Постановление от 28 сентября 2025 г. по делу № А60-65806/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-5259/2025-ГК
г. Пермь
29 сентября 2025 года
Дело № А60-65806/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Крымджановой Д.И., судей Поляковой М.А., Семенова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Черногузовой А.В., при участии:

от истца по первоначальному иску акционерного общества «Уральский завод транспортного машиностроения» с использованием средств веб-конференции: ФИО1, паспорт, доверенность от 09.01.2025, диплом;

от ответчика по первоначальному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 с использованием средств веб-конференции: ФИО3, паспорт, доверенность от 20.05.2021, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску, индивидуального предпринимателя ФИО2,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 мая 2025 года по делу № А60-65806/2024

по первоначальному иску акционерного общества «Уральский завод транспортного машиностроения» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

об обязании освободить и передать помещения, о взыскании неустойки,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2


Геннадьевича (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к акционерному обществу «Уральский завод транспортного машиностроения» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании компенсации расходов на проведение капитального ремонта арендованного помещения,

установил:

акционерное общество «Уральский завод транспортного машиностроения» (далее – истец по первоначальному иску, АО «Уралтрансмаш») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик по первоначальному иску, ИП ФИО2), с требованиями, согласно которым просит:

1) обязать ответчика освободить и передать в распоряжение истца совместно с ключами нежилые помещения общей площадью 320,3 кв.м, расположенные по адресу: <...>: этаж: цокольный, номера помещений по плану ЕМУП «БТИ»: №№ 2, 4-8, 11-18, 20-23, 26, 27, 29-34 в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи в течение 7 (семи) календарных дней с момента вступления решения в законную силу;

2) взыскать судебную неустойку, в том числе:

- 10 000 рублей в день в случае неисполнения решения суда в части освобождения и передачи нежилых помещений общей площадью 320,3 кв.м, расположенных по адресу: <...>: этаж: цокольный, номера помещений по плану ЕМУП «БТИ»: №№ 2, 4-8, 11-18, 20-23, 26, 27, 29-34 по истечении 1 (одного) месяца с момента вступления решения суда в законную силу,

- 100 000 рублей в день в случае неисполнения решения суда в части освобождения и передачи нежилых помещений общей площадью 320,3 кв.м, расположенных по адресу: <...>: этаж: цокольный, номера помещений по плану ЕМУП «БТИ»: №№ 2, 4-8, 11-18, 20-23, 26, 27, 29-34 по истечении 2 (двух) месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в арбитражный суд с встречным исковым заявлением о взыскании с АО «Уралтрансмаш» 469 804 руб. - компенсации расходов на проведение капитального ремонта арендованного помещения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07 мая 2025 года производство в части первоначального иска о взыскании основного долга в сумме 333 720 руб. прекращено, в связи с отказом истца по первоначальному иску от заявленных требований в указанной части. На индивидуального предпринимателя ФИО2 возложена обязанность


освободить и передать в распоряжение АО «Уралтрансмаш» совместно с ключами нежилые помещения общей площадью 320,3 кв.м, расположенные по адресу: <...>, этаж: цокольный, номера помещений по плану ЕМУП «БТИ»: №№ 2, 4-8, 11-18, 20-23, 26, 27, 29-34 в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи в течение 7 (семи) календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу. С ИП ФИО2 в пользу АО «Уралтрансмаш» взыскана судебная неустойка в размере 3000 руб., начиная с восьмого календарного дня с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта. В удовлетворении остальной части иска о взыскании судебной неустойки отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ИП ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт – об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.

В апелляционной жалобе ее заявитель приводит доводы о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок, основания для его расторжения отсутствуют. Полагает, что ИП ФИО2, как арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет перед другими лицами преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. По мнению апеллянта, имеются основания для удовлетворения встречного искового заявления, так как объект аренды был передан арендатору в аварийном состоянии, не пригодном для использования по его назначению, в связи с чем проведение капитального ремонта было вызвано неотложной необходимостью, за период арендных отношений арендатором понесены затраты на капитальный ремонт помещения в размере 469 804 руб., при этом отсутствие согласования смет (конкретного перечня и стоимости работ), исходя из цели передачи имущества в аренду, по мнению ответчика по первоначальному иску не может лишать арендатора права на компенсацию понесённых расходов, тем более, что арендодатель не заявил доводов о нецелесообразности проведения работ либо о неразумности затрат ИП ФИО2, в данном случае факт выполнения строительно-монтажных и отделочных работ в арендованном помещении, которые привели к улучшению его технического состояния, не оспаривается арендодателем. Ссылается на то, что сторонами 21.04.2025 был произведен осмотр помещения, в результате которого было установлено проведение капитального ремонта в помещении, ответчик пояснял, что помещения № 16, № 15, № 14, № 11 находятся в том состоянии, когда много лет назад объект был передан ответчику без ремонта.

