Постановление от 5 июня 2019 г. по делу № А84-4187/2018

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А84-4187/2018
05 июня 2019 года
город Севастополь


Резолютивная часть постановления объявлена 30.05.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 05.06.2019

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями Ищенко Е.А.,

при участии:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО1, представитель на основании доверенности от 30.08.2018 № 932, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

от Общества с ограниченной ответственностью «Дукат-С» – ФИО2, представитель на основании доверенности от 27.03.2019 б/н, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Дукат-С» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 01 марта 2019 года по делу №А84-4187/2018 (судья Архипова С.Н.),

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к Обществу с ограниченной ответственностью «Дукат-С»

о расторжении договора аренды 15.03.2004,

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя к ООО «Дукат-С» (далее – ответчик, Общество) с исковым заявлением согласно которого просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка, кадастровый номер 91:04:007001:41, площадью 2493 кв.м., разрешенное использование: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе СТ «Мираж», заключенный 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Дукат-С»;

- с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок, кадастровый номер 91:04:007001:41, площадью 2493 кв.м., разрешенное использование: туристическое обслуживание, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе СТ «Мираж», заключенный 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Дукат-С».

В обоснование иска Департамент ссылается на то, что Общество в определенные договором аренды земли от 15.03.2004 сроки строительство объекта не завершило, тем самым не освоив земельный участок в предоставленных ему для этого целях. Следовательно, по мнению Департамента, арендатор допустил существенное нарушение условий договора, что является достаточным основанием для расторжения последнего.

Ответчик с иском не согласился, представил отзыв, в котором указал на неисполнение обязанности по освоению земельного участка по объективным причинам, а также наличия на спорном земельном участке его недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 01 марта 2019 года по делу №А84-4187/2018 договор аренды земельного участка, кадастровый номер 91:04:007001:41, площадью 2493 кв.м., разрешенное использование: туристическое обслуживание, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе СТ «Мираж», заключенный 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом и ООО «Дукат-С», расторгнут. В удовлетворении иска в остальной части отказано. Взыскано с ООО «Дукат-С» в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6000 руб.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ООО «Дукат-С» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит, решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, относительно исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды в части освоения земельного участка и использования земельного участка согласно целевого назначения, недобросовестных действий со стороны государственных органов города Севастополя, отсутствие доказательств причинения истцу ущерба, причиненного нарушением срока освоения земельного участка. Как утверждает ответчик, в данном случае, имелись объективные причины, в силу которых, ответчик не мог осуществить строительство в указанные в договоре сроки и как следствие отсутствовали основания для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта. Таким образом, по мнению ответчика, судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019 апелляционная жалоба ООО «Дукат-С» принята к производству суда апелляционной инстанции.

22.05.2019 от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что незавершенный строительством объект, степенью готовности 5% не является доказательством надлежащего исполнения условий договора, также как подготовка строительной проектно-сметной документации, поскольку осуществлялись ответчиком уже после окончания установленного договором срока, т.е. после 24.06.2007 года. Кроме того, по мнению истца, ссылка ответчика на Распоряжение и.о. Губернатора №46 от 17.04.2014 также не состоятельна, поскольку на момент принятия указанного Распоряжения, проектно-сметная документация у ответчика отсутствовала, а с заявлением в Комиссию при Губернаторе относительно продолжения строительства ответчик не обращался. На основании изложенного, полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, а доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными.

22.05.2019 от ООО «Дукат-С» поступило дополнение к апелляционной жалобе, в котором ответчик указывает на то, что при принятии решения судом первой инстанции не учтено, что согласно имеющейся в материалах дела проектной документации, с учетом которой была подана Декларация о начале строительных работ, а именно том проекта ПОС (т.д. 2, л.д. 36), срок проведения комплекса строительных работ составляет 94 месяца или более 7 лет. Таким образом, срок окончания строительных работ предусмотрен до 2020 года. Также судом не принято во внимание наличие на земельном участке трех объектов неоконченного строительства, на один из которых зарегистрировано право, а на два других составлен технический план.

В судебном заседании 23.05.2019, представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2019, по основаниям, предусмотренным статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании был объявлен перерыв до 30.05.2019.

