Решение от 17 февраля 2020 г. по делу № А34-820/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-820/2018
г. Курган
17 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2020 года.

Решение изготовлено в полном объеме 17 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Тюриной И.Г., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Игумновой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (ОГРН <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАЦИЯТУРИСТИКА" (ОГРН <***>)

о прекращении права собственности

третьи лица: 1. ДЕПАРТАМЕНТ АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА; 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 17.10.2019, паспорт;

от ответчика: ФИО2, доверенность №2 от 23.10.2018, удостоверение адвоката;

от третьего лица: 1. ФИО1, доверенность от 18.10.2019, паспорт; 2. явки нет, извещено;

эксперт: ФИО3

установил:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА КУРГАНА (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАЦИЯТУРИСТИКА" (далее - ответчик) о прекращении права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:020501:81, расположенный по адресу: <...>.

Определением от 06.03.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ДЕПАРТАМЕНТ АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области

Определением от 03.04.2018 удовлетворено заявление АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА о принятии мер по обеспечению иска удовлетворить. ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАЦИЯТУРИСТИКА" (ОГРН <***>) и иным третьим лицам запрещено совершать любые действия по строительству и возведению любых объектов, строений, сооружений, дальнейшему завозу и размещению строительных и иных материалов, а также любых действий на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020501:37, площадью 2470 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Определением от 03.04.2018 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований. Суд перешел к рассмотрению требований о признании права ООО "ГРАЦИЯТУРИСТИКА" на объект незавершенного строительства (степенью готовности – 12%) с кадастровым номером 45:25:020501:81, расположенный по адресу: <...> отсутствующим.

Определением от 15.05.2018 судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований, суд перешел к рассмотрению требований о суд переходит к рассмотрению исковых требований о признании права ООО "ГРАЦИЯТУРИСТИКА" на объект незавершенного строительства (степень готовности – 12%) с кадастровым номером 45:25:020501:81, расположенный по адресу: <...> отсутствующим, о приведении земельного участка с кадастровым номером 45:25:020501:37 в первоначальное состояние путем освобождения земельного участка от железобетонных блоков, засыпать траншею, сформированную под фундамент (т.1л.д.113).

В судебном заседании 15.05.2018 и 21.10.2018 заслушаны пояснения специалиста ФИО4, являющегося кадастровым инженерном, подготовившим 29.12.2016 технический план на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> который пояснил, что в декабре 2016 года осуществил выезд на место и методом спутниковых и геодезических построений определил координаты объекта со степенью готовности 12%, из чего фундамент – не помнит; траншеи невозможно было увидеть так как лежал снег (т.1л.д.19-23) (пояснения зафиксированы на аудионоситель).

В судебном заседании 05.06.2018 заслушаны пояснения специалистов ФИО5, ФИО6, проводивших обследование спорного участка в апреле 2018 года которые пояснили, что путем натурного обследования установили, что в свежевырытой траншеи размещены железобетонные блоки, следов свай не обнаружено, фундамента нет. (т.1л.д.61-62,99-101). (пояснения зафиксированы на аудионоситель).

В судебном заседании 13.06.2018 в качестве специалиста дал пояснения ФИО7, являющийся кадастровым инженерном, составивший техническую документацию на объект незавершенного строительства по состоянию на 05.02.2018, который пояснил, что путем натурного обследования установил наличие уложенных в траншеи железобетонных блоков; факт наличия или отсутствия свай, а также крепление блоков между собой (монолитность) пояснить не может, не помнит (т.1л.д.71-79) (пояснения зафиксированы на аудионоситель).

Определением Арбитражного суда Курганской области от 05.09.2018 удовлетворено ходатайство истца о назначении по настоящему делу судебной экспертизы.

Производство данной экспертизы поручено экспертам ООО «Курганстройэкспертиза» ФИО8, ФИО9, ФИО10.

Определением от 10.09.2018 производство по делу № А34-820/2018 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы (до 19.10.2018).

19.10.2018 в адрес Арбитражного суда Курганской области поступило экспертное заключение № 85-2018 (т.2л.д.45-56).

