согласно статье 4 Договора арендатор уплачивает следующие платежи:

- плата за право на заключение договора в размере 6 508 880 руб., -

- арендная плата за использование земельного участка, подлежащая начислению с даты передачи участка арендатору по акту приема-передачи и оплате в безналичной форме ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца каждого полного календарного квартала (п.4.4. Договора).

В силу п.7.1., 7.2 Договора арендатор в течение 90 календарных дней с даты заключения Договора, обязан предоставить арендодателю безотзывную банковскую гарантию для обеспечения исполнения обязательств арендатора по осуществлению строительства и уплате арендных платежей.

Срок действия банковской гарантии должен соответствовать сроку действия обеспечиваемых обязательств, увеличенному на три месяца.

Согласно доводам ООО «ЭлитСтройИнвест», при указанных обстоятельствах реализация проекта строительства на земельном участке, предоставленном по спорному Договору для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в соответствии с целями Договора и условиями строительства, определенными в предмете Договора, оказалась невозможна.

Как следует из письма управления ветеринарии по Тамбовской области от 08.08.2016, на территории скотомогильника (биотермической ямы) запрещается брать, выносить, вывозить землю и гуммированный остаток за его пределы.

В исключительных случаях с разрешения Главного государственного ветеринарного инспектора субъекта Российской Федерации допускается использование территории скотомогильника для строительства промышленных объектов, не связанных с приемом, производством и переработкой продуктов питания и кормов, если с момента последнего захоронения в биотермическую яму прошло не менее 2 лет, а в земляную яму - не менее 25 лет.

По мнению ООО «ЭлитСтройИнвест», наличие скотомогильника и санитарно-защитной зоны является неустранимым препятствием в использовании арендованного земельного участка и у арендатора имеются все законные основания требовать досрочного расторжения Договора.

ООО «ЭлитСтройИнвест» указывает, что поскольку арендатор не был уведомлен о существующих ограничениях по использованию спорного земельного участка, то при указанных обстоятельствах Договор вообще не был заключен, в связи с чем, у арендатора возникло право требовать возврата всех произведенных по Договору платежей.

По мнению истца, поскольку спорный земельный участок не пригоден для использования в целях жилищного строительства, то обязанность по встречному предоставлению ответчиком надлежащим образом не исполнена.

Всего ООО «ЭлитСтройИнвест» по Договору было осуществлено платежей по состоянию на 31.12.2015 на сумму 88 792 500 руб., что подтверждается договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.09.2015, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Тамбовской области 29.01.2016, соглашением о зачете от 24.10.2015, платежным поручением от 12.10.2015 № 359.

В связи данными обстоятельствами ООО «ЭлитСтройИнвест» направил в адрес арендодателя претензию с требованием о расторжении Договора и возврате уплаченных сумм.

Данная претензия оставлена арендодателем без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы.

Также между Фондом «РЖС» и ООО «Строительное Управление Донское» 08.04.2013 был заключен договор №ДЗ-33 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

По указанному договору Фонд «РЖС» передал ООО «Строительное Управление Донское» для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок общей площадью 500 000 кв.м., кадастровый номер: 68:20:3660003:42, расположенный по адресу: Тамбовская область. Тамбовский район, в границах ГУППЗ «Пригородный».

За время аренды земельного участка ООО «Строительное Управление Донское» уплатило Фонду «РЖС» арендную плату на общую сумму 75 159 216 руб. 54 коп., что подтверждается соответствующими платежными поручениями.

В июле 2016 года ООО «Строительное Управление Донское» стало известно о том, что на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3660003:42 не допустимо строительство жилых домов в виду его нахождения в санитарно-защитной зоне скотомогильника (биотермической ямы).

Недопустимость строительства жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3660003:42 подтверждается письмом Управления ветеринарии администрации Тамбовской области от 01.07.2016 №01-16/671.

При заключении Договора ООО «Строительное Управление Донское» вышеуказанное обстоятельство известно не было.

Фонд «РЖС» информации о невозможности строительства жилых домов на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3660003:42 ООО «Строительное Управление Донское» не предоставлял.

ООО «Строительное Управление Донское» исходило из возможности беспрепятственного осуществления на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3660003:42 строительства жилых домов, что являлось существенным условием аренды для ООО «Строительное Управление Донское».

ООО «Строительное Управление Донское» считает договор №ДЗ-33 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.04.2013 недействительным как заключенный под влиянием заблуждения относительно возможности использования земельного участка по его назначению, что имеет существенное значение.

