Постановление от 15 сентября 2025 г. по делу № А45-15431/2024

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Томск Дело № А45-15431/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года. В полном объеме постановление изготовлено 16 сентября 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лопатиной Ю.М., судей Афанасьевой Е.В., Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Атрощенко Д.Э., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Розница К-1» ( № 07АП-4043/2025) на решение от 22 мая 2025 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-15431/2024 (судья Остроумов Б.Б.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Розница К-1» (ОГРН <***>, 656049, <...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (город Новосибирск, ОГРНИП <***>) о взыскании 1 189 098 рублей 93 копейки, встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (город Новосибирск, ОГРНИП <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Розница К-1» (ОГРН <***>, 656049, <...>) о взыскании 4 544 344 рублей 93 копейки.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП <***>), Новосибирская область, город Бердск.

При участии в судебном заседании: от истца - ФИО3 по доверенности № Д753 от 18.06.2025 (онлайн-заседание); от ответчика - ФИО1 лично, паспорт (онлайн-заседание);

от третьего лица - не явился (извещен).

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Розница К-1» (далее – истец, Арендатор, ООО «Розница К-1») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ответчик, Арендодатель, ИП ФИО1) задолженности в качестве возмещения стоимости ремонтных работ с учетом нормального износа в соответствии с пунтом 4.2.11 Договора аренды нежилого помещения б/н от 22.02.2019 в размере 1 188 438 рублей 13 копеек, взыскании неустойки в размере 660 рублей 80 копеек за период с 16.04.2024 по 23.04.2024 с продолжением начисления неустойки 0,05% в день начисляемую на сумму 165 200 рублей, с 24.04.2024 по день фактического исполнения решения суда.

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с ООО «Розница К-1» в пользу истца ИП ФИО1 по состоянию на 17.04.2025:

- задолженности по переменной часть арендной платы за февраль и март 2024 года в размере 23 110 рублей 23 копеек;

- задолженности по постоянной части арендной плате за февраль 2024 года в размере 165 200 рублей;

- задолженности по постоянной части арендной плате за март 2024 года в размере 133 225 рублей 80 копеек;

- пени за просрочку оплаты переменной части арендной платы за февраль и март, которая на 04.02.2025 составляет 4 090 рублей 51 копейку;

- пени за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за февраль 2024 г. которая на 04.02.2025 составляет 32 957 рублей 40 копеек;

- пени за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за март 2024 г., которая на 04.02.2025 составляет 24 513 рублей 55 копеек;

- упущенной выгоды в связи с несвоевременным возвратом помещения в размер 481 440 рублей;

- убытков, понесенных истцом в связи с выплатой штрафа за непредставление недвижимого имущества новому арендатору ИП ФИО2 в размере 1 000 000 рублей;

- стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 2 691 000 рублей; - расходов на оплату услуг ООО «Центр оценки» в размере 30 000 рублей;

- почтовых расходов в размере 1 957 рублей 04 копеек;

- 30 000 рублей расходы на оплату ООО Архитектурная мастерская «ТЕХТОНИКА» за Заключение от 05.11.2024 судебного эксперта ФИО4;

- выплату пени за просрочку оплаты арендной платы с 04.02.2025 (день вынесения судом решения) по день фактического возврата ответчиком задолженности с поручением расчета пени приставу в исполнительном листе, согласно Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.

Решением от 22 мая 2025 года Арбитражного суда Новосибирской области с ИП ФИО1 в пользу ООО «Розница К-1» взыскана сумма неустойки в размере 247 рублей 80 копеек, сумма государственной пошлины в размере 5 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований ООО «Розница К-1»-отказано. С ООО «Розница К-1» в пользу ИП ФИО1 взыскана задолженность по переменной части арендной платы за февраль и март 2024 года в размере 23 110 рублей 23 копеек, задолженность по постоянной части арендной плате за февраль 2024 года в размере 137 963 рублей 79 копеек, задолженность по постоянной части арендной плате за март 2024 года в размере 133 225 рублей 80 копеек, неустойка за просрочку оплаты переменной части арендной платы за февраль и март 2024 года в размере 4 090 рублей 51 копейки, неустойка за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за февраль 2024 г. в размере 28 004 рублей 41 копейки, неустойка за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за март 2024 г. в размере 24 513 рублей 55 копеек, начиная с 18.04.2025 взыскана неустойка 0,05% в день от суммы фактического остатка задолженности по арендной плате за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства, взыскана стоимость восстановительного ремонта в размере 2 636 527 рублей 59 копеек, судебные расходы по оплате заключений специалистов ООО Архитектурная мастерская «ТЕХТОНИКА» и ООО «Центр оценки» в размере 49 665 рублей, почтовые расходы в размере 1 283 рублей 42 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 772 рублей. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано. С ООО «Розница К-1» в доход федерального бюджета взыскана сумма государственной пошлины в размере 6 рублей. В результате зачета с ООО «Розница К-1» в пользу ИП ФИО1 взыскана задолженность по переменной часть арендной платы за февраль и март 2024 года в размере 23 110 рублей 23 копеек, задолженность по постоянной части арендной плате за

