Решение от 19 марта 2020 г. по делу № А32-27470/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-27470/2017
г. Краснодар
19 марта 2020 года
Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГеоСтрой» (ИНН 2309001660, ОГРН 1022301427268)к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374)

третьи лица: Задикян Геворк Меликович; Задикян Мелик Геворкович; Задикян Геворк Геворкович; Задикян Сирануш Ервандовна; администрация города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 12.04.2017 № 9316/1105-16; об обязании Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о предоставлении в аренду земельного участка с площадью 3 661 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:15, расположенного в г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16 для целей использования административного здания,

при участии в заседании представителя заявителя Малинина В.В., представителя заинтересованного лица Перекрестова П.А., представителя третьего лица Перекрестова П.А., установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилось общество с ограниченной ответственностью «ИнвестГеоСтрой» (далее – общество, ООО «ИнвестГеоСтрой») с заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 12.04.2017 № 9316/1105-16, а также об обязании департамента в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о предоставлении в аренду земельного участка с площадью 3 661 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:15, расположенного в г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16 установив вид разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации административных зданий».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2018 по делу № А32-27470/2017 требования заявителя удовлетворены. Суд первой инстанции признал незаконным отказ департамента от 12.04.2017 № 9316/1105-16 и обязал департамент в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о предоставлении в аренду земельного участка с площадью 3 661 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:15, расположенного в г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16 установив вид разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации административных зданий».

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по делу № А32-27470/2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2018 оставлено без изменения, апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2019 по делу № А32-27470/2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по делу № А32-27470/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы, суд кассационной инстанции указал на то что, суды обеих инстанций не приняли во внимание положения пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не исследовал вопрос о наличии полномочий у департамента в части установления вида разрешенного использования земельного участка. Так же суд кассационной инстанции отметил, что при новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции при новом рассмотрении дела выполнил указания, изложенные в постановлении кассационного суда, исследовал вопросы, не получившие правовой оценки при предыдущем рассмотрении дела.

Представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель заинтересованного лица и администрации в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

ООО «ИнвестГеоСтрой» заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4.

Ходатайство мотивировано необходимостью привлечения правообладателей объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0302010:1031, 23:49:03020110:66 и 23:49:0302010:73 к участию в деле в целях соблюдения прав собственников смежного земельного участка и жилого дома, расположенного на данном участке.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство заявителя признано судом обоснованным. Правообладатели жилого дома с кадастровым номером 23:49:0302010:1031 и земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302010:66 и 23:49:0302010:73 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

Представитель общества уточнил, что просит обязать департамент принять решение о предоставлении обществу в аренду земельного участка для целей использования административного здания.

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил ходатайство общества об уточнении заявленных требований.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителей заявителя и заинтересованного лица, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Между ЗАО «Академгрупп» и ООО «Трансинвестстрой», с одной стороны, и администрацией города Сочи, с другой стороны, на основании постановления главы г. Сочи от 29.04.2005 № 1520 заключен договор аренды от 14.03.2007 № 4900004121 земельного участка для обеспечения эксплуатации административного корпуса, находящегося в собственности арендаторов (т. 1, л. д. 91).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2017, а также договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.12.2007 ООО «ИнвестГеоСтрой» получило право собственности на помещения, расположенные в здании административного корпуса, в именно следующие помещения:

– Нежилое помещение первого этажа № 10,17,18,19,20 здания административного корпуса литер А, площадь 52,1 кв.м., этаж 1, условный номер: 23-23-19/039/2006-602, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16. Право собственности Заявителя подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности ООО «ИнвестГеоСтрой» от 07.03.2008 г. 23 АД 640055 (т 1, л. д. 90);

– Нежилое помещение № 3-9,19 литера А4 (мансарда), общая площадь 146,9 кв.м., здания административного корпуса литер А, условный номер: 23:49:03-6.2003-254, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16. Право собственности Заявителя подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности ООО «ИнвестГеоСтрой» от 07.03.2008 23 АД 640054 (т. 1, л.д. 89);

– Нежилое помещение № 10-18, 20, 21, 23-38 литера А4 (мансарда), общая площадь 442,8 кв.м., здания административного корпуса литер А, условный номер: 23:49:03-6.2003-194, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16. Право собственности Заявителя подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности ООО «ИнвестГеоСтрой» от 07.03.2008 23 АД 640053 (т.1, л.д. 88);

