Решение от 29 декабря 2025 г. АС Московской области

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-85144/24
30 декабря 2025 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 1 декабря 2025 года

Полный текст решения изготовлен 30 декабря 2025 года

Арбитражный суд в составе: судьи Е.В. Васильевой

протокол судебного заседания ведет секретарь судебного заседания Е.А. Монастырюк

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ООО "СК КАПИТАЛРЕМСТРОЙ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>),

3-е лицо - Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

о признании незаконным решения от 12.07.2024 № P001-3635332756-85628120 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов», об обязании, о взыскании,

в судебном заседании присутствуют представители:

от заявителя – ФИО1, п-т., дов. от 01.06.2024 № б/н, диплом;

от заинтересованного лица – Малова Е.В., уд-е, дов. от 10.01.2025 № 1исх-3, диплом.

от Минимущества – не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ООО "СК КАПИТАЛРЕМСТРОЙ" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация) с требованиями:

- признать незаконным Решение об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов» от 12.07.2024 № P001-3635332756-85628120;

- обязать Администрацию Орехово-Зуевского городского округа Московской области заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:24:0010702:177 общей площадью 4000 кв. м., расположенного по адресу Московская обл., Орехово-Зуевский муниципальный район, сельское поселение Демиховское, <...>;

- взыскать с Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской области судебные расходы в размере, котором они будут понесены Заявителем на момент вынесения решения.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ, в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте рассмотрения спора.

В судебном заседании заслушан представитель заявителя, поддержавший заявленные требования по основаниям указанным в заявлении, и представитель Администрации, возражавший против их удовлетворения.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее:

Заявитель, обращаясь в суд с заявлением в обосновании своих доводов указывает, что является собственником объектов недвижимости:

- магазин "Стройматериалы" (кад.№ 50:24:0010702:610) площадью 133,7 кв.м.;

- холодный склад (кад.№ 50:24:0010702:617), площадью 448,5 кв.м.

Нежилые здания расположены в границах земельного участка с К№50:24:0010702:177 общей площадью 4000 кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования участка: магазины.

Указанный земельный участок представлен Обществу на праве аренды, на основании заключенного договора от 12.03.2013 с Администрацией Орехово-Зуевского городского округа Московской области.

С целью выкупа земельного участка, ООО "СК КАПИТАЛРЕМСТРОЙ" обратилось в Администрацию Орехово-Зуевского городского округа Московской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность за плату без проведения торгов.

По результатам рассмотрения заявления 12.07.2024 Администрацией Орехово-Зуевского городского округа Московской области принято решение № Р001-3635332756-85628120 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которое не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

В обосновании отказа, заинтересованным лицом указано, что площадь застройки земельного участка капитальным объектом (зданием магазина) составляет 3,34%.

Полагая, что действия по отказу в предоставлении земельного участка на праве собственности, нарушают права и законные интересы заявителя, последний обратилась в суд с настоящим заявлением.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, арбитражным судом не установлено оснований для удовлетворения заявленных требований, по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений ч.1 ст. 198 и ч.4 ст. 200 АПК РФ, для признания оспариваемых действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, незаконными необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение им прав и охраняемых законом интересов заявителя, а также незаконного возложения ими на заявителя обязанности, создающей иные препятствия для осуществления заявителем предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом нормативной совокупности статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (пункт 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 названного Кодекса.

Из пунктов 1 и 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для приобретения прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок.

Пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставления земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, без проведения торгов.

Частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом, Обществу, на праве собственности принадлежат нежилые здания:

- магазин "Стройматериалы" (кад.№ 50:24:0010702:610) площадью 133,7 кв.м.;

- холодный склад (кад.№ 50:24:0010702:617), площадью 448,5 кв.м.

Нежилые здания расположены в границах земельного участка с К№50:24:0010702:177 общей площадью 4000 кв.м, с категорией земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования участка: магазины.

