Решение от 22 апреля 2026 г. АС Ростовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-7884/24
23 апреля 2026 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2026 г.

Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2026 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Газиевой М.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Прокурора Кировского района

к обществу с ограниченной ответственностью КБ «Газтрансбанк» ИНН <***> ОГРН <***>

о признании объекта самовольной постройкой, обязании снести объект,

третьи лица: Администрация Кировского района города Ростова-на-Дону ИНН <***>,

при участии Прокуратуры Ростовской области,

при участии:

от истца: до перерыва ФИО1, действующая на основании служебного удостоверения;

от ответчика: до и после перерыва представитель ФИО2 по доверенности от 10.12.2024 г. (онлайн участие),

от третьих лиц: до и после перерыва не явились, извещены,

до перерыва эксперт Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3

установил:

определением Кировского районного суда города Ростова-на-Дону от 08.02.2024 по делу № 2-964/2024 по иску Прокурора Кировского района (далее - истец) к обществу с ограниченной ответственностью КБ «Газтрансбанк» (далее - ответчик), третье лицо: администрация Кировского района города Ростова-на-Дону, о признании объекта капитального строительства – неоконченного строительством жилого дома, расположенного по адресу: <...> самовольной постройкой и обязании за свой счет в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу снести указанный объект самовольного строительства передано по подсудности в Арбитражный суд Ростовской области.

06.03.2024 исковое заявление Прокурора Кировского района зарегистрировано канцелярией Арбитражного суда Ростовской области, присвоен номер А53-7884/2024.

Определением суда от 16.04.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена: Прокуратура Ростовской области.

Протокольным определением суда от 05.09.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен: Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону.

Определением суда от 13.09.2024 производство по делу приостановлено ввиду назначения по делу судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Определением суда от 23.01.2025 в удовлетворении ходатайства Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации о предоставлении дополнительных документов для производства экспертизы (проектной документации на строительство исследуемого здания, выполненной ЗАО «Россроймонтаж» СМУ-555 (указанное в решении Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31.03.2024) в доступном для исследования виде) отказано, продлен срок производства экспертизы до 06.03.2025 года.

Определением суда от 22.05.2025 ходатайство Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации о предоставлении дополнительных документов удовлетворено частично, в адрес Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации направлен дополнительный документ для производства экспертизы по делу № А53-7884/2024 – технический паспорт на нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0040414:113, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 16.07.2013 года.

16.01.2026 в суд поступило экспертное заключение №4927, 4928/10-3-24 от 28.11.2025, заявление о возмещении денежных средств за выполненную судебную экспертизу, счет от 28.11.2025 № 0000-000149.

Определением суда от 20.01.2026 производство по делу возобновлено.

Протокольным определением суда от 24.02.2026 удовлетворено ходатайство ответчика о вызове экспертов ФИО3, ФИО4 в суд, явка экспертов ФИО3, ФИО4 в судебное заседание для дачи пояснений по представленной судебной экспертизе признана судом обязательной.

В судебное заседание, назначенное на 01.04.2026, истец, ответчик явку представителей обеспечили.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В судебное заседание для дачи пояснений по экспертизе явился эксперт ФИО3, личность установлена на основании служебного удостоверения.

Эксперт ответил на вопросы суда, сторон, дал пояснения.

Представитель истца заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в удовлетворении исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 09 часов 20 минут 09 апреля 2026 года, информация, о чем размещена на официальном сайте федеральных арбитражных судов Российской Федерации в сети Интернет (www.arbitr.ru) в разделах «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru) и «Календарь судебных заседаний» (rad.arbitr.ru).

После перерыва судебное заседание продолжено в 09 часов 35 минут 09 апреля 2026 года в том же составе суда с участием представителя ответчика.

Истец, третьи лица в судебное заседание после перерыва не явились, извещены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца, третьих лиц.

Суд, исследовав материалы дела, заключение эксперта, выслушав пояснения представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

Прокуратурой Кировского района г. Ростова-на-Дону с привлечением специалистов администрации Кировского района г. Ростова-на-Дону проведена проверка соблюдения градостроительного законодательства при возведении объектов капитального строительства, в ходе которой установлено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов и не должно приводить к изменению установленных вида или видов разрешенного использования земельного участка. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.06.2010 по делу № 33-6032 отменено решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31.03.2010.

Судебным актом установлены следующие обстоятельства.

Администрацией Кировского района города Ростова-на-Дону ФИО5 выдано разрешение на строительство трехэтажного жилого дома по адресу: <...>. При осуществлении контроля за исполнением постановления главы администрации Кировского района о принятии решения о выдаче разрешения на строительство выявлено превышение этажности при строительстве здания по ул. Варфоломеева, 364.