– Нежилые помещения 1-го этажа №№ 1-44 лит. А1, нежилые помещения 2-го этажа № 45,46,48-84 лит. А2, нежилые помещения мансарды №85,86 лит. А4, административного здания лит. А, общая площадь 1268,9 кв.м., условный номер: 23:19/19:01:513:16:00, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16. Право собственности Заявителя подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности ООО «ИнвестГеоСтрой» от 07.03.2008 23 АД 640052 (т.1, л.д. 87);

– Здание административного корпуса литер А – нежилые помещения первого этажа №№ 1-9,11-16,21-27 общей площадью 320,4 кв.м., нежилые помещения второго этажа №№1-24 общей площадью 309,1 кв. м, нежилое помещение мезонина № 1 литер А 2 общей площадью 5,8 кв.м., условный номер: 23:49:03-6.2003-193, адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16. Право собственности Заявителя подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности ООО «ИнвестГеоСтрой» от 07.03.2008 23 АД 640051 (т.1, л.д. 86).

Договором от 17.12.2007 права и обязанности по договору аренды от 14.03.2007 № 4900004121 были переданы от ЗАО «Академгрупп» и ООО «Трансинвестстрой» в пользу общества (т.1, л.д. 102-107).

16 мая 2008 года Муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента и ООО «ИнвестГеоСтрой» заключили дополнительное соглашение № 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне Арендатора (договор аренды) от 14.03.2007 № 4900004121 (т. 1, л. д. 98 – 100). Указанное дополнительное соглашение было заключено сторонами в целях замены ЗАО «Академгрупп» и ООО «Трансинвестстрой» на общество.

На основании заявления ООО «ИнвестГеоСтрой» и по результатам публичных слушаний было издано Распоряжение Главы города Сочи от 12.12.2008 № 1154-р, в соответствии с которым вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:15 был изменен на «многоквартирный жилой дом».

26 мая 2009 года Муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента и ООО «ИнвестГеоСтрой» заключили дополнительное соглашение № 2 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от 14.03.2007 № 4900004121 (т.1, л.д. 101). Указанное дополнительное соглашение было заключено сторонами в целях изменения вида разрешенного использования участка на «многоквартирный жилой дом».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2013 по делу № А32-11890/2012 установлено, что распоряжение главы города Сочи от 12.12.2008 № 1154-р об изменении вида разрешенного использования с «эксплуатации административного здания» на «многоквартирный жилой дом» является незаконным.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.08.2017 по делу № А32-19770/2017 договор аренды № 4900004121 от 14.03.2007 признан ничтожным на основании того, что на момент заключения указанного договора собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:15 была Российская Федерация, в связи с чем администрация города Сочи в лице департамента не имела права распоряжаться данным земельным участком (т. 2, л. д. 25 – 28). В соответствии с указанным решением суда погашена запись в ЕГРП об аренде земельного участка № 23-23-19/021/2007-146.

При этом в собственности у ООО «ИнвестГеоСтрой» остались расположенные на данном земельном участке объекты недвижимого имущества.

10 марта 2017 года заявитель через отделение МАУ МФЦ города Сочи обратился с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 3 661 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:15, расположенный в г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16, в аренду без торгов на основании факта расположения на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, собственником которых является общество (т. 1, л. д. 11).

Письмом от 12.04.2017 № 9316/1105-16 заинтересованное лицо отказало обществу в предоставлении земельного участка на праве аренды без проведения торгов (т. 1, л. д. 9 – 10).

Письмо заинтересованного лица содержало следующие основания для отказа на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:15, расположенного в г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16:

1) Заявитель не предоставил сообщения, содержащего перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров;

2) На испрашиваемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества, соответствующие виду разрешенного использования для данного участка.

Полагая, что у департамента не имелось правовых оснований для отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:15, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно вышеизложенным положениям закона собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, имеет исключительное право на заключение договора аренды данного земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» земельные участки курортов, право собственности на которые не было зарегистрировано за Российской Федерацией, переданы в муниципальную собственность.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13, лица, участвующие в деле, обязаны соблюдать принципы арбитражного процесса по опровержению доказательств, представленных другой стороной.

В соответствии с части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН земельный участок, в отношении которого ведется спор, находится в муниципальной собственности Администрации города-курорта Сочи (т. 1, л. д. 12 – 15). Данное обстоятельство также установлено решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.08.2017 по делу № А32-19770/2017 (т. 2, л. д. 25 – 28).

Положение о департаменте утверждено решением Городского Собрания Сочи № 166 «Об утверждении Положения о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи».

В силу пункта 3.54 Положения о Департаменте имущественных отношений администрации города Сочи департамент в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет заключение в установленном законом порядке договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи.