В судебном заседании 30.05.2019, представители истца и ответчика поддержали ранее заявленные позиции.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом как Арендодателем и ответчиком как Арендатором был заключен договор аренды земельного участка сроком до 01.08.2028, по условиям которого Арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 2,4934 га, расположенный в районе садоводческого товарищества «Мираж» в районе с. Орловка.

Согласно пункту 1.5 Договора, земельный участок площадью 2,4934 га передается для строительства базы отдыха.

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора Арендатор обязан начать освоение земельного участка и ввести в установленном порядке в эксплуатацию законченный строительством капитальный объект недвижимости согласно предусмотренному п.1.5 целевому назначению в течение 3 лет с момента подписания акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 8.2 договора по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут досрочно на основании решения суда в случаях невыполнения сторонами (одной из сторон) своих обязательств, которые предусмотрены статьями 24, 25 Закона Украины «Об аренде земли» и действующим договором, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, что существенно препятствует предусмотренному договором аренды использованию земельного участка, а также по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом и иными законами Украины.

Согласно пункту 8.3 Договора, договор также может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если в течении сроков, определённых в договоре арендатором не выполнены часть или все условия и обязательства, уставленные договором.

Договор удостоверен в нотариальном порядке и зарегистрирован в Севастопольской городской государственной администрации, о чем в книге записи государственной регистрации договоров аренды земли выполнена запись за №85 от 19.04.2004.

Дополнительным соглашением от 18.08.2006 в данный договор внесены изменения, в соответствии с которым срок освоения земельного участка установлен до 24.06.2007.

В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополь, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ответчик привел свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 19.01.2015 сведения об Обществе как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

27.09.2018, на основании пункта 3.2.7 и 3.2.8 Административного регламента по исполнению Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.12.2016 №1292-ПП, Управлением земельного контроля составлен акт обследования №1478-ГС, которым зафиксировано отсутствие на земельном участке строительно-монтажных работ, специальной строительной техники, установлено, что участок покрыт древесно-кустарниковой и сорной растительностью, не огорожен.

08.10.2018 истец направил арендатору предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, и предупреждение о расторжении договора земельного участка по соглашению сторон. Однако ответа на указанное предложение от ответчика не поступило.

12.12.2018 истец также провел обследование земельного участка и установил размещение на земельном участке объекта капитального строительства степенью готовности 5%, площадью застройки 200 кв.м.

Поскольку в установленный договором срок ответчик не завершил строительство базы отдыха, и в настоящее время строительные работы по ее возведению не ведутся, истец полагает, что имеется основание для расторжения договора аренды ввиду существенного нарушения ответчиком его условий.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 01 марта 2019 года по делу №А84-4187/2018 исковые требования удовлетворены частично.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда не может согласиться с изложенными выводами суда и пришла к следующему.

Как установлено судом апелляционной инстанции, предметом данного спора являются материально-правовые требования о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка.

В предмет доказывания по данному делу входит установление наличие или отсутствие оснований для расторжения договора аренды земли от 15.03.2004, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО «Дукат – С» ввиду существенного нарушения договора.

Департамент в качестве основания иска указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик до настоящего момента, вопреки подпункту "г" пункта 3.2.2. договора аренды, не завершил застройку земельного участка в установленный Договором срок.

Расторгая договор аренды земельного участка, суд первой инстанции руководствовался тем, что планируемый срок строительства окончен в 2007 году, строительство не завершено, рабочий проект строительства получен за пределами установленного срока. Суд установил неразумность действий Арендатора, который при отсутствии объективных причин длительное время не завершал целевое освоение земельного участка. Относительно требований о возврате земельного участка, суд первой инстанции отказал в их удовлетворении, поскольку установлено, что на земельном участке размещены объекты незавершенного строительства, принадлежащие ответчику.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выше выводами суда первой инстанции, ввиду следующего.

Учитывая положения Федерального конституционного закона №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя», решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 №7156 «О статусе города-героя Севастополя», статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 №56-ЗС «Об основах управления государственным имуществом города Севастополя», Закона города Севастополя от 30.04.2014 №5-ЗС «О Правительстве Севастополя», Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 №883-ПП, судебная коллегия соглашается с тем, что права и обязанности Арендодателя по договору перешли к ДИЗО г. Севастополя.