Поскольку при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, то ООО «Строительное Управление Донское» полагает, что Фонд «РЖС» обязан возвратить ООО «Строительное Управление Донское» арендные платежи по Договору в размере 75 159 216 руб. 54 коп.

ООО «Строительное Управление Донское» 04.10.2016 направило в адрес арендодателя досудебную претензию с требованием возвратить полученные по Договору арендные платежи на сумму 75 159 216 руб. 54 коп.

В связи с тем, что требования, содержащиеся в претензии, оставлены арендодателем без исполнения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с иском.

Судом был направлен запрос в Управление ветеринарии по Тамбовской области о предоставлении ветеринарно-санитарной карточки в отношении скотомогильника, предположительно расположенного на земельном участке с кадастровым номером 68:20:0000000:2627, документов по ликвидации указанного скотомогильника (приказ начальника Управления ветеринарии по Тамбовской области о ликвидации скотомогильника, акт о ликвидации скотомогильника), документы по выполнению санитарно-защитных мер, связанных с его ликвидацией.

Во исполнение запроса Арбитражного суда города Москвы Управление ветеринарии Тамбовской области направило: акт выполненных работ по ликвидации скотомогильника, принадлежащего ФГУП ПЗ «Пригородный» Тамбовского района Тамбовской области от 16.11.2014, на проведение дезинфекции от 29.11.2014 результат лабораторных исследований на возбудителя сибирской язвы акт от 22.07.2014, Управление ветеринарии Тамбовской области указало, что приказ о ликвидации указанного скотомогильника отсутствует, ветеринарно-санитарная карточка на указанный скотомогильник не может быть представлена управлением ветеринарии области в связи с нижеследующим.

В соответствии с п. 1.1 Ветеринарно-санитарных правил сбора, утилизации и уничтожения биологических отходов (далее - Правила), утвержденных Главным государственным ветеринарным инспектором РФ 4 декабря 1995 г. № 13-7-2/469, ветеринарно-санитарные правила сбора, утилизации и уничтожения биологических отходов являются обязательными для исполнения владельцами животных независимо от способа ведения хозяйства, а также организациями, предприятиями всех форм собственности, занимающимися производством, транспортировкой, заготовкой и переработкой продуктов и сырья животного происхождения.

В соответствии с п.5.1 Правил выбор и отвод земельного участка для строительства скотомогильника или отдельно стоящей биотермической ямы проводят органы местной администрации по представлению организации государственной ветеринарной службы, согласованному с местным центром санитарно-эпидемиологического надзора.

Указанные требования законодательства не были выполнены, организация указанного скотомогильника на территории ФГУП «Племенной Завод «Пригородный» (с.Донское) не согласовывалась с государственной ветеринарной службой, т.е. скотомогильник являлся приспособленным и ветеринарно-санитарная карточка на него не оформлялась.

На запрос суда представить решение об установлении санитарно-защитной зоны в отношении скотомогильника, предположительно расположенного на земельном участке с кадастровым номером 68:20:0000000:2627, Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека сообщила следующее.

Вопросы организации, регистрации и содержания скотомогильников, в том числе сибиреязвенных, как самостоятельных объектов, определяющих биологическую опасность для населения, являются предметом осуществления ветеринарного надзора и регулируются в части обеспечения безопасной эксплуатации скотомогильников санитарными правилами СП 3.1.089-96 и ветеринарными правилами ВП 13.3.1320-96 «Профилактика и борьба с заразными болезнями, общими для человека и животных», а также ветеринарно-санитарными правилами сбора, утилизации и уничтожения биологических отходов № 13-7-2/469.

Согласно имеющейся в Роспотребнадзоре информации, в том числе из писем Управления ветеринарии Администрации Тамбовской области от 08.08.20 1 6 № 01- 16/910 и от 05.12.2016 № 01-16/1637, скотомогильник в виде земляной ямы, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 68:20:3660003:38, не имеет ветеринарно-санитарной карточки на захоронение и не принят на баланс ни уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, ни иным лицом согласно территориальной принадлежности.

Актом от 14.11.2014 указанный скотомогильник подвергся работам по ликвидации без выполнения рекультивации земельного участка, в результате которых действующие захоронения трупов животных в настоящее время не производятся. При этом, информация об эпидемиологической опасности указанного скотомогильника, характеристика соответствующего захоронения в виде земляной ямы с позиции обеспечения установленных санитарных, ветеринарных и ветеринарно-санитарных требований в Роспотребнадзоре отсутствует.