В связи с изложенным департамент является уполномоченным органом, который обладает полномочиями по передаче спорного земельного участка в аренду и заключению договора аренды с заявителем.

Поскольку в полномочия департамента входит заключение договоров аренды муниципального имущества муниципального образования город-курорт Сочи, то в таком случае заявитель обоснованно сформировал требование к заинтересованному лицу.

Представителем общества в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Судом назначена судебная экспертиза с целью определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации административного корпуса, расположенного на спорном земельном участке, а также в целях установления иных правообладателей, которые имеют права объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке.

Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-консалтинговое бюро им. Матвеева» ФИО5 и ФИО6.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

– Определить наличие/отсутствие в здании административного корпуса литер А, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16, площадей, принадлежащих иным лицам, кроме площадей, принадлежащих ООО «ИнвестГеоСтрой» (перечень объектов указан в определении суда)?

– Определить наличие на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302010:15 общей площадью 3661 кв. м, расположенном по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16, иных объектов недвижимого имущества, кроме объектов, принадлежащих ООО «ИнвестГеоСтрой» на праве собственности (перечень объектов указан в определении суда)?

– Определить земельный участок, на котором расположено здание (жилой дом) с кадастровым номером 23:49:0302010:1031 общей площадью 60,5 кв.м. по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, дом №12/2?

– Определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенных на нем объектов, принадлежащих ООО «ИнвестГеоСтрой» на праве собственности?

В материалы дела представлено экспертное заключение от 14.06.2019, содержащее следующие выводы по поставленным вопросам:

– Помещения занимают всю площадь и объем административного корпуса. Площади, принадлежащие иным лицам, кроме площадей, принадлежащих ООО «ИнвестГеоСтрой», в административном корпусе, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16, отсутствуют.

– Какие-либо иные объекты недвижимого имущества, кроме административного корпуса на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302010:15 общей площадью 3 661 кв. м., расположенном по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16 отсутствуют.

– Здание с кадастровым номером 23:49:0302010:1031 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, дом № 12/2 расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0302010:66 и 23:49:0302010:73.

– Общая площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации административного здания по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16 составляет: 3 040 + 344,5 + 663,68 = 4 048,18 кв. м.

С учетом экспертного заключения суд приходит к выводу, что заявитель является единственным собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке. При этом объекты иных правообладателей на данном земельном участке отсутствуют.

Экспертным заключением установлено, что общество является единственным собственником всех помещений, находящихся в здании административного корпуса, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302010:15.

Эксперты пришли к выводу, что помещения, указанные в свидетельствах о праве собственности заявителя № 23 АД 640055, № 23 АД 640054, № 23 АД 640053, № 23 АД 640052, № 23 АД 640051, образуют 100 % площади здания административного корпуса, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 16. В ходе исследования эксперты подтвердили, что фактические характеристики помещений соответствуют сведениям, указанным в свидетельствах о праве собственности, какие-либо противоречия отсутствуют.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

Поскольку общество является собственником всех помещений в здании, то последний является собственником единого объекта недвижимости – административного здания, и вправе избрать правовой режим здания как единого объекта, либо остаться собственником всех помещений в здании.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены как здания, так и помещения в указанных зданиях. Соответственно, буквальный текст указанной нормы предполагает, что правом на заключение договора аренды обладают, в том числе, собственники помещений, расположенных в здании, находящемся на соответствующем земельном участке. Поэтому Заявитель не обязан избирать правовой режим здания и обращаться в регистрирующий орган за регистрацией своего права собственности на здание административного корпуса. Заявитель, обладая правом собственности на все помещения в здании административного корпуса, обладает правом на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:15.

Также согласно экспертному заключению на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302010:15 отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности третьим лицам, а здание (жилой дом площадью 60,5 кв. м) с кадастровым номером 23:49:0302010:1031 располагается на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0302010:66 и 23:49:0302010:73. Все собственники смежного участка и расположенного на нем дома привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

Соответственно, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:15 свободен от прав третьих лиц, а заявитель является единственным собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке.

Площадь земельного участка с кадастровом номером 23:49:0302010:15, полностью необходима для эксплуатации здания административного корпуса, помещения в котором принадлежат заявителю на праве собственности. Данное обстоятельство установлено выводами судебной экспертизы, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что заявитель имеет право на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:15.

Руководствуясь статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд должен оценить законность тех оснований, которые были сформулированы непосредственно в отказе департамента в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:15.

Перечисленные основания для отказа в заключении договора признаются судом в качестве неправомерных по следующим основаниям.

