Решение от 7 ноября 2025 г. по делу № А76-9836/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А76-9836/2022
08 ноября 2025 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 27 октября 2025 года Решение в полном объеме изготовлено 08 ноября 2025 года

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Наконечной О.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Елагиной Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлениям

заместителя прокурора Челябинской области, г. Челябинск в интересах муниципального образования «Ашинский муниципальный район», г. Аша

к администрации Ашинского муниципального района, г. Аша, ОГРН <***>; комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района, г. Аша, ОГРН <***>; индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Челябинск, ОГРН <***>

при участии в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск

о признании недействительными ненормативных правовых актов, сделок и обязании совершить действия,

при участии в судебном заседании представителей прокуратуры Челябинской области: ФИО2 – служебное удостоверение;

ИП ФИО1: ФИО3 – представителя по доверенности от 02.10.2025, диплом, паспорт;

администрации Ашинского муниципального района: ФИО4 – представителя по доверенности от 10.01.2025 № 09-55, служебное удостоверение;

комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района: ФИО4 – представителя по доверенности от 06.06.2025, удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Челябинской области в интересах муниципального образования «Ашинский муниципальный район» (далее – Прокуратура) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным постановления администрации Ашинского муниципального района Челябинской области (далее – Администрация) от 03.12.2019 № 1655 «О предоставлении в собственность (за плату) земельного участка ФИО1 (далее – ИП ФИО1) с видом разрешенного использования: размещение спортивно-туристического комплекса»;

о признании недействительным (ничтожным) договора № 1 купли-продажи земельного участка, площадью 12 323 кв. метров, с кадастровым номером 74:03:1101038:1, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в границах квартала Городского лесничества № 32, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район, заключенного 27.01.2020 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района (далее – Комитет) и ИП ФИО1;

в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки о возложении на ИП ФИО1 обязанности вернуть Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:03:1101038:1, а Комитету - вернуть ИП ФИО1 денежные средства в размере 587 0434 руб. 07 коп.;

о погашении записи № 74:03:1101038:1-74/003/2020-4 в Едином государственном реестре недвижимости от 29.01.2020 о регистрации права собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:03:1101038:1. Делу присвоен № А76-9836/2022.

Также Прокуратура в интересах муниципального образования «Ашинский муниципальный район» обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительным постановления Администрации от 03.12.2019 № 1656 «О предоставлении в собственность (за плату) земельного участка ФИО1 с видом разрешенного использования: размещение спортивно-туристического комплекса»;

о признании недействительным (ничтожным) договора № 2 купли-продажи земельного участка, площадью 15 252 кв. метров, с кадастровым номером 74:03:1101038:7, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 1550 метрах от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: <...>, заключенного 27.01.2020 между Комитетом и ИП ФИО1;

в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки о возложении на ИП ФИО1 обязанности вернуть Комитету земельный участок с кадастровым номером 74:03:1101038:7, а Комитету - вернуть ИП ФИО1 денежные средства в размере 726 574 руб. 78 коп.;

о погашении записи № 74:03:1101038:7-74/003/2020-3 в Едином государственном реестре недвижимости от 29.01.2020 о регистрации права собственности ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:03:1101038:7. Делу присвоен № А76-9581/2022.

Определением суда от 19.02.2024 дела № А76-9836/2022 и № А76-9581/2022 объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Делу присвоен № А76-9836/2022.

В обоснование заявлений указано, что оспариваемые постановления Администрации противоречат законодательству Российской Федерации и нарушают права и законные интересы заявителя в экономической сфере. А договоры купли-продажи земельных участков, заключённые Комитетом с ИП ФИО1, являются недействительными (ничтожными) сделками.

В судебном заседании Администрация и Комитет выразили единство с позицией Прокуратуры.

ИП ФИО1 представила отзывы на заявление, в которых оспариваемые постановления и сделки находит соответствующими законодательству Российской Федерации, а требования Прокуратуры – подлежащими отклонению.

На основании статьи 51 АПК РФ определением суда от 18.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области).

Третье лицо представило мнение по спору от 17.11.2023, в котором просило, в частности, рассмотреть данное дело в отсутствие своего представителя.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены с соблюдением положений статей 121-123 АПК РФ.