Органы Роспотребнадзора в пределах установленной компетенции по реализации федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора осуществляют оценку обеспечения безопасности скотомогильников для населения в части установления и контроля за соблюдением режима санитарно-защитных зон (далее - СЗЗ).

Требования к установлению и режиму СЗЗ предусмотрены санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 № 74 (зарегистрировано в Минюсте России 25.01.2008, регистрационный номер 10995).

Соответствующие обращения с материалами по обоснованию СЗЗ скотомогильника, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 68:20:3660003:38 на территории Тамбовского района Тамбовской области, в адрес Роспотребнадзора не поступали.

Из ответов Управления ветеринарии Тамбовской области и Роспотребнадзора следует, что скотомогильник ликвидирован в 2014 году, информация об эпидемиологической опасности указанного скотомогильника отсутствует, ветеринарно-санитарная карточка на указанный скотомогильник отсутствует, результат лабораторных исследований на возбудителя сибирской язвы отрицательный, т.е. возбудитель сибирской язвы не выделен (скотомогильник не сибиреязвенный).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 01.12.2017 по настоящему делу назначено проведение судебной комплексной землеустроительной экспертизы и эпидемиологической экспертизы по определению санитарно-защитной зоны.

Проведение экспертизы поручено экспертам Российского Федерального центра судебной экспертизы при Минюсте РФ ФИО5 и /или ФИО6 и экспертам Федерального бюджетного учреждения науки «Государственный научный центр прикладной микробиологии и биотехнологии (ФБУН ГНЦ ПМБ) ФИО7 и /или ФИО8.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперов, определить фактическое расположение (на каком земельном участке расположен) и площадь скотомогильника на местности, в том числе относительно земельного участка общей площадью 500 ООО кв.м, по адресу: Тамбовская обл., р-н Тамбовский, в границах ГУППЗ «Пригородный» кадастровый номер 68:20:3660003:42 в границах, согласно договору № ДЗ-ЗЗ аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.04.2013, заключенного между АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ООО «СУ Донское», не представляется возможным.

На земельном участке общей площадью 500 000 кв.м., по адресу: Тамбовская обл., р-н Тамбовский, в границах ГУППЗ «Пригородный» кадастровый номер 68:20:3660003:42 скотомогильник отсутствует (ликвидирован).

По причине ликвидации скотомогильника установление санитарно-защитной зоны в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» не предусматривается.

Определением суда от 20.12.2018 эксперты были вызваны в судебное заседание 12.03.2019г. В судебном заседании 12.03.2019 эксперты ответили на заданные им вопросы.

Основываясь на выводах, содержащихся в заключении экспертов суд пришел к выводу, что в 2014 году скотомогильник был полностью ликвидирован, санитарно-защитная зона не подлежит установлению, и земельный участок не имеет заявленных истцами ограничений в его использовании, в связи с чем суд отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

При этом суд также указал, так как Договор был расторгнут АО «АИЖК» в одностороннем порядке письмом от 30.11.2016 года №18184-АП на основании ч.23 ст. 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 года №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», то оснований для его расторжения в судебном порядке не имеется.

Также Арбитражный суд г. Москвы отметил, что на момент подачи искового заявления ООО «Строительное Управление Донское» не являлось стороной спорного Договора, не владело и не использовало спорный земельный участок.

В этой связи, ООО «Строительное Управление Донское» лишено право требовать признания Договора недействительной сделкой и возврата уплаченных во исполнение Договора денежных средств, поскольку выбыло из спорных правоотношений по Договору.

По мнению суда апелляционной инстанции, данные выводы суда первой инстанции являются верными и обоснованными.

Согласно п.1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Вопреки доводам заявителей жалоб о том, что переданный земельный участок не мог быть использован арендаторами по его целевому назначению в силу нахождения на нем скотомогильника, необходимо отразить следующее.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с пп.1 п.2 ст.56 ЗК РФ установление зоны с особыми условиями использования является одним из видов ограничения прав в отношении земельных участков.

Истцы полагают, что ответчик предоставил земельный участок непригодный для использования в соответствии с Договором (для комплексного освоения в целях жилищного строительства), поскольку на другом земельном участке с кадастровым номером 68:20:0000000:2627 (не граничит с арендованным Земельным участком) располагается скотомогильник, санитарно-защитная зона от которого частично распространяется на Земельный участок.