По результатам рассмотрения заявления 12.07.2024 Администрацией Орехово-Зуевского городского округа Московской области принято решение № Р001-3635332756-85628120 об отказе в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которое не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

В обосновании отказа, заинтересованным лицом указано, что площадь застройки земельного участка капитальным объектом (зданием магазина) составляет 3,34%.

Полагая, что действия по отказу в предоставлении земельного участка на праве собственности, нарушают права и законные интересы заявителя, последний обратилась в суд с настоящим заявлением.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества для эксплуатации, которых требуется земельный участок заявленной площади, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 N 310-ЭС17-20379).

В силу правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, судам при рассмотрении вопроса о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка, а также собственнику объекта необходимо представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации. При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка по указанным основаниям, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Судом установлено, что Общество заявляет о предоставлении ему в собственность земельного участка площадью 4000 кв. м. ссылаясь на то, что является собственником объектов недвижимости, в том числе

- магазин "Стройматериалы" (кад.№ 50:24:0010702:610) площадью 133,7 кв.м.;

- холодный склад (кад.№ 50:24:0010702:617), площадью 448,5 кв.м.

Общая площадь, которых составляет 582,2 кв.м., т.е. 14,56 процент от площади испрашиваемого земельного участка.

В качестве обоснования соразмерности земельного участка заявителем представлены документы из которого следует, что 28.03.2011 Администрацией Орехово-Зуевского муниципального района Московской области принято постановление №308 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании места размещения магазина «Стройматериалы» на земельном участке площадью 4000 кв.м., расположенном в Орехово-Зуевском районе, с/п Демиховское, д. Демихово, в районе МОУ Демиховской лицей, с утверждением схемы расположения земельного участка площадью 4000 кв.м на кадастровом плане территории, расположенного в Орехово-Зуевском районе, сельское поселение Демиховское, д.Демихово, в районе МОУ Демиховский лицей, под размещение магазина «Стройматериалы», предварительным согласованием места размещения магазина «Стройматериалы» и утверждением акта комиссии по выбору земельного участка площадью 4000 кв.м (пашня), расположенного в Орехово-Зуевском районе, сельское поселение Демиховское, д.Демихово, в районе МОУ Демиховский лицей (категория земель: земли населенных пунктов). Также Заявителем представлена проектная документация №207/2013 на магазин «Стройматериалы» (схема планировочной организации земельного участка Архитектурные и конструктивные решения), согласно которой на земельном участке было запроектировано возведение: торгового павильона, помещения для охраны; холодный склад; площадка под строительные материалы; -площадка под мусоросборники.

29.12.2014 было получено разрешение на строительство №RU50516305-52 на возведение объекта капитального строительства 200 кв.м.

19.02.2016 Обществом на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU50-21-4197-2016 Министерством строительного комплекса Московской области введен в эксплуатацию объект капитального строительства «Магазин «Стройматериалы» общей площадью 133,70 кв.м.

Согласно представленному в материалы дела пояснительной записке –обоснование площади участка для строительства магазина «Стройматериалы» (л.д. 109) «под строительство магазина «Стройматериалы» отведен участок площадью 4000 кв.м, с размещением кроме основного торгового здания на участке - кирпичного бокса для хранения лако-красочных и сопутствующих материалов, навеса для крупно-габаритных материалов, навеса для хранения техники и площадка для открытого хранения. В соответствии со СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» на участке требуется выполнить кольцевой объезд шириной - 6.0м, разгрузочную площадку, автопарковку на 25машиномест. Расчет выполнен по приложению 9 указанного СНиПа 5-7машин на 100м2 торговой площади. На основании задания на проектирование на данном участке запроектирован магазин с торговой площадью 500кв. м. На участке должны быть островки озеленения. В данном проекте площадь озеленения составляет 500кв.м. Баланс территории следующий: площадь участка - 4000.0 кв.м, площадь застройки - 1220.0 кв.м, площадь кольцевого объезда шириной 6 м и открытая площадка - 1792.5 кв.м., площадь автопарковки - 312.5кв.м (25x12.5), площадь озеленения - 500.0кв.м.».

