Постановление от 5 ноября 2025 г. по делу № А60-9300/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7638/2025-ГК
г. Пермь
06 ноября 2025 года
Дело № А60-9300/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Дружининой О.Г., судей Маркеевой О.Н., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии:

от истца, индивидуального предпринимателя ФИО1, ФИО2, удостоверение адвоката, доверенность от 11.12.2023,

при неявке иных лиц, участвующих в деле,

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 66»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 июля 2025 года

по делу № А60-9300/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 66» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Старатель» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о расторжении договора аренды, обязании передать арендованное имущество


по акту приема-передачи, установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Свердловской области к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 66» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора аренды, возложении обязанности освободить и передать нежилые помещения общей площадью 971,5 кв. м, расположенные на 1 этаже здания, расположенного по адресу: <...>, в течение пяти календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Старатель».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 16.07.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о назначении по делу комиссионной судебной строительно-технической экспертизы, проведение которой, с учетом замены эксперта, поручено эксперту ФИО3 общества с ограниченной ответственностью «Уральское бюро строительной экспертизы» и эксперту, индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4). Каждым экспертом предоставлено отдельное самостоятельное экспертное заключение. Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства проведения комиссионной судебной строительно-технической экспертизы, а также наличия разногласий при совместном анализе результатов проведенных экспертиз. Заявитель апелляционной жалобы считает, что фактически назначенная судебная строительно-техническая экспертиза не проведена. Указывает на то, что определением Арбитражного суда Свердловской области эксперты ФИО3, ФИО4 вызваны в судебное заседание, при этом эксперт ФИО3 явку в судебное заседание не обеспечил. Ссылается на признание судом первой инстанции заключения эксперта ФИО4 обоснованным. При этом, по мнению ответчика, судом не учтены положения части 1 статьи 157 АПК РФ, на основании которых судом выносится определение об отложении судебного заседания при неявке в судебное заседание эксперта. Как указывает общество, судом не устанавливались причины неявки эксперта ФИО3 в судебное заседание, не ставился вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие эксперта, а материалы дела не содержат доказательств надлежащего извещения эксперта. Между тем, ходатайство ответчика о вызове экспертов


мотивировано необходимостью проведения их опроса в целях уточнения содержащихся в экспертном заключении выводов. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что судебное заседание, назначенное на 02.07.2025 в 14:00 фактически состоялось в 20:00, а в связи с чем причина неявки эксперта ФИО3 могла быть уважительной. Ссылается на отсутствие исследования предоставленных экспертом ФИО3 ответов, а также причин такого отсутствия. Считает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии в договоре аренды условий о естественном износе помещения с учетом специфики деятельности арендатора, в то время как вопрос об отнесении выявленных повреждений к естественному износу помещения поставлен перед экспертами. Указывает на наличие понятия «нормального износа» в статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи с чем отражать указанные положения в договоре не требуется. Не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии в техническом задании при заключении договора аренды условий по устройству защитных покрытий либо их самостоятельному монтажу, поскольку договором аренды установлена цель использования помещения, а техническое задание содержало требования к техническому состоянию помещения, в связи с чем арендодатель самостоятельно должен был исполнить требования пункта 8.4 СП 464.1325800.2019 «Здания торгово-развлекательных комплексов. Правила проектирования». Вопрос относительно возможности возникновения эксплуатационных дефектов в помещении, соответствующем указанным требованиям, судом не исследовался.

До начала судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу. Считает решение суда законным и обоснованным. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика, третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 от 13.05.2019, по условиям которого арендатор принимает в пользование нежилые помещения общей площадью 971,5 кв. м, по адресу: <...>, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором (далее - договор).


Пунктом 2.1.10. договора установлено, что арендодатель обязан обеспечивать гарантию на полы не менее 5 лет. Полы должны быть ровные, единого уровня, антипылевые, моющиеся, выдерживающие нагрузку 3 т/кв. м, бетонные с полимерным покрытием по всем помещениям. На весь период гарантии обеспечивать ремонт полов своими силами и за свой счет.

В соответствии с пунктом 2.1.7. договора арендодатель обязан следить за состоянием окон, кровли, несущих конструкций нежилого помещения, а также обеспечивать их своевременный ремонт, незамедлительно (или в согласованные сторонами сроки). Устранять дефекты, неисправности своими силами и за свой счет.

