Постановление от 17 сентября 2025 г. по делу № А76-40088/2024

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-9233/2025
г. Челябинск
18 сентября 2025 года
Дело № А76-40088/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2025 года. Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С., судей Камаева А.Х., Манаковой А.Г., при ведении протокола секретарем судебного заседания Зайцевым Д.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями

администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда

Челябинской области от 04.08.2025 по делу № А76-40088/2024.

Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями Администрации города Магнитогорска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ТрестМ-28А» (далее – ответчик, ООО СЗ «ТрестМ-28А») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 10755 от 09.12.2021 за период с 09.12.2022 по 08.12.2023 в размере 1 022 544 руб. 25 коп., пеней по договору аренды земельного участка № 10755 от 09.12.2021 за период с 25.01.2023 по 20.06.2023 в размере 7 576 руб. 44 коп.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

С указанным решением суда не согласился Комитет (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, ввиду чего оснований для взыскания арендной платы после указанной даты у истца не имеется. Апеллянт полагал, что при вынесении решения судом первой инстанции не было учтено, что арендная

плата по договору № 10755 от 09.12.2021 установлена по результатам аукциона и изменению не подлежит. В соответствии с п. 4.2. договора аренды в случае введения в эксплуатацию построенного объекта недвижимости до окончания срока действия договора арендная плата не пересчитывается и арендатору не возвращается. Пунктом 5.3 договора установлено, что расторжение либо прекращение договора, вне зависимости от оснований, не освобождает стороны от ответственности (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору, в том числе и от уплаты сумм, начисленных в течение срока действия настоящего договора, а также санкций за нарушение исполнения обязательств. Исходя из того, что срок для внесения арендатором арендной платы за период с 09.12.2022 по 08.12.2023 (25.01.2023) наступил раньше даты подписания соглашения о расторжении договора аренды (21.06.2023), апеллянт считал, что начисление аренды за указанный период соответствует п. 4.3 договора аренды; поскольку арендная плата по договору за период с 09.12.2022 по 08.12.2023 была начислена в период действия договора, оснований для сторнирования начислений после расторжения договора аренды у Комитета не имелось.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

От Комитета поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое в силу части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) удовлетворено апелляционным судом.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО СЗ «ТрестМ-28А» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. В порядке статьи 262 АПК РФ указанный отзыв на апелляционную жалобу был приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании результатов аукциона, проведенного в соответствии с постановлениями Администрации города Магнитогорска от 07.10.2021 № 10938-П «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома от 5 этажей и выше», от 28.10.2021 № 11873-П «О внесении изменений в постановление администрации города от 07.10.2021 № 10938-П», протокола № 1 от 09.11.2021 рассмотрения заявок на участие в аукционе, между Администрацией города Магнитогорска (арендодатель) и ООО СЗ «ТрестМ-28А» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 10755 от 09.12.2021 (далее также – договор, л.д. 16-20), по условиям п. 1.1 которого

арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: Ж-1 Зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки, площадью 12 293 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0314001:8482, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, пр. Карла Маркса, 235, корпус 1 (далее – участок).

В силу п. 1.2 договора участок предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома от 5 этажей и выше.

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается до 08.04.2029.

На основании п. 3.4.6 договора арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 2 213 000 руб.

В п. 4.2 договора установлено, что арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. В случае введения в эксплуатацию построенного объекта недвижимости до окончания срока действия договора арендная плата не пересчитывается и арендатору не возвращается.

По условиям п. 4.3 договора размер ежегодной арендной платы, определенный по итогам аукциона, перечисляется арендатором единовременно в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора. Следующие платежи оплачиваются ежегодно в срок до 25 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора, путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательств (п. 5.2 договора).

Дополнительным соглашением от 15.03.2023 сторонами срок действия договора аренды земельного участка № 10755 от 09.12.2021 был продлен до 08.04.2032 (л.д. 21).

В связи с вводом в эксплуатацию жилого дома с кадастровым номером 74:33:0314001:10530 (на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 16.05.2023 № 74-33-00063-2023) и регистрацией 30.05.2023 ООО «СЗ «ТрестМ-28А» права собственности на первую квартиру в нем с кадастровым номером 74:33:0314001:10576 договор аренды земельного участка № 10755 от 09.12.2021 был расторгнут соглашением от 21.06.2023 (л.д. 24).

ООО «СЗ «ТрестМ-28А» была произведена оплата арендных платежей по договору за период по 29.05.2023, а также платежным поручением от 30.06.2023 № 2750 были возмещены пени по договору в размере 57 123,07 руб.

Ссылаясь на наличие задолженности по договору № 10755 от 09.12.2021, Комитет направил ООО «СЗ «ТрестМ-28А» претензию от 20.05.2024 № КУиЗО-02/3275 с требованием в течение 10 дней с момента получения претензии оплатить задолженность по арендной плате за период с 09.12.2022 по

08.12.2023 в размере 1 022 544 руб. 25 коп., а также пени в размере 7 576 руб. 44 коп. (л.д. 11).