Заявителем также в материалы дела представлен ответ Администрации от 31.10.2014 №509, в котором указывалось, что Холодный склад и парковка для автомобилей соответственно площадью 448,5 кв.м м 788,9 кв.м по отношению к объекту капитального строительства торговый павильон площадью 133,7 кв.м являются вспомогательными объектами, и согласно статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство подобных объектов не выдается. Они должны быть построены в соответствии с проектом.

Также в ходе рассмотрения спора заявителем представлено заключение эксперта №41-75654-2022-ЗЭ от 31.01.2023, проведенное в рамках дела №А41-75654/22, в рамках которого рассматривалось заявление ООО «СК Капиталремстрой» к Администрации Орехово-Зуевского городского округа Московской о признании незаконным и отмене Решения от 20.09.2022 №Р001-3635332756-62651899 об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:24:0010702:177, общей площадью 4000 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский муниципальный район, сельское поселение Демиховское, <...>.

Как следует из выводов эксперта указанных в заключении №41-75654-2022-ЗЭ от 31.01.2023, площадь земельного участка необходимого для использования по целевому назначению принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «СК Капиталремстрой» объектов недвижимости: магазин «Стройматериалы», кадастровый номер: 50:24:0010702:610 и Холодный склад, кадастровый номер: 50:24:0010702:617, составляет 4011 кв.м.

Между тем в ходе рассмотрения спора, судом в рамках дела №А41-75654/22 было отказано в удовлетворении заявленных требований.

В ходе рассмотрения настоящего спора заявителем было заявлено ходатайство о назначении экспертизы, в котором просил поставить перед экспертом следующие вопросы:

- Земельный участок какой площади необходим для использования по целевому назначению принадлежащих Заявителю объектов недвижимости: магазин "Стройматериалы" (кад.№ 50:24:0010702:610) и Холодный склад (кад.№ 50:24:0010702:617)?»

- Является ли капитальным объектом Холодный склад» (кад.№ 50:24:0010702:617) и является ли он вспомогательным объектом для магазина стройматериалы ?

Представитель Администрации возражал по заявленному ходатайству.

В рамках настоящего спора судом в порядке ст. 82 АПК РФ 14.07.2025 вынесено определение о назначении судебной землеустроительной экспертизы, проведение которой поручено экспертной организации АНО "СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Перед экспертом (экспертами) были поставлены следующие вопросы:

- Является ли объект недвижимости с кадастровым номером 50:24:0010702:617 (холодный склад) объектом капитального строительства, и является ли он вспомогательным объектом в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 50:24:0010702:610.

- Установить площадь земельного участка необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, зарегистрированных в ЕГРН и расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:24:0010702:177 (в случае наличия на указанном земельном участке объектов капитального строительства не зарегистрированных в ЕГРН отразить в ответе и в графической части экспертизы), в соответствии с требованиями законодательства о техническом регулировании, градостроительного законодательства, иных норм и правил (при предоставлении ответа на вопрос отразить это в фото и графическом виде).

- Установить соразмерность площади земельного участка с кадастровым номером 50:24:0010702:177 относительно объектов недвижимости, расположенных на нем.

Результаты, проведенной судебной экспертизы отражены в заключении эксперта от 15.10.2025 №А41-85144/24.

Как следует из выводов эксперта

По вопросу №1

Холодный склад (50:24:0010702:617) является объектом капитального строительства. Холодный склад (50:24:0010702:617) является вспомогательным строением по отношению к зданию магазина (50:24:0010702:610).

По вопросу №2

Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, зарегистрированных в ЕГРН и расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:24:0010702:177 составляет 3 388 кв.м. Имеет место несоответствие фактического местоположения контура и величины площади здания магазина (50:24:0010702:610) сведениям ЕГРН.