Материалами дела также подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Из части 1 статьи 2 Закона № 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: 1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; 2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; 3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя; 4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; 5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона № 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона №6-ФКЗ.

При этом, судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия, поскольку правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – ЗУ «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору от 15.03.2004 сроком до 01.08.2028 года, для строительства базы отдыха. При этом договором предусмотрено, что арендатор обязан начать освоение и ввести в установленном порядке законченный строительством капитальный объект недвижимости согласно целевому назначению в течение трех лет с момента подписания акта приема-передачи.

27.09.2018 по результатам обследования спорного земельного участка был составлен акт, из которого следует, что земельный участок не огорожен, строительно-монтажные работы не ведутся, строительная техника отсутствует, в связи с чем сделан вывод о том, что участок не освоен, по целевому назначению не используется, арендатором обязанности по договору не выполнены.

Вместе с тем, с указанными обстоятельствами коллегия судей не может согласиться ввиду следующего.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции 15.03.2004 года в договор аренды были внесены изменения в п.п. г п. 3.2.2. договора, согласно которым срок освоения земельного участка был продлен до 26.04.2007 года. ( том 1 л.д. 75-76)

Согласно ч. 1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины №687-XIV "Об архитектурной деятельности" и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 №3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", в соответствии с которыми проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Судебная коллегия считает необходимым отметить, что действовавшее на момент заключения договора аренды законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Таким образом, понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительства строительных работ, а именно: подготовку необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

При подготовке к освоению земельного участка и осуществления последующего строительства судебной коллегией установлено, что ответчиком были выполнены следующие действия:

- проведены проектно изыскательские работы на земельном участке;

- составлен эскизный проект базы отдыха на данном земельном участке (договор от 14.02.2004 года); (том 3 л.д. 1-58)

- проведены инженерно-геологические изыскания (договор от 16 мая 2005 года)

- 24.03.2005 года согласованы с ГКП «Севгорводоканал» технические условия на водоснабжение и канализование базы отдыха (том 1 л.д. 79)4

- заключен договор на выполнение инженерно-технических изысканий по обоснованию строительства ответчиком базы отдыха от 18.08.2009 года; (том 1 л.д. 80-82)

- от КП «Севгорводоканал» СГС 08 июля 2010 года получены технические условия на подключение проектируемого объекта к городским сетям водопровода и канализации; (том 1 л.д.83-85)

- получена информация о водоносных горизонтах в с. Орловка в районе СТ «Мираж» от государственной геологической службы Украины (казенного предприятия »Южэкогеоцентр») от 04.09.2011 года; (том 1 л.д. 86-87)

- заключен договор подряда № 7 на выполнение электромонтажных работ от 27.02.2013 года на выполнение комплекса работ по строительству КТП в п. Орловка в районе СТ «Мираж» (том 1 л.д. 88-92), в результате строительства получены технические условия присоединения электроустановок к электрическим сетям от ГП Министерства обороны Украины «102 предприятие электрических сетей» от 21.07.2010 года, (справка от ПАО ЭК «Севастопольэнерго» от 26.12.2013 года о выполнении условий согласования на указанные технические условия) (том 1 л.д. 139-140), а также заключены договора на поставку электрической энергии с ПАО ЭК «Севастопольэнерго»: 27 мая 2014 года, от 24 декабря 2014 года; (том 1 л.д. 93-120,)

- заключены договора с ООО «ГеоБур» от 28.09.2018 года на оказание услуг по геологическому изучению недр для водоснабжения объектов ответчика и на оказание услуг по подготовке и сдачи пакета документов для оформления и получения лицензии на пользование недрами; (том 1 л.д. 126-128);

- подготовлен рабочий проект строительства предусмотренных договором аренды земельного участка объектов недвижимого имущества, а также рассчитана продолжительность строительства базы отдыха, которая составляет 23 месяца (том 1 л.д. 69-74, том 2 л.д. 1-141);

- проведена экспертиза проекта строительства с получением положительного экспертного отчета от Укрстройэкспертизы от 09.09.2013 года;

