Постановление от 26 октября 2025 г. по делу № А56-66324/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-66324/2024
27 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Целищевой Н.Е. судей Балакир М.В., Изотовой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А., при участии: от истца: ФИО1 (служебное удостоверение), от ответчиков: 1) ФИО2 (паспорт), 2) ФИО3 (доверенность от 09.01.2025), от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8281/2025) администрации Новоладожского городского поселения Волховского муниципального района на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.02.2025 по делу № А56-66324/2024 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску Первого заместителя прокурора Ленинградской области в публичных интересах, интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области

к 1) индивидуальному предпринимателю ФИО2; 2) администрации Новоладожского городского поселения Волховского муниципального района

третье лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, применении последствий ее недействительности,

установил:

Первый заместитель прокурора Ленинградской области (далее – Прокурор), действующий в публичных интересах, интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области, обратился в Арбитражный суд

города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и администрации Новоладожского городского поселения Волховского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:11:0101054:50 недействительным, применении последствий его недействительности в виде обязания предпринимателя ФИО2 возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 47:11:0101054:50; о признании отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) права собственности предпринимателя ФИО2 на объект капитального строительства – навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м с кадастровым номером 47:11:0101054:308; исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности предпринимателя ФИО2 на объект капитального строительства – навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м с кадастровым номером 47:11:0101054:308, на земельный участок с кадастровым номером 47:11:0101054:50.

Решением суда от 11.02.2025 признан ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:11:0101054:50, заключенный 25.01.2024 между Администрацией и предпринимателем ФИО2; применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания предпринимателя ФИО2 возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 47:11:0101054:50, а Администрации – возвратить полученные по сделке денежные средства; признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности предпринимателя ФИО2 на объект капитального строительства – навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м с кадастровым номером 47:11:0101054:308; из ЕГРН исключена запись о регистрации права собственности предпринимателя ФИО2 на объект капитального строительства – навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м с кадастровым номером 47:11:0101054:308, на земельный участок с кадастровым номером 47:11:0101054:50.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением апелляционного суда от 16.07.2025 ввиду нахождения судьи Изотовой С.В. в очередном отпуске в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в составе суда произведена замена судьи Изотовой С.В. на судью Сухаревскую Т.С.

Определением апелляционного суда от 27.08.2025 ввиду нахождения судьи Сухаревской Т.С. в очередном отпуске в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Сухаревской Т.С. на судью Изотову С.В.

В судебном заседании представитель Администрации и предприниматель ФИО2 поддержали доводы апелляционной жалобы Администрации, просили апелляционный суд ее удовлетворить, отменить решение от 11.02.2025, представитель Прокурора возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Прокуратурой Ленинградской области проведена проверка исполнения требований земельного законодательства при предоставлении Администрацией на праве собственности предпринимателю без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 47:11:0101054:50, площадью 3559 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Волховский р-н, Новоладожское гп, <...>, с видом разрешенного использования «для размещения стоянки автотранспорта без ремонта», в результате которой установлено, что указанный земельный участок был предоставлен предпринимателю на праве аренды согласно договору аренды земельного участка от 10.01.2019 № 3.

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 25.01.2024, заключенным между Администрацией и предпринимателем на основании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указанный земельный участок предоставлен предпринимателю на праве собственности без проведения торгов по причине нахождения на нем объекта недвижимого имущества, принадлежащего покупателю на праве собственности.

Так, на земельном участке с кадастровым номером 47:11:0101054:50 возведено сооружение - навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м, площадью 19,4 кв.м, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН 14.12.2023.

Стоимость земельного участка составила 179 880,76 руб. и определена в соответствии с п. 3 приложения к Решению совета депутатов муниципального образования Новоладожское городское поселение Волховского муниципального района Ленинградской области в размере 15 % (процентов) его кадастровой стоимости.

Размер площади предоставленного земельного участка в собственность с учетом необходимого использования недвижимости арендатора Администрацией не оценивался.

Волховской городской прокуратурой 05.06.2024 с участием инженера по кадастровым работам филиала государственного унитарного предприятия «Леноблинвентаризация» Волховское городское БТИ ФИО4 (квалификационный аттестат кадастрового инженера № 47-13-0499, выдан 21.03.2013) осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 47:1 1:0101054:50, в ходе которого на данном участке установлено наличие объекта - навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м с кадастровым номером 47:11:0101054:308 ориентировочной площадью 19,4 кв.м (согласно данным кадастровой карты Росреестра).

Строение представляет собой навес на 6 металлических опорах. Крыша выполнена из металлического материала. Стены отсутствуют. Полов у строения не имеется.

Строение не имеет электроснабжения, водоснабжения, канализации, отопления.

Привлеченным специалистом сделан вывод, что изученный объект строительства (навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м) с кадастровым номером 47:11:0101054:308 не соответствует признакам объекта капитального строительства.

