Постановление от 12 декабря 2017 г. по делу № А46-6927/2017

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А46-6927/2017
12 декабря 2017 года
город Омск



Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2017 года


Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Шиндлер Н.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12609/2017) ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 на решение Арбитражного суда Омской области от 11.08.2017 по делу № А46-6927/2017 (судья Чернышев В.И.), принятое по заявлению жилищно-строительного кооператива «Дом на Тарской» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства строительства и жилищного–коммунального комплекса Омской области, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, ФИО12, ФИО8, ФИО6, ФИО7, ФИО11, ФИО10, ФИО3, ФИО2, ФИО9, ФИО4, ФИО5, о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323 и обязании заключить договор,


при участии в судебном заседании представителей:

от ФИО2 - ФИО13 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 55АА 1452558 от 25.10.2016 сроком действия 5 лет на ФИО14, от ФИО14 в порядке передоверия № 78АБ 1452558 от 25.10.2016 на 5 лет);

от ФИО3 - ФИО13 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 55АА 1547732 от 30.11.2016 сроком действия 3 года);

от ФИО12 - ФИО13 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 55АА 1667653 от 24.05.2017 сроком действия 3 года);

от ФИО11 - ФИО13 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 77АВ 0263755 от 22.08.2016 сроком действия 10 лет);

от ФИО10 - ФИО13 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 55АА 14976209 от 19.08.2016 сроком действия 3 года);

от ФИО9 - ФИО13 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 55АА 1501639 от 06.08.2016 сроком действия 3 года);

от ФИО8 – ФИО13 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 55АА 1467765 от 02.09.2016 сроком действия 3 года);

от ФИО7 – лично (личность удостоверена паспортом);

от ФИО6 - ФИО13 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № 55АА 1467615 от 22.08.2016 сроком действия 3 года);

от ФИО4 – ФИО5 (личность удостоверена паспортом, доверенность № 55АА 1791283 от 22.11.2017 сроком действия 10 лет);

от ФИО5 – лично (личность удостоверена паспортом);

от жилищно-строительного кооператива «Дом на Тарской» - ФИО15 (личность удостоверена паспортом, по доверенности от 27.12.2016 сроком действия по 27.12.2017);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО16 (личность удостоверена паспортом, по доверенности № Исх-ДИО/16317 от 28.09.2017 сроком действия 1 год);

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, Министерства строительства и жилищного - коммунального комплекса Омской области - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.



установил:

Жилищно - строительный кооператив «Дом на Тарской» (далее - заявитель, Кооператив, ЖСК «Дом на Тарской») обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконным содержащегося в письме от 31.03.2017 № ИСХ-ДИО/4471 отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323 и обязании заключить договор.

Определением Арбитражного суда Омской области от 06.06.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Министерство строительства и жилищного - коммунального комплекса Омской области, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области.

После поступления в материалы арбитражного дела ходатайств от участников общей долевой собственности незавершенного строительством многоквартирного дома с кадастровым номером 55:36:040102:4230 ФИО12; ФИО8; ФИО6; ФИО7; ФИО11; ФИО10; ФИО3; ФИО2; ФИО9; ФИО4, ФИО5 о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, определением суда от 27.06.2017, названные лица в соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены судом к участию в деле как третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Омской области от 11.08.2017 по делу № А46-6927/2017 требования ЖСК «Дом на Тарской» с учетом уточнения удовлетворены, признан незаконным содержащийся в письме от 31.03.2017 № ИСХ-ДИО/4471 отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323, площадью 980 кв. м, местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: город Омск, Центральный административный округ, улица ФИО17, дом 113, для завершения строительства жилого многоквартирного дома с жилищно-строительным кооперативом «Дом на Тарской».

На Департамент имущественных отношений Администрации города Омска возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323, площадью 980 кв. м, местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: город Омск, Центральный административный округ, улица ФИО17, дом 113, для завершения строительства жилого многоквартирного дома с жилищно-строительным кооперативом «Дом на Тарской».