- подана декларация о начале выполнения строительных работ базы отдыха на 150 мест в районе с. Орловка, <...> очередь строительства, ПК1, № СТ 082132870457 от 03.10.2013, зарегистрированная инспекцией ГАСК в г. Севастополе (том 1 л.д.121-125);

- заключен договор энергоснабжения с ООО «Севэнергосбыт» от 10 января 2017 года; (том 1 л.д. 129- 138)

- заключен договор подряда от 19.09.2018 на завершение строительства объектов недвижимого имущества базы отдыха на арендованном земельном участке со строительной компании «Стройком» (том 1 л.д. 143-151), договор инвестирования № 10/02/15 от 10.02.2015 (том 1 л.д. 152-158).

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя зарегистрировано право ООО «Дукат-С» на объект незавершенного строительства, расположенного на арендованном земельном участке (кадастровый номер 91:04:007001:955), степень готовности которого 5 %, площадь застройки 200 кв. м.

Согласно представленным суду техническим планам объектов незавершенного строительства, ответчик осуществил строительство объектов площадью застройки 96,1 кв. м и 144,9 кв. м, степень их готовности также 5%.

Таким образом, указанные обстоятельства позволяют суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что доводы истца о не освоении земельного участка или об использовании его не по целевому назначению являются не состоятельными и такими, которые противоречат законодательству, действовавшему на момент заключения договора и вплоть до 18.03.2014 года.

При оценке действий арендатора по осуществлению строительства объекта на арендованном земельном участке в установленные договором сроки, необходимо учитывать доводы арендатора земельного участка публичной собственности о его добросовестности при отсутствии у последнего реальной возможности осуществлять строительные работы на арендованном земельном участке в период действия Распоряжения исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 №46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" в силу прямого запрета.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.06.2017 по делу №А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что доводы Департамента с учетом всех объективных причин, в том числе, связанных с введением после 18.03.2014 органами власти Севастополя ограничений и запретов по поводу осуществления любого капитального строительства, являются несостоятельными и с учетом положений статьи 10 ГК РФ свидетельствуют о злоупотреблении правом сильной стороной гражданско-правовой сделки, нарушающим равенство сторон договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 по делу №А84-1077/2016.

При разрешении данной категории споров (расторжение договоров аренды земельного участка) необходимо устанавливать наличие либо отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий арендатором земельного участка, относящегося к публичной собственности по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Учитывая изложенное выше, действительно на протяжении всего периода с момента подписания договора и передачи участка арендатору, ответчик осуществлял все действия, направленные на получение необходимой градостроительной документации для проектирования и начала строительства на арендуемом земельном участке, судом апелляционной инстанции установлены обстоятельства, препятствовавшие строительству ответчиком, которые не зависели от воли арендатора.

Кроме того следует указать, что ответчик также обращался в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о перезаключении договора аренды на новых условиях в соответствии с действующим законодательством.

Несмотря на то что, ответчиком был получен кадастровый паспорт земельного участка с номером 71:04:007001:41, разработан межевой план, получена кадастровая выписка о земельном участке с установленными координатами, получен акт согласования местоположения границ земельного участка, 30.11.2018 года ДИЗО отказал ответчику в предоставлении государственной услуги – переоформление права постоянного пользования земельным участком, поскольку Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента (акт обследования 29.10.2018 №1646-ГС), в результате обследования земельного участка выявлены обстоятельства, указанные в п.п. 6 и 7 Порядка, выраженные в наличии признаков состава админправонарушения по ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ. Однако сведений о привлечении ответчика к ответственности по указанной статье КоАП Российской Федерации в материалах дела не имеется. На повторное обращение в ДИЗО о переоформлении договора аренды 30.04.2019 года ответчик вновь получил отказ в предоставлении подобной государственной услуги.

Указанные обстоятельства достоверно свидетельствуют о том, что Обществом была своевременно инициирована процедура приведения договора в соответствие с законодательством Российской Федерации.

Суд первой инстанции указанные доводы и доказательства оставил без внимания и не дал им правовой оценки.