В пункте 32 приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 перечислены документы, которые предоставляются при обращении в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, в частности, там указано сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Как установлено судом 10.03.2017 заявитель через отделение МАУ МФЦ города Сочи обратился с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 3 661 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:15, расположенный в г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16, в аренду без торгов на основании факта расположения на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, собственником которых является Заявитель (т. 1, л. д. 11). МАУ МФЦ города Сочи, принимая у заявителя, документы оформило расписку в получении соответствующих документов. Из данной расписки следует, что обществом подано соответствующее заявление, в котором указаны кадастровые (условные, инвентарные) номера и адресные ориентиры помещения, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.

Также из данной расписки следует, что заявитель помимо заявления предоставил свидетельства о праве собственности на принадлежащие ему помещения. Во всех свидетельствах указан точный адресный ориентир, в соответствии с которым помещения располагаются в здании административного корпуса по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16, поэтому отказ заинтересованного лица, основанный на том, что заявитель не предоставил сообщения, содержащего перечень всех помещений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, является несостоятельным.

Судом дополнительно исследован вопрос о том, что согласно расписке, заявитель предоставил 4-е свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения вместо 5-ти свидетельств о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения (т. 1, л. д. 11).

Данное обстоятельство не могло послужить основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, поскольку заявитель представил департаменту сообщение, содержащее перечень всех помещений, расположенных на земельном участке. Более того, все 5 свидетельств имелись в распоряжении департамента.

16 мая 2008 года муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента и ООО «ИнвестГеоСтрой» заключили дополнительное соглашение № 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от 14.03.2007 № 4900004121 (т. 1, л. д. 98 – 100). Указанное дополнительное соглашение заключено сторонами в целях замены ЗАО «Академгрупп» и ООО «Трансинвестстрой» на ООО «ИнвестГеоСтрой». В тексте указанного дополнительного соглашения прямо указана ссылка на все пять свидетельств, а именно: свидетельство от 07.03.2008 23 АД 640055 (т 1, л. д. 90), свидетельство от 07.03.2008 23 АД 640054 (т. 1, л. д. 89); свидетельство от 07.03.2008 23 АД 640053 (т. 1, л. д. 88), свидетельство от 07.03.2008 23 АД 640052 (т. 1, л. д. 87), свидетельство от 07.03.2008 23 АД 640051 (т. 1, л. д. 86). Соответственно, указанные свидетельства предоставлены департаменту при переоформлении права аренды на земельный участок в пользу общества.

Заявитель также 17.05.2016 отправлял письмо в адрес администрации № 04-Гео/05-16 к которому приложены пять свидетельств о праве собственности на помещения (т. 2, л. д. 40).

В силу пункта 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» органы, предоставляющие государственные услуги, и органы, предоставляющие муниципальные услуги, не вправе требовать от заявителя представления документов и информации, которые находятся в распоряжении органов.

Законом установлено, что государственный или муниципальный орган не вправе требовать от Заявителя представления документов и информации, которые находятся в распоряжении органа. В свою очередь, обязанность заявителя предоставить документы подтверждающие право собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке необходимы только с одной целью, убедиться в том, что собственником земельного участка является ООО «ИнвестГеоСтрой».

Поскольку по состоянию на дату отказа в предоставлении земельного участка в аренду департамент обладал всеми пятью свидетельствами о праве собственности заявителя на помещения, отказ департамента, мотивированный ссылкой на отсутствие данных сведений, является незаконным и необоснованным.

Также суд приходит к выводу, что отказ департамента от 12.04.2017 № 9316/1105-16 в заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:15 мотивированный тем, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, соответствующие виду разрешенного использования – «многоквартирный жилой дом» (т. 1, л. д. 9 – 10) является несостоятельным.

Распоряжение главы города Сочи от 12.12.2008 № 1154-р вид разрешенного использования земельного участка изменен на «многоквартирный жилой дом».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2013 по делу № А32-11890/2012 установлено, что распоряжение главы города Сочи от 12.12.2008 № 1154-р об изменении вида разрешенного использования с «эксплуатации административного здания» на «многоквартирный жилой дом» является незаконным. Соответственно, данный правовой акт не породил юридические последствия и не повлек за собой изменение вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с части 1 статьи 6 Федерального конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации» вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Исходя из толкования статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что преюдиция — это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора. Преюдиция распространяется на установление судом тех или иных обстоятельств, содержащихся в судебном акте, вступившим в законную силу, если последние имеют правовое значение и сами по себе могут рассматриваться как факт, входивший в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

Аналогичные разъяснения даны также в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении».

Поскольку распоряжениег города Сочи № 1154-р от 12.12.2008 об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «многоквартирный жилой дом» признано недействительным, то данное распоряжение не повлекло никаких правовых последствий.