Определением от 22.10.2018 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 13.12.2018 в порядке статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на вопросы сторон и суда ответил эксперт ФИО10, проводивший судебную экспертизу, который пояснил, что обследуемые железобетонные конструкции, уложенные в траншею, монолитным фундаментом не являются; наличие свай установить не возможно, так как они если и есть, то находятся под грунтом, на поверхности свай или их оголовков нет; поскольку нет проектной документации на фундамент в полном объеме, установить соответствие имеющейся конструкции с проектом не представляется возможным; конфигурации объекта Г-образной формы, как указано в технической документации (схема), не увидели, объект расположен прямоугольно.

Определением Арбитражного суда Курганской области от 06.08.2019 удовлетворено ходатайство истца о назначении по настоящему делу дополнительной судебной экспертизы.

Производство данной экспертизы поручено экспертам ООО «Курганстройэкспертиза» ФИО3, ФИО9, ФИО10.

Определением от 09.08.2019 производство по делу № А34-820/2018 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы (до 16.09.2019).

24.09.2019 в адрес Арбитражного суда Курганской области поступило экспертное заключение №53-2019 (т.4л.д.44-50).

Определением от 26.09.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 28.10.2019 на вопросы суда и лиц, участвующих в судебном заседании, ответили эксперт ФИО3 и специалист ФИО4, вызванные по ходатайству истца для участия в судебном процессе. ФИО4 пояснил, что процент готовности был определен в натуре; конфигурация соответствовала технической документации, на дату 29.12.2016; учитывая зимний период времени и наличие снега, траншеи было увидеть не возможно, как и определить наличие конструкций; что входило в 12% не помнит; на момент обследования объект был.

Эксперт ФИО3 пояснил, что весомость элементов (удельный вес всех элементов по объекту) автора проекта определена как 20%, из них: 10% - отсыпка территории и 10% - весомость фундамента, соответственно в 12% включены: отсыпка грунта и частичное устройство фундамента; буронабивных свай не видели, поскольку это скрытые конструктивные элементы, их оголовков не обнаружено; на участке имелись блоки и иные строительные материалы, такие как песок и щебень, их объем относительно договора подряда не сопоставляли.

В судебном заседании 16.01.2020, 11.02.2020 на основании части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на вопросы суда и сторон ответил эксперт ООО «Курганстройэкспертиза» ФИО3

Эксперт ФИО3 пояснил, что удельный вес (полная готовность) фундамента составляет 20%, по факту установлено, что это не полностью готовый фундамент, его готовность составляет 2%; сравнения с выполненными по договору подряда работами экспертами не проводилось, поскольку устанавливали состояние объекта на момент обследования; наличие указанных в акте выполненных работ от января 2018 года буронабивных свай не установлено; визуально результата работ по договору не видно; поскольку территория болотистая могло быть не видно всего результата работ; как правило после установки свай делается замоноличивание в ростверк; если сопоставить акт выполненных работ и проектную документацию, то отсыпка фундамента была выполнена объемом 250куб.м., тогда как в соответствии с проектом 3400-3600 куб.м.; объем работ, указанных в акте выполненных работ от января 2018 года не свидетельствует о выполнении всего комплекса работ по возведению фундамента (в частности по объему грунта и по объему бетона); по проекту 10% - отсыпка от готовности объекта; согласно нормативных требований удельный вес полностью готового фундамента составляет 20%, исходя из того, что эксперты выявили на месте, сопоставив имеющиеся проекты, по факту от 20% полной готовности фундамента выполнено 2%, получается 10% - отсыпка, 2% - готовность фундамента, то есть общая готовность объекта составляет 12%; отсыпка – это завоз грунта, его уплотнение, утромбовка; рытье траншеи, укладка элементов фундамента – это работы по устройству фундамента; фундамент не является завершенным; монолитной конструкцией не является, уложенные в траншеи железобетонные сваи б/у между собой не перевязаны; уложенные железобетонные конструкции находятся в стадии частичного выполнения работ по отношению к фундаменту; фундамент является незавершенным; выполнена десятая часть работ по строительству фундамента; готовность фундамента от всего объекта (здания) составляет 12%.