Пунктом 4.4. договора установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору, в течение 45 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин в случае если арендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки (подпункт 4.4.2. договора).

На основании 4.5. договора одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения.

Пунктом 5.1. договора срок аренды устанавливается в 15 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

12.12.2023 предприниматель направил обществу уведомление о проведении проверки состояния нежилого помещения и порядка его использования. Осмотр назначен на 20.12.2023.

20.12.2023 арендодатель с участием специалиста ФИО5, представителя арендатора, произвели осмотр нежилых помещений общей площадью 971,5 кв. м, по адресу: <...>, используемых арендатором по договору.

Указанным актом установлены недостатки в арендуемом помещении:

Первая несущая колонна - следы реставрации. Следы штукатурки, шпатлевки. Отсутствие покраски.

Вторая несущая колонна - механические повреждения, отслоение штукатурного слоя, видны следы реставрации и отсутствие покраски по всей площади в месте реставрации.

В дальнем правом углу - механические повреждения на покраске и отслоение шпаклевочного слоя.

Направляющая раздвижных дверей в дальнем правом углу – смещена относительно оси.

На конструкции из ГКЛ слева от конструкции раздвижных дверей –


отсутствует перфорированный уголок.

Металлический уголок на несущей колонне между первой и второй зоной зала - отслоение штукатурного слоя и следы ржавчины.

На шпаклевочном слое и водоэмульсионной краске в районе эвакуационного выхода - трещина.

На несущей конструкции между вторым и третьим залом — усадочная трещина и механическое повреждение на штукатурном слое на бетоне и на покрасочном слое.

На внешнем углу слева от эвакуационного выхода - пятна на водоэмульсионной краске, отбиты углы водоэмульсионной краски.

На несущей конструкции в третьем зале - пятна на водоэмульсионной краске и отслоение штукатурного слоя.

На конструкции над входом в санузел - усадочная трещина на водоэмульсионной краске.

На перегородке из ГКЛ слева и справа от входа в санузел - механические повреждения.

Стена справа от входа в санузел - трещина на штукатурном слое и на водоэмульсионном слое.

На несущих балках по всем пролетам - механические повреждения на штукатурке и на слое водоэмульсионной краски.

Листы ГКЛ слева и справа от входа в склад алкогольной продукции в примыкании с полом - механическое повреждение.

Листы гипсокартона в примыкании с полом справа и слева от входа в кабинет - механические повреждения.

Слева от входа в кабинет - трещина и отслоение шпаклевочного слоя и водоэмульсионной краски.

Конструкция из гипсокартона по всей площади справа от входа в зону разгрузки - выгнута. Механические повреждения на листах ГКЛ.

На стыках листов ГКЛ слева от входа в зону разгрузки - трещины под водоэмульсионной краской и шпаклевкой.

Над эвакуационным выходом и стене, смежной с залом холодильника - высолы на покраске.

Простенок слева от правого входа в холодильник - трещины на шпаклевочном слое и водоэмульсионной краске.

Простенок между левым и правым входом в холодильник - высолы на шпаклевочном слое и на водоэмульсионной покраске.

Справа от левого входа в холодильник в примыкании с полом - механические повреждения на шпаклевке и водоэмульсионной покраске.

Под оконными конструкциями над электрическим щитом - трещины на шпаклевке и водоэмульсионной покраске.

Простенок слева от левого входа в холодильник - высолы на слое водоэмульсионной окраски и разрушен слой гипсокартона от влаги.

На несущей колонне напротив холодильника - сбиты углы штукатурки.


Несущий пилон в середине зала в примыкании с несущей балкой -

трещины на шпаклевке и водоэмульсионной окраске.

На несущих балках - механические повреждения на слое шпаклевки и

водоэмульсионной окраске.

В районе внешнего угла и вдоль несущей стены в примыкании с полом -

отслоение штукатурного слоя.

Под оконными конструкциями слева при входе в торговый зал - трещина

на слое шпаклевки и водоэмульсионной окраске.

На внешнем углу несущей конструкции в примыкании с внешней

ограждающей конструкцией - отслоение шпаклевочного слоя и слоя

водоэмульсионной краски

В районе входной группы - видны следы реставрации и устранения ранее

отслоившихся участков штукатурного слоя и водоэмульсионной краски Помещение: санузел.

В примыканиях разнородных материалов под оконной конструкцией -

трещины на шпаклевочном слое и на слое с водоэмульсионной окраской.