февраль 2024 года в размере 137 963 рублей 79 копеек, задолженность по постоянной части арендной плате за март 2024 года в размере 133 225 рублей 80 копеек, неустойка за просрочку оплаты переменной части арендной платы за февраль и март 2024 года в размере 4 090 рублей 51 копейки, неустойка за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за февраль 2024 г. в размере 28 004 рублей 41 копейки, неустойка за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за март 2024 г. в размере 24 513 рублей 55 копеек, начиная с 18.04.2025 взыскана неустойку 0,05% в день от суммы фактического остатка задолженности по арендной плате за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства, взыскана стоимость восстановительного ремонта в размере 2 636 527 рублей 59 копеек, судебные расходы по оплате заключений специалистов ООО Архитектурная мастерская «ТЕХТОНИКА» и ООО «Центр оценки» в размере 49 665 рублей, почтовые расходы в размере 1283 рублей 42 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 45 524 рублей 20 копеек.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Розница К-1» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречного иска в полном объеме и удовлетворении первоначального иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы (с учетом поступивших дополнений) заявитель указал, что судом ошибочно сделан вывод о том, что ООО «Розница К-1» своими действиями по неоплате задолженностей и пени реализовал односторонний внесудебный отказ ИП ФИО1 от исполнения договора аренды, поскольку Договор аренды расторгнут по инициативе Арендодателя без надлежащего соблюдения условий Договора аренды. Судом не дана надлежащая оценка условий Договора аренды о необходимости проведения ремонтно-подготовительных работ Арендатором без согласия Арендодателя для использования помещения по его целевому назначению. Отказ суда в удовлетворении заявленных Арендатором требований о возмещении стоимости проведенных в помещении работ в части, превышающей 18 157 рублей 47 копеек, а также последующая передача Арендодателем помещения для использования магазина «Ярче» (ООО «Камелот-А») без проведения каких-либо восстановительных им работ является формой неосновательного обогащения Арендодателя. Взыскание судом с Арендатора постоянной и переменной части арендной платы за февраль и март 2024 года в условиях состоявшегося между Сторонами зачета требований 18.04.2024, а также пени привело к неосновательному обогащению Арендодателя. Судом не дана оценка доводам и предоставленным в подтверждение доказательствам Арендатором отчету об оценке, выполненного ФИО5 как ненадлежащему доказательству.

ИП ФИО1 представил в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, оставить решение суда в силе, отмечая, что договор между сторонами был расторгнут по пункту 6.4 в связи с задолженностью арендатора и ее неоплатой в течение месяца с момента уведомления, а не по личной инициативе; истец выполнил в помещении строительно-монтажные работы по проведению реконструкции с изменением внутренней планировки без согласия арендодателя, следовательно, у него отсутствует право требования возмещения стоимости каких-либо работ; истец доказательства ответчика не опроверг.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, явку своих представителей не обеспечили.

В порядке части 6 статьи 121, частей 3, 5 статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Ответчик возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и дополнений, отзыва, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО1 (Арендодателем) и ООО «Розница К-1» (Арендатором) заключен Договор аренды нежилого помещения от 22.02.2019 (далее – Договор).

Предмет Договора - нежилое помещения площадью 236 кв.м., расположенное в здании торгового центра по адресу: <...> (далее – Объект) (пункт 1.1 Договора).

Срок аренды - 10 лет с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи помещения (пункт 2.1 Договора).

Помещение передано 01.03.2019.