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 обратились в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее податели выражают несогласие с выводом суда о том, что застройщиком ООО «СПЭК» объект капитального строительства был построен, в том числе и в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323, на который в Управлении Росреестра по Омской области было зарегистрировано право собственности ООО «СПЭК»; площадь объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:040102:4230, расположенного в границах спорного земельного участка, составляет 100,8 кв.м. Как полагают податели жалобы, доказательств того, что именно ООО «СПЭК» до передачи заявителю прав застройщика осуществляло строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:040102:4230 в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323, в деле не имеется.

При этом как указывают податели жалобы, судом необоснованно установлено право застройщика ЖСК «Дом на Тарской» на приобретение в аренду спорного земельного участка без проведения торгов преимущественно перед собственниками расположенного на данном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:040102:4230.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, Министерство строительства и жилищного - коммунального комплекса Омской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании заявители жалобы поддержали доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ЖСК «Дом на Тарской» в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу и в устном выступлении в суде не согласился с доводами жалобы.

Представитель Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставил разрешение вопроса по апелляционной жалобе на усмотрение суда.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Строительство многоквартирного жилого дома по ул. Тарская - ул. ФИО17 в Центральном административном округе города Омска (до передачи прав застройщика 10.04.2012) осуществлялось Обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская Промышленно-Энергетическая Компания» (далее - ООО «СПЭК») на основании распоряжения Мэра города Омска от 24.11.2004 № 2957 «О разрешении ООО «СПЭК» строительства жилого дома по ул. Тарская - ул. ФИО17 в ЦАО г. Омска».

Распоряжением Мэра г. Омска от 24.11.2004 № 2955 ООО «СПЭК» предоставлен под строительство земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:122 площадью 8874 кв. м (по заключенному договору аренды земельного участка от 16.02.2005 № Д-Ц-31-5280).

Привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома осуществлялось на основании договоров участия в инвестировании строительства.

Проектная документация, разработанная ОАО «ОмскАвиапроект», получившая экспертное заключение от 09.11.2006 № 06-06/164/1-06, имела следующие технико-экономические показатели объекта:

- площадь застройки 5044,0 м2;

- этажность 9-12;

- строительный объем 166238,0 м3.

Отклонение фактических технико-экономических показателей объекта от проектных обусловлено применением разных методик подсчета показателей.

Постановлением исполняющего обязанности главы администрации Центрального административного округа от 28.08.2007 № 240 строящемуся зданию многоэтажного жилого дома, расположенному на пересечении улиц Тарская и ФИО17 со стороны улицы ФИО17, установлена следующая почтово-адресная нумерация: <...>, угол улицы Тарская, дом 52.

Согласно кадастровому паспорту от 24.12.2009, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» - Омский филиал, объект незавершенного строительства имеет кадастровый номер 55:36:040102:0122:52:401:002:000047800, инвентарный помер (ранее присвоенный учетный номер) 55:401:002:000047800; наименование многоквартирный жилой дом; адрес (местоположение): Омская область, город Омск, Центральный административный округ, улица ФИО17 угол Тарская, 15/52, литера А; площадь застройки 5239,6 кв. м; степень готовности объекта незавершенного строительства: 64%; назначение - жилое; этажность - количество этажей - цокольный, 12 этажей; кадастровый номер земельного участка (участков) в пределах которого расположен объект недвижимого имущества - 55:36:040102:0122.

В техническом паспорте на обозначенный объект незавершенного строительства, составленном ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (Омский филиал) по состоянию на 24.12.2009, указано, что субъектом права является ООО «СПЭК».

Относительно действительности разрешения на строительство названного жилого дома ООО «СПЭК» по улице Тарская - улице ФИО17 Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска в письме от 23.09.2016 № 09/11099 сообщил, что отмены Распоряжения Мэра города Омска от 24.11.2004 № 2957-р, которым ООО «СПЭК» разрешено строительство жилого названного дома, не производилось. Согласно части 2.1 пункта 2 распоряжения от 24.11.2004 № 2957-р до начала строительства ООО «СПЭК» было обязано получить разрешение на право производства работ в Главном управлении государственного архитектурно-строительного надзора и вневедомственной экспертизы Омской области, осуществляющем контроль за строительством.