Левая стена в примыкании листов ГКЛ - горизонтальная трещина на

шпаклевочном слое и водоэмульсионной краске.

Покраска верхней трубы системы отопления под раковиной по всей длине

- царапины. Помещение: склад алкогольной продукции. Правая стена - трещины на стыках листов ГКЛ.

Перегородка слева при входе в помещении в примыкании с полом и в

левом углу - механические повреждения. По всему периметру - пятна на водоэмульсионной краске. Помещение: кабинет. Под оконной конструкцией на стене - трещины на шпаклевке.

Слева при входе в кабинет - отслоение шпаклевки и водоэмульсионной

краски с перфорированного уголка. Слева и справа от входа в кабинет — пятна на водоэмульсионной краске.

В примыкании перегородок и несущего пилона от пола до потолка и в

районе внешнего угла — трещины на водоэмульсионной краске.

В' районе рабочей зоны и со стороны сейфа - механические повреждения

на водоэмульсионной краске.

Вокруг входной двери - трещины на шпаклевке и водоэмульсионной

краске. Помещение: зона разгрузки.

Вдоль правой стены по всей площади - механические повреждения на

шпаклевке и покраске.

На перегородке из ГКЛ слева от проема в выход в торговый зал и над

входом механические повреждения.

В районе внешнего угла несущей колонны слева от выхода в торговый зал

отслоение шпаклевки и водоэмульсионной покраски.


Раздвижные ворота под средним светильником - замята направляющая.

Несущая балка - усадочная трещина.

На несущей балке - механические повреждения на слое шпаклевки бетоне

и на водоэмульсионной окраске. Все стены - пятна на водоэмульсионной окраске.

В примыкании разнородных материалов на стене под оконной

конструкцией - усадочные трещины.

Дальняя стена - отслоение шпаклевочного слоя и трещина на шпаклевке и

водоэмульсионной окраске.

В примыкании листов ГКЛ над входом - трещина.

Раздвижные ворота, снизу по всей длине и в правом нижнем углу -

механические повреждения. Ограждение тепловой завесы - отслоение краски. Помещение: холодильник. Вентиляторы вдоль левой стены - подтеки.

Под обшивкой потолка на деревянных конструкциях - плесень. На тыльной

стороне металлической обшивки - ржавчина и плесень.

Крепление к потолку - ржавчина на крепежных элементах. На плафоне внутренней части осветительного прибора - подтек. Внутренняя поверхность плафона осветительного прибора - грибок.

Обшивка несущей колонны, правый нижний угол - механическое

повреждение.

Обшивка торцов проемов при входе в холодильник - механические

повреждения. Помещение: фасад. Обшивка навеса над зоной разгрузки - механические повреждения.

Слева и справа, сверху от зоны разгрузки от раздвижных ворог отслоение

штукатурного слоя.

На внешнем углу и обшивке фасада над воротами, механическое

повреждение.

Направляющая на нижнем краю ворот – дне заводского исполнения, не

покрыта грунтов, ржавчина по всей длине.

По верхней части откоса поема зоны разгрузки в примыкании с воротами –

отсутствует резинка.

Обшивка фасада с правого торца относительно входа в торговую площадь

– механическое повреждение. На потолке - трещина.

Как указано в акте, дефекты носят эксплуатационный и усадочный

характер.

Общество не согласилось с частью выявленных нарушений в санузле,

холодильником, стенами в столовой, обшивкой фасада.

По результатам выявленных нарушений, 21.12.2023 предпринимателем

направлено требование о приведении нежилого помещения в исправное


состояние посредством проведения ремонта в течение 30 дней с момента получения требования.

01.02.2024 обществу направлено уведомление о проведении повторного осмотра арендуемого помещения.

В соответствии с актом осмотра от 09.02.2024 выявленные ранее дефекты не устранены. Обществом в акте проставлена отметка о несогласии с пунктами 8, 11, 27, 30, 31, 32, 33, 34, 39, 43, 44, 49, 52, 53, 54, 69, 70, а также с пунктами, связанными с усадкой здания.

14.02.2024 предпринимателем в адрес общества направлено уведомление о расторжении договора аренды.