Письмом исх. № 07-1311-047-24 от 13.06.2024 в ответ на претензию ООО «СЗ «ТрестМ-28А» сообщило Комитету, что оплата по договору произведена за период фактического пользования земельным участком до момента расторжения договора, что требования Комитета носят необоснованный характер (л.д. 13).

Оставление ООО «СЗ «ТрестМ-28А» требований указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, договор аренды земельного участка с застройщиком прекращается, ввиду чего требования Комитета, заявленные за период после прекращения действия договора № 10755 от 09.12.2021, носят необоснованный характер.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является

существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

Как следует из письменных материалов дела, между Администрацией города Магнитогорска (арендодатель) и ООО СЗ «ТрестМ-28А» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 10755 от 09.12.2021, по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: Ж-1 Зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки, площадью 12 293 кв.м., с кадастровым номером 74:33:0314001:8482, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, пр. Карла Маркса, 235, корпус 1.

Действительность и заключенность указанного договора лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, вытекающих из данного договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 4.1 договора размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 2 213 000 руб.

По условиям п. 4.3 договора размер ежегодной арендной платы, определенный по итогам аукциона перечисляется арендатором единовременно в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора. Следующие

платежи оплачиваются ежегодно в срок до 25 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора, путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

В п. 4.2 договора установлено, что в случае введения в эксплуатацию построенного объекта недвижимости до окончания срока действия договора арендная плата не пересчитывается и арендатору не возвращается.

Ссылаясь на указанные условия договора, Комитет обратился в арбитражный суд первой инстанции с иском о взыскании с ООО СЗ «ТрестМ-28А» задолженности по арендной плате и пеням по договору, образовавшейся за период аренды с 09.12.2022 по 08.12.2023.

Вместе с тем, согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В силу п. 1.2 договора участок был предоставлен ответчику для строительства многоквартирного жилого дома от 5 этажей и выше.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.11.2024 № КУВИ-001/2024-271556385 19.05.2023 на кадастровый учет поставлено здание – многоквартирный жилой дом № 28, с кадастровым номером 74:33:0314001:10530, расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером

74:33:0314001:8482 (л.д. 27-28).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 31.05.2023 № КУВИ-001/2023-125209261 19.05.2023 за ООО СЗ «ТрестМ-28А» зарегистрировано право собственности на жилое помещение – квартиру, с кадастровым номером 74:33:0314001:10576, площадью 23,9 кв.м, расположенную по адресу: <...> (л.д. 31).

В связи с вводом в эксплуатацию жилого дома с кадастровым номером 74:33:0314001:10530 (на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 16.05.2023 № 74-33-00063-2023) и регистрацией 30.05.2023 ООО «СЗ «ТрестМ-28А» права собственности на первую квартиру в нем с кадастровым номером 74:33:0314001:10576 договор аренды земельного участка № 10755 от 09.12.2021 был расторгнут соглашением от 21.06.2023.

В силу пункта 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что с момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, предоставленном ООО СЗ «ТрестМ-28А» для строительства данного многоквартирного дома, земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи чем Комитет утратил право на передачу земельного участка в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок, а договор аренды земельного участка прекратил свое действие на основании статьи 413 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2020 № 309-ЭС19-21975.

Из условий аукциона и договора не следует, что ООО СЗ «ТрестМ-28А» независимо от завершения строительства многоквартирного дома и перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах должно вносить арендную плату в последующие годы за земельный участок до окончания срока, указанного в договоре аренды.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на условия п. 4.2 договора признана судебной коллегией несостоятельной, поскольку из буквального содержания данного пункта договора не следует обязанности арендатора по оплате арендной платы и возможности взыскания задолженности по арендной плате за период после завершения строительства многоквартирного дома и перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

По общему правилу, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Из взаимосвязанных положений норм статей 606, 611, 614, 616, 622 ГК РФ следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом; обязанность арендатора по оплате арендной платы и содержанию имущества возникает у арендатора с момента передачи ему арендуемой вещи до момента ее возврата.

Практика применения приведенных норм закона об аренде определена в числе прочего информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в пункте 10 которого разъяснено, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Поскольку ООО «СЗ «ТрестМ-28А» была произведена оплата арендных платежей по договору за период по 29.05.2023, после указанной даты земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, договор аренды земельного участка прекратил свое действие, суд первой инстанции законно и обоснованно отказал Комитету в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО СЗ «ТрестМ-28А» задолженности по арендной плате по договору в размере 1 022 544 руб. 25 коп., а также производного требования о взыскании пеней по договору в размере 7 576 руб. 44 коп.

Доводы апелляционной жалобы Комитета отклонены судом апелляционной инстанции как основанные на неверном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от

уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.08.2025 по делу № А76-40088/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья А.С. Жернаков

Судьи: А.Х. Камаев

А.Г. Манакова