При этом департамент должен самостоятельно обеспечить внесение актуальных сведений о разрешенном использовании в ЕГРН и поэтому не вправе ссылаться на недостоверные сведения реестра.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» для выполнения задач градостроительного зонирования и принятия решений об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид обязанность по разработке правил землепользования и застройки возложена на органы местного самоуправления.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 32 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка.

Поскольку законом установлена обязанность муниципального органа по предоставлению в Единый государственный реестр недвижимости документов об изменении вида разрешенного использования земельного участка, Департамент имущественных отношений города Сочи был обязан осуществить действия по предоставлению в Единый государственный реестр недвижимости документов об изменении вида разрешенного использования земельного участка кадастровым номером 23:49:0302010:15 на первоначальный вид разрешенного использования – «для обеспечения эксплуатации здания административного корпуса».

Суд также отмечает, что территориальная (функциональная) зона, к которой относится земельный участок, допускают эксплуатацию здания административного корпуса.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок относятся к категории земель: земли населенных пунктов (т. 4, л. д. 47).

В соответствии с пунктом 1 и пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам, в частности, общественно-деловым.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

Согласно части 4 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав общественно-деловых зон могут включаться: 1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения; 2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; 3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; 4) общественно-деловые зоны иных видов.

В силу части 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Согласно заключению кадастрового инженера от 10.10.2019 земельный участок находится в территориальной зоне «ОЦ 1», которая является жилой и общественно-деловой зоной.

В соответствии с правилами землепользования и застройки города Сочи, утвержденными решением городского собрания г. Сочи от 29.12.2009 № 202 «Об утверждении правил землепользования застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи», территориальная зона ОЦ1 - «жилая и общественно-деловая зона». В пределах указанной зоны допускаются следующие виды разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов); блокированная жилая застройка; обслуживание жилой застройки; коммунальное обслуживание; коммунальное обслуживание; бытовое обслуживание; здравоохранение; образование и просвещение; культурное развитие; религиозное использование; общественное управление; деловое управление; торговые центры (торгово-развлекательные центры); магазины; банковская и страховая деятельность; общественное питание; гостиничное обслуживание; развлечения; обслуживание автотранспорта; спорт; связь; склады; автомобильный транспорт; обеспечение внутреннего правопорядка; охрана природных территорий; историческая; общее пользование территории и пищевая промышленность.

Перечисленные виды разрешенного использования предполагают, что на земельном участке допускается размещение объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг. Поэтому испрашиваемый Заявителем вид разрешенного использования – «для эксплуатации административных зданий», соответствует разрешенному использованию данного участка.

С учетом постановления суда кассационной инстанции судом исследован вопрос о соответствии объектов недвижимого имущества, принадлежащих заявителю, назначению земельного участка на момент постановки его на кадастровый учет.

Экспертным заключением установлено, что административное здание состоит из двух частей: лит. А и лит. А1. Часть лит. А административного здания была построена до 1917 г., а часть лит. А1 административного здания была построена в 1995 г.

Эксперты пришли к выводу, что количество, состав, площадь и конфигурация помещений в здании административного корпуса, соответствуют помещениям согласно Свидетельствам о государственной регистрации прав на эти помещения. В результате исследования административного здания была определена площадь, конфигурация и координатные точки границ настоящего объекта недвижимости. Генеральным планом усадебного участка, ситуативным планом участка и приложением № 2 экспертного заключения подтверждается, что параметры административного здания неизменны с 1995 года. Данные параметры здания административного корпуса сохранились на момент постановки земельного участка на кадастровый учет.

В соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:15 поставлен на учет 21.06.2005 (т. 3, л. д. 2). Земельный участок поставлен на учет с видом разрешенного использования «для обеспечения эксплуатации административного корпуса».

В этой связи на момент постановки спорного участка на кадастровый учет здание административного корпуса уже располагалось на спорном земельном участке, и назначение участка предполагало возможность расположения объектов недвижимости на земельном участке.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении требований заявителя, поскольку отказ департамента является незаконным и нарушает исключительное право общества на заключение договора аренды на спорный земельный участок.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на заинтересованное лицо.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 71, 110, 156, 170 – 176, 197 – 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 12.04.2017 № 9316/1105-16.

Обязать Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение месяца с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение о предоставлении в аренду земельного участка с площадью 3 661 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:15, расположенного в г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 16, для целей использования административного здания.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИнвестГеоСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестГеоСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) справку на возврат государственной пошлины из федерального бюджета в сумме 3 тыс. рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов