Постановление от 23 сентября 2025 г. по делу № А83-19402/2024

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Суворова, <...>, тел. <***> www.21aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А83-19402/2024
24 сентября 2025 года
город Севастополь


Резолютивная часть постановления объявлена 16.09.2025 Постановление изготовлено в полном объеме 24.09.2025

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Плотникова И.В., судей Евдокимова И.В., Юриной Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

акционерного общества «Пансионат «Звездный» на решение Арбитражного суда

Республики Крым от 29.04.2025 по делу № А83-19402/2024, принятое по результатам

рассмотрения

искового заявления акционерного общества «Пансионат «Звездный» (ОГРН:

<***>), к Администрации города Судака Республики Крым (ОГРН: <***>),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные

требования относительно предмета спора: Управления архитектуры и земельных

отношений администрации города Судак, об урегулировании разногласий, в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Пансионат «Звездный» (далее – истец, АО «Пансионат «Звездный») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Судака Республики Крым (далее - ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших между акционерным обществом «Пансионат «Звездный» и Администрацией города Судака Республики Крым при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 261 от 26.08.2024, обязании Администрацию города Судака Республики Крым заключить с акционерным обществом «Пансионат «Звездный» договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 261 от 26.08.2024 (кадастровый номер земельного участка 90:23:010104:14), изложив:

- пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена Земельного участка составляет 1 446 185,44 руб. (один миллион четыреста сорок шесть тысяч сто восемьдесят пять) руб. 44 коп.»;

- изложив абз. 2 Приложения № 1 к договору купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 261 от 26.08.2024 в следующей редакции: «В соответствии с


условиями Договора администрация города Судака Республики Крым была обязана передать в собственность АО «Пансионат «Звездный», а АО «Пансионат «Звездный», было обязано принять и оплатить в сумме 1 446 185.44 руб. (один миллион четыреста сорок шесть тысяч сто восемьдесят пять рублей 44 копейки) за земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, с кадастровым номером 90:23:010104:14, расположенный по адресу: <...>».

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 29.04.2025 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, АО «Пансионат «Звездный» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В жалобе апеллянт указывает, что судом первой инстанции неправомерно применен п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, в части обязанности юридическим лицам до 01.07.2012 переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение таких участков в собственность, что не было предметом разногласий между истцом и ответчиком.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2025 апелляционная жалоба принята к производству, назначено судебное заседание.

Судебное заседание откладывалось на основании положений ст. 158 АПК РФ.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Из материалов дела следует, что Акционерное общество «Пансионат «Звездный» является собственником объектов недвижимого имущества:

- нежилое здание (проходная), общей площадью 6,1 кв.м., кадастровый номер 90:23:010104:1158, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости: 90:23:010104:1158-90/090/2017-1 от 06.10.2017 года;

- нежилое здание (спальный корпус), общей площадью 9404 кв.м., кадастровый номер 90:23:010104:1159, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости: 90:23:010104:1159-90/090/2017-1 от 18.09.2017 года;

- нежилое здание (санитарно-бытовой блок), общей площадью 155,7 кв.м., кадастровый номер 90:23:010104:1487, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости: 90:23:010104:1487-90/090/2019-1 от 13.02.2019 года;

- нежилое здание (бар), общей площадью 51,7 кв.м., кадастровый номер 90:23:010104:1488, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости: 90:23:010104:1488-90/090/2019-1 от 13.02.2019 года;

- нежилое здание (насосная), общей площадью 51,2 кв.м., кадастровый номер 90:23:010104:1492, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности, что подтверждается записью в Едином


государственном реестре недвижимости: 90:23:010104:1492-90/090/2019-1 от 13.02.2019 года;

- нежилое здание (трансформаторная подстанция), общей площадью 39,0 кв.м., кадастровый номер 90:23:010109:44, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости: 90:23:010109:44-90/090/2017-1 от 18.09.2017 года;

- сооружение (бассейн), общей площадью 634,8 кв.м., кадастровый номер 90:23:010123:1505, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости: 90:23:010123:1505-90/090/2019-1 от 13.02.2019 года;

- нежилое здание (столовая, кинозал, административный корпус (переход), котельная), общей площадью 4070,9 кв.м., кадастровый номер 90:23:010123:2824, расположенное по адресу: <...>, принадлежащее на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости: 90:23:010123:2824-90/090/2019-1 от 18.02.2019 года;

- нежилое здание (буфет), общей площадью 35,8 кв.м., кадастровый номер 90:23:010104:45, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое здание (летняя кухня), общей площадью 46,3 кв.м., кадастровый номер 90:23:010104:46, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое здание (склад), общей площадью 11,6 кв.м., кадастровый номер 90:23:010104:47, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое здание (склад), общей площадью 14,9 кв.м., кадастровый номер 90:23:010104:48, расположенное по адресу: <...>;

- сооружение (бар-навес), общей площадью 26,6 кв.м., кадастровый номер 90:23:010123:1798, расположенное по адресу: <...>;

- иное сооружение (навес), общей площадью 184,6 кв.м., кадастровый номер 90:23:010123:2919, расположенное по адресу: <...>.