Заслушав пояснения представителей участников процесса, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает требования Прокуратуры подлежащими отклонению по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое здание - горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 2», с кадастровым номером 74:03:1101038:9, площадью 7,6 кв. м, о чём в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 14.04.2018 сделана запись регистрации № 74:03:1101038:9-74/001/2018-1 (т.2 л.д. 4-6).

Данное нежилое здание - горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 2» расположено на земельном участке с кадастровым номером 74:03:1101038:1, площадью 12 323 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 74:03:1101038:1, площадью 12 323 кв.м, сформирован и поставлен на кадастровый учёт 20.11.2002, категория земель: Земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешённого использования: размещение спортивно-туристического комплекса (т.2 л.д. 1-3).

На основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по заявлению ФИО1 Администрацией 03.12.2019 принято постановление № 1655 о предоставлении ФИО1 в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:1, в границах Ашинского городского поселения, из земель особо охраняемых территорий и объектов, площадью 12 323 кв.м, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в границах квартала Городского лесничества № 32, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район (т.1 л.д. 16).

На основании данного правового акта между Комитетом и ИП ФИО1 27.01.2020 заключен договор купли - продажи земельного участка № 1 с кадастровым номером 74:03:1101038:1, площадью 12 323 кв.м, которым в собственность передан земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования: размещение спортивно-туристического комплекса (т.1 л.д. 17-21).

Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:03:1101038:1 зарегистрировано в ЕГРН 29.01.2020 № 74:03:1101038:1-74/003/2020-4 (т.2 л.д. 1-3).

ФИО1 также принадлежит на праве собственности нежилое здание - горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 1», с кадастровым номером 74:03:1101038:10, площадью 15,9 кв. м, о чём в ЕГРН 16.04.2018 сделана запись регистрации № 74:03:1101038:10-74/001/2018-1 (т.4 л.д. 28-30).

Данное нежилое здание - горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 1» расположено на земельном участке с кадастровым номером 74:03:1101038:7, площадью 15 252 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 74:03:1101038:7, площадью 15 252 кв.м, сформирован и поставлен на кадастровый учёт 24.04.2012, категория земель: Земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешённого использования: размещение спортивно-туристического комплекса (т. 4 л.д. 25-27).

На основании статьи 39.20 ЗК РФ по заявлению ФИО1 Администрацией 03.12.2019 принято постановление № 1656 о предоставлении ФИО1 в собственность земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:7, в границах Ашинского городского поселения, из земель особо охраняемых территорий и объектов, площадью 15 252 кв.м, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 1 550 м от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: <...> (т.3 л.д. 16).

На основании данного правового акта между Комитетом и ИП ФИО1 27.01.2020 заключен договор купли - продажи земельного участка № 2 с кадастровым номером 74:03:1101038:7, площадью 15 252 кв.м, которым в собственность передан земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования: размещение спортивно-туристического комплекса (т.3 л.д. 17-21).

Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:03:1101038:7 зарегистрировано в ЕГРН 29.01.2020 за № 74:03:1101038:1-74/003/2020-3 (т.4 л.д. 25-27).

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

В силу части 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в частности с заявлениями об оспаривании нормативных правовых актов, ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности; с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными органами.

Исходя из части 3 статьи 52 АПК РФ прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

По мнению Прокуратуры, постановления Администрации от 03.12.2019 № 1655 и № 1656 приняты с превышением полномочий, противоречат требованиям земельного законодательства и подлежат признанию недействительными. Указанные договоры от 27.01.2020 № 1 и № 2 являются ничтожными сделками в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие требованиям закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 2 статьи 198 АПК РФ прокурор, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности,

незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, если полагает, что оспариваемый акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц или иные публичные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (абзац первый части 1 статьи 52, часть 2 статьи 198 АПК РФ).

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Прокуратурой заявлены требования о признании недействительными постановлений Администрации от 03.12.2019 № 1655 и № 1656 о предоставлении в собственность (за плату) ФИО1 земельных участков с кадастровым номером 74:03:1101038:1, площадью 12 323 кв.м, и с кадастровым номером 74:03:1101038:7, площадью 15 252 кв.м, из земель особо охраняемых территорий и объектов, с видом разрешенного использования: размещение спортивно-туристического комплекса.

По сути, требования Прокуратуры о признании недействительными постановлений Администрации от 03.12.2019 № 1655 и № 1656 в рассматриваемой ситуации направлены на оспаривание права ФИО1 на спорные земельные участки.

Согласно пункту 52 Постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) поскольку при оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

На основании пункта 56 Постановления № 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В рамках настоящего дела усматривается спор о праве собственности ФИО1 на спорные земельные участки, который не может быть рассмотрен в порядке главы 24 АПК РФ.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об избрании Прокуратурой ненадлежащего способа защиты интересов муниципального образования – Ашинский муниципальный район, в отношении спорных земельных участков.

Таким образом, требования Прокуратуры о признании недействительными постановлений Администрации от 03.12.2019 № 1655 и № 1656 подлежат отклонению.

Прокуратурой также заявлены требования о признании недействительными (ничтожными) вышеуказанных сделок и применении последствий их недействительности (ничтожности).

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», следует, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, Прокуратура мотивирует исковые требования нарушением публичных интересов, выразившемся в несоблюдении императивных требований гражданского и земельного законодательства в сфере распоряжения публичной (государственной) собственностью, а также прав неопределенного круга лиц на равный доступ к получению спорных земельных участков.

Согласно части 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент заключения.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено

земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно материалам настоящего дела на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ, ФИО1 предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 74:03:1101038:1, площадью 12 323 кв.м, категория земель: Земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешённого использования: размещение спортивно-туристического комплекса для эксплуатации нежилого здания - горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 2», с кадастровым номером 74:03:1101038:9, площадью 7,6 кв. м.

Между Комитетом и ИП ФИО1 27.01.2020 заключен договор № 1 купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:1, площадью 12 323 кв.м.

ФИО1 также на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 74:03:1101038:7, площадью 15 252 кв.м, категория земель: Земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешённого использования: размещение спортивно-туристического комплекса для эксплуатации нежилого здания - горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 1», с кадастровым номером 74:03:1101038:10, площадью 15,9 кв. м.

Между Комитетом и ИП ФИО1 27.01.2020 заключен договор № 2 купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:7, площадью 15 252 кв.м.

Посчитав, что площадь переданных в собственность ФИО1 спорных земельных участков явно несоразмерна площади расположенных на них объектов недвижимого имущества, Прокуратура пришла к выводу о том, что у Администрации отсутствовали правовые основания для предоставления указанных земельных участков в собственность ИП ФИО5 в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования

земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.14 ЗК РФ.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Так, в силу части 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер участка, предоставленного под строительство объектов недвижимости, может не совпадать с размером участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Положениями статьи 82 АПК РФ установлено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В целях разрешения вопросов, требующих специальных познаний (соразмерности площади предоставленного земельного участка, площади необходимой для эксплуатации расположенного на данном земельном участке объекта капитального строительства), в судебном заседании 19.02.2024 от представителя ИП ФИО1 поступило ходатайствовал о назначении и проведении судебной экспертизы (т.6 л.д. 24-26, 42).

Представитель Прокуратуры возражал против назначения и проведения судебной экспертизы. Представитель Комитета и Администрации не возражал против назначения и проведения судебной экспертизы.

В целях разрешения вопросов, требующих специальных познаний, 06.03.2024 Арбитражным судом Челябинской области вынесено определение о назначении по делу № А76-9836/2022 судебной экспертизы, которую поручено провести экспертам общества с ограниченной ответственностью «Центр технических экспертиз «Информа» (т.6 л.д. 98-100).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:7 соответствующей (соразмерной) целям эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости: нежилого здания – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 1» с кадастровым номером74:03:1101038:10, с учетом требований земельного, градостроительного законодательства, действующих строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, вида разрешенного использования земельного участка, проектной и иной технической документации?

2) Является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:1 соответствующей (соразмерной) целям эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости: нежилого здания – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 2» с кадастровым номером74:03:1101038:9, с учетом требований земельного, градостроительного законодательства, действующих строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, вида разрешенного использования земельного участка, проектной и иной технической документации?

Согласно результатам судебной экспертизы от 24.04.2024 № 69 эксперт пришёл к следующим выводам (т.6 л.д. 106-167):

Ответ на вопрос № 1.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:7 является соответствующей (соразмерной) целям эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости: нежилого здания – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 1» с кадастровым номером74:03:1101038:10, с учетом требований земельного, градостроительного законодательства, действующих строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, вида разрешенного использования земельного участка, проектной и иной технической документации.