В ответ на требование обществом направлено письмо, согласно которому предпринимателем нарушен порядок исчисления сроков проведения ремонта. По мнению ответчика, 45 дней на проведение ремонта необходимо исчислять с даты обнаружения недостатков, то есть с даты составления акта осмотра (с 09.02.2024). Кроме того, арендатор осуществляет ремонт переданных в аренду помещений, часть недостатков к моменту направления письма устранена, а оставшаяся часть будет устранена до 24.03.2024 (45 календарных дней с момента осмотра).

Поскольку требования уведомления о расторжении договора аренды обществом не исполнены, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для их удовлетворения.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва, пояснений лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).


В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В свою очередь согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Из материалов дела следует, что в пользование арендатору предоставлено


помещение, принятое по акту от мая 2019 в состоянии, пригодном для последующей эксплуатации для ведения коммерческой деятельности. Указанный акт содержит данные относительно соответствия состояния нежилого помещения условиям договора (л.д.19).

В соответствии с актом осмотра от 20.12.2023 выявлены недостатки в арендуемом помещении, согласно видам которых они относятся к эксплуатационным и усадочным дефектам.

Условиями договора предусмотрено право на одностороннее расторжение договора аренды в течение 45 дней с момента обнаружения недостатков в случае умышленного или неосторожного ухудшения состояния нежилого помещения и не устранения соответствующих недостатков арендатором в согласованный сторонами срок.

Возражая против того, что выявленные недостатки являются эксплуатационными, усадочными, ответчик ссылался на нормальный износ помещения. При этом, после поступления требования от 21.12.2023 частично произвел ремонт перечисленных недостатков.

Указанные обстоятельства подтверждаются предоставленными в материалы дела счет-фактурой № 3 от 19.02.2024 о ремонте дебаркадера, счете на оплату от 29.01.2024 № 114 о ремонте панели в сборе, покупке изделия цеха секционных работ, фотоматериалами.

Более того, из предоставленного в материалы дела акта совместного осмотра арендатора и арендодателя недостатков арендуемого помещения от 17.05.2024 следует, что к моменту составления указанного акта часть недостатков устранена.

В связи с возникновением вопросов относительно характера выявленных недостатков, определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.09.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза» ФИО6, эксперту ООО «Уральское бюро строительной экспертизы» ФИО3

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) Имеет ли нежилое помещение, площадью 971,5 кв. м, расположенное на 1 этаже здания по адресу: <...> дефекты, указанные в акте осмотра от 20.12.2023 экспертом ИП ФИО5?

2) Если имеются, то относятся ли указанные повреждения к эксплуатационным дефектам или к дефектам, возникшим вследствие усадочного процесса?

3) относятся ли указанные повреждения к естественному износу помещения с учетом специфики деятельности арендатора и условий договора аренды недвижимого имущества № 1 от 13.05.2019?

Определением от 28.01.2025 произведена замена эксперта ФИО6 на эксперта ФИО4


По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО3 подготовлено экспертное заключение № 45/э-24, в котором он пришел к следующим выводам.

По первому вопросу.

Состояние нежилого помещения, площадью 971,5 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...>, отображено в фототаблице № 1. Нумерация недостатков, указанная в акте осмотра от 20.12.2023 ИП ФИО5, сохранена.

На основании проведённого обследования сделан вывод, что недостатки указанные в акте осмотра от 20.12.2023 имелись. На момент осмотра часть выявленных ФИО5 повреждений была устранена.

По второму вопросу.

При ответе на первый поставленный судом вопрос установлено, что имеются дефекты отделочных покрытий арендуемого помещения площадью 971,5 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...>.

В соответствии с договором аренды недвижимого имущества № 1 от 13.05.2029 и приложением № 4 «Техническое задание», приложением № 6 «График производства работ» отделочные работы в арендуемом помещении площадью 971,5 кв. м, расположенного на 1 этаже здания производил арендодатель. При осмотре выявлены дефекты отделочных работ, выполненных арендодателем. К ним относятся:

 образование трещин в местах сопряжения листов гипсокартона перегородок;

 образование трещин в местах сопряжения гипсокартонных перегородок с наружными стенами;

 образование трещин в примыкании оконных откосов;  отслоение штукатурки и отделочных слоёв стен и колонн;

 наличие промочек и высолов в примыкании наружных стен к полу по периметру здания;

 продольные трещины по несущим балкам;

 продольные трещины по потолку в местах стыка железобетонных плит перекрытия:

 трещины отделочного слоя колонн, выполненного по стальному обрамлению из уголка;

 поражение коррозией (ржавчина) стальных элементов обрамления колонн из уголка.