Впоследствии разрешение на строительство трехэтажного жилого дома по указанному адресу аннулировано постановлением главы Администрации Кировского района города Ростова-на-Дону от 05.12.2007 №680.

При этом из смысла части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что объект индивидуального жилищного строительства - это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. Таким образом, судом установлено, что строительство спорного объекта изначально осуществлялось как строительство индивидуального жилого дома, и без соответствующего разрешения компетентного органа, то есть самовольно.

Кроме того, определением суда от 03.06.2010 установлено, что постройка, расположенная по адресу: <...>, является самовольной, в связи с чем, круг обстоятельств, имеющих юридическое значение, определяется с учетом требований, предусмотренных статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе проверки, проведенной прокуратурой района 04.12.2023 с привлечением специалистов - начальника Ростовского отдела ГСК РО, инспектора ОНД и ПР по Кировскому району г. Ростова-на-Дону, а также представителя общества с ограниченной ответственностью КБ «Газтрансбанк» установлено, что по адресу: <...> расположен дом, имеющий пять этажей и мансарду, обладающий признаками объекта, для строительства которого необходимо разрешение.

Как указывает истец, строительство спорного объекта изначально осуществлялось как строительство индивидуального жилого дома и без соответствующего разрешения компетентного органа, то есть самовольно.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик заявил ходатайство о пропуске срока исковой давности, указав, что в собственности ответчика с 27.03.2019 находятся следующие объекты недвижимого имущества: нежилые помещения кадастровыми номерами 61:44:0040414:137, 61:44:0040414:134, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040414:30, площадью 414 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для размещения административных офисных зданий, адрес (местоположение): <...>, находящемся в собственности ответчика. Право собственности на помещения были зарегистрированы в ЕГРН не позднее 08.10.2012, не позднее 23.09.2010, на технический учет поставлены 28.12.2012, что подтверждается техническим паспортом от 28.12.2012. Таким образом, сведения о существовании спорных объектах недвижимости были или должны были быть известны истцу не позднее 28.12.2012. Спорные строения не возводились ответчиком, а приобретены на основании Соглашения об отступном от 18.04.2018 у лица, которое в свою очередь также не являлось застройщиком строений. В тоже время, нарушения, допущенные при строительстве спорных объектов недвижимости нарушения не являются существенными, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают права третьих лиц, а отсутствие разрешения на строительство спорных объектов недвижимости само по себе не может служить основанием для их сноса, поскольку снос самовольной постройки является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

Суд, принимая решение, руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы судебной защиты лицом своих нарушенных или оспариваемых прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в тех случаях, когда для защиты того или иного права закон предусматривает определенные способы защиты, лицо, считающее свое право нарушенным, может воспользоваться только предусмотренным законом способом.

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований. Обращение в арбитражный суд субъекта Российской Федерации направляют прокурор субъекта Российской Федерации или заместитель прокурора субъекта Российской Федерации и приравненные к ним прокуроры или их заместители (часть 2 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, либо иной законный владелец может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе, сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2 определения от 03.07.2007 № 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Для признания постройки самовольной, достаточно наличия одного из вышеперечисленных критериев, что следует, в том числе из разъяснений, содержащихся в пункте 2 Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которых возможно признание права собственности на самовольную постройку.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Невозможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим, и последующий ее снос представляют собой последствия совершения противоправного деяния. Самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 19.07.2016 № 18-КГ16-61).

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом, для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В пункте 11 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 (далее - Обзор от 16.11.2022) приведено разъяснение о том, что при рассмотрении спора о сносе объекта требуется установить наличие у истца не только процессуального права на предъявление иска, но и материально-правового интереса в сносе самовольной постройки, выраженного в том, что требуемый снос приведет к защите принадлежащего ему гражданского права. В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

В соответствии со ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

При этом в силу прямого указания ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Заявляя настоящие исковые требования, прокурор указывает, что спорный объект возведен без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

В соответствии с положениями статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу статьи 51 ГрК РФ, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность.

В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Определением суда от 13.09.2024 производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Установить какие объекты расположены в границе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30.

2. Установить технические параметры (площадь, площадь застройки, высоту, этажность, материал стен, фундамента, перегородок и т.п.) объектов, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30.

3. Соответствуют ли вышеуказанные объекты требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Ростов-на-Дону? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

4. Установить отступы от спорных объектов до границы земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30, территории общего пользования и объектов, расположенных на смежных земельных участках.

5. При установлении нарушений требований градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Ростов-на-Дону, установить наличие либо отсутствие возможностей по устранения выявленных нарушений.