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ было выдано ООО «СПЭК» инспекцией Госархстройнадзора от 29.12.2004 № 56а.

Процесс возведения объектов капитального строительства регулировался нормативными правовыми актами, действующими в указанный период.

Примерное Положение о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ было утверждено Приказом Минстроя РФ № 131 «О порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ».

С момента применения указанного Примерного положения органы Госархстройнадзора России осуществляли выдачу разрешения на выполнение строительно-монтажных работ.

В соответствии с действующим на тот период законодательством разрешение на право производства строительно-монтажных работ являлось разрешительным документом для строительства.

Таким образом, разрешительные документы на строительство были получены в соответствии с действующим в тот период времени законодательством.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:040102:0122:52:401:002:0122 расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:040102:0122, 55:36:040102:2135, 55:36:040102:323, 55:36:040102:0077.

Закрытое акционерное общество «Тобольскэнергопром» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Сибирская Промышленно-Энергетическая Компания» несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Омской области от 02.11.2010 по делу № А46-5011/2009 ООО «СПЭК» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО18.

Определением суда от 11.10.2011 судом при процедуре несостоятельности (банкротства) ООО «СПЭК» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СПЭК» в порядке статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» 08.11.2011 в Арбитражный суд Омской области обратился конкурсный управляющий ООО «СПЭК» ФИО18 с заявлением о погашении требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, строительство которого не завершено; кадастровый номер - 55:36:040102:0122:52:401:002:0122, литера А, общей площадью застройки 5 239,60 кв. м, расположенный по адресу: <...>, угол улицы Тарской, дом 52, и земельный участок с кадастровым номером 55:36:04:0102:0122, общей площадью 8 874,00 кв. м - созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «Дом на Тарской» (644024, <...>).

Судом установлено, что 07.11.2011 состоялось собрание участников строительства ООО «СПЭК» с повесткой дня - обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, строительство которого не завершено) и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или специализированному потребительскому кооперативу.

На собрании кредиторов приняли участие конкурсные кредиторы ООО «СПЭК», включенные в реестр требований кредиторов, обладающие 14 829 380,00 голосов, что составляет 100% голосов от общего количества голосов участников строительства, соответственно имелся кворум, собрание правомочно.

Конкурсным управляющим собранию кредиторов представлено заключение о возможности передачи объекта незавершенного строительства от 21.10.2011, в соответствии с которым техническая и финансовая возможность с учетом требований Закона о банкротстве передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства и земельный участок при условии одобрения участниками строительства имеется.

По результатам собрания принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, строительство которого не завершено) и земельный участок жилищно-строительному кооперативу «Дом на Тарской» (644024, <...>).

Определением суда от 10.04.2012 по делу № А46-5011/2009 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО «СПЭК» города Омска ФИО18, погашены требования участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом, строительство которого не завершено; кадастровый номер - 55:36:040102:0122:52:401:002:0122, литера А, общей площадью застройки 5 239,60 кв. м, расположенный по адресу: <...>, угол улицы Тарской, дом 52 и земельный участок с кадастровым номером 55:36:04:0102:0122, общей площадью 8 874,00 кв. м - созданному участниками строительства ЖСК «Дом на Тарской» (644024, <...>).

ЖСК «Дом на Тарской» был создан в марте 2010 года собственниками незавершенного строительством жилого многоквартирного дома, имеющего кадастровый № 55:36:040102:0122:52:401:002:00004780, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:04: 01 02:0122, по адресу: <...>, угол улицы Тарская, дом 52.

Деятельностью данного кооператива является завершение строительства жилого многоквартирного дома по адресу: <...>, угол улицы Тарская, дом 52 (Жилой комплекс «Золотые купола»). Завершение строительства производится за счет денежных средств, собранных в качестве целевых взносов.