В пункте 6.4. Договора установлено: «Арендодатель вправе, путем направления Арендатору уведомления, до окончания срока действия требовать расторжения Договора во внесудебном одностороннем порядке в случае, если Арендатор на протяжении 2 (двух) расчетных периодов подряд не производит очередной платеж арендной платы и (или) нарушает срок оплаты арендной платы и (или) вносит арендную плату не полностью. В случае, если Арендатор получил уведомление о расторжении Договора в связи с нарушением обязательств по оплате арендной платы, но добровольно осуществил полную оплату задолженности по Договору и пени за просрочку внесения арендной платы, Договор не может быть расторгнут Арендодателем по этому основанию. В случае если Арендатор получил уведомление о расторжении Договора в связи с нарушением обязательств по оплате, но не устранил выявленное нарушение, Договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) календарных дней с момента получения уведомления Арендатором. Моментом получения Арендатором уведомления является дата вручения уведомления представителю арендатора либо дата поступления уведомления почтовым отправлением на почтовое отделение по адресу Арендатора.».

На основании того, что Арендатор два расчетных месяца подряд не оплачивает переменную часть арендной платы (за август и сентябрь 2023 года) и согласно пункту 6.4. Договора аренды, Арендатору 26.10.2023 было направленно Уведомление о наличии задолженности и расторжении Договора аренды от 22.02.2019 от 26.10.2023, которое арендатор получил 30.10.2023, что подтверждается информацией сайта Почты России. Арендатор не оплатил задолженность и пени и в соответствии пунктом 6.4. Договор аренды с 30.11.2023 прекратил свое действие.

Согласно пункту 4.2.11 в случае досрочного расторжения Договора по инициативе Арендодателя, арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость проведенных в Помещении ремонтных работ, согласно документально подтвержденным расходам, с учетом нормального износа, составляющего величину 10 (десять) % за целый календарный год, в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней с даты расторжения Договора. За не полный календарный год износ рассчитывается пропорционально сроку действия Договора.

Обращаясь с иском, ООО «Розница К-1» указало, что после расторжения Арендодателем договора аренды нежилого помещения, Арендодатель, по условиям договора обязан компенсировать Арендатору затраты на выполненный ремонт с учетом 50% износа в сумме 1 509 974 рублей 21 копейки.

Из этой суммы Арендатор 18.04.2024 зачел свою задолженность по арендной плате, после чего задолженность Ответчика перед Истцом по возмещению стоимости ремонтных

работ с учетом 50% износа составляет 1 188 438 рублей 13 копеек, которую просит взыскать Арендатор, с начислением на указанную сумму неустойки предусмотренной договором.

Арендодатель, возражая против удовлетворения иска в полном объеме указал, что поскольку договор аренды был досрочно расторгнут Арендатором, то по условиям договора возмещения ремонтно-восстановительных работ не предусмотрено. Помимо этого, указал, что даже если Арендатор имеет право на получение стоимости выполненных ремонтных работ, то в эту стоимость не входят работы связанные с перепланировкой. Задолженность по арендной плате перед Арендодателем не погашена. Арендатор обязан возместить убытки в связи с приведением помещения в первоначальное состояние.

Также, по мнению ответчика, в связи с прекращением договора аренды по вине Арендатора, несвоевременным возвратом помещения, у Арендодателя возникли убытки в виде упущенной выгоды, поскольку он не смог сдать помещения на более выгодных условиях ИП ФИО2 (неполученного дохода от планируемом сдачи в аренду помещения), а также реальные убытки в виде штрафа, оплаченного в связи с невозможностью сдать имущество в аренду новому арендатору ИП ФИО2

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с первоначальным и встречным иском.

Частично удовлетворяя первоначальный и встречный иски, суд первой инстанции принял законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае

неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Вопреки доводам Арендодателя, буквальное толкование ункта.4.2.11 договора позволяет Арендатору требовать возмещения своих расходов на ремонт, в том числе в случае одностороннего расторжения договора Арендодателем вызванного допущенными нарушениями со стороны Арендатора. Каких-либо исключений, не позволяющих Арендатору предъявлять такие расходы к возмещению, договор не содержит.

Согласно пункту 1.7 договора стороны определили, что Помещение требует проведения ремонтно-подготовительных работ для использования Помещения по назначению, указанному в пункте 1.3. Договора. Работы будут проводиться силами и за счет Арендатора.

В соответствии с пунктом 4.3.1 Арендодатель имеет право оборудовать и оформить Помещение по своему усмотрению применительно к своей деятельности, установленной пунктом 1.3. Договора, без дополнительных согласований с Арендодателем.

Согласно пункту 4.3.6. договора Арендатор имеет право выполнить в Помещении ремонтно-подготовительные работы без дополнительных согласований с Арендодателем.

В тоже время в соответствии с пунктом 4.4.10 договора Арендатор обязан письменно согласовывать с Арендодателем перечень планируемых работ, связанных с перепланировкой Помещения до начала проведения работ. Все остальные работы производить без согласования с Арендодателем.

Также согласно пункту 4.4.12 Договора аренды арендатор обязывался согласовывать с Арендодателем способы установки и крепления вывесок и рекламных конструкций к фасаду объекта.

Таким образом, из вышеназванных положений договора следует, что Арендатор, без дополнительных согласования с Арендодателем имеет право по своему усмотрению выполнить:

- ремонтно-подготовительные работы для использования Помещения по назначению (магазин «Мария-Ра»);

- оборудовать и оформить Помещение по своему усмотрению применительно к своей деятельности.

Как верно указано судом первой инстанции, расшифровка понятия «ремонтно-подготовительные работы» в договоре и действующем законодательстве отсутствует.

При этом, работы, связанные с перепланировкой помещения в любом случае выполняется только с письменного согласования с Арендодателем.

Такого согласия Арендатором не испрашивалось, виды работ связанных с перепланировкой в помещении с Арендодателем не согласовывались.

Исходя из смысла и толкования статей 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации лучшения арендуемого помещения не тождественны понятию перепланировки (переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества - только по разрешению уполномоченных органов.

Перепланировка помещения представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

При возврате помещения и подписании Акта приема передачи от 25.03.2024 было установлено значительное расхождение в планировки помещения с Актом приема-передачи помещения от 01.03.2019, а также зафиксированы дефекты возвращаемого помещения (повреждения пола, стеклопакетов).

Арендатор произвел не согласованную перепланировку помещения, при которой были снесены помещения №№ 4, 5, 6 и созданы помещения директора оператора, помещение приема пищи, помещение разгрузочной, фасовки, мойки и новый санузел.

В частности, при проведении перепланировки были демонтированы системы водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, перепланированы входные группы. Арендатором была выполнена перепланировка потолка в соответствии с новым набором помещений, высота потолка в большей части помещения была снижена для обустройства вытяжной вентиляции пекарской печи и проведения по потолку нового водопровода, канализации и электропроводки. При обустройстве системы электроснабжения арендатор расположил щиты ввода и автоматов на вновь созданной временной перегородке.

Обустроил не согласованное помещение конденсаторной и погрузо-разгрузочную платформу.

Указанные обстоятельства подтверждаются Актами приема передачи, а также Актом о приемке выполненных работ от 08.05.2019, подписанным ООО «Розница К-1» и подрядчиком, проводившем перепланировку - ООО «Корона», Договором подряда от 21.02.2019, заключенным между арендатором и ООО «Корона», и другим документами, предоставленными арендатором при подаче иска в качестве обоснования проведения работ с целью взыскать часть их стоимости с арендодателя.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом обоснованно отклонен довод Арендатора о том, что выполненная им перепланировка является неотделимым улучшением помещения, стоимость которой не должна компенсироваться Арендодателю, как не соответствующий нормам материального права, поскольку в статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена прямая обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доводы арендатора о том, что арендодателю было известно о проведении перепланировки, и арендодатель не предъявил претензии, что считается фактом согласования перепланировки, материалами дела не подтверждены.

Согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС21-19638 по делу № А41-61713/2020 выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе не прибегать к расторжению договора аренды, а потребовать как приведения объекта в первоначальное состояние, так и взыскания убытков. Иной подход, отметил суд, не обеспечивает защиту прав собственника, арендодателя от неправомерных действий арендатора, использующего имущество с нарушениями обязательства, не способствует прекращению такого нарушения.