АО «Уралтрансмаш» направлен в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает на необоснованность изложенных в ней доводов, ссылаясь на то, что истец, являясь арендодателем, выразил однозначное возражение относительно пролонгации договора аренды, в


рассматриваемом случае, истец не заключает договор аренды на новый срок, так как имеет намерение использовать объект аренды для собственных нужд; при этом в актах приема-передачи объекта арендатору отсутствуют какие-либо комментарии об аварийности объекта аренды, необходимости проведения капитального ремонта или непригодности объекта аренды для его использования, кроме того, материалами не подтверждается необходимость в проведении капитального ремонта, просит решение оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

В судебном заседании, проведенном с использованием средств веб- конференции, представитель ответчика по первоначальному иску поддержал доводы жалобы; представитель истца по первоначальному иску возразил против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.07.2024 между АО «Уралтрансмаш» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды объектов недвижимого имущества № 662-0/0/0/12233/2424, по условиям которого арендодатель передал арендатору, а арендатор принял во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 320,3 кв.м, расположенные по адресу: <...> этаж: цокольный, номера помещений по плану ЕМУП «БТИ»: №№ 2, 4-8, 11-18, 20-23, 26, 27, 29-34.

В соответствии с п.1.3 договора арендатор имеет право использовать объект под оздоровительный комплекс.

Согласно п. 3.1 вышеназванного договора размер арендной платы определен в сумме 166 860 руб. в месяц, в том числе НДС – 20%.

Договор вступает в действие со дня его подписания и действует до 30.09.2024 (п.11.6).

Вышеуказанный объект передан арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2024. В акте указано, что объект аренды находится в состоянии, пригодном для использования арендатором.

В обоснование иска, истец указал, что в связи с истечением срока действия договора в адрес арендатора направлено уведомление от 30.08.2024 № 15/691-1/371, в соответствии с которым арендодатель сообщил, что не планирует заключать договор аренды помещений на новый срок, в связи с чем просит в дату окончания действия договора аренды передать арендуемое недвижимое имущества и ключи от него по акту приема-передачи в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии, с учетом нормального износа.

В ответ на данное обращение, 04.09.2024 ИП ФИО2 направил арендодателю письмо, в котором просил заключить договор аренды на новый срок, мотивируя своевременным и полным выполнением своих обязательств по


договору аренды, вложением средств на улучшение помещений и повышение технико-экономических показателей арендуемой недвижимости.

В письме от 30.09.2024 № 15/691-1/412 арендодатель уведомил арендатора о том, что 01.10.2024 в 14:30 состоится прием-передача арендуемых помещений по договору.

01.10.2024 в составе комиссии арендодателя в присутствии арендатора составлен акт осмотра помещений, в соответствии с которым установлено, что арендуемые помещения по договору аренды от имущества арендатора не освобождены, сам арендатор отказался освобождать данные помещения и продолжает использовать их по назначению и вести деятельность. Замечаний по содержанию акта от 01.10.2024 у арендатора не возникло, от подписания и получения данного документа арендатор отказался.

Истец направил в адрес ИП ФИО2 претензию № 603-3/63 от 15.10.2024, в которой потребовал освободить и возвратить объект аренды, уплатить арендную плату за просрочку исполнения обязательства по возврату объекта аренды за период с 01.10.2024по день фактического исполнения, а также погасить задолженность по уплате арендной платы за сентябрь 2024 года и уплатить неустойку за просрочку внесения арендного платежа за сентябрь 2024 года.

Неисполнение арендатором требований об освобождении ИП ФИО2 арендованных помещений послужило основанием для обращения АО «Уралтрансмаш» в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Заявляя встречный иск, ИП ФИО2 указал на то, что в период арендных отношений им понесены затраты на капитальный ремонт помещений в размере 469 804 руб., так как объект аренды был передан арендатору в аварийном состоянии, не пригодном для использования по его назначению.

Удовлетворяя первоначальные требования, суд первой инстанции, с учетом того, что договор аренды прекратил свое действие, в отсутствие оснований для пользования ответчиком помещениями, исходил из наличия оснований для освобождения и передачи в распоряжение АО «Уралтрансмаш» совместно с ключами спорных арендованных помещений, а также наличия оснований для взыскания судебной неустойки в размере 3000 руб., начиная с восьмого календарного дня с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ИП ФИО2 права возмещения расходов на капитальный ремонт помещений, поскольку перепланировки и ремонтные работы произведены ответчиком без получения согласия истца как арендодателя, помещения фактически используются не по назначению, указанному в договоре, в противоречиt с видом разрешенного использования: лечебно-санитарное.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное


заседание, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В силу со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч.1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статей 67, 68 и 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт предоставления помещения в пользование ИП ФИО2 по договору аренды от 01.07.2024 подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Срок действия договора установлен до 30.09.2024 (п.11.6).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что в связи с истечением срока действия договора, в адрес арендатора направлено уведомление от 30.08.2024 № 15/691-1/371, в соответствии с которым арендодатель сообщил, что не планирует заключать договор аренды помещений на новый срок, в связи с чем просит в дату окончания действия договора аренды передать арендуемое недвижимое имущества и ключи от него по акту приема-передачи в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии, с учетом нормального износа.