Представитель истца на иске, с учетом уточнения, настаивал (т.1л.д.63-64,). В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что спорный объект незавершенного строительства полностью отсутствует в натуре, договор аренды земельного участка прекратил своё действие 03.04.2017, однако наличие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на данный объект за ответчиком нарушает права муниципального образования на распоряжение этим земельным участком.

Ответчик с иском не согласен, поддержал доводы, изложенные в отзывах на исковое заявление (т.1л.д.69-70,94-95,113). Указывает, что объект незавершенного строительства не прекратил свое существование; договор аренды считается действующим, возобновленным на неопределенный срок, поскольку уведомления от истца об отказе от договора ответчиком не было получено.

Представитель Департамента иск поддержал (отзыв т.1л.д.111).

Третье лицо (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области) явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. В материалах дела имеется отзыв на исковое заявление, в котором содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя; рассмотрение исковых требований по существу оставило на усмотрение суда (т.1л.д.57).

На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя Росреестра.

Стороны в судебном заседании указали, что все имеющиеся письменные доказательства представлены в полном объеме, иных письменных доказательств у сторон не имеется.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав объяснения представителей истца, ответчика и Департамента, суд приходит к следующему.

Установлено, что 15.04.2008 между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и ФИО11 (арендатор) был заключен договор аренды земель № 3168-з (т.1л.д.6-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:020501:0037, площадью 2470 кв.м., местоположение участка: <...> для строительства станции технического обслуживания и автомагазина, в границах указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся (раздел 1 договора).

Договор заключен сроком с 15.04.2008 по 15.04.2011 (пункт 2.1. договора).

Согласно договору от 20.06.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды ФИО11 передал, а ФИО12 принял все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 3168-з от 15.04.2008 (т.1л.д.14).

Поскольку после истечения срока действия договора ни одна сторона не отказалась от его исполнения, договор аренды в силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был продлен на неопределенный срок.

Согласно договору от 27.07.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 3168-з от 15.04.2008 перешли от ФИО12 к ФИО13 (т.1л.д.15).

ФИО12 16.05.2011 выдано разрешение на строительство, действие которого продлено до 16.11.2017 (т.1л.д.139-141).

Согласно договору от 28.07.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды все права и обязанности по договору аренды земельного участка № 3168-з от 15.04.2008 перешли от ФИО13 к ООО «Грация Туристика» (т.1л.д.16).

19.06.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области, Администрацией города Кургана и ООО «Грация Туристика» заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.04.2008 № 3168-з (т.1л.д.17-18), в соответствии с которым изменен арендодатель на Администрацию города Кургана. Согласно пункт 5 соглашения условия соглашения применяются к отношениям сторон с 01.03.2015.

25.11.2015 произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 45:25:020501:0037 на предмет его освоения, на момент обследования выявлено, что на земельном участке произведена отсыпка грунта, строения и сооружения отсутствуют, составлен Акт №22 (т.1л.д.65).

В связи с неосвоением земельного участка, 22.11.2016 истец, руководствуясь положениями ст. 610 ГК РФ, в адрес ответчика направил уведомление об отказе от договора аренды (т.1л.д.30-31). Данное уведомление ответчиком получено не было в связи с отсутствием ответчика по юридическому адресу (копия возвратного конверта в материалах дела).

29.12.2016 ответчиком изготовлен технический план объекта незавершенного строительства, согласно которого степень готовности объекта составляет 12% (т.1л.д.19-23).

Обществом зарегистрировано право собственности 07.02.2017 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:020501:81, расположенный по адресу: <...> (т.1л.д.24-26).

21.03.2017 произведено обследование земельного участка, установлено, что земельный участок свободен от строений и сооружений, частично огорожен деревянным забором, составлен Акт №58 (т.1л.д.66).