Здание, расположенное по адресу: <...>, построено более 57 лет назад и все осадочные явления, связанные с возведением здания, закончились. За техническое состояние здания отвечает собственник. Если имеются деформации основания и фундаментов здания должно производится обследование и мониторинг конструкций.


Соответственно замечания № 3, № 4, № 6, № 7, № 11, № 13, № 17, № 19 № 20, № 21, № 22, № 24, № 25, № 27, № 30, № 32, № 33, № 34, № 36, № 39, № 42, № 44, № 49, № 52, № 54, № 70 указанные в акте осмотра от 20.12.2023, являются дефектами отделочных работ, выполненных арендодателем и не относятся к деятельности арендатора.

Повреждение обшивки фасада с наружной стороны, указанное в замечании № 69 не находится в зоне ответственности арендатора. В материалах дела отсутствуют документы подтверждающие, что наружная обшивка стен здания была повреждена арендатором.

Помимо указанных в акте осмотра от 20.12.2023 недостатков, экспертом были выявлены еще следующие дефекты отделочных работ, выполненных арендодателем:

Образование трещин в покрытии пола. Недостаток связан с некачественно выполненными работами по устройству бетонных полов;

Деформация и разрушение бетонного пола. Недостаток связан с некачественно выполненными работами по устройству оснований бетонных полов;

Протечки кровли в тамбуре основного входа в магазин. Недостаток связан с некачественно выполненными работами по устройству кровли тамбура. Происходит намокания стен в примыканию к полу и как следствие образование высолов и обрушение штукатурки:

Следы намокания и образования высолов по стенам в примыкании к полу практически по всем стенам. По мнению эксперта, дефект образовался вследствие некачественно выполненных работ по гидроизоляции пола, дефекта отмостки и промерзании данного узла.

Выявленные неучтенные недостатки отражены в фототаблице № 2. К эксплуатационным дефектам помещения относятся: 1. Локальные сколы штукатурки на рёбрах балок и колонн;

2. Повреждение перегородок из ГКЛ вследствие ударов перемещаемых поддонов с товаром:

3. Повреждение и загрязнение окраски стен; 4. Повреждение облицовки колони из профлиста: 5. Повреждение подъёмно-сдвижных ворот в зоне разгрузки; 6. Повреждение защитного козырька над зоной разгрузки; 7. Царапины на окраске труб отопления в туалете.

Относительно замечаний № 20- № 23, № 25, № 57- № 63 относящихся к холодильной камере - стены, потолки и оборудование холодильника возведены обществом и является его собственностью.

В соответствии СП 306.1325800.2017 «Многофункциональные торговые комплексы. Правила эксплуатации»: 8.1.3 Периодичность профилактического текущего ремонта не должна превышать двух лет.

В соответствии с договором аренды недвижимого имущества № 1, приложения № 3 «Акт о начале коммерческой деятельности» открытие магазина


для покупателей является 01.11.2019. На момент осмотра прошло боле 5 лет с момента начала деятельности торгового объекта.

Арендатором производились работы по профилактическому текущему ремонту отделочных покрытий, поврежденных при эксплуатации. В ходе ремонта устранялись и недостатки отделочных работ, допущенных арендодателем.

По третьему поставленному судом вопросу:

Относятся ли указанные повреждения к естественному износу помещения с учетом специфики деятельности арендатора и условий договора аренды недвижимого имущества № 1 от 13.05.2019?

При ответе на первый и второй поставленные судом вопросы установлено, что имеются недостатки отделочных работ, выполненных арендодателем и повреждения вызванные эксплуатацией помещения арендатором.

Повреждения внутренней отделки стен помещения произошли вследствие несоблюдения требований СП 464.1325800.2019 «Здания торгово- развлекательных комплексов. Правила проектирования» пункт 8.4 по защите на путях проезда автомобилей и других транспортных средств от механических повреждений колонн, стен, перегородок и откосов проемов на высоту не менее 1,6 м.

Повреждения (незначительные вмятины на штукатурке, загрязнения) внутренней отделки и обшивки стен и колонн, повреждение перегородок из ГКЛ, незначительные повреждения облицовок подъёмно-сдвижных ворот не относятся к дефектам непредвиденного текущего ремонта отдельных элементов здания, требующего срочного устранения.

Все выявленные недостатки, указанные в акте осмотра от 20.12.2023 относятся к работам профилактического и текущего ремонта помещения, который должен производиться с периодичностью в два года.