В соответствии с решением Центрального районного суда г. Омска от 15.12.2016, а также апелляционным определением Омского областного суда от 09.03.2017, вышеуказанное распоряжение Мэра города Омска от 24.11.2004 № 2957 «О разрешении ООО «СПЭК» строительства жилого дома по ул. Тарская - ул. ФИО17 в ЦАО г. Омска» является действительным, производство работ на доме не признано незаконным.

В Управлении Росреестра по Омской области 27.09.2012 проведена государственная регистрация изменений в договор аренды земельного участка № Д-Ц-31-5280 от 26.01.2005 - арендатор ООО «СПЭК» изменен на ЖСК «Дом на Тарской».

Согласно письму от 26.06.20017 № ИСХ-17/ГСН-1965 в пределах предоставленных полномочий Главным управлением государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области проведена внеплановая проверка в отношении ЖСК «Дом на Тарской», по результатам которой выявлено нарушение части 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), ЖСК «Дом на Тарской» выдано предписание об устранении соответствующий нарушений, указано на необходимость оформить правоустанавливающие документы на земельные участки, попадающие в пятно застройки многоквартирного дома.

По положениям статьи 123.2 ЖК РФ в случае неисполнения жилищно-строительным кооперативом в установленный контролирующим органом срок предписания об устранении выявленных нарушений, а также в случае, если эти нарушения создают реальную угрозу правам и законным интересам членов жилищно-строительного кооператива, контролирующий орган вправе вынести предписание о приостановлении деятельности жилищно-строительного кооператива по привлечению новых членов кооператива до устранения жилищно-строительным кооперативом соответствующих нарушений. Контролирующий орган в случае неисполнения его предписаний жилищно-строительным кооперативом вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации этого кооператива.

Данные вопросы были вынесены на разрешение рабочей группы при Министерстве строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области, на которой было рекомендовано жилищно-строительному кооперативу установить на каких земельных участках располагается незавершенный строительством жилой многоквартирный дом, кадастровый номер 55:36:040102:0122:52:401:002:00004780, обратиться для заключения договора аренды в Территориальное Управление Росимущества по Омской области, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

С целью выполнения требований предписания государственного органа и во избежание привлечения к административной ответственности за невыполнение требований предписания, а также ликвидации кооператива ЖСК «Дом на Тарской» были проведены мероприятия, в результате которых было установлено, что незавершенный строительством жилой многоквартирный дом, кадастровый номер 55:36:040102:0122:52:401:002:00004780, расположен на земельных участках с кадастровыми номерами:

- 55:36:040102:0122 (площадь участка 8874 кв. м), принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, право аренды на который возникло у ООО «СПЭК» на основании договора аренды № Д-Ц-31-5280 от 26.01.2005 (27.09.2012 между ТУ Росимущества по Омской области и ЖСК «Дом на Тарской» заключено соглашение о перенайме указанного участка);

- 55:36:040102:2135 (площадь участка 2448 кв. м), принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, право аренды на который возникло у ЖСК «Дом на Тарской» на основании распоряжения ТУ Росимущества по Омской области № 184-р от 18.09.2014 и заключенного на его основании договора аренды № ТУ-02/14-2014-8 от 29.09.2014);

- 55:36:040102:323 (площадь участка 980 кв. м), принадлежавшего ранее на праве собственности ООО «СПЭК».

- 55:36:040102:0077 (площадью 1232 кв. м), принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, право аренды на который возникло у ЖСК «Дом на Тарской» на основании распоряжения ТУ Росимущества по Омской области № 42-р от 17.03.2015 (договор аренды указанного участка с ЖСК «Дом на Тарской» зарегистрирован 31.12.2016).

