Постановление от 16 февраля 2023 г. по делу № А09-3727/2021

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ


г. Тула Дело № А09-3727/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 15.02.2023

Постановление изготовлено в полном объеме 16.02.2023

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Дайнеко М.М. и Заикиной Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии от истца – управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО2 (доверенность от 09.01.2023), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (г. Брянск, ОГРН <***>, ИНН <***>) и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Брянск», рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 07.12.2022 по делу № А09-3727/2021 (судья Абалакова Т.К.),


УСТАНОВИЛ:


управление имущественных отношений Брянской области (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Брянская строительная компания» (далее – общество) об изменении договора аренды находящегося в областной собственности земельного участка от 14.08.2017 № 3640 в редакции, изложенной в дополнительном соглашении 28.12.2020, и понуждение ответчика заключить дополнительное соглашение к договору от 14.08.2017 № 3640 аренды земельного участка от 28.12.2020 (т. 1, л. д. 5).

До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил внести изменения в договор аренды от 14.08.2017 № 3640, изложив пункт 4.1 раздела 4 договора в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок составляет 149 рублей 47 копеек за 1 кв. метр в год. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год по соглашению сторон, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Отношения, возникающие в соответствии с пунктом 4.1 настоящего дополнительного соглашения, распространяют свое действие с 14.08.2017, то есть с момента изменения разрешенного использования земельного участка». Судом уточнение принято.

Определением суда от 20.07.2021, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмет спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Брянск».

Решением суда от 07.12.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе управление просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым и должен определяться на основании постановления правительства Брянской области «Об установлении Порядка определения размера арендной платы, а также Порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» от 11.12.2015 № 595-п – по рыночной стоимости. Сообщает, что размер рыночной стоимости арендной платы отражен в отчете об оценке, составленном ООО «Бизнес Фаворит» от 28.12.2020 № 421-12/20Н. Указывает на наличие в договоре условия о возможности пересмотра арендной платы, в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

В отзыве ответчик просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что на момент заключения договора вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:136, согласно сведениям ЕГРН, был установлен как «многоквартирные многоэтажные жилые дома от 04 до 17 этажей», в связи с чем обстоятельства, на которые ссылается истец, уже существовали на момент совершения спорной сделки. Сообщает, что спорный участок был образован в результате раздела ранее предоставленного в аренду на основании аукциона земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ввиду чего в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор охранил право на использование земельного участка на прежних условиях. Информирует, что арендная плата соответствует условиям аукциона и периодически индексировалась на основании пункта 4.1 договора.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения представителя истца судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как установлено судом, 26.03.2008 между управлением и ООО «Брянская региональная компания по реализации газа» (наименование изменено на ООО «Газпром межрегионгаз Брянск») заключен договор аренды находящегося в областной собственности земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 637, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 26.03.2008 по 25.03.2023 земельный участок, находящийся в собственности Брянской области, обшей площадью 2 330 662 кв. метров, из земель населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:000000:0062, расположенный по адресу: Брянская область, г. Брянск, Советский район, территория бывшего аэропорта.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 7 рублей 93 копейки за 1 кв. метр в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 %. Размер арендной платы также пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 4.7 договора).

По соглашению от 16.07.2012, заключенному между ООО «Газпром межрегионгаз Брянск» (арендатор-1) и обществом (арендатор-2), права по реализации комплексного освоения территории бывшего аэропорта перешли к обществу.

В результате раздела исходного земельного участка, а также последующего раздела образованных из исходного земельных участков, сформирован земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:136 с видом разрешенного использования – многоквартирные жилые дома от 04 до 17 этажей, который по договору аренды от 14.08.2017 № 3640 передан в пользование общества на срок с 14.08.2017 по 31.12.2023.

Согласно пункту 1.1 договором регулируются отношения сторон, складывающиеся в связи с выполнением арендатором условий продажи на торгах права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по адресу: г. Брянск, территория бывшего аэропорта. Арендатор обязан выполнить условия продажи права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с протоколом аукциона от 24.03.2008 № 01/08 (пункт 2.1.1 договора).

В силу пункта 4.1 договора размер арендной платы за земельный участок составляет 8 рублей 17 копеек за 1 кв. метр в год (увеличена на 3 % от первоначального размера аренды в 7 рублей 93 копейки в год (установленного исходным договором аренды от 26.03.2008 № 637) с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 % от установленного размера арендной платы.

Размер арендной платы пересматривается в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка (пункт 4.6 договора).

Управление направило в адрес общества проект дополнительного соглашения от 28.12.2020 к договору аренды от 14.08.2017 № 3640, в котором предложило изменить размер арендной платы с 14.08.2017 до 149 рублей 47 копеек за 1 кв. метр в год на основании отчета об оценке ООО «Бизнес Фаворит» от 28.12.2020 № 421-12/20Н.

Отказ от добровольного удовлетворения указанного требования послужил основанием для обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума № 49) разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае такой обязанности у общества не имеется.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения исходного договора аренды от 26.03.2008 № 637 регулировались статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в публичной собственности, предоставляются в собственность или в аренду. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (пункт 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (пункт 24 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отличие от подпунктов 4, 5 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса, Российской Федерации, предусматривающих отражение в извещении или сообщении о проведении аукциона сведений о предмете аукциона и о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы), подпунктами 2 – 4 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса предусмотрено указание в извещении о проведении аукциона, помимо начальной цены предмета аукциона (начальной цены права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства), цены выкупа земельного участка, указанного в пункте 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, или размера арендной платы за земельный участок, в расчете на единицу площади.

Применительно к пунктам 27, 28 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащим применению к аукционам по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 3351/08 разъяснено, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Как установлено судом, пункт 4.1 договора аренды исходного земельного участка от 26.03.2008 № 637, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, устанавливал, что размер арендной платы за земельный участок составляет 7 рублей 93 копейки за 1 кв. метр в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 %. Размер арендной платы также пересматривается в случае изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункт 4.7 договора).

В рассматриваемом случае образованный в результате раздела земельный участок с кадастровым номером 32:28:0030905:136 ранее входил в состав земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062, который был предоставлен по договору от 26.03.2008.

В таком случае правовые основания и режим использования арендатором земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:136 не должны отличаться каким-либо образом от оснований и режима использования земельного участка с кадастровым номером 32:28:000000:0062.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301).

Поскольку аукционом был определен размер арендной платы в 7 рублей 93 копейки за 1 кв. метр в год с возможностью изменения не чаще одного раза в год по соглашению сторон и не более чем на 3 % (нерегулируемая цена), в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 32:28:0030905:136, образованного из исходного, также сохраняются правила определения арендной платы исходя из указанного размера. При этом на момент заключения спорного договора аренды от 14.08.2017 № 3640 размер арендной платы за земельный участок составил 8 рублей 17 копеек за 1 кв. метр в год (т.е. был увеличен на 3 % от первоначального размера 7 рублей 93 копеек в год, установленного договором аренды исходного земельного участка от 26.03.2008 № 637).

Изложение условия об арендной плате в иной, отличной от исходного договора редакции, противоречит пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениям пункта 18 постановления Пленума № 73.

Возможное изменение вида разрешенного использования, в том числе по причине достижения целей аренды исходного договора, и изменение, в связи с этим, характера арендной платы, не препятствует арендодателю при доказанности соответствующих оснований, использовать иные способы защиты.

Ссылка заявителя на то, что между сторонами в соответствии с пунктом 4.7 договора должно быть заключено дополнительное соглашение, в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, противоречит пунктам 19, 20 постановления Пленума № 73 о том, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Доводы апелляционной жалобы были известны суду первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку; указанные доводы направлены на переоценку фактических обстоятельств спора. Рассмотрев дело повторно, апелляционная инстанция оснований для такой переоценки не нашла.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 07.12.2022 по делу № А09-3727/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий

Судьи

Л.А. Капустина

М.М. Дайнеко

Н.В. Заикина