Недостатки, такие как:

 повреждение поверхностей гипсокартонных перегородок,  повреждение окраски поверхностей стен и колонн,

 повреждение окраски трубопроводов отопления,  повреждения декоративных уголков облицовок стен и колонн,

 повреждение пластин подъёмно-сдвижных ворот, должны устраняться в ходе профилактического либо текущего ремонта.

Эксперт отмечает, что в договоре аренды № 1 недвижимого имущества от 13.05.2019, заключенного между предпринимателем и обществом не указано, кто должен производить текущий ремонт арендуемого помещения (периодичность профилактического текущего ремонта не должна превышать двух лет), однако в пункте 2.2.8 указано, что арендатору запрещено производить неотделимые улучшения и ремонтно-строительные работы в арендуемом помещении.

Работы по ремонту, указанные в «Перечне основных работ по текущему ремонту» относятся к ремонтно-строительным.


Эксперт также отмечает, что в соответствии ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального н социально-культурного назначения», приложение № 3 «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов здании и объектов»

 Окраска в помещениях полуводными (эмульсионными) составами - 3 года,

 Окраска безводными составами (масляными, алкидными красками, эмалями, лаками и др.):

 стен, потолков, столярных изделий: - 2 года,

 радиаторов, трубопроводов, лестничных решеток - 4 года

Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов отделки нежилого помещения, площадью 971,5 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...> истекли с момента начала аренды в ноябре 2019 и требовали на момент составления акта осмотра от 20.12.2023 ремонта.

Здание магазина являлось ранее зданием швейной фабрики, построенной в 1967 году. Нормативный срок эффективной эксплуатации несущих и ограждающих конструкций здания закончился. Информация о составе работ по капитальному ремонта здания по адресу: <...> в материалах дела отсутствует. Образование трещин по штукатурке стен и несущим балкам связано с физическим износом здания и некачественно выполненными арендодателем ремонтно-строительными и отделочными работами.

Экспертом ИП ФИО4 подготовлено заключение № 229/25, в ходе подготовки которого эксперт пришел к следующим выводам.

По первому вопросу.

При проведении осмотра нежилого помещения площадью 971,5 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: <...> установлено наличие недостатков, указанных в акте осмотра от 20.12.2023, выполненного специалистом ФИО5

Данные по результатам фотофиксации дефектов при проведении осмотров, выполненных 20.12.2023 и 25.02.2025 приведены на стр. заключения. Итоговые результаты сведены в сравнительную таблицу 1 на стр. заключения, где указаны вид дефектов, выполнение ремонтных работ и состояние поверхностей на момент осмотра, выполненного 25.02.2025 г.

По второму вопросу.

При сопоставлении результатов осмотров, выполненных 20.12.2023 и 25.02.2025 можно обобщить выявленные дефекты в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже здания по адресу: <...>, и распределить их по следующим группам:

1. Явные эксплуатационные дефекты:

№№ 1, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 12, 14, 15, 16, 17, 18, 20, 21, 22, 23, 25, 26, 28, 29, 32,


35, 37, 38, 40, 41, 45, 46, 47, 48, 50, 51, 53, 55, 56, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 69.

При этом, дефект № 69 (повреждения облицовки фасада) не находится в зоне ответственности арендатора.

2. Явные дефекты двойственного характера (эксплуатационные + нарушение технологии выполнения производства работ при подготовке помещения, согласно приложения № 4 «Техническое задание» к договору аренды недвижимого имущества № 1 от 13.05.2019):

№№ 7, 8, 11, 13, 19, 27, 31, 36, 44, 49, 54;

3. Дефекты в результате деформационно-усадочных процессов (по причине нарушения технологии выполнения производства работ при подготовке помещения к аренде):

№№ 24, 30, 33, 34, 39, 42, 52, 70; 4. Скрытые эксплуатационные дефекты:

№ 58 – образование плесени на поверхности деревянного каркаса потолка, элементы которого подверглись гниению и внутренней поверхности облицовки потолка из профлиста. Данный дефект является значительным. Значительный дефект - дефект, при наличии которого существенно ухудшаются эксплуатационные характеристики строительной продукции и ее долговечность.

Значительный дефект подлежит устранению до скрытия его последующими работами (ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения»).