Как указал Прокурор в поданном в суд иске, сооружение, зарегистрированное в ЕГРН как объект недвижимости с кадастровым номером 47:11:0101054:308, таковым не являлось, в связи с чем предусмотренные законом основания для

заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:11:0101054:50 без проведения торгов отсутствовали, равно как отсутствовали основания для регистрации права собственности предпринимателя на данный земельный участок.

Изложенные обстоятельства послужили поводом для обращения Прокурора в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, признав требования Прокурора обоснованными, удовлетворил иск.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) требование о признании сделки ничтожной вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; требование о признании недействительной ничтожной сделки может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 ст. 168 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление № 25), ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Как разъяснено в п. 75 Постановления № 25, применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о

страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Как установлено судом первой инстанции, основанием для заключения Администрацией и ФИО2 договора купли-продажи от 25.01.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:11:0101054:50 послужило наличие в ЕГРН сведений о нахождении на участке объекта с кадастровым номером 47:11:0101054:308, представляющего собой навес на стальных опорах размерами в осях 6,0*3,0 м, площадью 19,4 кв.м, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем в ЕГРН 14.12.2023.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

В соответствии с п. 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав); государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В четвертом абзаце пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Исходя из приведенных положений вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке ст. 65, 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание, что ответчиками не представлено надлежащих доказательств наличия у спорного объекта прочной связи с землей и невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы не заявлялось, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в рассматриваемом случае оснований для удовлетворения иска Прокурора.

Представленное в обоснование правовой позиции по делу техническое заключение от 11.11.2024 правомерно не принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу с учетом того, что вопреки федеральным стандартам оценки невозможно установить в результате каких исследований, помимо натурного осмотра, специалистом сделаны соответствующие выводы; не указаны конкретные параметры фундамента, его площади, заглубленности, которые необходимы для вывода о том, что перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению; заключение не содержит сведений о том, что во время исследования обустроены шурфы, установлено состояние заглубленных элементов и их наличие, отметка ниже низшей плоскости (подошвы) фундамента не открыта, толщина фундамента не измерена; в заключении указано, что соединение узлов и крепление элементов металлокаркаса выполнено без возможности проведения демонтажа и частичной разборки, однако из представленных фотографий видно, что навес не обладает большой площадью, вопрос его перемещения без разбора экспертом не исследован; кроме того, специалист не был предупрежден в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Ввиду недоказанности факта наличия у объекта с кадастровым номером 47:11:0101054:308 признаков недвижимого имущества суд первой инстанции правомерно заключил, что в рассматриваемом случае имеются основания для признания отсутствующим права собственности предпринимателя, зарегистрированного в ЕГРН, на движимое имущество как на недвижимое.

Кроме того, судом также принято во внимание следующее.

Площадь предоставленного предпринимателю на основании договора купли-продажи земельного участка составляет 3559 кв.м, а сооружения с кадастровым номером 47:11:0101054:308 - 19,4 кв.м.

Предоставление земельного участка в собственность за плату осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Согласно статье 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении такого земельного участка без проведения торгов при несоответствии разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении (пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ).

Образование участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам, установленным Земельным кодексом Российской Федерации.

Требования к образуемым земельным участкам закреплены в статье 11.9 ЗК РФ.

Согласно статье 273 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

В соответствии с позицией, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

При этом бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к

эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Как видно из материалов дела, по условиям договора купли-продажи от 25.01.2024 предпринимателю предоставлен испрашиваемый в собственность земельный участок площадью 3559 кв.м при нахождении на нем объекта (навеса) с кадастровым номером 47:11:0101054:308, на который предпринимателем зарегистрировано право собственности, площадью 19,4 кв.м, то есть площадь проданного земельного участка многократно превышает площадь объекта, расположенного на нем.

Как указал Прокурор в иске, размер площади предоставленного земельного участка в собственность с учетом необходимого использования недвижимости арендатором Администрацией не оценивался. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

С учетом изложенного названные действия Администрации при продаже земельного участка свидетельствуют о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ) и не могут быть признаны законными.

При таком положении, поскольку право собственности ФИО2 на объект с кадастровым номером 47:11:0101054:308, не имеющий признаков недвижимого имущества, не могло быть зарегистрировано в ЕГРН, оснований для заключения договора купли-продажи от 25.01.2024 согласно пп. 6 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ у Администрации не имелось, заключение без торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в отсутствие соответствующих предусмотренных законом оснований нарушает публичные интересы, суд первой инстанции, применив положения ст. 166-168 ГК РФ, правомерно удовлетворил требования Прокурора, в том числе, применил к отношениям сторон двустороннюю реституцию, признал отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности предпринимателя на объект с кадастровым номером 47:11:0101054:308.

Доводы заявителя жалобы не могут повлечь отмены обжалуемого решения, так как по существу сводятся к несогласию с оценкой судом установленных по делу обстоятельств и имеющихся доказательств. Между тем иная оценка указанных обстоятельств не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.02.2025 по делу № А56-66324/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.Е. Целищева

Судьи М.В. Балакир

С.В. Изотова