Решение от 14 апреля 2024 г. по делу № А40-168114/2023

Именем  Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Москва                                                                     Дело № А40-168114/23-11-1250

15.04.2024

Резолютивная часть решения объявлена 04.04.2024

Решение в полном объеме изготовлено 15.04.2024


Судья  Дружинина В. Г. (единолично)       

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Уртмелидзе И.Г.

рассмотрев дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ВИВАТОН"" (119034, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.06.2018, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании, 


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности от 11.09.2023, паспорт,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 05.12.2023, паспорт,

эксперт: ФИО3 



У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ВИВАТОН"" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 25.01.2024г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 59-8519 от 28.06.2023 нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001049:3424. расположенного по адресу: <...>, этаж 4, пом. 1/4, обшей площадью 126,2 кв. м, в части достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки и размера ежемесячного платежа, изложив п. п. 3.1, 3.4 Договора в следующей редакции: - 3.1. Цена Объекта составляет 30 945 130 (Тридцать миллионов девятьсот сорок пять тысяч сто тридцать) рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «Вердикт-Оценка» от 19.01.2024 по делу № А40-168114/23-11-1250. Расчеты, отраженные в заключении эксперта, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется. - 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 368 394 (триста шестьдесят восемь тысяч триста девяносто четыре) рубля 40 (сорок) копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «ВИВАТОН», правопреемником которого с 22.06.2018 является ООО «НПО «ВИВАТОН» (Арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) заключен договор от 13.05.2003 № 00-00233/03 аренды нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001049:3424 общей площадью 126,2 кв. м, расположенного по адресу: <...>, этаж 4, пом. 1/4, сроком действия по 30.06.2015, который в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок и действует в настоящее время.

Учитывая отсутствие у Арендатора задолженности по арендной плате по состоянию на 29.06.2023, что подтверждается письмом Департамента городского имущества города Москвы от 30.06.2023 № 33-6-47681 1/23-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества», ООО «НПО «ВИВАТОН», будучи действующим субъектом малого предпринимательства (дата включения в реестр 10.07.2018), является лицом, имеющим преимущественное право на выкуп указанного помещения в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту -Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и распоряжением Департамента городского имущества города Москвы № 38649 от 23.06.2023 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/4, общей площадью 126,2 кв. м» Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение ООО «НПО «ВИВАТОН» от 12.05.2023, письмом № ДГИ-1-28443/23-2 от 05.07.2023 с приложением письма от 30.06.2023 № 33-6-476811/23-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» направил ООО «НПО «ВИВАТОН» проект договора купли-продажи нежилого помещения № 59-8519 от 28.06.2023 для подписания (письмо Департамента городского имущество города Москвы получено ООО «НПО «ВИВАТОН» почтовой связью 13.07.2023).

Согласно направленному Департаментом городского имущества города Москвы проекту договора купли-продажи нежилого помещения № 59-8519 от 28.06.2023 цена Объекта в соответствии с отчетом ООО «Центр оценки «Аверс» от 18.05.2023 № М599-1330-П/2023 и экспертным заключением Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» от 19.05.2023 № 400/270-23 составляет 44 291 000 руб. 00 коп. (п. 3.1 проекта договора). С указанной в проекте договора ценой ООО «НПО «ВИВАТОН» не согласно, считает ее завышенной.

В соответствии с ч. ч. 4.1, 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого предпринимательства вправе в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора и проекта договора купли-продажи арендуемого имущества обжаловать в суд достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в то время как в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании изложенного, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, представил отзыв в котором указал, что спорный объект недвижимости является собственностью города Москвы, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Департамент со своей стороны выполнил требования законодательства, обратившись в оценочную организацию, для определения рыночной стоимости объекта. В Проекте договора цена Объекта составляет 44 291 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.05.2023 № М599-1330-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 19.05.2023 № 400/270-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Также Ответчик указал, что Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации. В силу ч. 5 ст. 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Учитывая положения вышеуказанного нормативного правового акта и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых им помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в силу чего, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой Истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

С учетом изложенного, Департамент считает, что отсутствуют правовые основания для урегулирования разногласий вышеуказанного договора купли продажи в редакции Истца.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи № 59-8519 от 28.06.2023 нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001049:3424. расположенного по адресу: <...>, этаж 4, пом. 1/4, обшей площадью 126,2 кв. м, в части достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки и размера ежемесячного платежа.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 26.09.2023, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ. Назначить проведение судебной экспертизы по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «Вердикт-Оценка» ФИО3 (125445, <...>, тел. <***>)

Перед экспертом поставлен вопрос:

- Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001049:3424 общей площадью 126,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>/4, по состоянию на 18.05.2023?

Согласно представленному в материалы дела Заключению эксперта ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» от 19.01.2024г. рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001049:3424 общей площадью 126,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>/4, по состоянию на 18.05.2023 составляет 30 945 130 руб.

Оценив экспертное заключение ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» от 19.01.2024г. наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» от 19.01.2024г., считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001049:3424 общей площадью 126,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>/4, по состоянию на 18.05.2023 составляет 30 945 130 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи № 59-8519 от 28.06.2023 нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001049:3424, расположенного по адресу: <...>, этаж 4, пом. 1/4, общей площадью 126,2 кв. м, изложив п. п. 3.1, 3.4 Договора в следующей редакции:

- 3.1. Цена Объекта составляет 30 945 130 (Тридцать миллионов девятьсот сорок пять тысяч сто тридцать) рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «Вердикт-Оценка» от 19.01.2024 по делу № А40-168114/23-11-1250.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 368 394 (триста шестьдесят восемь тысяч триста девяносто четыре) рубля 40 (сорок) копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному -ч    остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НАУЧНО-ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ "ВИВАТОН"" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.06.2018, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (Шесть тысяч рублей 00 копеек) рублей., судебные расходы в размере 35 000 руб. (Тридцать пять тысяч рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья:                                                                                              В.Г. Дружинина