Поскольку стороны не высказали намерения относительно проведения по делу судебной экспертизы на предмет установления видов и стоимости ремонтно-подготовительных работ, выполненных Арендатором в помещении, так и определения ремонтно-восстановительных работ, связанных с приведением помещения в состояние до перепланировки. (судом первой инстанции неоднократно ставился данный вопрос на обсуждение), при установлении суммы ремонтно-подготовительных работ, выполненных Арендатором в помещении, суд правомерно исходил из представленного в материалы дела

заключения от 05.11.2024 ООО Архитектурная мастерская «Тектоника», выполненное специалистом ФИО4, из которого следует, что в помещении были выполнены строительно-монтажные работами (а не ремонтно-подготовительные) по проведению реконструкции с изменением внутренней планировки. Также экспертом определены все виды работ, связанные с перепланировкой помещения, а также виды работ, выполненные за пределами помещения (на улице и фасаде здания).

С учетом дополнений от 17.02.2025 к заключению шифр 78-24-ТЗ.НП ООО Архитектурная мастерская «Тектоника», специалист пришел к выводу о том, что из предоставленного к анализу перечня работ, выполненных в помещении и не связанных с обустройством новой планировки относятся работы (с учетом амортизации 50%) на сумму 18 157 рублей 47 копеек.

Из представленных в материалы дела и доказательств следует, что специалист ФИО4 обладает необходимым и достаточным навыком, познаниями и квалификацией для выполнения заключения специалиста.

Заключение специалиста содержит последовательные и непротиворечивые выводы, каких-либо оснований подвергать сомнению такие выводы у суда, не обладающими специальными познаниями не имеется.

При этом рецензия на заключение эксперта ФИО4, выполненная специалистом ФИО6 от 27.03.2925, содержит аналогичные выводы о том, что в помещении была выполнена перепланировка со сносом старых помещений, строительством новых помещений иной площади, обустройством этих помещений системами электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и т.п. ФИО6 так же пришла к выводам, что в помещении был оборудован второй выход и к помещению пристроена конденсаторная площадка, а часть работ выполнена за пределами помещения на прилегающей территории.

Эти выводы изложены в Исследовательской части Заключения ФИО6 на стр. 3, пункт 2 которого дословно гласит: «После получения помещения Арендатором …. были произведены строительные, ремонтные, электромонтажные и другие работы. В результате проведенных работ … помещения были изменены: был обустроен второй вход, демонтированы перегородки между помещениями № 1 и №№ 4,5,6, возведены новые перегородки, для обустройства новых помещений, …. на арендованном земельном участке пристроена конденсаторная площадка. …. проведены электромонтажные работы – система ввода электроснабжения … демонтированы трубы водопровода и канализации и проложены новые коммуникации …».

Таким образом, факты проведения перепланировки помещения, приведшей к реконструкции, подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Арендатор, ссылаясь на обязанность Арендодателя возместить ремонтно-подготовительные работы, обязан представить соответствующие доказательства об объеме и стоимости таких работ.

Принимая во внимание, что Арендодателем представлено заключение специалиста ООО Архитектурная мастерская «Тектоника» о том, что стоимость таких работ (с учетом амортизации 50%) составляет сумма 18 157 рублей 47 копеек, то Арендатор не доказал, что стоимость работ превышает указанную сумму.

Таким образом, доводы первоначального иска о наличии при расторжении договора аренды на стороне арендодателя задолженности, являются частично обоснованными.

В соответствии с пунктом 5.3 Договора при нарушении сроков, установленных пунктом 4.2.11 Договора, Арендодатель обязан уплатить пени в размере 0,05% от постоянной части арендной платы за каждый день просрочки.

Размер постоянной части арендной платы составляет 165 200 рублей (пункт 3.1.1 Договора).

В соответствии с пунктом 4.2.11 возмещение стоимости произведённого ремонта должно было быть осуществлено Арендатором в течение 15-и рабочих дней с даты расторжения Договора, то есть в течение 15-и рабочих дней, начиная с 26.03.2024. Последний день на оплату - до 15.04.2024 включительно. С 15.04.2024 началась просрочка в оплате.

Уведомлением от 18.04.2024 Арендатор ООО «РозницаК-1» в соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации заявило и зачете встречных однородных требований в счет задолженности Арендодателя по ремонтно-подготовительным работам на сумму 321 536,08 рублей, а именно (как указано в заявлении о зачете):

- полностью прекращено требование Ответчика к Истцу по оплате постоянной части арендной платы по Договору за период с 01.02.2024 по 25.03.2024 на сумму 298 425 рублей 81 копейка;

- полностью прекращено требование Ответчика к Истцу по оплате постоянной части арендной платы по Договору за период с 01.02.2024 по 25.03.2024 на сумму 23 110 рублей 27 копеек;

- частично (на сумму 321 536 рублей 08 копеек) прекращено требование Истца к Ответчику по возмещению стоимости ремонтных работ с учетом нормального износа в соответствии с пунктом 4.2.11 Договора на сумму 1 509 974 рубля 21 копейки (с учетом уменьшения на стоимости оборудования демонтированного при возврате помещения).