Указанное недвижимое имущество расположено на земельном участке общей площадью 38 947 кв.м., кадастровый номер 90:23:010104:14, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - курортная деятельность (9.2), расположенный по адресу: <...>. 81, принадлежащего Акционерному обществу «Пансионат Звездный» по праву аренды, на основании договора аренды земельного участка № 630 от 29 декабря 2017 года, заключенного на основании пункта 4 ст. 3 Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республик Крым. № 38-ЗРК, выдан 31.07.2014, государственного акта на право постоянного пользования землей серия 11 -КМ № 001876, зарегистрированного в Книге записей государственных актов на право постоянного пользования землей № 86 от 27.12.1999, право зарегистрировано в государственном комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым за № 90:23:010104:14-90/090/2018-2 от 11.09.2018.

В целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества муниципального образования городского округа Судак


22.05.2024 АО «Пансионат «Звездный» обратилось в администрацию города Судака с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Администрацией города Судака Республики Крым рассмотрено заявление АО «Пансионат «Звездный» о предоставлении земельного участка без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 90:23:010104:14, распложенного по адресу: <...>, подготовлен договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 261 от 26 августа 2024 года.

АО «Пансионат «Звездный» рассмотрены условия договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 261 от 26.08.2024, направлено в адрес Администрации города Судака Республики Крым требование о пересмотре выкупной цены участка в виде протокола разногласий от 27.08.2024 к договору купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 261 от 26.08.2024.

По результату рассмотрения протокола разногласий, Администрация города Судака Республики Крым ответила отказом, изложенном в письме исх. № 3694/01.01-09 от 02.09.2024 по следующим тем основаниям, что в соответствии с абз. 1 и 2 п.1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

Администрацией указано, что из данной нормы статьи следует, что заявитель должен обратиться с заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012, заявитель должен быть собственником такого здания (строения, сооружения) и данное здание (строение, сооружение) должно было ему отчуждено из муниципальной собственности, либо возведено или реконструировано самим заявителем.

С учетом изложенного, Администрацией города Судака указано на то, что объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка, кадастровый номер 90:23:010104:14 принадлежащие на праве собственности АО «Пансионат «Звездный» в муниципальной или государственной собственности не находились.

На основании изложенного, администрацией города Судак Республики Крым установлено, что АО «Пансионат «Звездный» не обладает преимущественным правом выкупа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым без проведения торгов по цене 2,5 процента от кадастровой стоимости такого земельного участка.

В связи с чем, указанные основания послужили для подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка за 100% от кадастровой стоимости.

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, разногласия, возникшие между АО «Пансионат «Звездный» и Администрацией города Судака Республики Крым при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 261 от 26.08.2024, в отношении определения размера выкупной цены, не были преодолены.

Поскольку АО «Пансионат «Звездный» не согласилось с ответом администрации, последнее обратилось в суд с настоящим заявлением об урегулировании разногласий.

Повторно изучив материалы дела, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции, исходя из следующего.


В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, истец в обоснование исковых требований ссылается на наличие на испрашиваемом земельного участке недвижимого имущества, принадлежащего истцу на праве собственности.

При этом, как указано ранее, администрация, отказывая в подписании протокола разногласий, указала, что в соответствии с абз. 1 и 2 п.1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в


случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

Согласно пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Согласно указанной статье Закона № 137-ФЗ льготная цена в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка установлена для тех лиц, которые обратились с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка, соответствующего вышеуказанным требованиям, до 01.07.2012.

Таким образом, срок, в течение которого земельный участок можно выкупить по льготной цене, ограничен, что правомерно отметил суд первой инстанции.

Законодатель определил в законе правила действия его норм во времени, сделав специальное указание, что продажа земельных участков производится до 01.07.2012, в связи с чем, после наступления указанной даты, данная норма утратила свою силу, и выкуп земельных участков возможен только при наличии своевременно поданного заявления в пределах установленного срока.

Введение данной нормы было обусловлено тем, что после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации коммерческие организации были лишены прав получать и иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Это право было предоставлено только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления.

На организации, которые ранее получили землю на праве постоянного (бессрочного) пользования, была возложена обязанность оформить (переоформить) на участки право аренды или приобрести их в собственность (ст. 3 Закона № 137-ФЗ). При этом, Законом не предусмотрено никаких значимых последствий, в случае несвоевременного переоформления договора или отказа от переоформления.


С целью стимулирования правообладателей на переоформление договоров, в переходный период была введена норма о возможности льготного выкупа, для лиц, добросовестно исполнивших требования государства в установленный срок.