Арендатор обратился в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды для завершения строительства в порядке, предусмотренном пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов. В качестве основания для заключения нового договора арендатор указал, что согласно выписке об основных характеристиках объекта недвижимости на земельном участке распложен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:020501:81, степенью готовности 12 %, принадлежащий на праве собственности ответчику.

13.11.2017 произведено обследование земельного участка, установлено, что земельный участок свободен от строений и сооружений, частично огорожен деревянным забором, составлен Акт №243 (т.2л.д.127-128).

Письмом от 15.11.2017 ответчику было отказано в предоставлении в аренду земельного участка, в связи с установлением отсутствия на земельном участке незавершенного строительством объекта (т.1л.д.34-36).

Срок действия разрешения на строительство истёк 16.11.2017 (т.1л.д.139-141).

28.11.2017 Городской инспекцией по земельным отношениям проведено обследование земельного участка, составлен Акт, в котором отражено прекращение существования объекта незавершенного строительства (т.1л.д.37-43).

Обществом изготовлена техническая документация на объект незавершенного строительства по состоянию на 05.02.2018, согласно которого степень готовности объекта составляет 12%, зафиксировано наличие железобетонного ленточного фундамента хорошего состояния (т.1л.д.71-79).

03.04.2018 проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 45:25:020501:0037 по результатам составлен Акт обследования №24, в котором отражено, что на земельном участке расположена траншея с размещенными железобетонными блоками, земельный участок частично огорожен со стороны ул.Мостостроителей деревянным забором (т.1л.д.61-62).

12.04.2018 проведено обследование земельного участка по результатам составлен Акт обследования №27, в котором отражено, что на земельном участке расположена траншея прямоугольной формы с размещенными внутри железобетонными блоками, земельный участок частично огорожен со стороны ул.Мостостроителей деревянным забором (т.1л.д.98-101).

Ссылаясь на то, что объект недвижимости с кадастровым номером 45:25:020501:81, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости фактически отсутствует, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов от 29.04.2010 № 10/22), в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей.

При этом по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума от 23.06.2015 № 25) указано, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520, от 10.06.2016 № 304-КГ16-761.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Курганстройэкспертиза»: ФИО8, ФИО9, ФИО10. На разрешение экспертов поставить следующие вопросы: -определить наличие на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020501:37 объекта незавершенного строительства здания станции технического обслуживания и автомагазина (кадастровый номер 45:25:020501:81, степень готовности - 12%), возведенного на основании разрешения на строительство № RU 45301000-132 от 16.05.2011г., проектной документации № 848.009.08, и давность его возведения; - соответствует ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:020501:81 проектному решению, разрешению на строительство, сведениям из Единого государственного реестра недвижимости.

Затем, по ходатайству истца назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручить экспертам ООО «Курганстройэкспертиза» ФИО3, ФИО9, ФИО10. На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: - является ли объект незавершенного строительства, фактически расположенный на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020501:37, объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 45:25:020501:81, степенью готовности - 12%, отраженным: в проектной документации, в техническом плане объекта незавершенного строительства от 29.12.2016, составленным кадастровым инженером ФИО4, и в технической документации объекта незавершенного строительства от 05.02.2018, составленным ООО «Геостандарт».

Результаты экспертиз оформлены заключениями №85-2018 от 19.10.2018 (т.2л.д.45-56), №53-2019 от 24.09.2019 (т.4л.д.44-50), экспертами даны ответы на вопросы суда и сторон, согласно которым обследуемые железобетонные конструкции, уложенные в траншею, монолитным фундаментом не являются; поскольку нет проектной документации на фундамент в полном объеме, установить соответствие имеющейся конструкции с проектом не представляется возможным; весомость элементов (удельный вес всех элементов по объекту) автора проекта определена как 20%, из них: 10% - отсыпка территории и 10% - весомость фундамента, соответственно в 12% включены: отсыпка грунта и частичное устройство фундамента; конфигурации объекта Г-образной формы, как указано в технической документации (схема), не установлено; согласно нормативных требований удельный вес полностью готового фундамента составляет 20%, исходя из того, что эксперты выявили на месте, сопоставив имеющиеся проекты, по факту от 20% полной готовности фундамента выполнено 2%, получается 10% - отсыпка, 2% - готовность фундамента, то есть общая готовность объекта составляет 12%; отсыпка – это завоз грунта, его уплотнение, утромбовка; рытье траншеи, укладка элементов фундамента – это работы по устройству фундамента; фундамент не является завершенным; монолитной конструкцией не является, уложенные в траншеи железобетонные сваи б/у между собой не перевязаны; уложенные железобетонные конструкции находятся в стадии частичного выполнения работ по отношению к фундаменту; фундамент является незавершенным; выполнена десятая часть работ по строительству фундамента; готовность фундамента от всего объекта (здания) составляет 12%.