По вопросу №3

Площадь земельного участка 50:24:0010702:177 составляет 4 000 кв.м., что превышает расчетное значение минимально необходимой площади для эксплуатации объектов недвижимости — здание магазина (50:24:0010702:610) и холодный склад (50:24:0010702:617) — 3 388 кв.м. Процент застройки относительно расчетного назначения площади участка составляет 23%, Процент застройки относительно площади участка 50:24:0010702:177 по сведениям ЕГРН составляет 19 %.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Экспертное заключение от 15.10.2025 №А41-85144/24, оформлено в соответствии с требованиями ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Рассмотрев выводы эксперта, суд указывает следующее.

Заявителем по делу на спорном земельном участке с кадастровым номером с кадастровым номером 50:24:0010702:177, площадью 4 000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использование: магазины, расположенный по адресу: Московская область, Орехово-Зуевский городской округ, <...> возведено два нежилых строения:

- нежилое строение с кадастровым номером 50:24:0010702:610, назначение - нежилое, наименование - «магазин «Стройматериалы»

- сооружение с кадастровым номером 50:24:0010702:617, назначение - «нежилое», наименование «сооружение (холодный склад).

Ранее спорный земельный участок имел вид разрешенного использования «размещение объекта капитального строительства магазин «стройматериалы», в 2023 г. вид разрешенного использования был изменен на «магазины».

Таким образом, изначально земельный участок представлялся только для строительства магазина стройматериалы, а не для двух объектов недвижимости, один из которых является вспомогательным по отношению к другому.

Вид разрешенного использования «магазины» не предусматривает возведения на спорном земельном участке возведения вспомогательного объекта по отношению к основному (холодный склад)

Согласно Правилам землепользования и застройки территории Орехово-Зуевского городского округа Московской области спорный земельный участок с кадастровым номером 50:24:0010702:177 расположен зоне 0-1 многофункциональная общественно-деловая зона.

Многофункциональная общественно-деловая зона О-1 установлена для обеспечения условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства.

Многофункциональная общественно-деловая зона включает в себя следующие виды разрешенного использования земельного участка.

Основные виды разрешённого использования:

Хранение автотранспорта 2.7.1 .

Размещение гаражей для собственных нужд 2.7.2 Коммунальное обслуживание 3.1 Предоставление коммунальных услуг 3.1.1

Административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг 3.1.2

Дома социального обслуживания 3.2.1 Оказание социальной помощи населению 3.2.2 Оказание услуг связи 3.2.3 Общежития 3.2.4

Бытовое обслуживание 3.3

Здравоохранение 3.4

Амбулаторно-поликлиническое обслуживание 3.4.1

Стационарное медицинское обслуживание 3.4.2 Дошкольное, начальное и среднее общее образование 3.5.1 Среднее и высшее профессиональное образование 3.5.2 Объекты культурно-досуговой деятельности 3.6.1 Общественное управление 3.8 Обеспечение научной деятельности 3.9

Обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях 3.9.1 Амбулаторное ветеринарное обслуживание 3.10.1 Приюты для животных 3.10.2 Деловое управление 4.1

Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) 4.2 Рынки 4.3 Магазины 4.4

Банковская и страховая деятельность 4.5 Общественное питание 4.6 Развлекательные мероприятия 4.8.1 Проведение азартных игр 4.8.2 Служебные гаражи 4.9 Объекты дорожного сервиса 4.9.1 Заправка транспортных средств 4.9.1.1 Обеспечение дорожного отдыха 4.9.1.2 Автомобильные мойки 4.9.1.3 Ремонт автомобилей 4.9.1.4 Стоянка транспортных средств 4.9.2 Выставочно-ярмарочная деятельность 4.10 Спорт 5.1

Обеспечение занятий спортом в помещениях 5.1.2 Связь 6.8

Автомобильный транспорт 7.2

Обеспечение внутреннего правопорядка 8.3

Историко-культурная деятельность 9.3

Земельные участки (территории) общего пользования 12.0

Улично-дорожная сеть 12.0.1

Благоустройство территории 12.0.2

Вспомогательные виды разрешенного использования

1. Коммунальное обслуживание - 3.1

2. Выставочно-ярмарочная деятельность - 4.10

3. Связь - 6.8

4. Обеспечение внутреннего правопорядка - 8.3

Следовательно, возведение на спорном земельном участке нежилого строения - холодный склад противоречит градостроительному регламенту территориальной зоны 0-1.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 г. N 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса).