5. Иные дефекты: № 4 – требуется выполнить регулировку положения несущего профиля привода раздвижных дверей; №№ 57, 59 – оборудование и крепежные элементы вентиляционного оборудования являются собственностью арендатора.

По третьему вопросу.

Ремонтно-восстановительные работы в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже здания по адресу: <...> были выполнены арендодателем, согласно приложения № 4 «Техническое задание» к договору аренды недвижимого имущества № 1 от 13.05.2019 и договора подряда № 14 от 31.07.2019 арендатора с ООО «Старатель» (изготовление кассовой комнаты, монтаж холодильной камеры, монтаж перегородок в зоне приемки, изготовление ограждений в прикассовой зоне).

Срок эксплуатации нежилого помещения на 1 этаже здания в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества № 1 (Приложение № 3 «Акт о начале коммерческой деятельности») начался с 01.11.2019.

Дефекты, указанные в акте осмотра от 20.12.2023 не относятся к естественному износу помещения с учетом специфики деятельности арендатора.

При этом защитные покрытия внутренней отделки колонн, стен, перегородок от механических повреждений на высоту не менее 1,6 м


арендатором не были запланированы и арендодателем и подрядной организацией не устанавливались.

Эксперты пришли к выводам о наличии у переданного в аренду помещения ряда эксплуатационных дефектов, отраженных актами совместного осмотра. Более того, из выводов экспертов следует, что несмотря на отсутствие документов, подтверждающих проведение ремонта до даты фактического выставления требования предпринимателя о его проведении, обществом осуществлялись действия направленные на его осуществление.

Из акта осмотра от 20.12.2023 следует, что выявлены дефекты, относящиеся к внешнему облику помещения, в частности дефекты стен в виде отслоения штукатурки, высолов, образование трещин, не влияющих на конструктивные характеристики здания, повреждения обшивки здания.

Анализируя вышеприведенные экспертные заключения, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно заключению эксперта № 45/э-24 следует, что к эксплуатационным дефектам помещения относятся: локальные сколы штукатурки на рёбрах балок и колонн; повреждение перегородок из ГКЛ вследствие ударов перемещаемых поддонов с товаром, повреждение и загрязнение окраски стен; повреждение облицовки колони из профлиста; повреждение подъёмно-сдвижных ворот в зоне разгрузки; повреждение защитного козырька над зоной разгрузки; царапины на окраске труб отопления в туалете.

Более того, в указанном заключении эксперт пришел к выводу об отнесении недостатков, указанных в акте работам профилактического и текущего ремонта помещения.

Выводы об отнесении дефектов об отслоении штукатурки, шпаклевочного слоя, отсутствия перфорированных уголков, появление ржавчины, повреждения окрасочного слоя стен, высолов, механических повреждений внутренней отделки являются содержатся в экспертном заключении № 229/25.

Все вышеприведенные в экспертных заключениях № 45/э-24 и № 229/25 дефекты не препятствуют использованию арендуемого помещения по назначению, не способствуют ухудшению несущих конструкций здания и не влекут к возможности его разрушения, являются эксплуатационными дефектами, устранение которых осуществляется при проведении текущего ремонта. Иного истцом не доказано (статья 65 АПК РФ).

Нормативное понятие текущего ремонта законодательство не содержит.

При этом, под текущим ремонтом понимается ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.


Из заключенного сторонами договора аренды следует, что между сторонами не проводилось разграничение зон ответственности проведения ремонтных работ.

Пунктом 2.1.13., 2.1.17 договора на арендодателя возложена обязанность по обеспечению надлежащего функционирования инженерно-технических коммуникаций, окон, кровли и несущих конструкций. Пунктом 2.1.10. договора на истца возложена обязанность по обеспечению надлежащего состояния пола в течение 5 лет.

Поскольку договор не содержит условий относительно разграничения прав и обязанностей по текущему и капитальному ремонту, то обязанности сторон в указанной части регулируются положениями законодательства.

С учетом вышеприведенных положений статьи 616 ГК РФ обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта на арендатора.

Пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Вместе с тем, как уже было указано выше, судебная практика исходит из того, что текущий ремонт предупреждает преждевременный износ объекта аренды и состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей посредством проведения работ, поддерживаемых арендуемое помещение в надлежащем санитарно-техническом состоянии и надлежащем внешнем облике, не изменяющем его технические характеристики.

Выявленные актом осмотра от 20.12.2023 дефекты относятся к внешнему облику помещения – элементам внутренней отделки, предохраняющим конструкции элементов здания от преждевременного износа и поддержания надлежащего внешнего вида помещения.