В соответствии с требованиями с части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение экспертизы подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что заключение судебной экспертизы, подготовленное экспертами ООО «Курганстройэкспертиза», каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сомнений в его достоверности не имеется.

Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановления от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Экспертное заключение исследовано, выводы экспертов являются полными и обоснованными, соответственно, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств (статья 67, статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и принимается судом.

Сторонами названное экспертное заключение не оспорено. О назначении повторной экспертизы не заявлено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что конструкции из железобетонных блоков, фактически расположенные в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020501:0037 не тождественны конструкциям, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Размещение на земельном участке железобетонных блоков, не закрепленных между собой, уложенных в траншеи, отсутствие монолитности, не свидетельствует о завершении фундаментных работ.

Кроме того, фактическая площадь конструкций, расположенных в настоящее время на земельном участке, составляет 239,25 кв.м., имеют прямоугольную форму, согласно заключения эксперта (т.2л.д.49). Согласно сведениям государственного реестра площадь объекта существенно больше – 1427,2 кв.м., конфигурация объекта – Г-образная (т.1л.д.26).

Доказательства обратного в материалы дела не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, на основании представленных в материалы дела доказательств, проведенной по делу судебной экспертизой, судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020501:0037 отсутствует объект незавершенного строительства, на котором, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

На спорном объекте не завершены работы по сооружению фундаментов, возведенный фундамент не соответствуют проектной документации, в соответствии с которой получено разрешение на строительство объекта.

Следовательно, спорный объект не является объектом недвижимого имущества.

В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

С учетом изложенного суда приходит к выводу о том, что право собственности ответчика на объект незавершенного строительства подлежит признанию отсутствующими.

Решение суда в указанной части является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, установив, что договор аренды прекратил свое действие 03.04.2017 в связи с отказом арендодателя от его исполнения, принимая во внимание, что работы по сооружению фундамента не завершены, а возведенный фундамент не соответствует проектной документации, а также то, что спорный объект не является объектом недвижимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Надлежащие и достаточные доказательства обратного суду не представлены и из материалов дела не следуют (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика о том, что договор считается действующим по настоящее время, продленным на неопределенный срок, судом отклоняется на основании следующего.

Как указывалось выше, договор № 3168-з от 15.04.2008 заключен сроком с 15.04.2008 по 15.04.2011 (пункт 2.1. договора) (т.1л.д.6-13).

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 названного Кодекса).

По окончании срока действия договора при отсутствии возражений сторон договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, начиная с 15.04.2011 договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды без указания срока каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды; такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Данный вывод судов согласуется с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608.

Заключенный сторонами договоры аренды от 15.04.2008 прекратил свое действие в связи с уведомлением арендодателем арендатора об отказе от договора (от 22.11.2016). Запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 45:25:020501:0037, площадью 2470 кв.м., местоположение участка: <...> для строительства станции технического обслуживания и автомагазина, по данным ЕГРП отсутствует (т.1л.д.27-29).

Уведомление об отказе от договора направлено по юридическому адресу арендатора, было возвращено органом почтовой связи по причине истечения срока хранения.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Поскольку риск неполучения юридически значимых отправлений, доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц в силу ст. 54 Гражданского кодекса Российской Федерации несет ответчик, уведомление считается полученным арендатором, а договор – прекратившим свое действие. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 названного Кодекса).