Таким образом, судом установлено, что Застройщиком ООО «СПЭК» объект капитального строительства был построен, в том числе и в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323, на который в Управлении Росреестра по Омской области было зарегистрировано право собственности ООО «СПЭК». В силу заключения кадастрового инженера ФИО19 № 01/052 от 24.03.2016 часть конструктивных элементов общей площадью 100, 8 кв. м объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:040102:4230 (отмеченный жилой дом) расположена в границах земельного участка м кадастровым номером 55:36:040102:323.

Было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:323, площадью 980 кв. м, местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. ФИО17, д. 113 (номер государственной регистрации 55-55-01/106/2008-500); обременен правами ООО «СПЭК», которое на момент установления этого факта уже было ликвидировано, о чем внесена запись в реестр.

Сведения о данном земельном участке не были представлены конкурсному управляющему Общества для передачи прав на земельный участок в ходе удовлетворения ходатайства о погашении требования участников строительства, включивших свои требования в реестр требований передачи жилых помещений ООО «СПЭК» вместе с правами застройщика.

В этой связи на рабочей группе в Министерстве строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска было рекомендовано разработать план мероприятий по погашению регистрационных записей в Росреестре по Омской области на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:323, площадью 980 кв. м, местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. ФИО17, д. 113, для последующего заключения договор аренды, поскольку завершение строительства и ввод дома в эксплуатацию без наличия договора аренды на все земельные участки под строящимся домом невозможны.

05.05.2015 Арбитражным судом Омской области рассмотрено дело А46-1119/2015 по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска о прекращении права собственности ООО «СПЭК» на объекты недвижимости и погашении регистрационной записи права долевой собственности на них, при участии заинтересованного лица Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЖСК «Дом на Тарской».

Названным судебным актом суд постановил требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить.

Прекратить право собственности ООО «СПЭК» на объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:323, площадью 980 кв. м, местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. ФИО17, д. 113 (номер государственной регистрации 55-55-01/106/2008-500);

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:323, площадью 980 кв. м, местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющий почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. ФИО17, д. 113 (номер государственной регистрации 55-55-01/106/2008-511);

Прекратить право собственности ООО «СПЭК» на объекты недвижимости:

- квартиру, расположенную по адресу: <...>;

- квартиру, расположенную по адресу: <...>.

Погасить регистрационную запись права долевой собственности ООО «СПЭК» на объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:323, площадью 980 кв. м, местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. ФИО17, д. 113 (номер государственной регистрации 55-55-01/106/2008-500);

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:323, площадью 980 кв. м, местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ЦАО, ул. ФИО17, д. 113 (номер государственной регистрации 55-55-01/106/2008-511);

Погасить регистрационную запись права собственности ООО «СПЭК» на объекты недвижимости:

- квартиру, расположенную по адресу: <...>;

- квартиру, расположенную по адресу: <...>.

В ходе упомянутого судебного разбирательства было установлено, что конкурсному управляющему сведения о спорном земельном участке предоставлены не были, в результате чего конкурсный управляющий не включил этот земельный участок при разрешении ходатайства о погашении требования участников строительства, включивших свои требования в реестр требований передачи жилых помещений ООО «СПЭК» путем передачи прав застройщика и прав на земельные участки, на котором расположен незавершенный строительством объект.

Также было установлено, что на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством жилой многоквартирный дом, кадастровый номер 55:36:040102:0122:52:401:002:00004780.

После указанного судебного акта на рабочей группе по вопросам защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Омской области Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска рекомендовано разработать механизм оформления договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:323 с арендатором ЖСК «Дом на Тарской».

В ходе встречи с руководством Департамента имущественных отношений Администрации города Омска ЖСК «Дом на Тарской» было предложено для заключения договора аренды на спорный земельный участок представить в Департамент следующие документы: заявление, протокол собрания собственников (членов кооператива), на котором собственники наделили полномочиями кооператив на заключение договора аренды, кадастровую выписку, заключение кадастрового инженера о том, что незавершенный строительством жилой многоквартирный дом, кадастровый номер 55:36:040102:0122:52:401:002:00004780, выходит за пределы участка с кадастровым номером 55:36:04: 01 02:0122 и располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323, копию определения АС Омской области о передаче прав застройщика.