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если лицо находилось в просрочке исполнения зачитываемого обязательства, срок исполнения по которому наступил ранее, то проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) и (или) неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) начисляются до момента прекращения обязательств зачетом. Если проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) и (или) неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) были уплачены за период с момента, когда зачет считается состоявшимся, до момента волеизъявления о зачете, они подлежат возврату.

В связи с зачетом требований в счет задолженности перед Арендодателем, исковые требования о взыскании 18 157 рублей 47 копеек не подлежат удовлетворению, при этом за период с 16.03.2024 по дату прекращения обязательств зачетом 18.04.2025, на сумму месячной арендой платы 165 200 рублей (согласно условий договора неустойка начисляется именно на эту сумму), подлежит начислению неустойка в размере 0,05% в день, что составит сумму 247 рублей 80 копеек подлежащие взысканию с Арендодателя.

Относительно встречных исковых требований апелляционный суд указывает следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на Арендатора.

В случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.1.1. Договора установлено, что постоянная часть арендной платы за пользование помещением в размере 165 200 (сто шестьдесят пять тысяч двести) рублей в месяц, из расчёта 700 (семьсот) рублей за один квадратный метр помещения в месяц. Срок оплаты установлен до 15 числа месяца, следующего за расчётным.

Пунктом 3.1.2 Договора устанавливает, что переменная часть арендной платы включает в себя плату за потреблённые Арендатором в помещении холодную воду, электроэнергию, в соответствии с показаниями приборов учёта, водоотведение, плату за теплоснабжение в помещении, которая рассчитывается по коэффициенту 0,38 от стоимости потребленной тепловой энергии в Объекте, складывающейся из стоимости потребленного газа и стоимости обслуживания газовой котельной, выставленной Арендодателю ресурс снабжающей организацией.

В пункте 3.1.2. Договора установлено, что оплата переменной части арендой платы производится путем перечисления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя в течение 7 (семи) рабочих дней с момента получения выставленного Арендодателем Акта оказанных услуг с приложением заверенных копий первичных документов (счет-фактуры, акты оказанных услуг и т.п.) от поставщиков услуг, (далее – Документы).

Арендодателем заявлены встречные требования о взыскании задолженности по состоянию на 17.04.2025:

- задолженность по переменной часть арендной платы за февраль и март 2024 года в размере 23 110 рублей 23 копеек;

- задолженность по постоянной части арендной плате за февраль 2024 года в размере 165 200 рублей;

- задолженность по постоянной части арендной плате за март 2024 года в размере 133 225 рублей 80 копеек.

Поскольку от суммы задолженности по арендной плате за февраль 2023 года необходимо исключить сумму задолженности за ремонтно-подготовительные работы в размере 18 157 рублей 47 копеек, обязательства по оплате которой прекращены зачетом, в указанной части исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Взысканию подлежит сумма задолженности по переменной часть арендной платы за февраль и март 2024 года в размере 23 110 рублей 23 копеек, задолженность по постоянной части арендной плате за февраль 2024 года в размере 147 042 рублей 53 копеек (165 200-18 157,47), задолженность по постоянной части арендной плате за март 2024 года в размере 133 225 рублей 80 копеек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329, пунктом 1 статьи 330, статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка, то есть определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ограничена ее сумма.

В пункте 5.2. Договора аренды установлена пеня в размере 0,05% от просроченной суммы за каждый день просрочки оплаты арендной платы. Арендодателем заявлены требования о взыскании пени:

- за просрочку оплаты переменной части арендной платы за февраль и март , которая на 17.02.2025 составляет 4 090 рублей 51 копейку;

- за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за февраль 2024 г., которая на 17.02.2025 составляет 32 957 рублей 40 копеек;

- за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за март 2024 г., которая на 17.02.2025 составляет 24 513 рублей 55 копеек.

В указанной части требования подлежат частичному удовлетворению, поскольку при начислении неустойки на задолженность по постоянной части арендной плате за февраль 2024 года нужно учитывать состоявшийся зачет на сумму 18 157 рублей 47 копеек.