Согласно п.2.1 СанПин 2.2.1/2.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ №74 от 25.09.2007 года (далее -«СанПин 2.2.1/2.1.1200-03») в целях обеспечения безопасности населения и в соответствии с Федеральным законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 года №52-ФЗ вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования - санитарно-защитная зона (СЗЗ).

Таким образом, судом было правильно установлено, что предусмотренные законом ограничения в использовании земельных участков связаны именно с установлением санитарно-защитной зоны с особым режимом использования от объекта, а не от самого факта его существования.

Кроме того, как было установлено судебной экспертизой, спорный скотомогильник был ликвидирован еще 16.11.2014 года, что следует из акта выполненных работ по его ликвидации от 16.11.2014 года, в связи с чем установление санитарно-защитной зоны не предусматривается.

Данный вывод экспертов полностью соответствует положениям п.п.2.1, 2.10, 4.2 СанПин 2.2.1/2.1.1200-03 и ст.56 ЗК РФ, согласно которым санитарно-защитная зона, прекращается (снимается) при условии ликвидации (прекращения функционирования) объекта, для которого была установлена такая зона, и при условии проведения мероприятий, позволяющих сделать вывод об отсутствии опасных веществ на территории объекта.

Отсутствие скотомогильника и санитарно-защитной зоны от него подтверждается кроме заключения эксперта также рядом иных доказательств.

Письмом Роспотребнадзора от 24.03.2017 года и письмами Управления Ветеринарии Тамбовской области от 08.08.2016 и 05.12.2016, согласно которым скотомогильник ликвидирован в 2014 году, ветеринарно-санитарная карточка в его отношении не оформлялась, санитарно-защитная зона не устанавливалась, обращений по обоснованию необходимости ее установления в адрес Роспотребнадзора также не поступало;

Кадастровой выпиской от 21.12.2012 и Свидетельством о праве собственности от 15.01.2013 года, выданными Росреестром, согласно которым Земельный участок имеет категорию «земли населенных пунктов» и разрешенное использование «для комплексного освоения в целях жилищного строительства»; какие-либо ограничения использования Земельного участка по причине его нахождения в санитарно-защитной зоне «скотомогильника» отсутствуют.

Кроме того, согласно письму Управления ветеринарии Тамбовской области от 27.11.2017 № 01.4- 05/2116 на земельном участке по адресу: Тамбовская обл., р-н Тамбовский, в границах ГУППЗ «Пригородный» кадастровый номер 68:20:3660003:42 ранее имелся скотомогильник, который представлял собой захоронение животного, причиной смерти или вынужденного убоя которого не являлось заболевание сибирской язвой, что подтверждается отсутствием документально зафиксированных случаев заболевания сибирской язвой на территории, на которой расположен скотомогильник, а также результатами микробиологической экспертизы №2934-2973/334, проведенной учреждением, имеющим лицензию на право проведения диагностических исследований материала, зараженного или с подозрением на зараженность микроорганизмами 2-4 групп патогенности.

На основании данных экспертизы №2934-2973/334 и в соответствии с постановлением администрации Тамбовской области от 07.02.2012 №108 «Об утверждении порядка ликвидации неиспользуемых скотомогильников на территории Тамбовской области», принятым на основании Закона Российской Федерации от 14.05.1993 № 4979-1 "О ветеринарии", Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" и в соответствии со статьями 3, 26.3 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" скотомогильник был ликвидирован, что подтверждается актом выполненных работ по ликвидации скотомогильника от 16.11.2014.

В соответствии с пунктами 5.6 постановления администрации Тамбовской области от 07.02.2012 №108 «Об утверждении порядка ликвидации неиспользуемых скотомогильников на территории Тамбовской области» ликвидированный скотомогильник должен быть снят с ветеринарного учета, о чем должна быть сделана отметка в ветеринарно-санитарной карточке на соответствующий скотомогильник, копия которой должна быть направлена в орган, осуществляющий государственный санитарно-эпидемиологический надзор.

Как указано в тексте письма № 01.4-05/2116, на скотомогильник не была заведена соответствующая ветеринарно-санитарная карточка.

В соответствии с пунктом 5.7 того же постановления территория, на которой расположен ликвидированный скотомогильник, может быть использована в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Следовательно, оснований полагать, что спорный земельный участок, после ликвидации скотомогильника не мог быть использован для целей, установленных в Договоре, не имеется.

Заявители жалоб указывают, что суд первой инстанции не принял во внимание, что расположение арендованного земельного участка в непосредственной от скотомогильника близости объективно не дает возможности использовать его по целевому назначению - а именно для строительства жилых домов.

Судебная коллегия, рассмотрев данный довод, приходит к выводу о его несостоятельности в силу следующих причин.

Как было установлено судебной экспертизой, спорный скотомогильник не был сибиреязвенным, что также подтверждается заключением экспертизы №2934-2973/334 от 04.08.2014 года об отрицательном результате исследования отобранных проб на содержание возбудителя сибирской язвы.

При этом необходимо отразить, что данное заключение эксперта не оспорено заявителями жалоб в установленном порядке.

Так, судебная коллегия, давая правовую оценку данному заключения эксперта считает необходимым указать, что исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку эксперт дал обоснованные ответы на поставленные вопросы, и принимая во внимание, что эксперт, допрошенный в судебном заседании, дал исчерпывающие пояснения относительно выводов экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заявители не привели убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.

Таким образом, обнаруженный скотомогильник не представлял возможную опасность, в целях предотвращения развития которой устанавливаются санитарно-защитной зоны (п.2.1 СанПин 2.2.1/2.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ №74 от 25.09.2007).

В силу п.п.4.2 и 4.5 СанПин 2.2.1/2.1.1200-03 установление санитарно-защитной зоны и ее размеров от скотомогильников осуществляется постановлением Главного государственного санитарного врача РФ, при этом санитарно-защитная зона от скотомогильника может быть установлена в размере меньшем, чем 1000 метров, что также следует из Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 года №222.

Исходя из общедоступной практики деятельности Роспотребнадзора, санитарно-защитная зона, во-первых, устанавливается именно от сибиреязвенных скотомогильников, во-вторых, ее размер не доходит даже до 500 метров (преимущество 50-300 метров), в то время как истцы основывают свои исковые требования на установлении санитарно-защитной зоны в 1000 метров.

Таким образом, санитарно-защитная зона не подлежала установлению, поскольку скотомогильник не являлся сибиреязвенным и не представлял общественную опасность.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что предоставленный в аренду земельный участок в период до 16.11.2014 не имел ограничений в использовании и, следовательно, мог быть использован для целей согласно Договору.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения

Таким образом, довод ООО «Строительное Управление Донское» о недействительности Договора в связи с предоставлением в аренду земельного участка непригодного для использования по целевому назначению, является несостоятельным.

Вопреки доводам, содержащимся в апелляционных жалобах ООО «ЭлитСтройИнвест» и временного управляющего ООО "ЭлитСтройИнвест" ФИО2 о необоснованном отказе во взыскании неосновательного обогащения в виде расходов за получение банковских гарантий и расходов, связанных с исполнением Договора, в размере 4 881 356 руб. 85 коп.

На основании пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Согласно материалам настоящего дела, в том числе исковому заявлению и письменным объяснениям самого истца, указанные денежные средства в размере 4 881 356 руб. 85 были оплачены им не ответчику, а третьим лица (банкам, подрядчикам, исполнителям и др.), по заключенным с ними сделкам.

Таким образом, поскольку ответчик указанные денежные средства в размере фактически не получал, то АО «ДОМ.РФ» не могло и не обогатилось за счет истца.

Кроме того, суд правильно указал, что ООО «ЭлитСтройИнвест» допущена арифметическая ошибка на 1 008 801 руб. 61 коп. при расчете исковых требований.

Согласно расчету, приложенному к письменным пояснениям ООО «ЭлитСтройИнвест» от 19.05.2017 , размер неосновательного обогащения в виде выплаченной арендной платы и платы за право заключить Договор составил 75 159 216 руб. 54 коп., выплаченных ООО «Строительное Управление Донское», и 7 743 125 руб., выплаченных ООО «ЭлитСтройИнвест», что составляет 82 902 341 руб. 54 коп.

Размер неосновательного обогащения в виде расходов за получение банковских гарантий составил 1 103 415 руб. 63 коп. согласно расчету ООО «ЭлитСтройИнвест».

Размер неосновательного обогащения в виде расходов, связанных с исполнением Договора, составил 3 777 941 руб.22 коп.

Следовательно, общий размер неосновательного обогащения согласно позиции истца должен составить 87 783 698 руб.39 коп.

При таких обстоятельствах, истцом допущена арифметическая ошибка, увеличившая исковые требования на 1 008 801 руб. 61 коп.

Доводы заявителей жалоб о том, что суд первой инстанции не учел решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.12.2016 года по делу №А40-196202/2016, являются необоснованными, поскольку при вынесении решения суд учел факт существования скотомогильника до 2014 года.

В соответствии п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

В рамках дела №А40-196202/2016, на которые ссылаются истцы, были заявлены требования о взыскании задолженности по Договору, в то время как в рамках настоящего дела рассматриваются иски о признании Договора недействительным и применении последствий недействительности, его расторжении и взыскании неосновательного обогащения.

Как было указано в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.12.2012 №ВАС-12605/1, свойством преюдиции обладают лишь те обстоятельства, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Следовательно, выводы суда о том, имеются ли основания для признания Договора недействительным и применении последствий его недействительности, расторжения Договора и взыскания неосновательного обогащения, являются правовыми выводами и подлежали обязательному исследованию и правовой оценке судом с учетом установленного законом предмета доказывания.

Кроме того, в решении Арбитражного суда г. Москвы от 12.12.2016 по делу №А40-196202/2016, на которое ссылаются заявители, не исследовались обстоятельства о ликвидации скотомогильника, (и) установления Главным государственным врачом РФ санитарно-защитной зоны от скотомогильника ни до, ни после его ликвидации. При этом в данном судебном акте не было указано, на каком именно земельном участке находится скотомогильник.

При взыскании с ООО «Строительное Управление Донское» задолженности по Договору в 2016 году, то есть уже после ликвидации скотомогильника в 2014 году, ООО «Строительное Управление Донское» не заявило каких-либо возражений в отношении непригодности Земельного участка.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.12.2016 по делу №А40-196202/2016 о наличии скотомогильника противоречит Решению Арбитражного суда г. Москвы от 09.03.2016 года по делу №А40-176107/2015, оставленному в силе Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 который с ООО «Строительное Управление Донское» была взыскана неустойка за просрочку оплаты арендной платы по Договору.

Более того, Управление Ветеринарии Тамбовской области в письме от 08.08.2016 указывало, что скотомогильник существует на дату направления письма, а в письме от 05.12.2016 указало на то, что скотомогильник был ликвидирован еще в 2014 году.

Таким образом, поскольку в решении Арбитражного суда г. Москвы от 12.12.2016 по делу №А40-196202/2016 не были установлены обстоятельства ликвидации скотомогильника и обстоятельства установления уполномоченным органом санитарно защитной зоны, только при условии установления которой может быть наложено ограничение использования земельного участка, то суд правомерно пришел к выводу, что скотомогильник был ликвидирован в 2014 году, санитарно-защитная зона не устанавливалась и не подлежала установлению, и в данном конкретном случае решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.12.2016 по делу №А40-196202/2016 не имеет преюдициального значения.

При этом судебная коллегия считает необходимым указать, что спорный земельный участок по акту приемки-передачи от 01.10.2015 был передан новому арендатору ООО «ЭлитСтройИнвест».

В соответствии с п. 2.4 Договора о передаче прав и обязанностей от 24.09.2015 в результате перемены лиц в обязательстве все права и обязанности ООО «Строительное Управление Донское» по отношению к предмету Договору считаются утраченными.

Таким образом, на момент подачи искового заявления ООО «Строительное Управление Донское» не являлось стороной спорного Договора, не владело и не использовало спорный земельный участок.

В этой связи, ООО «Строительное Управление Донское» лишено право требовать признания Договора недействительной сделкой и возврата уплаченных во исполнение Договора денежных средств, поскольку выбыло из спорных правоотношений по Договору.

Принимая во внимание, что Договор о передаче прав и обязанностей от 24.09.2015 не изменен, не расторгнут и не признан судом недействительным требование ООО «Строительное Управление Донское» требование о возврате денежных средств, уплаченных по Договору, направлено исключительно на получение неосновательного обогащения за счет ответчика.

Кроме того, ООО «Строительное Управление Донское» в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено и не могло быть представлено каких-либо доказательств наличия умысла АО «ДОМ.РФ» на введение ответчика в заблуждение, а также любых иных оснований для применения ст. 178 ГК РФ.

В связи с вышеизложенным суд законно отказал в удовлетворении исковых требований заявлений ООО «Строительное Управление Донское».

Учитывая изложенное, Девятый арбитражный апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционные жалобы в/у ООО "ЭлитСтройИнвест" ФИО2, ООО "ЭлитСтройИнвест" и ООО "Строительное Управление Донское" являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17 мая 2019 года по делу №А40-231257/16 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Панкратова Н.И.

Судьи: Савенков О.В.

Алексеева Е.Б.