В адрес суда поступили материалы дела и заключение судебной экспертизы Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №4927, 4928/10-3-24 от 28.11.2025.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению, эксперты пришли к следующим выводам:.

Отвечая на первый вопрос, эксперты указывают следующее.

В соответствии с данными Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), а именно в соответствии с данными выписок из ЕГРН от 30.01.2024 № КУВИ-001/2024-29229875, от 30.01.2024 № КУВИ-001/2024-29214828, от 30.01.2024 № КУВИ-001/2024-29224676 и от 30.01.2024 № КУВИ-001/2024-29225760, имеющихся в представленных судом материалах, в границах (межевых границах) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30 расположены следующие объекты: здание с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (имеющее: площадь (общую) – 1709,9 кв.м, назначение – нежилое, наименование – данные отсутствуют, количество этажей, в том числе, подземных этажей – 7, в том числе, подземных – 1, материал наружных стен – из прочих материалов; год ввода в эксплуатацию по завершении строительства - данные отсутствуют; год завершения строительства - 2007); нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0040414:137, общей площадью 1031,5 кв.м и нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0040414:134, общей площадью 759,4 кв.м, расположенные на первом, втором, третьем, четвертом этажах и в подвале, на пятом этаже, мансарде соответственно вышеуказанного здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113.

Фактически местоположение здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П») характеризуется его преимущественным расположением в границах (межевых границах) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30, местоположение которых определяется сведения (координатами характерных точек), содержащихся в ЕГРН, за исключением входного узла, а именно площадки входа со ступенями и входа в подвальных этаж, организованных со стороны северного фасада (главного фасада, ориентированного в сторону ул. Варфоломеева), контуры которых расположены в границах смежного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:31 (площадь контура площадки входа со ступенями, находящегося в пределах границ смежного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:31, составляет 5,9 кв.м, а площадь контура в подвальный этаж, находящегося в пределах границ смежного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:31, составляет 7,3 кв.м).

Иных объектов, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30 на момент проведения исследования (проведения экспертного осмотра), не имеется.

Отвечая на второй вопрос, эксперты указывают следующее.

На момент проведения исследования (экспертного осмотра) здание с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П»), которое преимущественно (т.е. за исключением контура, площадью 5,9 кв.м, площадки входа со ступенями и контура, площадью 7,3 кв.м, входа в подвальных этаж, организованных со стороны северного (главного, ориентированного в сторону ул. Варфоломеева) фасада) фактически расположено в границах (межевых границах) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30, местоположение которых определяется сведения (координатами характерных точек), содержащихся в ЕГРН, находится в неэксплуатируемом состоянии и в стадии объекта незавершенного строительства, имеющее следующие технические характеристики (параметры): процент строительной готовности - 68 %; площадь застройки - 309,3 кв.м; этажность - 6 (верхним (6-м) этажом является мансардный этаж); количество этажей - 7 (в т.ч. подвальный этаж); высота (измеренная от уровня планировочной отметки до конька крыши) - 22,42 м.

Исследуемое здание с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П») состоит из следующих конструктивных элементов: фундаменты - железобетонные; каркас -монолитные железобетонные конструкции (колонны, перекрытия, диафрагмы жесткости); стены наземной части из легкобетонных (пено/газо-) блоков, подземной части (подвального этажа) – из монолитного железобетона – перегородки – из легкобетонных блоков (пено/газоблоки), кирпичные, перекрытия – надподвальное и междуэтажные - монолитные железобетонные; лестницы - внутренние монолитные железобетонные марши; крыша - скатная по деревянной стропильной системе с покрытием из ондулина и с неорганизованным наружным водостоком, без устройства утеплителя и пароизоляции; проемы - окна металлопластиковые (из ПВХ профилей), двери - входные наружные металлопластиковые (внутренние дверные блоки не установлены); полы - покрытие полов не выполнено; внутренняя отделка - не выполнена; санитарно-технические и электротехнические устройства - не выполнены; лифт - имеется лифтовая шахта без смонтированного лифтового оборудования; прочие работы - отмостка, крыльцо, вход в подвал, балконы.

Фактическое объемно-планировочное решение подвального и 6-го мансардного этажей исследуемого здания лит. «П» соответствует объемно-планировочному решению, отраженному на поэтажном плане копии технического паспорта исследуемого здания по состоянию на 28.12.2012, имеющегося в представленных судом материалах. Фактическое объемно-планировочное решение 1-го, 2-го, 3-го, 4-го и 5-го этажей исследуемого здания лит. «П» не соответствует объемно-планировочному решению, отраженному на поэтажном плане копии технического паспорта исследуемого здания по состоянию на 28.12.2012, имеющегося в представленных судом материалах. Так, в помещениях основных №1 типового этажа (с первого по пятый) фактически возведены внутренние перегородки из легкобетонных блоков, образующие структурно-обособленный набор помещений, наличие которых характерно для многоквартирного жилого дома.