Ответ на вопрос № 2:

Площадь земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:1 является соответствующей (соразмерной) целям эксплуатации (использования) по назначению

объекта недвижимости: нежилого здания – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 2» с кадастровым номером74:03:1101038:9, с учетом требований земельного, градостроительного законодательства, действующих строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, вида разрешенного использования земельного участка, проектной и иной технической документации.

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы от 24.04.2024 № 69, Прокуратура, Администрация и Комитет не согласились с выводами эксперта указав при этом (в том числе), что ООО «Центр технических экспертиз «Информа» ранее проводило строительно-техническую экспертизу по вопросу отнесения нежилого здания – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 1» с кадастровым номером74:03:1101038:10 и нежилого здания – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 2» с кадастровым номером74:03:1101038:9 к объектам капитального строительства, в рамках гражданского дела № 2-249/2022 и № 2-250/2022 в Ашинском городском суде (т.7 л.д. 25-81).

По ходатайству ИП ФИО1 (т.7 л.д. 113) определением от 24.07.2024 в суд для дачи пояснений вызваны эксперты ООО «Центр технических экспертиз «Информа» - Вексель В.М., ФИО6

Заслушав в судебном заседании от 04.10.2024 пояснения эксперта ООО «Центр технических экспертиз «Информа» Векселя В.М., с целью устранения возникших сомнений в обоснованности заключения эксперта, суд поставил перед сторонами вопрос о назначении повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Представители Прокуратуры, Администрации и Комитета возражали против назначения и проведения повторной судебной экспертизы.

Представитель ИП ФИО1 не возражала против проведения дополнительной судебной экспертизы (т.7 л.д. 136).

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

С учётом всех обстоятельств настоящего дела для более полной и объективной оценки возникших у сторон разногласий относительно выводов, отражённых в экспертном заключении от 24.04.2024 № 69, Арбитражным судом Челябинской области вынесено определение от 25.10.2024 о назначении по делу № А76-9836/2022 судебной экспертизы, которую поручено провести экспертам общества с ограниченной ответственностью «Дом оценки и экспертизы» (т.8 л.д. 54-55).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:7 соответствующей (соразмерной) целям эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости: нежилого здания – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 1» с кадастровым номером 74:03:1101038:10, с учетом требований земельного, градостроительного законодательства, действующих строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, вида разрешенного использования земельного участка, проектной и иной технической документации?

2) Является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:1 соответствующей (соразмерной) целям эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости: нежилого здания – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 2» с кадастровым номером 74:03:1101038:9, с учетом требований земельного, градостроительного законодательства, действующих строительных норм и правил, санитарно-

эпидемиологических и противопожарных норм, вида разрешенного использования земельного участка, проектной и иной технической документации?

Согласно результатам судебной экспертизы от 22.07.2025 № 21-11/241-ЭС эксперт пришёл к следующим выводам:

Ответ на вопрос № 1.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:7, расположенного в границах Ашинского городского поселения (земли населённых пунктов), из земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешённого использования для размещения спортивно-туристического комплекса, площадью 15 252 кв.м., в границах которого построено нежилое здание с кадастровым номером 74:03:1101038:10, площадью 15,9 кв.м., с учетом требований земельного, градостроительного законодательства, действующих строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, вида разрешенного использования земельного участка, проектной и иной технической документации, является соответствующей (соразмерной) целям эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости.

Ответ на вопрос № 2:

Площадь земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:1, расположенного в границах Ашинского городского поселения (земли населённых пунктов), из земель особо охраняемых территорий и объектов с видом разрешённого использования для размещения спортивно-туристического комплекса, площадью 12 323 кв.м., в границах которого построено нежилое здание с кадастровым номером 74:03:1101038:9, площадью 7,6 кв.м., с учетом требований земельного, градостроительного законодательства, действующих строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм, вида разрешенного использования земельного участка, проектной и иной технической документации, является соответствующей (соразмерной) целям эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости.

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы от 22.07.2025 № 21-11/241-ЭС, Прокуратура, Администрация и Комитет вновь не согласились с выводами эксперта.

Согласно части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном названным Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Исходя из положений статьи 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Судебная экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Исследовав и оценив экспертное заключение от 22.07.2025 № 21-11/241-ЭС, суд пришёл к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, каких-либо противоречий не содержит.

Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 АПК РФ, оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности; дано компетентным лицом и на основе специальных познаний; само заключение эксперта по настоящему делу является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера. Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы.

Доказательств необъективности проведенного исследования и пристрастности эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заявителем апелляционной жалобы представлено не было.

В материалах дела отсутствуют, лицами, участвующими в деле, не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства и о том, что заключение эксперта от 22.07.2025 № 21-11/241-ЭС содержит недостоверные выводы, а также о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, в силу чего данное экспертное заключение принято судом в качестве допустимого доказательства по рассматриваемому спору.

Администрацией заявлено ходатайство от 20.10.2025 об истребовании из следственного отдела по г. Аше Следственного управления Следственного комитета России по Челябинской области заверенной копии протокола осмотра места происшествия от 22.04.2022 земельных участков с кадастровым номером 74:03:1101038:1 и кадастровым номером 74:03:1101038:7 с фототаблицами, составленными старшим следователем ФИО7; из Ашинского городского суда заверенной копии постановления Ашинского городского суда от 29.03.2023 по делу № 1-59/2023 (УИД № 74RS0008-01-2023-000176-28).

По мнению Администрации, истребуемые доказательства свидетельствуют об отсутствии капитального статуса нежилого здания – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 1» с кадастровым номером 74:03:1101038:10 и нежилого здания – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 2» с кадастровым номером 74:03:1101038:9.

На основании статьи 66 АПК в удовлетворении ходатайства судом отказано, поскольку испрашиваемые к истребованию доказательства не будут иметь определяющего значения для рассмотрения настоящего дела.

Так, в материалах настоящего дела уже имеются вступившие в законную силу решения Ашинского городского суда Челябинской области от 28.04.2023 по делу № 2-2/2023 (т. 2 л.д. 89-93) и от 28.04.2023 по делу № 2-1/2023 (т.4 л.д. 116-120), которыми суд подтвердил, что нежилое здание – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 1» с кадастровым номером 74:03:1101038:10 и нежилое здание – горнолыжный комплекс «Аджигардак». Зона застройки «Дубовая поляна». «Спортивно-туристический комплекс № 2» с кадастровым номером 74:03:1101038:9, расположенные в границах спорных земельных участков, имеют статус капитального строения.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (пункт 1 статьи 66 АПК РФ).

В силу статей 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в

деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности (статья 67, 68 АПК РФ).

В силу принципа состязательности, предусмотренного статьей 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Каждое доказательство по правилам части 4 статьи 71 АПК РФ подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом заключение эксперта обладает определенной спецификой, в силу которой с помощью экспертизы устанавливаются факты по делу, требующие специальных знаний в области науки, техники, искусства и прочее.

В нарушение положений 65 АПК РФ Прокуратурой не представлены достаточные доказательства недействительности (ничтожности) договора № 1 купли-продажи земельного участка, площадью 12 323 кв. м, с кадастровым номером 74:03:1101038:1, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир в границах квартала Городского лесничества № 32, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, Ашинский район и договора № 2 купли-продажи земельного участка, площадью 15 252 кв. м, с кадастровым номером 74:03:1101038:7, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 1550 метрах от ориентира по направлению на восток, почтовый адрес ориентира: <...>, заключенных 27.01.2020 между Комитетом и ИП ФИО1

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что требования Прокуратуры в интересах муниципального образования «Ашинский муниципальный район» о признании недействительными (ничтожными) вышеуказанных сделок также подлежат отклонению.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что в 2021 году Администрация и Комитет уже обращались в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:1 № 1 от 27.01.2020, договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:03:1101038:7 № 2 от 27.01.2020 (дело № А76-45067/2021 и № А76-38552/2021), однако, от исковых требований отказались. В итоге, отказ Комитета принят судом, производство по делу прекращено; а иск Администрации возвращен по причине того, что отказ состоялся до принятия указанного иска к производству суда.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Выплатить обществу с ограниченной ответственностью «Дом оценки и экспертизы» вознаграждение за проведение судебной экспертизы в размере 100 000 руб. путём перечисления денежных средств с депозитного счета Арбитражного суда Челябинской области.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение (определение), выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте

арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (вынесения).

По ходатайству указанных лиц копии решения (определения) на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья О.Г. Наконечная