Постановление от 10 января 2018 г. по делу № А40-5650/2017

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-65052/2017

Дело № А40-5650/17
г. Москва
11 января 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 11 января 2018 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,

судей Н.И. Левченко, В.Р. Валиева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2017 года по делу № А40-5650/17, принятое судьей Е.Н. Яниной

по иску ООО «БАРАВИ-Т» к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (доверенность от 10.01.2017), ФИО3 (доверенность от 10.01.2017)

от ответчика: ФИО4 (доверенность от 25.12.2017)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «БАРАВИ-Т» обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий между ООО «Барави-Т» и Департаментом городского имущества города Москвы по Договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу <...>, общей площадью 312,4 кв.м. (подвал, пом. 31, комн. 1-5, 5а, 56, 10, 15, 17, 17а, 18, 19; пом. V, комн. 1; пом. б/н, комн. И) в части следующих пунктов договора: 2 - принять пункт 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена объекта составляет 26 423 010 рублей 00 копеек изложить в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости №62/12-16 по состоянию на 10 декабря 2013 г., выполненного ООО «ПрофиЭксперт». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется». - принять пункт 3.4. Договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до первого числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 440 383 рублей 50 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга» с учетом уточнения предмета иска, принятого в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением суда иск удовлетворен.

Не согласившись с решением суда, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить урегулировать разногласия по цене, предложенной Департаментом.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Представитель истца возражал по доводам апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Рассмотрев дело повторно, исследовав представленные в материалы дела доказательства, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью «Барави-Т» является арендатором помещения по адресу: <...>, на основании Договора аренды от 20.02.2003г. №1-131/03. Технические характеристики объекта недвижимости определены в Выписке из Технического паспорта БТИ по состоянию на 01.03.2001г., Поэтажном плане от 11.04.2002г., Экспликации (дата обследования 19.11.1998г.), согласно которой площадь объекта недвижимости 312,4 кв.м. ООО «Барави-Т» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается Сведениями из Единого реестра субъектом малого предпринимательства от 10.01.2017 года. 10.12.2013г. ООО «БАРАВИ-Т» обратился к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности. Письмом от 11.11.2016г. №33-5-37810/13-(10)-0 Департамент направил Обществу подписанный со своей стороны Договор купли-продажи вышеназванного объекта недвижимости. Цена объекта в договоре была указана в размере 43 319 000 рублей 00 коп. в соответствии с Отчетом об оценке от 18.10.2016г. № 10138/16, выполненного ООО ШОЦ».

Письмом №19 от 12.2016г. истцом в адрес Департамента городского имущества города Москвы был направлен подписанный договор купли-продажи с протоколом разногласий. Цена в протоколе разногласий указана в размере 18 706 830 рублей без НДС. Данная цена было указана в связи с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.12.2013г. №62/12-16, выполненного ООО «ПрофиЭксперт». Письмом от 15.12.2016 года Департамент городского имущества города Москвы не согласился с Протоколом разногласий, проект протокола разногласий не подписал, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 13.08.2013 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01.01.2009 г., дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 287,7 кв.м. (этаж этаж 1 пом. I комн. 1,2,2а,3,3а,3б,-4-10.12), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 321,4 кв.м. по состоянию на 10.12.2013 г. составляет 41 684 000 рублей 00 копеек без учета НДС.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российская Федерация 28.06.2017 года определением суда была назначена повторная судебно- оценочная экспертиза по делу А40-5650/2017-28-45, проведение экспертизы было поручено ООО «СТОЛИЧНОЕ ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОЕ БЮРО», эксперту ФИО5. Согласно выводам экспертного заключения от 01.09.2017 года выполненного ООО «СТОЛИЧНОЕ ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОЕ БЮРО», рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 287,7 кв.м. (этаж этаж 1 пом. I комн. 1,2,2а,3,3а,3б,-4-10.12), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 321,4 кв.м. по состоянию на 10.12.2013 г. составляет 26 423 010 рублей 00 копеек без учета НДС. Протокольным определением 06.09.2017г. суд вызвал в судебное заседание эксперта - ООО «СТОЛИЧНОЕ ЭКСПЕРТНО-ПРАВОВОЕ БЮРО» - ФИО5. В судебном заседании 26.10.2017 года эксперт ФИО5 поддержал выводы по экспертному заключению.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной повторной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции исходя из следующего.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2017 года по делу № А40-5650/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Д.Н. Садикова

Судьи Н.И. Левченко

В.Р. Валиев