Таким образом, исследуемое здание с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П»), находящееся в стадии объекта незавершенного строительства, для данной стадии его строительной готовности и по фактически выполненному объемно-планировочному решению обладает признаками многоквартирного жилого дома секционного типа (состоящее из одной секции) средней этажности.

Отвечая на третий вопрос, эксперты указывают следующее.

Исследуемое здание с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П»), представляющее собой 6-ти этажное здание, находящееся в стадии объекта незавершенного строительства, имеющее признаки характерные для многоквартирного жилого дома секционного типа (состоящее из одной секции) средней этажности, в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, т.е. окружающей его застройки, представленной строениями объектов индивидуального жилищного строительства (домовладениями) и нежилым зданием с кадастровым номером 61:44:0040414:117, не соответствует требованиями действующих норм и правил (противопожарным, строительным, градостроительным, санитарным), параметрам, установленным документацией по планировке территории, а именно Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Ростова-на-Дону.

Так, расположение исследуемого здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П») по отношению к нежилому зданию с кадастровым номером 61:44:0040414:117(на расстоянии 0,05 + 0,07 м), находящемуся на смежном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040414:31, а также по отношению к строениям объектов индивидуального жилищного строительства (домовладениям), находящихся на земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0040414:7 (на расстоянии 1,3 + 3,30 м), 61:44:0040414:8 (на расстоянии 1,52 + 2,27 м), 61:44:0040414:26 (на расстоянии 1,88 + 2,49 м), 61:44:0040414:33 (на расстоянии 1,91-2,05 м), 61:44:0040414:28 (на расстоянии 2,35*2,39 м), учитывая, что во всех наружных стенах исследуемого здания, ориентированных в сторону соседних зданий, имеются оконные проемы, что не характеризует их как противопожарные стены 1-го типа и которые по отношению к противоположно расположенным стенам указанных соседних зданий являются более высокими, не соответствует минимально допустимому 6-ти метровому противопожарному расстоянию (разрыву), предусмотренному требованиями п. 4.3 и таблицы 1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», что, в свою очередь, ведет к несоответствию требованиям п. 4.1 СП 4.13130.2013, ст. 69, ст. 80 ФЗ №-123 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 8, ст. 17 Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в части обеспечения в случае пожара нераспространение пожара на соседние здания и сооружения, а также к несоответствию требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», предусматривающим принятие расстояний между жилыми и общественными зданиями в соответствии с противопожарными требованиями.

Расположение исследуемого здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П») как по отношению к существующей застройке, так и по отношению к границам

земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30, местоположение которых

определяется сведения (координатами характерных точек), содержащихся в ЕГРН, не

обеспечивает техническую возможность устройства необходимого подъезда пожарных

автомобилей с двух продольных сторон исследуемого здания, с шириной не менее 4,2 м, на расстоянии от внутреннего края до наружных стен - 5 - 8 м, обеспечивающего как въезд, так и выезд пожарных автомобилей (т.е. устройства тупикового проезда,

заканчивающегося площадкой для разворота пожарных автомобилей размером не менее

чем 15 х 15 м, либо проезда, обеспечивающего движение пожарных автомобилей к

северному фасаду и далее вдоль восточного, южного и западного фасадов исследуемого

здания), что предусмотрено требованиями п. 7.1, п. 8.1.1, п. 8.1.4, 8.1.6, 8.1.11 СП

4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара

на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным

решениям». Имеющиеся несоответствия требованиями п. 7.1, п. 8.1.1, п. 8.1.4, 8.1.6, 8.1.11

СП 4.13130.2013 ведут к несоответствию требованиям п. 4.1 СП 4.13130.2013, ст. 80 ФЗ №- 123 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 8, ст. 17 Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о

безопасности зданий и сооружений», в части необходимости устройства проездов,

подъездов для пожарной техники и обеспечения деятельности пожарных подразделений по тушению пожара на объектах защиты.

Расположение исследуемого здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П») на расстоянии менее 6 м от указанных соседних противоположно расположенных) строений, а также на расстоянии менее 3 м от части (в характерных точках 1-2-3-4-5-6) северной межи, от восточной, южной и западной межевых границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30, не соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*».

