Решение от 26 августа 2020 г. по делу № А40-178562/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-178562/19-60-1443
26 августа 2020 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 августа 2020 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Луганько Н.С.,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 – представитель, по доверенности от 20.05.2019г.;

от ответчика – ФИО2 – сотрудник, по доверенности от 12.05.2020г.

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «РЕАЛТОРГ» (ОГРН 5147746156003, ИНН 7743941032, 125183, Москва, ул. Генерала Рычагова, д. 23/11; дата регистрации: 29.09.2014г.) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 123112, г.Москва, 1й Красногвардейский пр-д, д.21, стр.1; дата регистрации: 15.11.1991г.) об обязании заключить договор купли-продажи

Установил:

ООО «РЕАЛТОРГ» обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи на условиях, изложенных в просительной части искового заявления.

Определением суда от 20.02.2020г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО3

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела поступило экспертное заключение.

Протокольным определением суда от 28.07.2020г. принято заявление истца об изменении исковых требований в части условий по цене объекта и размеру ежемесячных платежей - на условиях проекта договора приложенного к заявлению истца.

Требования заявлены со ссылками на нормы Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федерального закона от 21.12.2001г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», предложенная цена объекта, по мнению истца, является завышенной, кроме того, стоимость неотделимых улучшений подлежит также включения в стоимость выкупаемого объекта.

В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в заявлении с учетом принятого судом заявления истца.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва по делу.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, Общество с ограниченной ответственностью «РЕАЛТОРГ» (далее - ООО «РЕАЛТОРГ») является арендатором недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: <...>, общей площадью 70,0кв.м., (цокольный этаж, пом.I, ком.1-7).

ООО «РЕАЛТОРГ» арендует вышеуказанное помещение на основании Договора аренды нежилого фонда от 09.02.2015г. №00-00037/15.

Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 10.09.2016 подтверждается, что Истец является субъектом малого предпринимательства.

Полагая, что ООО «РЕАЛТОРГ» соответствует всем критериям, установленным в вышеуказанной ст.3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества», 03.09.2018 им было подано заявление о возмездном отчуждении предпринимательства из государственной собственности города Москвы в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 70,0кв.м., (цокольный этаж, пом. I, ком. 1-7), (регистрационный номер заявления 33-5- 99007/18-(0)-0).

30.10.2018 в ответ на обращение ООО «РЕАЛТОРГ» от Департамента городского имущества города Москвы (далее - Департамент) было получено уведомление №33-5-99007/19-(0)-5 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп нежилого помещения.

В связи с тем, что Департамент уклоняется от заключения договора купли-продажи, в то время, когда заключение договора купли-продажи для Департамента является обязательным, ООО «РЕАЛТОРГ» 03.06.2019 направило претензию (оферту) в адрес Ответчика с предложением заключить договор купли-продажи нежилого помещения с приложением проекта договора купли-продажи и графика платежей, Отчетом об оценке рыночной стоимости права собственности объекта недвижимости от 17.05.2019 №19-10/189, выполненным ООО «Бизнес-оценка»

26.06.2019 Департамент направил отказ (№ДГИ-1-44372/19-1) согласно которому отсутствуют правовые основания для заключения договора купли-продажи недвижимости.

ООО «РЕАЛТОРГ» считает вышеуказанный отказ неправомерным и незаконным, поскольку ООО «РЕАЛТОРГ» соответствует всем критериям, установленным ст.3 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества».

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте имущества города Москвы», утвержденного Правительством Москвы от 16.07.2002 №559-ПП, Департамент является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статья 624 ГК РФ).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование объектам малого и среднего предпринимательства.

Истцом заявлен иск об обязании заключить договор купли-продажи на условиях прилагаемого проекта.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009г. вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 N159-ФЗ).

Истец приобрел в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

С целью осуществления в отношении указанного помещения учетно-регистрационных действий Департамент приостановил предоставление услуги, однако в связи с тем, что в течение установленного срока указанные действия не были завершены, Департамент отказал в предоставлении услуги.

Вместе с тем, в данном случае то обстоятельство, что помещение в качестве самостоятельного объекта не было сформировано, не могло явиться основанием для отказа в предоставлении государственной услуги.

Как разъяснено в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Истец отвечает требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, является субъектом малого и среднего предпринимательства, более двух лет арендует объект недвижимости, задолженность по арендной плате и пени на дату обращения отсутствует.