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в данный реестр сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

По смыслу приведенных норм земельного и градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

При этом предоставление в собственность земельного участка имеющего вид разрешенного использования, не соответствующий фактическому использованию расположенного на нем объекта недвижимости, вступает в противоречие с указанными нормами права, а также влечет ненадлежащее, не соответствующее требованиям законодательства определение выкупной цены, размер которой при продаже публичных земель без торгов в случаях, указанных в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, устанавливается по правилам земельного законодательства и нормативных правовых актов соответствующих публичных образований исходя из кадастровой стоимости земельных участков, определяемой с учетом видов их использования.

По правилам распределения бремени доказывания, установленным статьей 65, частью 5 статьи 200 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

При этом лицо, оспаривающее законность принятого соответствующим органом ненормативного правового акта (решения), должно доказать наличие у него охраняемого законом права, которое оно считает нарушенным принятым актом, и представить соответствующие доказательства, подтверждающие данное право.

Между тем Общество не представило доказательств того, что оно вправе требовать от Администрации предоставления в собственность земельного участка с видом разрешенного использования "магазины" и по цене, определяемой исходя из данного вида использования, при фактическом использовании размещенных на участке строений в иных целях (склады).

Суд обращает внимание, что на земельном участке расположены 2 объекта недвижимости (магазин «стройматериалы», холодный склад), согласно наименованиям которых имеют разные виды разрешенного использования, и не связанные между собой как единый комплекс, доказательств использования данных объектов как единый комплекс заявителем не представлено.

Положения части 11 статьи 34 Закона N 171-ФЗ и разъяснения, приведенные в пункте 34 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 г., согласно которым разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору, и собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент.

Приведенные норма и разъяснения направлены на защиту прав собственников объектов недвижимости на использование их объектов недвижимости и земельных участков в соответствии с тем видом разрешенного использования, который правомерно сложился до изменения градостроительных регламентов, но не подтверждают право лица, которое использует объект недвижимости и земельный участок не по ранее установленному виду разрешенного использования, требовать предоставления такого участка в собственность до осуществления предусмотренных законодательством действий, направленных на установление надлежащего вида использования и внесение соответствующих сведений в ЕГРН.

Отказ Администрации в предоставлении обществу в собственность спорного публичного участка и в заключении с заявителем договора купли-продажи соответствует требованиям земельного и градостроительного законодательства, поскольку разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении о выкупе, что общество вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с фактическим его использованием и в последующем приобрести участок в собственность с соблюдением установленных законодателем условий.

Общество в нарушение требований статей 65 и 66 АПК РФ не представило доказательств, подтверждающих использование спорного земельного участка именно для производственной деятельности.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 3 указанной статьи цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что, по общему правилу, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в ЕГРН.

Согласно части 3 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в случае, если при оказании государственной услуги, результатом которой является заключение договора купли-продажи в отношении находящегося в государственной собственности объекта недвижимости, размер платы или цена определяется исходя из величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности, применяется кадастровая стоимость этого объекта недвижимости, действующая по состоянию на дату подачи в уполномоченный орган исполнительной власти заявления (ходатайства) о предоставлении такой государственной услуги.

Цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на нем строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент его обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган (пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.).

Исходя из приведенных норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации правоотношения между сторонами по выкупу земельного участка возникают с момента подачи собственником объекта недвижимости заявления о выкупе земельного участка с приложением необходимых документов. В этом случае выкупная цена определяется исходя из кадастровой стоимости участка, действующей на дату подачи заявления о выкупе.