Из условий п. 4.4 договора аренды следует, что арендатор обязан представить объект готовым к осмотру и передаче арендодателю в течение 3 (трех) дней до окончания срока действия настоящего договора.

Согласно п. 4.1 договора возврат арендуемого объекта арендодателю осуществляется по акту приема-передачи помещений, подписываемого сторонами, в дату окончания срока действия договора или его досрочного расторжения.

Таким образом, договор прекратил свое действие 30.09.2024, в связи, с чем у ответчика в силу статьи 622 ГК РФ возникла обязанность по возврату помещений арендодателю.

Оснований полагать, что договор заключен на неопределенный срок, вопреки позиции апеллянта, судом не установлено, поскольку сторонами был заключен рассматриваемый договор аренды с определенным сроком окончания – 30.09.2024. Истец, являясь арендодателем, выразил однозначное возражение относительно пролонгации договора аренды, пояснил, что имеет намерение использовать объект аренды для собственных нужд. Следовательно, имеются основания для расторжения спорного договора, оснований для применения в данном случае ст. 621 ГК РФ не имеется, на что справедливо указывает истец в отзыве на жалобу.

Поскольку доказательств возврата ИП ФИО2 арендованного имущества в материалы дела не представлено, правовые основания для пользования арендованным имуществом в связи с прекращением срока договора отсутствуют, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца об освобождении ответчиком спорных помещений.

Определяя размер судебной неустойки, суд первой инстанции, приняв во внимание фактические обстоятельства дела, определил её размер в сумме 3 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда в части освобождения и передачи нежилых помещений, начиная с восьмого календарного дня с момента вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Оснований не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции не имеется. Суд апелляционной инстанции полагает, что определенный судом первой инстанции размер судебной неустойки соответствует общим принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения.

Относительно встречных требований, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без


вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2, 3 статьи 623 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Так, по условиям договора аренды (п. 2.2.16) арендатор обязался не производить улучшений объекта, не отделимых без вреда для объекта, без согласия арендодателя: стоимость неотделимых улучшений объекта, произведенная арендатором, возмещению не подлежит.

Согласно п. 4.6 договора аренды арендодателю должны быть переданы все произведенные перестройки и переделки, а также улучшения, неотделимые без вреда для конструкций и интерьера объекта. Стоимость неотделимых улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. По окончании договора стоимость неотделимых улучшений не возмещается. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендуемого объекта являются собственностью арендатора.

Следовательно, с учетом условий п. 2.2.16, п. 4.6 договора, проведение каких-либо работ в арендуемом помещении возможно только по согласованию с арендодателем, на момент прекращения арендных отношений арендатор не имеет права на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Судом установлено, что арендуемое помещение принято арендатором без замечаний, арендатор подписал акт приема-передачи помещений, зафиксировал состояние арендуемого помещения, которое принял для своей деятельности. В данном акте не имеется отметок о необходимости проведения капитального ремонта или непригодности объекта аренды для его использования.

Материалами дела не подтверждается факт уклонения АО «Уралтрансмаш» от проведения необходимого, по мнению арендатора, капитального ремонта в спорных арендованных помещениях.

Соответствующих доказательств уведомления арендодателя о необходимости осуществления капитального ремонта, получения согласия на его проведение, материалы дела не содержат. В данном случае ответчиком


произведены работы без их надлежащего согласования с собственником имущества.

Таким образом, ремонтные работы произведены ответчиком без получения согласия арендодателя, помещения фактически используются не по назначению, указанному в договоре, в противоречии с видом разрешенного использования (арендатор произвел устройство саун в помещениях, для этого не предусмотренных).

Отсутствие надлежащего согласования производимых работ согласно условиям договора исключает возможность требовать компенсации расходов, произведенных на свой риск и в своих интересах.

Ссылки в жалобе на то, что арендодатель не заявил доводов о нецелесообразности проведения работ либо о неразумности понесенных затрат не свидетельствуют о согласии арендодателя на проведение ремонта.

Также суд отмечает, что произведенные арендатором работы по ремонту помещений и приспособлению их для его деятельности были необходимы ему в связи с использованием помещений в силу длительности предшествующих рассматриваемому периоду арендных отношений (договоры аренды перезаключались), и как следствие, постоянному износу имущества в связи с эксплуатацией.

Установив указанные обстоятельства, принимая во внимание толкование приведенных выше норм права, а также условий договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения встречных требований о взыскании компенсации расходов на проведение капитального ремонта арендованного помещения в размере 469804 руб.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку.

Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 07 мая 2025 года по делу № А60-65806/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий Д.И. Крымджанова

Судьи М.А. Полякова

В.В. Семенов

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 25.07.2025 8:53:43

Кому выдана КРЫМДЖАНОВА ДИЛЯРА ИКМЕТОВНА