27.05.2016 проведено собрание ЖСК «Дом на Тарской», на котором присутствовало более 75% от общего числа голосов членов ЖСК. Пятым вопросом повестки дня был вопрос «О наделении полномочиями жилищно-строительного кооператива «Дом на Тарской» на заключение с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323, расположенного под незавершенным строительством жилым комплексом «Золотые купола», в интересах членов кооператива - собственников в праве общей долевой собственности». Собрание решило по данному вопросу наделить полномочиями ЖСК «Дом на Тарской» на заключение с Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323. За данный вопрос проголосовали 24 476, 71 голосов, против 584, 62 голосов. Согласно пункту 8.5 Устава Кооператива данное решение принято с необходимым кворумом. По положениям пункта 8.19 Устава ЖСК решение общего собрания членов кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов кооператива.

Все названные документы были представлены в Департамент имущественных отношений Администрации города Омска.

Из ответа заинтересованного лица от 31.03.2017 № ИСХ-ДИО/4471 следует, что рассмотрев обращение Кооператива от 20.03.2017 № 20-03/17 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323 для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:040102:4230 с приложением кадастровой выписки на объект незавершенного строительства, Департамент не нашел оснований для заключения договора, поскольку согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:040102:4230 находится в общей долевой собственности 315 физических лиц.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правом на приобретение в аренду земельного участка на три года однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, юридическое лицо ЖСК «Дом на Тарской» не обладает.

Также отказ Департамента имущественных отношений Администрации города Омска основывался на том, что протокол не является документом, уполномочивающим на совершение сделки - заключение договора аренды земельного участка.

Полагая, что решение Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323, площадью 980 кв. м, местоположение которого установлено относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: город Омск, Центральный административный округ, улица ФИО17, дом 113, для завершения строительства жилого многоквартирного дома с ЖСК «Дом на Тарской» грубо нарушает права Кооператива, последний обратился в арбитражный суд с заявлением, которое является предметом рассмотрения по настоящему делу.

11.08.2017 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ, пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является необходимым наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По положениям части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В силу статьи 1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно статье 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Согласно статье 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Пунктом 3 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривается, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении целого ряда условий, в том числе при условии, что объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности; земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве; участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Пунктом 8 статьи 201.10 указанного Федерального закона установлено, что жилищно-строительный кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

1) основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

2) членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Пунктом 14 статьи 201.10 данного Федерального закона предусмотрено, что права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

В силу пункта 15 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются арбитражным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Как отмечено выше, определением Арбитражного суда Омской области от 10.04.2012 по делу № А46-5011/2009 права застройщика на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом по ул. ФИО17, 15 угол ул. Тарской, 52 в г. Омске и земельный участок с кадастровым номером 55:36:04:0102:0122 площадью 8 874,00 кв. м на основании статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» переданы созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу - ЖСК «Дом на Тарской».

Таким образом, арбитражным судом было установлено, что ЖСК «Дом на Тарской» отвечает предъявляемым требованиям.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:323, на котором также расположен объект незавершенного строительства, в соответствии с требованиями статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» подлежало передаче созданному участниками строительства ЖСК «Дом на Тарской».

Вместе с тем на момент установления указанных выше обстоятельств ООО «Сибирская промышленно-энергетическая компания» уже было ликвидировано, в связи с чем пересмотр определения Арбитражного суда Омской области от 10.04.2012 по делу № А46-5011/2009 по вновь открывшимся обстоятельствам был невозможен.