В соответствии с картой градостроительного зонирования города Ростова-на-Дону, (картой территориальных зон Кировского района), размещенной на официальном сайте Администрации города Ростова-на-Дону (https://rostov-gorod.ru), исследуемые земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040414:30 и преимущественно расположенное на нем исследуемое здание с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П») по адресу: <...>, находятся в зоне застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (Ж-1). При этом градостроительным регламентом территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (Ж-1), представленным в ст. 28 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ростова-на-Дону, не предусмотрено размещение как многоквартирных жилых домов средней этажности (т.е. объектов, относящихся к виду разрешенного использования, соответствующих коду 2.5), так и административных офисных зданий (т.е. объектов, относящихся к виду разрешенного использования, соответствующих коду 4.0 и коду 4.1). Таким образом, расположение исследуемого здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П»), имеющего признаки характерные для многоквартирного жилого дома секционного типа (состоящее из одной секции) средней этажности, не соответствует градостроительному регламенту зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (Ж-1), представленным в ст. 28 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ростова-на-Дону.

Наличие у исследуемого здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П») признаков характерных для многоквартирного жилого дома секционного типа (состоящего из одной секции) средней этажности, ведет к несоответствию виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30 (для размещения административных офисных зданий).

Определить процент предельно допустимых несоответствий параметров строительства исследуемого здания экспертным путем не представляется возможным, по причине отсутствия соответствующей экспертной методики.

Отвечая на четвертый вопрос, эксперты указывают следующее.

Размеры фактических отступов исследуемого здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П») до границ (межевых границ) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30, местоположение которых определяется сведениями (координатами характерных точек), содержащихся в ЕГРН, за исключением входного узла (главного входа, ориентированного в сторону ул. Варфоломеева), а именно площадки входа со ступенями и входа в подвальных этаж, организованных со стороны северного фасада, составляет: от стены северного фасада – от 0,04 м до 0,21 м; от стены восточного фасада - от 1,82 м до 2,32 м от стены южного фасада - от 1,74 м до 2,29 м; от стены западного фасада - от 1,45 до 1,54 м. Контуры указанных площадки входа со ступенями (главного входа, ориентированного в сторону ул. Варфоломеева) и входа в подвальный этаж расположены за пределами межевых границ земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30 и в границах смежного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:31 (площадь контура площадки входа со ступенями, находящегося в пределах границ смежного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:31, составляет 5,9 кв.м, а площадь контура в подвальный этаж, находящегося в пределах границ смежного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:31, составляет 7,3 кв.м). Таким образом, исследуемое здание с кадастровым номером61:44:0040414:113 (лит. «П») не по всему своему периметру имеет отступы от границ (межевых границ) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30.

Отступ исследуемого здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П») от части северной межи (в характерных точках 11-12) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30, а также от стены северного фасада соседнего здания с кадастровым номером 61:44:0040414:117, граничащих с территорией общего пользования, а именно с тротуарной частью ул. Варфоломеева, составляет 14,27 +14,30 м.

Расстояния от исследуемого здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 до соседних (противоположено расположенных) зданий, в т.ч. находящихся на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:0040414:8, 61:44:0040414:26, 61:44:0040414:33 и 61:44:0040414:28, приведены в выводах по третьему вопросу.

Отвечая на пятый вопрос, эксперты указывают следующее.

Техническая возможность устранения несоответствий требованиям действующих

норм и правил в части расположения здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113

(лит. «П»), представляющего собой 6-ти этажное здание, находящееся в стадии объекта

незавершенного строительства, имеющего признаки характерные для многоквартирного

жилого дома секционного типа (состоящее из одной секции) средней этажности,

относительно соседних объектов недвижимости, т.е. окружающей его застройки,

представленной строениями объектов индивидуального жилищного строительства

(домовладениями) и нежилым зданием с кадастровым номером 61:44:0040414:117, а также

параметрам, установленным документацией по планировке территории, а именно

Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Ростова-на-

Дону, приведенных в выводах по третьему вопросу, исходя из выполненного

архитектурно-планировочного решения застройки земельного участка с кадастровым

номером 61:44:0040414:30 и расположения исследуемого здания как по отношению к

границам данного земельного участка, так и по отношению к существующей застройке, их

нахождения в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами и

малоэтажными жилыми домами блокированной застройки (Ж-1), градостроительным

регламентом которой, представленным в ст. 28 Правил землепользования и застройки муниципального образования города Ростова-на-Дону не предусмотрено размещение многоквартирных жилых домов средней этажности (т.е. объектов, относящихся к виду разрешенного использования, соответствующих коду 225), признаками которых обладает исследуемое здание с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П»), отсутствует.

Описание результатов осмотра на месте объектов исследования произведено в исследовательской части заключения и показано на фото в приложении №1 к заключению.