Определение кадастровой стоимости участка осуществляется с учетом вида разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, судебной практикой определен подход, согласно которому условиями для получения земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, лицо, претендующее на предоставление земельного участка без торгов, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера, подлежащего выкупу земельного участка, возлагается на лицо, желающее его выкупить или арендовать.

Между тем заявителем в материалы дела не представлены доказательства использования объектов недвижимости (зданий) в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, в соответствии с частью 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей, а именно: пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривающей, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

То есть, объекты вспомогательного назначения создаются без получения разрешения на строительство, и на ввод объекта в эксплуатацию, а также без направления уведомления о планируемом строительстве или об окончании строительства, предусмотренного статьей 51.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 №703 установлены критерии отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования, к которым относятся:

сооружение возводится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект) на основании проектной документации по основному объекту и предназначено для обслуживания последнего;

сооружение общей площадью не более 1 500 кв. м, строится для обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к нему, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, где расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с участком, на котором расположен основной объект, при условии, что сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом;

сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для ИЖС, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенным для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором сооружение создано (создается), при этом количество его надземных этажей не превышает трех и его высота составляет не более 20 м.

В соответствии с письмом ФГБУ "ФКП Росреестра" от 15.12.2015 N 10-4482-КЛ, в разделе технического плана "Заключение кадастрового инженера" должно быть указано, что объект недвижимости является вспомогательным по отношению к основному зданию, сооружению, объекту незавершенного строительства, в связи, с чем получение разрешения на строительство и (или) ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Помимо указания на то, что соответствующий объект является объектом вспомогательного использования, требуется отражение информации о том, в отношении какого объекта такой объект выполняет вспомогательную функцию и в чем именно данная функция заключается (письмо Минэкономразвития России от 03.03.2017 N Д23и-1179).

В соответствии с Письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13 апреля 2020 г. N 3215-АБ/20, а также п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единственными документами для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на спорный объект является технический план, составленный, в том числе, на основании декларации об объекте недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Судом установлено и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, что заявленный для регистрации объект недвижимости, именуемый как "холодный склад" расположен на одном земельном участке с основным зданием «магазин «Стройматериалы».

Между тем заявителем в материалы дела не представлено доказательств того что возведенный заявителем объект «холодный склад» имеет вспомогательное значение для эксплуатации магазина «Стройматериалов».

Таким образом, объект «Холодный склад» не относится к объектам капитального строительства вспомогательного использования, предназначенным для обслуживания основного здания и в соответствии с п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и требует получения разрешения на строительство.

Суд, обращает внимание, что площадь земельного участка в пропорциональном эквиваленте подсчитывается от площади, расположенного на нем объекта недвижимости магазина «Стройматериалы», и составляет 3, 34%, т.е. судом установлена явная несоразмерность испрашиваемого земельного участка.

Ссылки заявителя на ответ Администрации от 31.10.2014 №509, в котором указывалось, что Холодный склад и парковка для автомобилей соответственно площадью 448,5 кв.м м 788,9 кв.м по отношению к объекту капитального строительства торговый павильон площадью 133,7 кв.м являются вспомогательными объектами, и согласно статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство подобных объектов не выдается не могут быть истолкованы в пользу заявителя.

Между тем из представленного в материалы дела документов не следует что для использования объектов недвижимости расположенных на испрашиваемом земельном участке принадлежащих заявителю, требуется земельный участок в испрашиваемой площади.

Следовательно, надлежащего обоснования соразмерности площади участков, площади объектов недвижимости, Обществом не представлено.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч.2 ст. 9 АПК РФ).

Таким образом, с учетом отсутствия обоснования соразмерности площади испрашиваемого земельного участка, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований, и по данному основанию.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку судом отказано в удовлетворении заявленных требований, то расходы по оплате государственной пошлины по рассматриваемому заявлению, в силу ст. 110 АПК РФ, относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Е.В. Васильева