Следовательно, подлежат удовлетворению требования об обязании ответчика привести земельный участок с кадастровым номером 45:25:020501:37 в первоначальное состояние путем освобождения земельного участка от железобетонных блоков, засыпать траншею, сформированную под фундамент, в течение 10 рабочих дней с момента вступления судебного акта в законную силу. С учетом небольшой площади конструкций и отсутствия их связи с землей, указанный срок является достаточным для освобождения земельного участка.

Кроме того, суд отмечает следующее. Как следует из пояснений лиц, участвующих в деле, арендатор был намерен продлить срок действия договоров аренды на основании подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39. 6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Приведенные нормы Земельного кодекса Российской Федерации направлены на защиту права добросовестного застройщика (который начал строительство в пределах срока действия договора, осуществляет строительство в соответствии с требованиями проектной документации, строительными, целевым назначением земельного участка) и имеет намерение завершить строительство.

Действия ответчика направлены на получение земельного участка с кадастровым номером 45:25:020501:37 в обход установленной земельным законодательством процедуры, для создания видимости права на достройку объекта незавершенного строительства. Учитывая, что в период действия договора ответчик строительные работы не выполнял, проведенная ответчиком государственная регистрация права собственности на несуществующие объекты недвижимости свидетельствует о намерении получить земельные участки на льготных условиях (без проведения торгов) при отсутствии к тому правовых оснований.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно статье 106 Кодекса относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

В материалах дела имеются платежные поручения подтверждающие внесение на депозитный счет арбитражного суда денежных средств Администрацией по платежному поручению № 748 от 17.07.2018 на сумму 32500 руб. (т.2л.д.6,11), Обществом по чек-ордеру от 23.08.2018 на сумму 15500 руб. (т.2л.д.12).

Определением суда от 13.11.2018 произведена выплата с депозитного счета Арбитражного суда Курганской области обществу с ограниченной ответственностью «Курганстройэкспертиза» (ИНН <***>) денежных средств в размере 32 500 руб. за проведенную по делу экспертизу.

На основании изложенного, с Общества в пользу Администрации города Кургана в возмещение судебных издержек на проведение судебной экспертизы подлежит взысканию 17 000 руб. В оставшейся части подлежат возврату с депозитного счета суда Администрации города Кургана в размере 15500 руб., перечисленные по платежному поручению №748 от 17.07.2018.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Определением от 03.04.2018 заявление АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА о принятии мер по обеспечению иска удовлетворено, ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАЦИЯТУРИСТИКА" и иным третьим лицам запрещено совершать любые действия по строительству и возведению любых объектов, строений, сооружений, дальнейшему завозу и размещению строительных и иных материалов, а также любых действий на земельном участке с кадастровым номером 45:25:020501:37, площадью 2470 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная пошлина по требованию неимущественного характера составляет 6 000 руб., за рассмотрение заявления об обеспечении иска в размере 3 000 руб., по результатам рассмотрения спора в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

В силу части 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при удовлетворении иска принятые определением суда от 03.04.2018 обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности за ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАЦИЯТУРИСТИКА" (ОГРН <***>) на объект незавершенного строительства (степень готовности – 12%) с кадастровым номером 45:25:020501:81, расположенный по адресу: <...>.

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАЦИЯТУРИСТИКА" (ОГРН <***>) в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 45:25:020501:37 в первоначальное состояние путем освобождения земельного участка от железобетонных блоков, засыпать траншею, сформированную под фундамент.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАЦИЯТУРИСТИКА" (ОГРН <***>) в пользу АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (ОГРН <***>) судебные издержки на проведение судебной экспертизы 17 000 руб.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАЦИЯТУРИСТИКА" (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 000 руб.

Возвратить АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КУРГАНА (ОГРН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Курганской области денежные средства в размере 15 500 руб., перечисленные по платежному поручению №748 от 17.07.2018 на сумму 32500руб. за экспертизу по делу №А34-820/2018.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

И.Г. Тюрина