Таким образом, указанная мера носила временный стимулирующий характер и не предполагала длительного применения.

Указанное подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 по делу № А41-44318/12, согласно которому установлено, что период выкупа по льготной цене земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческими организациями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности и не относящихся к линейным объектам, закончился 01.07.2012 (статьи 1, 2, пункт 2 статьи 3 Закона № 137- ФЗ).

Таким образом, положения статьи 2 Закона № 137-ФЗ к спорному договору купли- продажи земельного участка применимы быть не могут.

Согласно статьи 3 Закона № 137-ФЗ, юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если:

- в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

- такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Согласно указанной статье Закона № 137-ФЗ льготная цена в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка установлена для тех лиц, которые переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды до 01.07.2012.

В силу пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридическим лицам до 01.07.2012 вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретение таких участков в собственность.

Если переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды осуществлено в период со дня вступления в силу данного закона до 01.07.2012, то собственники расположенных на земельном участке зданий, сооружений вправе приобрести такой участок в собственность по цене выкупа, устанавливаемой по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ (пункт 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503, для приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования этим или исходным земельным участком на право аренды.


При этом, несмотря на то, что Республика Крым принята в Российскую Федерацию на основании договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, согласно которому, Республика Крым считается принятой в состав РФ с даты его подписания - 18 марта 2014 года (формально договор вступил в силу с 1 апреля 2014 года, после вступления в силу законов о ратификации), истец не был лишен возможности воспользоваться указанной нормой.

В ходе земельной реформы, проводимой на территории Украины, 25 октября 2001 года был принят Земельный кодекс № 2768-П1 (далее - ЗКУ), согласно которому юридические лица, (аналогично юридическим лицам в Российской Федерации) утрачивали право получать и иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Статья 92 ЗКУ устанавливала, что право постоянного пользования земельным участком из земель государственной и коммунальной собственности приобретают:

а) органы государственной власти, органы местного самоуправления, предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной и коммунальной собственности;

б) общественные организации лиц с инвалидностью Украины, их предприятия (объединения), учреждения и организации;

в) религиозные организации Украины, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, исключительно для строительства и обслуживания культовых и других зданий, необходимых для обеспечения их деятельности;

г) публичное акционерное общество железнодорожного транспорта общего пользования, образованное в соответствии с Законом Украины «Об особенностях образования публичного акционерного общества железнодорожного транспорта общего пользования», и акционерное общество, образованное в соответствии с Законом Украины «Об акционерном обществе «Национальная атомная энергогенерирующая компания «Энергоатом»;

д) учебные заведения независимо от формы собственности;

е) совладельцы многоквартирного дома для обслуживания такого дома и обеспечения удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей владельцев (совладельцев) и нанимателей (арендаторов) квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме;

ж) оператор газотранспортной системы, оператор газохранилища и оператор системы передачи;

з) хозяйственные общества в оборонно-промышленном комплексе, определенные частью первой статьи 1 Закона «Об особенностях реформирования предприятий оборонно-промышленного комплекса государственной формы собственности»;

и) акционерное общество «Национальная общественная телерадиокомпания Украины», образованное в соответствии с Законом Украины «Об общественных медиа Украины».

При этом, в Разделе X. Переходные положения, ЗКУ предусматривал аналогичные по своей сути положения - граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но по настоящему Кодексу не могут иметь их на таком праве, должны до 1 января 2008 года переоформить в установленном порядке на право собственности или право аренды на них.

На дату принятия ЗКУ Общество имело в пользовании земельный участок, площадью 5,0128 га, для рекреационного назначения, на основании государственного акта на право постоянного пользования землей, Серия Н-КМ № 001876 от 27 декабря


1999 года, выданного по решению Судакского городского совета народных депутатов от 03 ноября 1999 года, двадцатой сессии 23 созыва.

Принимая во внимание, что в соответствии с договором купли-продажи от 10.06.2004 пакет акций ЗАО «Пансионат Звездный», принадлежащий Фонду имущества Автономной Республики Крым, был выкуплен обществом с ограниченной ответственностью «Трансинвест» - ЗАО «Пансионат Звездный» утратило право иметь земельный участок на праве постоянного пользования.

Согласно положениям статьи 6 раздела X ЗКУ, АО «Пансионат Звездный» обязано было в срок до 1 января 2008 года переоформить Акт на право постоянного пользования землей от 27.12.1999 в установленном порядке на право собственности или на право аренды.

Однако, АО «Пансионат Звездный» данную обязанность не исполнил.

Государственный акт на право постоянного пользования землей, Серия П-КМ № 001876 от 27 декабря 1999 года, зарегистрированный в Книге записей актов на право постоянного пользования землей за № 86 от 27.12.1999, на основании пункта 4 статьи 3 Закона Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» от 31.07.2014 № 38-ЗРК, был переоформлен с права постоянного пользования землей на право аренды только в 2017 году (договор аренды земельного участка № 630 от 29.12.2017).

