Постановление от 31 июля 2023 г. по делу № А41-85707/2022

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-12855/2023

Дело № А41-85707/22
31 июля 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2023 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатовой Е.А.,

судей Погонцева М.И., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

при участии в заседании:

от ТСЖ «Заповедный Бор» – ФИО2, по доверенности от 15.01.2023, паспорт, диплом; ФИО3, председатель, выписка из ЕГРЮЛ, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Воскресенск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29.05.2023 по делу № А41-85707/22,



УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья «Заповедный Бор» (далее - ТСЖ «Заповедный Бор», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к администрации городского округа Воскресенск Московской области (далее - администрация, ответчик) с требованиями, с учетом, принятых судом первой инстанции, уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ):

- признать администрацию городского округа Воскресенск ИНН: <***> стороной Арендодателя по Договору аренды № 15 земельного участка от 22.09.2011 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0020120:390 и 50:29:0020120:733, заключенного с ТСЖ «Заповедный бор» ИНН:5005050149.

- обязать администрацию городского округа Воскресенск ИНН: <***> заключить с ТСЖ «Заповедный Бор» ИНН:5005050149 Соглашение о замене стороны по Договору № 15 аренды земельного участка от 22.09.2011 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0020120:390 и 50:29:0020120:733 на условиях, предложенных ТСЖ «Заповедный Бор» в проекте Соглашения, представленной редакции.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют Министерство имущественных отношений Московской области, ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.05.2023 исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой в Десятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм права.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя администрации, третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru, а также на сайте арбитражных судов www.arbitr.ru).

Представитель ТСЖ «Заповедный Бор» возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ, выслушав представителя ТСЖ «Заповедный Бор», исследовав материалы дела, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы администрации.

Как следует из материалов дела, ТСЖ «Заповедный Бор» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № 50:29:0020120:87 на основании Договора аренды земельного участка № 15 от 22.09.2011, заключенного на срок с 24.10.2011 по 22.09.2060 с собственником земельного участка ФИО4.

Право аренды зарегистрировано в ЕГРН 24.10.2011 за номером № 50-50-29/061/2011-008.

22.04.2019 на основании заявления собственника и представленного межевого плана, из земельного участка с кадастровым номером № 50:29:0020120:87 образованы четыре земельных участка:

Кадастровый номер № 50:29:0020120:388, площадью 1929,0 кв. м.

Кадастровый номер № 50:29:0020120:389, площадью 8723,0 кв. м.

Кадастровый номер № 50:29:0020120:390, площадью 645 кв. м.

Кадастровый номер № 50:29:0020120:391, площадью 504 кв. м.

20.07.2021 в результате перераспределения земельных участков, находящихся в собственности одного лица, из земельных участков с кадастровыми номерами № 50:29:0020120:388, № 50:29:0020120:389 образованы земельные участки:

Кадастровый номер № 50:29:0020120:732, площадью 2240 кв. м.

Кадастровый номер № 50:29:0020120:733, площадью 8412 кв. м.

08.12.2021 осуществлен переход права собственности земельных участков с кадастровыми номерами № 50:29:0020120:390 и № 50:29:0020120:733 с ФИО4 на администрацию городского округа Воскресенск Московской области.

Как указал истец, в связи с переходом права собственности на земельные участки, к муниципальному образованию перешли права по ранее заключенному договору аренды № 15 от 22.09.2011.

Также истцом указано, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № 50:29:0020120:390, ранее зарегистрированное право аренды ТСЖ «Заповедный Бор» № 50:29:0020120:390-50/001/2019-1 от 22.04.2019 утрачена.

Согласно ответу от 18.03.2022 поступившего от Управления государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, право аренды ТСЖ «Заповедный Бор» на земельный участок с кадастровым номером № 50:29:0020120:390 является актуальным.

ТСЖ «Заповедный Бор» неоднократно обращалось в адрес администрации с заявлениями о внесении изменений в договора аренды № 15 от 22.09.2011, в части изменений сведений об арендодателе.

Ответчик на заявления истца ответил отказом, указав на невозможность заключения договоров без проведения торгов.

Также, как указал истец, администрацией инициированы мероприятия по погашению записей в ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № 50:29:0020120:390 и № 50:29:0020120:733.

Ввиду указанных обстоятельств, полагая свои права нарушенными, ТСЖ «Заповедный Бор» обратилось в Арбитражный суд Московской области с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для частичного удовлетворения искового заявления в связи со следующим.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

По смыслу названной нормы эти обстоятельства должны измениться после того, как договор был заключен; стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет и не могли даже разумно предвидеть наступление этих обстоятельств; наступление этих обстоятельств не входит в сферу риска заинтересованной стороны, сфера риска определяется обычаями делового оборота и существом договора; после того как прежние обстоятельства изменились, заинтересованная сторона не смогла (или не смогла бы) свести на нет их неблагоприятные последствия несмотря на то, что она приняла (или могла принять) определенные меры с той степенью заботливости и осмотрительности, какие от нее требовались, учитывая характер договора и условия оборота. Кроме того, изменение обстоятельств должно быть существенным.

Принимая во внимание вышеизложенные нормы и оценив в порядке ст. 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии существенного изменения обстоятельств, являющегося основанием для удовлетворения исковых требований о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 22.09.2011 № 15 в части прав и обязанностей администрации в качестве стороны арендодателя в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0020120:390 и 50:29:0020120:733.

Из материалов дела следует, что 22.09.2011 между ФИО4 (арендодатель) и ТСЖ «Заповедный Бор» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор) (том 1, л.д. 19-23).

Согласно п. 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 11 801 кв. м с кадастровым номером 50:29:0020120:87, находящийся по адресу: Московская область, Воскресенский район, с/пос. Ашитковское, <...> уч.13.

В п. 2.1. договора сторонами установлено, что границы участка обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка.

Согласно п. 2.2. договора арендодателем в натуре предъявлены, арендатором идентифицированы на местности и нанесены на прилагаемом к договору плане участка.

Срок действия договора определен сторонами в п. 3.1. договора с 22.09.2011 на 49 лет (п. 3.2. договора).

Размер арендной платы и порядок ее оплаты определен сторонами в разделе 4 договора, с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2012.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым номером № 50:29:0020120:87 был разделен собственником ФИО4 на четыре земельных участка: № 50:29:0020120:388, площадью 1929,0 кв. м, № 50:29:0020120:389, площадью 8723,0 кв. м, № 50:29:0020120:390, площадью 645 кв. м, № 50:29:0020120:391, площадью 504 кв. м, а также в дальнейшем произведено перераспределение земельных участков, находящихся в собственности одного лица, из земельных участков с кадастровыми номерами № 50:29:0020120:388, № 50:29:0020120:389 на земельные участки: № 50:29:0020120:732, площадью 2240 кв. м, № 50:29:0020120:733, площадью 8412 кв. м.

Таким образом, в настоящее время ФИО4 не является собственником земельных участков с кадастровыми номерами № 50:29:0020120:390 и № 50:29:0020120:733.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

В ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положению ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Таким образом, в силу приведенных выше положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При этом в силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В п. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2007 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Смена представителя собственника земельного участка происходит на основании закона (ст. 617 ГК РФ, пункты 23, 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») и имеются основания для внесения изменений в договор аренды в части сведений об арендодателе (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2018 № 307-КГ17-23029).

Как указано выше, истец предложил ответчику внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, однако ответчик отказался во внесении изменений в договор аренды.

При этом в силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.

Учитывая изложенное, в связи со сменой собственника, арендованного ответчиком имущества (земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0020120:390 и 50:29:0020120:733), прежний арендодатель (ФИО4) перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому суд первой инстанции пришел к верному выводу, что требование истца о замене в договоре арендодателя в указанной части заявлено правомерно.

Таким образом, вопреки позиции администрации и третьего лица ФИО4, в связи со сменой собственника арендованного имущества возможно внесение изменений в договоре в части сведений об арендодателе в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0020120:390 и 50:29:0020120:733.

Как верно установлено судом первой инстанции и сторонами не оспаривалось обстоятельство того, что именно администрация городского округа Воскресенск Московской области является надлежащим собственником спорных земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0020120:390 и 50:29:0020120:733, а значит, оно вправе распоряжаться спорными земельными участками. Указание в договоре в качестве Арендодателя ФИО4, с учетом перехода права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:29:0020120:390 и 50:29:0020120:733 является незаконным, так как законных полномочий арендодателя или собственника у последнего в настоящий момент в отношении указанных земельных участков не имеется.

Доводы о прекращении действия договора аренды в связи со сменой собственника земельных участков, обоснованно признаны судом первой инстанции несостоятельными, поскольку переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Апелляционный суд обращает внимание, что вопреки доводам администрации о том, что спорные участки являются местами общего пользования и при передаче в аренду данное обстоятельство будет препятствовать доступу неограниченного круга лиц в пользование земельными участками, указанные объекты в изначальной конфигурации ранее были установлены сторонами договора аренды (п. 2.1., 2.2. договора), в том числе обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка и идентифицированы на местности.

Ссылки на прекращение действия договора в связи с отсутствием предмета договора в изначальном виде, а именно отсутствия земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:29:0020120:87, а также доводы администрации о необходимости заключения договора аренды на иных условиях, путем проведения торгов, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции.

В соответствии с ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Пункт 4 ст. 11.8 ЗК РФ предоставляет арендатору преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). С учетом правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, сформированной в определении от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301, указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, на сохранение права аренды на прежних условиях.

Из правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 305-ЭС20-14025 по делу № А40-89806/2019 следует, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

В силу п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не означает, что арендная плата по заключенному ранее договору аренды этого участка становится регулируемой. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить, что к нему подлежит применению соответствующее регулирование (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Как верно отмечено судом первой инстанции, в рамках рассмотрения настоящего спора требования об изменении порядка и условий использования арендованных земельных участков, стоимости арендной платы, с учетом назначения земельных участков, не заявлены и судом не рассматриваются. При наличии совокупности необходимых условий заинтересованная сторона не лишена возможности обратиться в суд с соответствующим требованием об изменении условий договора аренды.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что требования истца являются обоснованными в части внесения в договор аренды № 15 земельного участка от 22.09.2011 сведений об арендодателе в части земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0020120:390 и 50:29:0020120:733, оснований для внесения изменений в указанный договор в полном объеме, в отношении всех, переданных в аренду земельных участков, собственником которых является ФИО4 суд не усматривает, поскольку остальная часть земельных участков осталась в собственности ФИО4

С учетом наличия права собственности ввиду разделения земельного участка с кадастровым номером № 50:29:0020120:87 на четыре земельных участка: № 50:29:0020120:388, площадью 1929,0 кв. м, № 50:29:0020120:389, площадью 8723,0 кв. м, № 50:29:0020120:390, площадью 645 кв. м, № 50:29:0020120:391, площадью 504 кв. м, а также дальнейшего перераспределения земельных участков, находящихся в собственности одного лица, из земельных участков с кадастровыми номерами № 50:29:0020120:388, № 50:29:0020120:389 на земельные участки: № 50:29:0020120:732, площадью 2240 кв. м, № 50:29:0020120:733, площадью 8 412 кв. м заключение соглашения к договору № 15 аренды земельного участка от 22.09.2011 о замене стороны возможно лишь в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0020120:390 и 50:29:0020120:733, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно отказывает в удовлетворении остальной части требований истца, в отношении земельных участков собственником которых не является администрация.

Вместе с тем суд первой инстанции верно отмечает, что заключение соглашения к договору № 15 аренды земельного участка от 22.09.2011 о замене стороны в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:29:0020120:390 и 50:29:0020120:733 не нарушает прав третьего лица ФИО4, поскольку в остальной части договор аренды действует на согласованных сторонами условиях, с учетом принадлежащих ФИО4 земельных участков после их разделения.

При таких обстоятельствах, оценив, в соответствии со ст. 71 АПК РФ и другими положениями Кодекса, все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для частичного удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, полно и правильно установлены и оценены обстоятельства дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, и не допущено нарушений процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.05.2023 по делу № А41-85707/22 оставить без изменения апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.


Председательствующий судья


Е.А. Бархатова

Судьи


М.И. Погонцев

В.Н. Семушкина