Наличие у внутренней отделки помещения механических повреждений нельзя отнести к естественному износу, поскольку они вызваны не физическим износом материалов, а осуществлением деятельности по эксплуатации помещения, то есть непосредственным воздействием субъектов (предметов) на объект при его эксплуатации.


Дефекты, выявленные актом, относятся к текущему ремонту, не ухудшают техническое состояние помещения и не влекут невозможность его дальнейшего использования.

При этом следует отметить, что образование трещин, отслоения штукатурки и иные несущественные изменения внутренней отделки устраняются путем проведения текущего ремонта.

Из буквального толкования пункта 4.4.2. условий договора следует, что право на расторжение договора арендодателя поставлено в зависимость от неисполнения арендатором обязанности по ремонтным работам. При этом срок проведения ремонтных работ согласовывается сторонами совместно.

Из совокупного анализа пунктов 4.4., 4.5. договора следует, что срок 45 дней предоставляется на предупреждение стороны о предстоящем расторжении договора.

Срок проведения работ по текущему ремонту сторонами не определен, а обусловлен необходимостью его согласования.

При таких обстоятельствах, выставление требования о необходимости проведения работ в течение 30 дней нельзя признать согласованным сторонами, поскольку ответчик не выразил согласие на проведение работ в указанный срок.

Из материалов дела усматривается, что общество проводило ремонтные работы в помещении, о чем свидетельствуют предоставленная счет-фактура, договор на ремонт дебаркадера на объекте покупателя от 06.02.2024, фотоматериалы. Более того, указанные обстоятельства следуют из акта осмотра от 17.05.2025, а также не отрицаются истцом.

Поскольку договором не установлена периодичность и состав работ по текущему ремонту, относящемуся к ответственности арендатора, то его проведение после осмотра 20.12.2023 условий договора не нарушает.

В связи с тем, что срок проведения ремонта сторонами совместно не согласовывался, а работы по проведению текущего ремонта проведены арендатором, доказательств наличия в арендуемом помещении недостатков, свидетельствующих о существенном ухудшении его состояния не предоставлено, то основания для расторжения договора по пункту 4.4.2. у истца отсутствуют.

Основания для расторжения договора, в случае если иное не предусмотрено договором, установлены положениями статьи 619 ГК РФ, согласно которой следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в


тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Под существенным ухудшением арендованного имущества принято понимать качественное ухудшение состояния объекта аренды, повлиявшее на существенное изменение и ухудшение его характеристик, параметров, как следствие, повлиявшее на невозможность его эксплуатации.

Нарушений, предусмотренных положениями статьи 619 ГК РФ и влекущих расторжение договора аренды по заявленным истцом основаниям (не исполнение ответчиком обязанности по выполнению текущего ремонта), суд апелляционной инстанции из материалов дела не усматривает.

Более того, суд апелляционной инстанции учитывает, что ответчиком принимались меры, направленные на проведение текущего ремонта помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

При этом истец не лишен права в соответствии с требованиями закона и условиями договора предъявлять арендатору требования о выполнении текущего ремонта арендуемого помещения с согласованием сроков ремонта.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на составление двух отдельных заключений по результатам проведенной по делу комиссионной экспертизы, отклоняется.

Оба эксперта ответили на все вопросы, перечисленные в резолютивной части определения о назначении экспертизы, однако их ответы по части вопросов оказались противоположными.

Согласно положениям статьи 84 АПК РФ комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом. В случае, если по результатам проведенных исследований мнения экспертов по поставленным вопросам совпадают, экспертами составляется единое заключение. В случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по


вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.

Таким образом, подготовка двух заключений не противоречит положениям статьи 84 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах решение суда от 16.07.2025 подлежит отмене (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ). Исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца, поскольку доводы апелляционной жалобы ответчика признаны обоснованными.

С учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по проведению судебной экспертизы, понесенные ответчиком, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 16 июля 2025 года по делу № А60-9300/2024 – отменить.

В удовлетворении иска индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 66» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате экспертизы в размере 85 000 руб.

Взыскать ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 66» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий О.Г. Дружинина Судьи О.Н. Маркеева В.В. Семенов

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 31.07.2025 2:56:39

Кому выдана ДРУЖИНИНА ОЛЬГА ГЕННАДЬЕВНА