Осуществление раздела имущества, частью которого является арендуемое истцом помещение, в том числе выделение спорного объекта, технически возможно, что Департаментом также не оспаривалось в решении от 30.10.2018г. об отказе в предоставлении государственной услуги, в связи с чем, отказ в предоставлении услуги исключительно по мотиву не завершения действий, связанных с постановкой на кадастровый учет данного помещения и государственной регистрацией на него права собственности города Москвы, не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и Административного регламента принятого в целях его реализации.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

При этом реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.).

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи с чем у ответчика имеется обязанность по заключению с ним договора купли-продажи спорного имущества.

У сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого объекта.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

Положениями ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда от 20.02.2020 судом по делу назначена оценочную экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО3

На разрешение эксперта были поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 70кв.м. (цокольный этаж, пом. I, комн.1-7) по состоянию на 03.09.2018г.?

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

По результатам проведения судебной экспертизы в суд представлено экспертное заключение.

Согласно выводам эксперта, изложенном в экспертном заключении, рыночная стоимость объекта экспертизы (нежилые помещения общей площадью 70кв.м., расположенные по адресу: <...> (цокольный этаж пом. I комн. 1-7) по состоянию на 03.09.2018г. составила 4.100.428руб. без учета НДС.

Проведение судебной экспертиза должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО «Центр независимой экспертизы собственности» соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 4.100.428руб.

Истец по результатам проведенной экспертизы изменил заявленные требования.

Между сторонами отсутствует спор о праве общества на приватизацию арендованного им недвижимого имущества в порядке Закона N159-ФЗ, спорным является выкупная цена объекта.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма N92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно Закону N135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Цена договора должна соответствовать рыночной цене (которая определяется соотношением спроса и предложения на указанный товар с учетом его ликвидности) на момент реализации товара, с учетом его фактического состояния, степени износа, что и определено судебной экспертизой.

В соответствии со ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ, суд полагает, что стороны обязаны заключить договор купли-продажи имущества по цене, определенной в процессе разрешения спора, а именно на основании заключения эксперта, выполненного ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Таким образом, в соответствии со ст.5 Федерального закона N159-ФЗ общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. В соответствии со ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу. В силу положений п.2 ст.5 Закона от 22.07.2008г. N159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Принимая во внимание, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения экспертизы, соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по окончательной цене, установленной на основании заключения эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы, в соответствии с которым стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 70,0кв.м., (цокольный этаж, пом.I, ком.1-7) по состоянию на 03.09.2018г. составляет 4 100 428руб. без учета НДС.

Редакции данных пунктов договора не противоречит действующему законодательству, остальные пункты приложенного договора также не противоречат Федерального закона N 159-ФЗ, учитывают взаимные интересы сторон договора, баланс интересов сторон соблюден.

В данном случае, разрешая спор при возникновении разногласий по конкретным его условиям обязанность суда сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, проверив соответствие истца критериям установленным статьей 3 Федерального закона N159-ФЗ и установив посредством проведения судебной экспертизы рыночную цену подлежащего выкупу объекта, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В силу п.2 ст.86 АПК РФ, средства на оплату судебной экспертизы вносятся стороной, которая заявила ходатайство о проведении экспертизы.

Таким образом, судебные расходы по оплате экспертизы распределяются судом с учетом ст.86 АПК РФ и в порядке ст.110 АПК РФ, о чем судом приняты отдельные определения.

Судебные издержки и расходы на оплату госпошлины распределяется судом в порядке ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ, с учетом итогов рассмотрения дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 217, 445, 446 ГК РФ, п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. № 134, ст. 4 ФЗ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», и ст.ст.4, 41, 49, 65, 75, 101-103, 110, 112, 167-170, 173, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить: обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 123112, <...>; дата регистрации: 15.11.1991г.) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «РЕАЛТОРГ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 125183, <...>; дата регистрации: 29.09.2014г.) договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 70,0кв.м. (цокольный этаж, пом.I, ком.1-7) по цене 4 100 428 (четыре миллиона сто тысяч четыреста двадцать восемь) руб. без учета НДС с условием об оплате в рассрочку сроком на 5 (пять) лет посредством ежемесячных выплат в равных долях и с условием о регистрации ипотеки в силу закона на следующих условиях:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

(НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ) № ______

г. Москва « » ___________________ 20__ г.