В данной части сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика, по расчету суда будет составлять 29 652 рубля 74 копейки.

Расчет неустойки судом апелляционной инстанции проверен, признан верным.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, убытки как имущественные потери согласно действующему законодательству подразделяются на реальный ущерб и упущенную выгоду, при этом реальный ущерб включает в себя убытки двух видов: расходы для восстановления нарушенного права и утрату или повреждение имущества.

Между тем возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации должно доказать факт нарушения своего права противоправными действиями (бездействием) ответчика, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

При этом применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно при доказанности совокупности нескольких условий (оснований возмещения убытков): наличие понесенных убытков и их размер, противоправности действий (бездействия) причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями (бездействием) и убытками. Для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.

При обращении в арбитражный суд с иском о взыскании упущенной выгоды истцу необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможность использовать спорное имущество при обычных условиях гражданского оборота.

По смыслу статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Позиция подателя жалобы о том, что договор аренды не содержит положений о возврате помещения в том же состоянии в каком оно было принято, и, следовательно, он не должен приводить помещение в первоначальное состояние, что противоречит диспозитивности статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая действует априори, и лишь прямое указание в договоре на право арендатора вернуть помещение в ином состоянии нежели первоначальное с учетом износа прекращает действие статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таких прав арендатору договором аренды не предоставлялось и значит в силу диспозитивности статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор должен был вернуть помещение в первоначальном состоянии с учетом износа, чего сделано не было.

Кроме этого, в Акте приема-передачи от 25.03.2024 сторонами зафиксировано, что в помещении помимо поврежденных плиток имеются еще иные недостатки требующие восстановления.

В результате арендодателю нанесен ущерб, что подтверждается Отчетом об оценке стоимости материального ущерба № 2488 от 29.04.2024, выполненного ООО «Центр оценки», согласно которому стоимость восстановительного ремонта помещения составила 2 691 000 рублей.

Указанный отчет выполнен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Из отчета видно, что оценщик обладает необходимым и достаточным навыком, познаниями и квалификацией для выполнения отчета.

Оценщик ФИО5 был опрошен судом в качестве специалиста, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что оформлено письменной подпиской, ответил на все вопросы представителей и полностью подтвердил свои выводы.

Оценка восстановительного ремонта выполнена в соответствии со всеми требованиями действующего законодательства и в материалах оценки представлены все необходимые фотографии. Осмотр объекта оценки производился оценщиком ФИО5 лично и не однократно. Первый осмотри и фотографирование производились в день подписания Акта приема передачи 25.03.20204 в присутствии ответчика и его представителя ФИО7, и представителей арендатора, что отражено в Акте.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выводы отчета специалиста ООО «Центр оценки» ФИО5 в целом совпадают с выводами специалиста ООО Архитектурная мастерская «Тектоника» ФИО4, поскольку установлена необходимость выполнения ремонтных работ Арендодателем связанных с приведением помещения в первоначальное состояние.

В отсутствие иных доказательств, выводов судебной экспертизы, от проведения которой Арендатор отказался, суд принял в качестве доказательства стоимость ремонтно-восстановительных работ, определенную заключением оценщика ООО «Центр оценки».

Арендатор заявил в суде первой инстанции о пропуске Арендодателем срока исковой давности.

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности предусмотрен частью 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К рассматриваемым встречным требования применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляющий три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.

О нарушении своих прав Арендодатель узнал в 2024 году, после приемки помещения из аренды, с иском обратился в 2024 году, в пределах срока исковой давности.

С учетом изложенного, исковые требования в данной части обоснованно признаны судом первой инстанции подлежащими удовлетворению в части.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в обоснование требования о взыскании убытков в виде штрафа и упущенной выгоды в виде разницы в арендной плате, которую Арендодатель мог получить от сдачи в аренду помещений ИП ФИО2, приняв во внимание положения договора аренды (пункты 2.3, 4.4.8), суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Выводы суда первой инстанции в указанной части лицами, участвующими в деле, не оспорены, судом апелляционной инстанции проверены и признаны обоснованными.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальный и встречный иски в части.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе иные доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были бы предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем признаются несостоятельными.

При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Основания для отмены

решения суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22 мая 2025 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-15431/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Розница К-1» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Ю.М. Лопатина

Судьи Е.В. Афанасьева

О.Ю. Киреева