Постановление от 1 апреля 2021 г. по делу № А40-307850/2019

786/2021-90194(2)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-23353/2020

Дело № А40-307850/19
г. Москва
01 апреля 2021 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2021 года Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2021 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.А.Чеботаревой,

судей: Т.Б.Красновой, В.А.Свиридова, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 15 апелляционную жалобу Департамента городского имущества г.Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 04 марта 2020 года по делу № А40-307850/19 (121-2282)

по заявлению ООО «Химлюкс» к ДГИ г.Москвы

о признании незаконным решения и обязании заключить договор при участии:

от заявителя: ФИО2 по дов. от 28.10.2019;

от ответчика: ФИО3 по дов. от 09.12.2020;

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Химлюкс» (далее – Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы (далее – ДГИ, Департамент, ответчик) от 23.08.2019г. № 33-5-57077/19-(0)-8 об отказе в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы» и обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.03.2020 заявленные требования удовлетворены. Суд признал отказ Департамента городского имущества города Москвы от 23.08.2019 № 33-5-57077/19-(0)-8 незаконным. Обязал ДГИ заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 64,1 кв.м. на предложенных заявителем условиях.

Не согласившись с решением суда, Департамент обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований

Общества. По мнению ответчика, отказ в предоставлении услуги является правомерным, так как по запросу ДГИ о перепланировке объекта выкупа, ответ из ГБУ МосгорБТИ не был получен. Также Департамент не согласен с ценой выкупаемого объекта недвижимости. По мнению ответчика, цена, указанная в договоре, не является рыночной и должна определяться по итогам судебной экспертизы.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу.

Представитель заявителя просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на апелляционную жалобу, материалы дела, заслушав представителей сторон, Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью «Химлюкс» является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. корп. 2.

Договор аренды заключен между ООО «Химлюкс» и Департаментом городского имущества города Москвы от 18.06.2012 года № 02-00015/12.

20.05.2019 года Истец обратился к Ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности г. Москвы» ( № 33-5-57077/19-(0)-0).

23.08.2019 года Истцом был получен отказ в предоставлении государственной услуги на основании необходимости постановки на кадастровый учет.

Посчитав указанный отказ незаконным, Общество обжаловало его в арбитражный суд и также просило обязать ДГИ заключить договор купли-продажи объекта недвижимости.

Апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что отказ Департамента является незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность по доказыванию соответствия ненормативного акта закону возлагается на орган, должностное лицо, принявшее акт; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым ненормативным актом прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на

приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как верно установлено судом первой инстанции, Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям.

ООО «Химлюкс» является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу 05.08.2008.

Указанные арендуемые истцом помещения были включены Правительством Москвы в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Воспользовавшись предоставленным ему правом, Истец обратился к Ответчику через службу одного окна с заявлением о приобретении арендуемого имущества в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>. корп. 2, общей площадью 64.1 кв.м.

Письмом от 23.08.2019 г. № 33-5-57077/19-(0)-8 о рассмотрении запроса на

предоставление государственной услуги Департамент городского имущества г. Москвы сообщил истцу о том, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии Федеральным законом от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

ГБУ МосгорБТИ сообщило о невозможности выполнения кадастровых работ по внесению изменений в ГКН в связи с тем, что зафиксирована перепланировка, находящегося в собственности города Москвы, в том числе арендуемого ООО «Химлюкс», на основании чего в оказании услуг по продаже переданного в аренду нежилого помещения отказано.

Истец обратился с письмом от 29 октября 2019 года с приложением проекта договора купли-продажи с указанием на то, что перепланировка была осуществлена им в предусмотренном порядке.

В ответ на указанную претензию Ответчик отказал в заключении договора купли- продажи.

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о незаконности отказа, так как согласование перепланировки опровергается представленными в материалы дела распоряжением Мосжилинспекции от 02.10.2007г. No Ц-2952/А052748-07 «Решение о согласовании переустройства и перепланировки нежилых помещений и производства связанных с этим ремонтно-строительных работ в жилом доме по адресу: <...>. корп. 2», актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме от 28 сентября 2015 года, на основании которого и должны были быть проведены кадастровые работы (т.1 л.д.116-119).

Также в материалы дела представлено письмо ГБУ МосгорБТИ о подготовке технического плана и направлении заявления в Управление Росреестра по г. Москве о внесении соответствующих изменений в ЕГРН (т.2 л.д.95).

Так как ООО «ХимЛюкс» соответствует всем критериям для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, отказ ДГИ по основаниям, не предусмотренным Законом № 159-ФЗ, является незаконным, нарушает права и законные интересы Общества.

Судом первой инстанции также рассмотрено и удовлетворено требование Общества об обязании ДГИ заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предложенных ООО «ХимЛюкс».

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о

цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Апелляционный суд, рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы ДГИ о несогласии с ценой выкупаемого объекта недвижимости, руководствуясь положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 135-ФЗ), пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», статьями 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 25.11.2020 назначил судебную экспертизу по делу по вопросу определения рыночной стоимости выкупаемого объекта.

Заключением эксперта ООО «Лаборатория Независимой оценки «Болари» № А40- 307850/19 (121-2282) от 27.01.2021года определена рыночная стоимость выкупаемого недвижимого имущества общей площадью 64,1 кв.м (этаж 1, пом. III, комн. 1, 1а, 2, 3, 5-9, 9а, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 20.05.2019 и составила 6 700 000 (Шесть миллионов семьсот тысяч) рублей 00 копеек (без НДС) (т.4).

При этом заключение эксперта включает ответы на поставленные вопросы, является ясным и полным, противоречивых выводов не содержит и соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений по существу экспертного заключения сторонами не заявлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда в части пункта 3.1 договора купли-продажи подлежит изменению при определении цены выкупаемого Обществом объекта недвижимости. В остальной части решение суда первой инстанции изменению не подлежит, в том числе, в части иных условий договора купли-продажи.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу истца, в соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по делу подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269- 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л :

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2020 по делу № А40- 307850/19 изменить в части условий договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 64,1 кв.м о цене выкупаемого объекта.

Пункт 3.1 договора купли-продажи читать в следующей редакции «Цена Объекта составляет 6 700 000 (Шесть миллионов семьсот тысяч) рублей 00 копеек в соответствии с Заключением эксперта № А40-307850/19 (121-2282) от 27.01.2021года). НДС в соответствии с подпунктом 12 пунктом 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется».

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 04.03.2020 по делу № А40-307850/19 оставить без изменения.

Бухгалтерии Девятого арбитражного апелляционного суда перечислить ООО «Лаборатория независимой оценки «Болари» (ИНН/КПП 7720174109/770201001 р.счет № 40702810438320101601 ПАО Сбербанк, г. Москва БИК 044525225 к.счет № 30101810400000000225) 90 000руб. – оплата за услуги по проведению судебной экспертизы на основании Определения Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2020г.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: И.А. Чеботарева

Судьи: Т.Б. Краснова

В.А. Свиридов

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.