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска отказывая ЖСК «Дом на Тарской» в предоставлении данного земельного участка в аренду, создал тем самым препятствия для завершения строительства жилого дома.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

При этом в соответствии с подпунктом 8 пункта 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

ЖСК «Дом на Тарской» является жилищно-строительным кооперативом, созданным участниками строительства в соответствии с требованиями статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Члены ЖСК «Дом на Тарской» являются сособственниками объекта незавершенного строительства, как того требует подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом суд первой инстанции принял во внимание, что вопреки доводам представителя третьих лиц ФИО13, полагающей, что земельные участки, на которых расположен названный незавершенный строительством дом, должны быть предоставлены только участникам общей долевой собственности незавершенного строительством дома, земельный участок с кадастровым номером 55:36:04:0102:0122 площадью 8 874,00 кв. м, на котором располагается основная часть незавершенного строительством жилого дома, уже предоставлен именно ЖСК «Дом на Тарской» для завершения строительства на основании требований закона - стати 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Именно ЖСК «Дом на Тарской» получено разрешение на строительство жилого дома.

Кроме того, именно Кооперативу предоставлен участок с кадастровым номером 55:36:040102:2135 (площадь участка 2448 кв. м), принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, право аренды на который возникло у ЖСК «Дом на Тарской» на основании распоряжения ТУ Росимущества по Омской области № 184-р от 18.09.2014 и заключенного на его основании договора аренды № ТУ-02/14-2014-8 от 29.09.2014), земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:0077, площадью 1232 кв. м, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, право аренды на который возникло у ЖСК «Дом на Тарской» на основании распоряжения ТУ Росимущества по Омской области № 42-р от 17.03.2015, а договор аренды указанного участка с ЖСК «Дом на Тарской» зарегистрирован 31.12.2016. При этом ТУ Росимущества по Омской области не усмотрело никаких нарушений законодательства в предоставлении Кооперативу земельных участков, на которых расположен обозначенный объект незавершенного строительства.

При этом суд обращает внимание на то, что в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не закреплено положения о необходимости одномоментного обращения всех без исключения собственников объектов незавершенного строительства.

Положения пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающие совместное обращение всех собственников здания, сооружения или помещения в них для заключения договора аренды земельного участка под этим зданием со множественностью лиц на стороне арендатора в данном случае неприменимы, так как статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует правоотношения по приобретению земельных участков в собственность или в аренду собственниками именно зданий и сооружений. В данном же случае здание и сооружение еще не построено, предоставление земельных участков под объектом незавершенного строительства в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации невозможно, что подтверждается сформировавшейся судебной практикой.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что с учетом требований статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323 в данном случае, возможно только ЖСК «Дом на Тарской».

В силу приведенных выше норм права, а также с учетом положений жилищного кодекса Российской Федерации о компетенции и обязательности решений общего собрания членов ЖСК, является несостоятельным довод Департамента о том, что члены Кооператива не могли наделить полномочиями на заключение договора Кооператив посредством принятия решения на общем собрании.

При этом как верно отмечено судом первой инстанции, права собственников долей в объекте незавершенного строительства, не являющихся членами ЖСК «Дом на Тарской», при предоставлении в аренду ЖСК «Дом на Тарской» земельного участка с кадастровым номером 55:36:040102:323 для завершения строительства никоим образом не будут нарушены, так как в соответствии со статьей 36 ЖК РФ после завершения строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию они также приобретут право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом. По этой причине судом было отказано в удовлетворении ходатайства представителя третьих лиц о привлечении к участию в деле всех 315 физических лиц, у которых согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости находится в общей долевой собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:040102:4230.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказ Департамента, изложенный в письме от 31.03.2017 №ИСХ-ДИО/4471, поскольку он не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает права Кооператива на приобретение в аренду земельного участка, препятствует достройке и вводу в эксплуатацию возведенного на участке жилого дома, то есть создает препятствия для осуществления экономической деятельности, чем нарушает законные интересы заявителя.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, доводы сторон были всесторонне и полно исследованы арбитражным судом, и им была дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Неправильного применения норм материального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ее подателей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 11.08.2017 по делу № А46-6927/2017 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.


Председательствующий


О.А. Сидоренко

Судьи


Н.А. Шиндлер

А.Н. Лотов