Постановление от 6 февраля 2020 г. по делу № А41-90680/2019

275/2020-8859(2)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ 10АП-26040/2019

Дело № А41-90680/19
06 февраля 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2020 года Постановление изготовлено в полном объеме 06 февраля 2020 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н., судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1, при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом, от ответчика: ФИО2, директор, приказ от 10.08.2015, ФИО3, доверенность от 27.03.2019, от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 09.12.2019 по делу № А41-90680/19, по иску Администрации городского округа Балашиха (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Здоровое наследие» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>,) третье лицо: - Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Здоровое наследие» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.09.2013 № 1575 за период с 4 квартала 2018 года по 2 квартал 2019 года по в размере 13 054 033,06 руб., пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 16.12.2018 по 02.09.2019 в размере 1 078 927,22 руб., а также предоплаты за 3 и 4 квартал 2019 года по договору аренды от 01.09.2013 № 1575 в размере 9 835 146,04 руб.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.12.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в отсутствие истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 01 сентября 2013 года Администрация городского округа Балашиха (арендодатель) и ООО «Здоровое наследие» (арендатор)

заключили договор № 1575 аренды земельного участка, в соответствии с которым в аренду предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010302:106 площадью 2,0900 га., расположенный по адресу: Московская область, город Балашиха, 21-йкм. Автодороги М-7 «Волга» (левая сторона по ходу движения г. Москвы) у ОАО «Механический завод», вид разрешенного использования - для строительства и размещения торгово - делового комплекса».

Срок аренды земельного участка устанановлен на 49 лет (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

На основании пункта 4.4.4 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды.

За каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы (пункт 5.2 договора).

Вопреки условиям договора аренды, обязательства по своевременному внесению платежей ответчиком не были исполнены в полном объеме. За период с 4 квартала 2018 года по 2 квартал 2019 года у ответчика образовалась задолженность перед истцом в размере 13 054 033,06 руб., на которую истцом начислены пени за период с 16.12.2018 по 02.09.2019 в размере 9 835 146,04 руб.

Поскольку направленная в адрес ответчика претензия оставлена последним без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

При этом арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статья 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом, по независящим от арендатора обстоятельствам, освобождает последнего от исполнения обязанности вносить арендную плату.

Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать указанное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010302:106 предоставлен обществу в аренду для строительств и размещения торгово- делового комплекса.

При этом, ответчик указал, что в процессе разработки проектной документации и получения разрешения на строительство было установлено, что согласно письму Главного управления культурного наследия Московской области от 04 августа 2017 года исх. № 45Исх- 3771 представленный в аренду спорный земельный участок находится в пределах 200 метров санитарной защитной зоны объекта наследия «Усадьба Горенки», на котором, согласно требованиям Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», запрещается любое строительство и капитальный ремонт объектов капитального строительства.

В письме от 14 сентября 2018 года № 32Исх.5996 на обращение ответчика Главное управление Культурного наследия Московской области, подтвердило, что весь спорный земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010302:106 находится в 200 метровой зоне, защитной зоне объектов культурного наследия федерального значения «Усадьба Горенко XVIII в.». В границе защитной зоны запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменениями их параметров, (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

На основании постановления Совета Министров РСФСР от 30 августа 1960 года № 1327 (Приложение 1) «Усадьба Горенки» признана памятником культуры. В его состав входит: Главный Дом-дворец, Флигель зимнего сада, Минералогический и ботанический флигель, две галереи-колонны с павильоном, четыре домика-кордегардии, четыре служебных корпуса, оранжерея, парковая лестница к пруду, грот в парке, двое ворот с оградой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» защитными зонами культурного наследия являются территории, которые прилегают к включённым в реестр памятникам и ансамблям и в границы которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и компазиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади) за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В силу пункта 4 статьи 34.1 Федерального закона № 73 ФЗ в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Таким образом, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что спорный земельный участок предоставлен ответчику для строительства и размещения торгово-делового комплекса, в том числе предполагающее возможность возведения капитальных зданий и строений, однако при наличии существующих ограничений, о которых не содержалось информации при

заключении договора аренды, использовать земельный участок для целей строительства не представляется возможным, апелляционный суд соглашается выводом суда первой инстанции о неисполнении истцом своей обязанности по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем истец не имеет право требовать с арендатора внесения арендных платежей за спорный период.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 09.12.2019года по делу № А41-90680/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Н. Виткалова

Судьи С.А. Коновалов В.Н. Семушкина