Департамент городского имущества города Москвы (<***>), именуемый в дальнейшем «Продавец», действующий от имени города Москвы на основании Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013№ 99-ПП в лице________________

_____________________________________________________________________________

действующего на основании, одной стороны, и ООО «РЕАЛТОРГ» (<***>), именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице Генерального директора Айрапетяна Армаиса Армики, действующего на основании устава, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключили настоящий, договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 70,0кв.м., (цокольный этаж, пом. I, ком. 1-7), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2. Объект находится в собственности города Москвы.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4. Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ Объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6. Право собственности на Объект возникает у Покупателя, с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Покупатель обязан:

2.1.1. Полностью уплатить Цену Объекта (п.3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п.3.4 Договора.

2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с п.3.4 направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ и права собственности на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект Покупатель обязан предоставить Продавцу копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3. Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу сведения о переходе права собственности.

2.2.Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами, в случае поступления денежных средств на счет Продавца, указанный в пункте 3.6 договора.

2.3.Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

2.4. Покупатель вправе продать или иным способом произвести отчуждение Объекта, передав приобретателю права и обязанности по Договору в соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь при этом поручителем за нового покупателя на всю сумму задолженности по Договору (как основному долгу, так и процентов, а также неустоек (штрафов и пеней)) на момент отчуждения Объекта, либо выдав за нового покупателя независимую гарантию на ту же сумму, предоставив ее Продавцу (для Покупателя по его выбору).

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 4 100 428 (четыре миллиона сто тысяч четыреста двадцать восемь) рублей без учета НДС, в соответствии с отчетом № А40-178562/19-60-1443 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности»

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.

3.2. Оплата по Договору производится в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения посредством ежемесячных выплат в равных долях.

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 68 340 (шестьдесят восемь тысяч триста сорок) рублей 47 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН <***>

КПП 770301001

Банк получателя - ГУ Банка России по ЦФО

БИК 044525000

Расчетный счет <***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу»

Назначение платежа: оплата по Договору купли-продажи нежилого помещения от № (заполняется покупателем по фактически присвоенным настоящему Договору реквизитам) за объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 70,0 кв.м, (цокольный этаж, пом. I, ком.1- 7)

Покупатель ООО «РЕАЛТОРГ» НДС не облагается.

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объекта недвижимости подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1. В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого недвижимого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливается залог Объекта, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору посредством заключения Соглашения о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

4.2. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве.

4.3. Предметом залога является Объект, указанный в пункте 1.1. настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4 Оценка имущества произведена в установленном порядке и указана в пункте 3.1. Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке.

При этом период просрочки должен составлять не менее 3-ех месяцев.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пени, указанные в пункте 5.1 Договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в пункте 3.3 Договора.

5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект (п. 2.2.2. Договора) Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5 % от цены объекта.

5.3. Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.

5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

7. ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:

ПРОДАВЕЦ:

ПОКУПАТЕЛЬ:

Департамент городского имущества города Москвы

Адрес: 125009, г. Москва,

ООО «РЕАЛТОРГ» ОГРН <***>

Газетный пер. д. 1/12

Банковские реквизиты:

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент

городского имущества города Москвы)

ИНН <***>

КПП 770301001

ОКТМО

Расчетный счет <***>

Банк получателя ГУ Банка России по ЦФО

БИК 044525000

КБК - 071 1 14 02023 02 8000 410

ИНН/КПП <***>/774301001

адрес: 125183 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ГЕНЕРАЛА ФИО4 ДОМ 23/11

ПРИЛОЖЕНИЕ №от201г.

к Договору купли-продажи недвижимого имущества (нежилого помещения) №от «»20__ года

Номер

Ежемесячная

В том числе:

Сумма

Срок оплаты

платежа

сумма оплаты

Сумма

процентов за

с учетом

основного

предоставлен

процентов за предоставленную рассрочку (руб.)

долга (руб.)