Также в приложении №1 приведены скриншоты, содержащие сведения о исследуемых объектах по данным публичной кадастровой карты, размещенной на геоинформационном портале ПД «НСПД» (https://nspd.gov.ru/), расположение исследуемых объектов по данным интернет-ресурса ЯндексКарты (www.yandex.ru) и расположение исследуемых объектов на карте градостроительного зонирования г. Ростова-на-Дону (Кировского района), по данным приведенным на официальном сайте Администрации г. Ростова-на-Дону (https://rostov-gorod.ru/).

Расположение исследуемого здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040414:30, а также по отношению к существующей застройке, с указанием необходимых размеров, показано на плане (М 1:200) в приложении к заключению.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил заключение специалиста № ИПЭ-26/002 от 27.02.2026 на заключение Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №4927, 4928/10-3-24 от 28.11.2025.

От эксперта в материалы дела поступили дополнительные пояснения по предоставленным материалам к судебной экспертизе №4927, 4928/10-3-24 от 28.11.2025.

В пояснениях эксперт указал следующее. В выводах по второму вопросу указано, что на момент проведения исследования (экспертного осмотра) здание с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П»), которое преимущественно (т.е. за исключением контура, площадью 5,9 кв.м, площадки входа со ступенями и контура, площадью 7,3 кв.м, входа в подвальных этаж, организованных со стороны северного (главного, ориентированного в сторону ул. Варфоломеева) фасада) фактически расположено в границах (межевых границах) земельного участка с кадастровым номером 61:44:0040414:30, местоположение которых определяется сведениями (координатами характерных точек), содержащихся в ЕГРН, находится в неэксплуатируемом состоянии и в стадии объекта незавершенного строительства, имеющее следующие технические характеристики (параметры): процент строительной готовности - 68 %; площадь застройки - 309,3 кв.м; этажность - 6 (верхним (6-м) этажом является мансардный этаж); количество этажей - 7 (в т.ч. подвальный этаж); высота (измеренная от уровня планировочной отметки до конька крыши) - 22,42 м.

Исследуемое здание с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П») состоит из следующих конструктивных элементов: фундаменты - железобетонные; каркас -монолитные железобетонные конструкции (колонны, перекрытия, диафрагмы жесткости); стены наземной части из легкобетонных (пено/газо-) блоков, подземной части (подвального этажа) - из монолитного железобетона; перегородки - из легкобетонных блоков (пено/газоблоки), кирпичные; перекрытия - надподвальное и междуэтажные -монолитные железобетонные; лестницы - внутренние монолитные железобетонные марши; крыша - скатная по деревянной стропильной системе с покрытием из ондулина и с неорганизованным наружным водостоком, без устройства утеплителя и пароизоляции; проемы - окна металлопластиковые (из ПВХ профилей), двери - входные наружные металлопластиковые (внутренние дверные блоки не установлены); полы - покрытие полов не выполнено; внутренняя отделка - не выполнена; санитарно-технические и электротехнические устройства - не выполнены; лифт - имеется лифтовая шахта без смонтированного лифтового оборудования; прочие работы - отмостка, крыльцо, вход в подвал, балконы.

Фактическое объемно-планировочное решение подвального и 6-го мансардного этажей исследуемого здания лит. «П» соответствует объемно-планировочному решению, отраженному на поэтажном плане копии технического паспорта исследуемого здания по состоянию на 28.12.2012, имеющегося в представленных судом материалах. Фактическое объемно-планировочное решение 1-го, 2-го, 3-го, 4-го и 5-го этажей исследуемого здания лит. «П» не соответствует объемно-планировочному решению, отраженному на поэтажном плане копии технического паспорта исследуемого здания по состоянию на 28.12.2012, имеющегося в представленных судом материалах. Так, в помещениях основных №1 типового этажа (с первого по пятый) фактически возведены внутренние перегородки из легкобетонных блоков, образующие структурно-обособленные набор помещений, наличие которых характерно для многоквартирного жилого дома.

Таким образом, исследуемое здание с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П»), находящееся в стадии объекта незавершенного строительства, для данной стадии его строительной готовности и по фактически выполненному объемно-планировочному решению, обладает признаками многоквартирного жилого дома секционного типа (состоящее из одной секции) средней этажности.

К выводам о наличии у исследуемого здания признаков многоквартирного жилого дома секционного типа (состоящее из одной секции) средней этажности эксперты пришли в результате полного и всестороннего исследования указанного здания. Так в исследовательской части заключения, в описании результатов проведенного осмотра объектов исследования по месту их нахождения, указано, что: фактическое объемно-планировочное решение подвального и мансардного (6-го) этажей соответствует отраженному на поэтажном плане копии технического паспорта здания по состоянию на 28.12.2012 (см. фото №5, №16, №17 в приложении №1 к заключению); фактическое объемно-планировочное решение 1-го, 2-го, 3-го, 4-го и 5-го этажей не соответствует отраженным на поэтажных копии технического паспорта здания по состоянию на 28.12.2012. В помещениях основных №1 типового этажа (с первого по пятый) возведены внутренние перегородки из легкобетонных блоков, образующие структурно-обособленные набор помещений, наличие которых характерно для многоквартирного жилого дома. Так, от входа с лестничной клетки выгорожены общие (межквартирные) коридоры, шириной 1,44 1,70 м, в перегородках которых имеются дверные проемы, обозначающие входы в группы структурно-обособленных помещений, состоящих из 3-4 помещений, имеющих внутреннее сообщение между собой через, в которых 1-2 помещения имеют оконные проемы, что предполагает их дальнейшее функциональное использование в качестве жилых комнат, кухонь, а также вспомогательных помещений (санузлов, коридоров) (см. фото №6 - №15 в приложении №1 к заключению); в отдельных помещениях, в междуэтажных перекрытиях выполнены проемы, в некоторых установлены блоки воздуховодов из асбестоцементных труб, проходящие сквозь всю высоту здания, через 6-й (мансардный) этаж, кровлю, и расположением оголовков вентканалов над кровлей.

На стр. 17 Заключения приведены необходимые термины и определения в соответствии с разделом 3 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», в т.ч.:т «3.1.12 квартира (жилое помещение): Структурно обособленное помещение в многоквартирном жилом здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании и состоящее из одной или нескольких жилых комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.».

Таким образом, выполненное объемно-планировочное решение 1-го, 2-го, 3-го, 4-го и 5-го этажей исследуемого здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П»), представленное наличием структурно-обособленных помещений, соответствующих критериям квартиры (жилому помещению), приведенным в п. 3.1.12 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», обуславливает наличие у исследуемого здания с кадастровым номером 61:44:0040414:113 (лит. «П»), для его существующей стадии строительной готовности, признаков многоквартирного жилого дома секционного типа (состоящее из одной секции) средней этажности.

При этом сведения, содержащихся в ЕГРН об исследуемом жилом доме с кадастровым номером 61:44:0040414:113, о расположенных в нем помещений с кадастровыми номерами 61:44:0040414:137 и 61:44:0040414:134, а также в копии технического паспорта по состоянию на 28.12.2012, не свидетельствуют о каких-либо неясностях и противоречиях заключения, а в совокупности с проведенным исследованием, обуславливают фактическое видоизменение объектов исследования.

В судебном заседании, состоявшемся 01.04.2026, эксперт Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, ФИО3 дал устные пояснения по экспертизе.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Заключение судебной экспертизы определено законом в качестве доказательства, не имеющего заранее установленной силы и не обладающего преимуществом перед иными доказательствами и, как все иные доказательства, подлежит оценке по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

Заключение судебной экспертизы, представленное в материалы настоящего дела, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержит противоречий, неясностей и неполноты выводов, вследствие чего, у суда, не имеется сомнений в его обоснованности.

Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 г. № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»; оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности; само заключение эксперта по настоящему делу является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера.

Заключение судебной экспертизы, представленное в материалы настоящего дела, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержит противоречий, неясностей и неполноты выводов, вследствие чего, у суда, не имеется сомнений в его обоснованности. Исследовательская часть заключения содержит в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы.

Эксперт представил в суд заключение, в котором дал обоснованные и развернутые ответы на вопросы, поставленные для исследования, сомнений в их экспертных выводах отсутствуют, наличие противоречий в выводах судебной экспертизы не выявлено. Суд учитывает, что заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, не обладает каким-либо приоритетом перед иными доказательствами по делу и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Представленное суду заключение эксперта подписано экспертом, и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения экспертов с учетом пояснений эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у суда не имеется. Таким образом, экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о неверности выводов судебной экспертизы. Между тем, в соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 20 декабря 2006 года № 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если экспертиза в силу АПК РФ могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума ВАС РФ от 20 декабря 2006 года № 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если экспертиза в силу АПК РФ могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Между тем, гарантийное письмо экспертного учреждения, доказательства перечисления на депозитный счет оплаты услуг эксперта сторонами в материалы дела не представлены, ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы не направлено.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.

На основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного заключение Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №4927, 4928/10-3-24 от 28.11.2025 принимается в качестве надлежащего доказательства по делу.

Спорное исследуемое здание в данном случае является объектом недвижимости, получение разрешения на строительство которых, является обязательным и регламентировано статьей 51 Градостроительного кодека.

Между тем, в материалы дела не представлено доказательств того, что ответчик предпринимал меры по получению разрешения на строительство, как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения строительных работ. Доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса ответчиком так же не представлено.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума № 44, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Действуя добросовестно и разумно, лицо, осуществлявшее строительство объекта должно было предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации у уполномоченного органа. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В данном случае ответчик не мог не осознавать, что при возведении спорного объекта им нарушено действующее законодательство. Непринятие надлежащих мер к получению разрешения на строительство и не обоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства являются самостоятельным и достаточным основаниями к сносу объекта.

Из материалов дела следует, что за получением разрешения на строительство ответчик не обращался, надлежащих мер к легализации не предпринимал.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"). Другие условия, необходимые для сохранения самовольной постройки, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорный объект имеет признака самовольной постройки (отсутствие разрешения на строительство спорного объекта, нарушение правил землепользования и застройки муниципального образования), в свою очередь ответчик действовал недобросовестно, при возведении спорных объектов - не обращался за получением разрешения на строительство и не предпринимал мер к их легализации.

Согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, связано с решениями органов публичной власти в градостроительной сфере, предназначенными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций, а потому должно осуществляться в соответствии с принципами градостроительного и земельного законодательства (постановление от 12 ноября 2020 г. № 46-П; определения от 6 октября 2015 г. № 2317-О, от 17 декабря 2020 г. № 2861-О, от 27 декабря 2023 г. № 3536-О и др.). Между тем суд принимает во внимание, что в настоящем случае имеет существенное значение необходимость достижения целей создания комфортной среды для проживания населения, недопустимости нарушения прав граждан на комфортные и безопасные условия проживания. Аналогичная позиция так же отражена в определении Верховного суда от 17 апреля 2025 г. № 308-ЭС24-20719.

Принимая во внимание, что материалам дела подтверждено наличие в отношении спорного объекта признаков самовольной постройки: строительство капитальных объектов без соответствующего разрешения на земельном участке, возведение объектов с нарушением правил землепользования и застройки муниципального образования), суд находит представленные в материалы дела документы достаточными для удовлетворения требований истца о сносе такого строения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик в установленном градостроительным законодательством порядке не обращался в уполномоченные органы с документами и заявлениями на получение государственной услуги по выдаче разрешений на строительство, обратное суд не засвидетельствовал.

Рассматривая вопрос о пропуске истцом срока исковой давности, суд отмечает следующее.

Согласно положениям постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» если истек срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, то считается истекшим и срок исковой давности по требованию о сносе возведенной на нем самовольной постройки (статьи 195, 301 ГК РФ).

На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Также исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абзац пятый статьи 208 ГК РФ).

Постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта. Если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ).

Если при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, судом будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности оформления им права на данный земельный участок в порядке, предусмотренном, например, статьями 3.7, 3.8 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", суд отказывает в иске в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной.

С учетом того, что экспертизой установлены нарушения правил землепользования и застройки муниципального образования, а также нарушения требований к пожарной безопасности, суд приходит к выводу, что исходя из совокупности нарушений, а также отсутствия разрешительной документации, спорный объект может создать угрозу жизни и здоровья граждан, ввиду того, что введен в гражданский оборот, минуя установленные законом разрешительные процедуры.

Таким образом, срок давности в данном случае не подлежит применению.

Принимая во внимание, что строительство спорного объекта осуществлено без необходимых разрешительных документов, его сохранение нарушает права как истца, так и третьих лиц, что следует из материалов дела и иными доказательствами не опровергнуто, суд с учетом положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о признании самовольной постройкой капитального объекта с кадастровым номером 61:44:0040414:113, расположенный на земельном участке по адресу: <...> и обязании снести объект капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0040414:113, расположенный на земельном участке по адресу: <...>.

Согласно положениям статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ).

При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

В пункте 32 Постановления № 44 также указано, что принимая решение о сносе самовольной постройки, суд указывает срок для его исполнения с учетом характеристик самовольной постройки, а также положений пунктов 2, 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ.

Проанализировав материалы дела и характер обязанности, к исполнению которой присуждается ответчик, характеристики самовольной постройки, суд признает заявленный истцом срок, равный трем месяцам с момента вступления решения в законную силу, разумным и достаточным.

Возражений против заявленного истцом срока и аргументированного обоснования иного срока от ответчика не поступало.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации и при обращении в суд соответствующих расходов не понес, государственная пошлина в размере 6 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать самовольной постройкой капитальный объект с кадастровым номером 61:44:0040414:113, расположенный на земельном участке по адресу: <...>.

Обязать общество с ограниченной ответственностью КБ «Газтрансбанк» ИНН <***> ОГРН <***> в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу снести объект капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0040414:113, расположенный на земельном участке по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью КБ «Газтрансбанк» ИНН <***> ОГРН <***> в доход федерального бюджета 6 000 государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Солуянова Т. А.