Учитывая представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не мог реализовать свое право на заключение нового договора аренды земельного участка в сроки, как то предписывал пункт 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (в соответствующей редакции) по объективным причинам, а именно ввиду отсутствия содействия со стороны государственного органа. При этом данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило Общество реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору, в том числе, в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.

Также, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации.

При этом суд обращает внимание, что одной из составляющих принципа добросовестности является недопустимость злоупотребления правом. Добросовестность же предполагает использование своих прав, их применения не только не нарушая закон, но добросовестно применять его не во вред иному лицу.

Иными словами субъект гражданских правоотношений должен учитывать не только свои интересы, но и законные интересы других субъектов, вступающих с ним в правоотношения, т.е. добросовестный субъект должен действовать таким образом, чтобы его поведение не только не нарушало требования действующего законодательства, но и учитывало права и законные интересы других лиц в той мере, в которой указанные лица вправе рассчитывать на это исходя из общепринятых правил.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.

При оценке поведения ответчика на предмет добросовестности, судом учитывается, что у Общества отсутствовала возможность осуществлять строительные работы в период действия законодательства Украины именно ввиду объективных причин, а в период действия законодательства Российской Федерации - по причинам, не зависящих от арендатора, в силу издания указов субъекта, а также в связи с необходимостью получения земельной документации по законодательству РФ, а также законам и нормативным правовым актам субъекта РФ, которая, получалась ответчиком в соответствующих органах с превышением установленного срока для их выдачи, поэтому несмотря на наличие права у истца на иск о расторжении договора аренды по мотивам нарушения срока завершения строительства при установленных выше судом обстоятельствах, истец, как лицо, наделенное властными полномочиями, должен был учесть права и законные интересы ответчика в той мере, в которой Общество вправе было рассчитывать при исполнении договорных отношений с целью стабильности указанных отношений между сторонами и соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В то же время истец - публичный участник земельных правоотношений, при осуществлении правомочий собственника земельного участка, связанных с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды земли по мотивам нарушения Обществом установленного договором срока строительства, при том, что эти обстоятельства возникли в силу объективных причин и в том числе в результате действий истца, злоупотребил своим правом, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается.

Судебная коллегия также обращает внимание, что положения ГК РФ, которые также нашли отражение в пункте 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предписывают обязанность стороны до обращения в суд с требованием о расторжении договора направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок. Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора, т.е. предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя и соответственно расторжение договора аренды при установлении факта устранения допущенных арендатором нарушений будет противоречить смыслу требований статьи 619 ГК РФ и не соответствовать разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Однако ответчик в силу сложившихся обстоятельств, не мог реализовать представленную ему дополнительную возможность устранить допущенные нарушения условий договора в определенный (30 дневный) в претензии срок.

Таким образом, судебной коллегией установлено, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком.

Судебная коллегия полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Однако в силу установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, а также то, что расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.

С учетом вышеизложенного выводы суда первой инстанции о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосуществлении строительства объекта в установленные сроки, что привело к тому, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора, а также в не предоставлении достаточных доказательств, подтверждающих совершение необходимых действий для строительства объекта, являются ошибочными.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что основания для расторжения договора аренды земли, заключенного между сторонами у суда первой инстанции отсутствовали.

Кроме того, поскольку спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца о возвращении земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ является производным требованием, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отказать в его удовлетворении также.

В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 5 вышеуказанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

Таким образом, государственная пошлина, уплаченная Обществом за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции подлежит взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 01 марта 2019 года по делу №А84-4187/2018 – отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о расторжении договора аренды земельного участка, кадастровый номер 91:04:007001:41, площадью 2493 кв.м., разрешенное использование: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе СТ «Мираж», заключенного 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Дукат-С», а также приведении в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвращении земельного участка, кадастровый номер 91:04:007001:41, площадью 2493 кв.м., разрешенное использование: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе СТ «Мираж», заключенного 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью «Дукат-С» - отказать.

Взыскать Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН <***>, ИНН <***>, местонахождение: ул. Советская, дом 9, <...>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Дукат-С» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: ул. Советская, дом 36, кв.2, <...>) 3 000,00 (три тысячи) рублей за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.И. Сикорская

Судьи И.В. Евдокимов

А.А. Тарасенко