В Определении Верховного Суда РФ от 12.09.2022 N 273-ПЭК22 по делу N АЗ2- 49829/2017 разъяснено, что право на приобретение земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Таким образом, при своевременном исполнении АО «Пансионат Звездный» обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования исходным земельным участком на право аренды, Общество обоснованно могло бы претендовать на право приобретения собственником зданий, сооружений расположенного под ними земельного участка по льготной цене, установленное пунктом 1 статьи 2 Закона № 137- ФЗ, однако в указанных обстоятельствах данное право отсутствует.

Кроме того, п. 4 ст. 3 Закона Республики Крым № 38-3PK от 31.07.2014 года, согласно которому юридические лица, а также иностранные граждане или лица без гражданства, которым земельные участки предоставлены на праве постоянного пользования до вступления в силу Федерального конституционного закона и которым земельные участки не могут принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с законодательством Российской Федерации, обязаны переоформить права на такие земельные участки на право аренды или приобрести земельные участки в собственность - обязывает лиц, не переоформивших права на земельные участки, ранее, до принятии Республики Крым в Российскую Федерацию, переоформить их, а не продляет действие статьи 3 Закона № 137-ФЗ, для указанных лиц.

При этом, каких-либо изменений в Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, связанных с его обратным действием для Республики Крым, или установлением особенностей его применения в части продления сроков действия отдельных статей (статьи 3), с целью соблюдения прав граждан не имевших возможности ими воспользоваться, законодателем также не вносилось.

Нормативно-правовые акты субъектов Федерации не могут продлять или изменять Федеральный закон.


В соответствии с теорией права разъяснение (толкование) нормативных правовых актов осуществляется государственным органом, которым принят (издан) соответствующий акт, или в рамках судебного производства при рассмотрении конкретных обстоятельств дела.

Официальные разъяснения законодательства Российской Федерации, а также особенности его применения могут содержаться в постановлениях, определениях Конституционного Суда Российской Федерации, постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, вопросы, связанные с неоднозначным пониманием правоприменителями положений федерального закона Российской Федерации подлежат урегулированию Федеральным Собранием в порядке, предусмотренном для принятия федеральных законов.

Относительно действия (юридической силы) нормативных правовых актов Российской Федерации коллегия судей отмечает, что соответствие документов (в том числе нормативных правовых актов) установленным требованиям, оценка корректности их оформления (в том числе в части соответствия обязательным или рекомендательным нормам и правилам) и их юридическая сила могут быть определены органом, составившим (издавшим, принявшим) такой документ, или соответствующим судом.

Положения статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в судебном порядке не оспариваются, в связи с чем, подлежат применению в буквальном смысле понимания содержания нормы и ее строго определенного характера.

Таким образом, разногласия подлежат урегулированию путем изложения п. 4.1 и абзаца 2 приложения № 1 договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 261 от 26.08.2024 в редакции администрации.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

По результатам рассмотрения апелляционного дела, коллегия судей приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по причине неправильного применения норм материального права.

Следует обратить внимание суда первой инстанции, что при рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда от 31.01.2012 N 11657/11).

На основании вышеизложенного следует, что по данной категории споров суд не может отказать в удовлетворении исковых требований, не урегулировав возникшие разногласия путем изложения спорных пунктов в редакции одной из сторон.

При этом предусмотренные ч. 4 ст. 270 АПК РФ основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.05.2015 по делу № А83-19402/2024 отменить, принять по делу новый судебный акт.


Урегулировать разногласия, возникшие между Акционерным обществом «Пансионат «Звездный» (ОГРН <***>) и Администрацией города Судака Республики Крым (ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов № 261 от 26.08.2024.

Пункт 4.1 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции:

«Цена Земельного участка составляет 57 847 417,53 рублей (пятьдесят семь миллионов восемьсот сорок семь тысяч четыреста семнадцать рублей 53 копейки).»

Абзац 2 Приложения № 1 к договору купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции:

«В соответствии с условиями Договора, администрация города Судака Республики Крым была обязана передать в собственность АО «Пансиона «Звездный», а АО «Пансионат «Звездный», было обязано принять и оплатить в сумме 57 847 417,53 рублей (пятьдесят семь миллионов восемьсот сорок семь тысяч четыреста семнадцать рублей 53 копейки) за земельный участок, находящийся в собственности муниципального образования городской округ Судак Республики Крым, с кадастровым номером 90:23:010104:14. местоположение которого: <...>. 81.»

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.В. Плотников Судьи И.В. Евдокимов Е.Н. Юрина

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 12.05.2025 9:25:38

Кому выдана Евдокимов Игорь Вячеславович