ную рассрочку (руб.) *

1
68 340-47

Не позднее 1 месяца с даты Договора**

2
68 340-47

Не позднее 2- ух месяцев с даты

Договора

3
68 340-47

Не позднее 3- ех месяцев с даты

Договора

4
68 340-47

Не позднее 4- ех месяцев с даты

Договора

5
68 340-47

Не позднее 5- ти месяцев с даты

Договора

6
68 340-47

Не позднее 6- ти месяцев с даты

Договора

7
68 340-47

Не позднее 7- ми месяцев с даты

Договора

8
68 340-47

Не позднее 8- ми месяцев с даты

Договора

9
68 340-47

Не позднее 9- ти месяцев с даты

Договора

10

68 340-47

Не позднее 10- ти месяцев с даты

Договора

11

68 340-47

Не позднее 11- ти месяцев с даты

Договора

12

68 340-47

Не позднее 12- ти месяцев с даты

Договора

13

68 340-47

Не позднее 13- ти месяцев с даты

Договора

14

68 340-47

Не позднее 14- ти месяцев с даты

Договора

15

68 340-47

Не позднее 15- ти месяцев с даты

Договора

16

68 340-47

Не позднее 16- ти месяцев с даты

Договора

17

68 340-47

Не позднее 17- ти месяцев с даты Договора

18

68 340-47

Не позднее 18- ти месяцев с даты

Договора

19

68 340-47

Не позднее 19- ти месяцев с даты

Договора

20

68 340-47

Не позднее 20- ти месяцев с даты

Договора

21

68 340-47

Не позднее 21- го месяца с даты

Договора

22

68 340-47

Не позднее 22- ух месяцев с даты

Договора

23

68 340-47

Не позднее 23- ех месяцев с даты

Договора

24

68 340-47

Не позднее 24- ех месяцев с даты

Договора

25

68 340-47

Не позднее 25- ти месяцев с даты

Договора

26

68 340-47

Не позднее 26- ти месяцев с даты

Договора

27

68 340-47

Не позднее 27- ми месяцев с даты

Договора

28

68 340-47

Не позднее 28- ми месяцев с даты

Договора

29

68 340-47

Не позднее 29- ти месяцев с даты

Договора

30

68 340-47

Не позднее 30- ти месяцев с даты

Договора

31

68 340-47

Не позднее 31- го месяца с даты

Договора

32

68 340-47

Не позднее 32- ух месяцев с даты

Договора

33

68 340-47

Не позднее 33- ех месяцев с даты

Договора

34

68 340-47

Не позднее 34- ех месяцев с даты Договора

35

68 340-47

Не позднее 35- ти месяцев с даты

Договора

36

68 340-47

Не позднее 36- ти месяцев с даты

Договора

37

68 340-47

Не позднее 37- ми месяцев с даты Договора

38

68 340-47

Не позднее 38- ми месяцев с даты Договора

39

68 340-47

Не позднее 39- ти месяцев с даты Договора

40

68 340-47

Не позднее 40- ка месяцев с даты Договора

41

68 340-47

Не позднее 41- ого месяца с даты Договора

42

68 340-47

Не позднее 42- ух месяцев с даты Договора

43

68 340-47

Не позднее 43- ех месяцев с даты Договора

44

68 340-47

Не позднее 44- ех месяцев с даты Договора

45

68 340-47

Не позднее 45- ти месяцев с даты Договора

46

68 340-47

Не позднее 46- ти месяцев с даты Договора

47

68 340-47

Не позднее 47- ми месяцев с даты Договора

48

68 340-47

Не позднее 48- ми месяцев с даты Договора

49

68 340-47

Не позднее 49- ти месяцев с даты Договора

50

68 340-47

Не позднее 50- ти месяцев с даты Договора

51

68 340-47

Не позднее 51- ого месяца с даты Договора

52

68 340-47

Не позднее 52- ух месяцев с даты Договора

53

68 340-47

Не позднее 53- ех месяцев с даты Договора

54

68 340-47

Не позднее 54- ех месяцев с даты Договора

55

68 340-47

Не позднее 55- ти месяцев с даты Договора

56

68 340-47

Не позднее 56- ти месяцев с даты Договора

57

68 340-47

Не позднее 57- ми месяцев с даты Договора

58

68 340-47

Не позднее 58- ми месяцев с даты Договора

59

68 340-47

Не позднее 59- ти месяцев с даты Договора

60

68 340-47

Не позднее 60- ти месяцев с даты Договора

ИТОГО:

4 100 428

* в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального Закона от 22.07.2008, №159-ФЗ начисление процентов, осуществлено исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации

** Под датой Договора понимается дата государственной регистрации перехода права собственности на объект к Покупателю

ПРОДАВЕЦ ПОКУПАТЕЛЬ ______________________________

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 123112, <...>; дата регистрации: 15.11.1991г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «РЕАЛТОРГ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 125183, <...>; дата регистрации: 29.09.2014г.) 6.000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по госпошлине.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина