Решение от 8 июля 2024 г. по делу № А40-261763/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е


г. Москва Дело № А40-261763/23-11-1914

08.07.2024

Резолютивная часть решения объявлена 02.07.2024

Решение в полном объеме изготовлено 08.07.2024

Судья Дружинина В. Г. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Уртмелидзе И.Г.

провел судебное заседание по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТАКСОН" (105066, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.05.2005, ИНН: <***>)

К ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании


в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности от 08.11.2023, паспорт,

ФИО2 по доверенности от 08.11.2023, паспорт,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 05.12.2023, паспорт,

Эксперт: ФИО4, паспорт.



У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТАКСОН" обратилась в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 25.01.2024г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий Сторон (Истца и Ответчика) по цене Объекта, заключаемого договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Нижняя ФИО5, д. 13, стр.1, с кадастровым номером 77:01:0003021:1447, общей площадью 81,1 кв.м, путем изложения пунктов 3.1 и 3.4 Договора в редакции Истца:

«3.1. Цена Объекта составляет 13 772 000 (тринадцать миллионов семьсот семьдесят две тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта от 28.03.2024 № ЗЭ/2024, подготовленного ООО «Интеллектинвестсервис».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платежперечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующиеежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 163 952 (сто шестьдесят три тысячи девятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.

Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.

Ответчик исковые требования не признал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО «ПРЕСТИЖ ФЛОРА» и Департаментом имущества города Москвы (далее -ответчик) был заключен договор аренды нежилого помещения от 07.10.2003 № 01-00949/03, площадью 83,4 кв. м по адресу: <...>.

16.08.2005 заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды 07.10.2003 № 01-00949/03, в соответствии с которым право аренды переуступлено от ООО «ПРЕСТИЖ ФЛОРА» к ФИО6, площадь помещения уточнена на 81,1 кв.м.

22.06.2007 заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды 07.10.2003 № 01-00949/03, в соответствии с которым право аренды переуступлено от ФИО6 к ООО «Таксон» (далее - истец).

Государственная регистрация заключенного договора аренды, протоколов-соглашений к договору аренды произведена в установленном действующим законодательством РФ порядке.

28.07.2023 Истец обратился к ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства из государственной собственности г. Москвы».

24.10.2023 Департамент городского имущества города Москвы направил Истцу проект договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 77:01:0003021:1447 общей площадью 81,1 кв.м.

В соответствии с п. 3.1 проекта договора купли - продажи цена Объекта составляет 32 510 000 (тридцать два миллиона пятьсот десять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 12.09.2023 № М643-3184-П/2023, выполненным обществом с а ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс».

ООО «Таксон» обратилось в специализированную оценочную компанию ООО «Авеста» для определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения.

В соответствии с отчетом ООО «Авеста» от 01.10.2023 № 39/2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003021:1447 общей площадью 81,1 кв.м. по состоянию на 18.04.2023 составляет 11 750 000 (одиннадцать миллионов семьсот пятьдесят тысяч) руб. 00 коп.

Истец указал, что учитывая, что цена объекта недвижимости, указанная Ответчиком в проекте договора купли - продажи была завышена, ООО «Таксон» не согласилось с ценой объекта недвижимости, посчитало цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество и подписало предложенный Ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с протоколом разногласий, касающимся пунктов 3.1., 3.4 договора, в части указания цены выкупаемого помещения.

27.10.2023 Истец направил Ответчику подписанный проект договора купли-продажи помещений с протоколом разногласий и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях, по цене 11 750 000 рублей.

В письме от 07.11.2023 № 33-5-120207/23-(0)-10 Департамент городского имущества города Москвы сообщил Истцу об отклонении протокола разногласий к договору купли-продажи и отказе в предоставлении Государственной услуги.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 159 -ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельно в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный с пор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Департамент городского имущества города Москвы каких - либо несоответствий у ООО «Таксон» критериям ФЗ № 159 от 22.07.2008 г. не усмотрел, принял решение о приватизации и направил проект договора купли - продажи.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанное явилось основанием для обращения Истцав суд с настоящими требованиями.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, отзыв на исковое заявление не представил, не согласился с отчетом ООО «Авеста» от 01.10.2023 № 39/2023 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:01:0003021:1447 общей площадью 81,1 кв.м.

Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Нижняя ФИО5, д. 13, стр.1, с кадастровым номером 77:01:0003021:1447, общей площадью 81,1 кв.м, в части достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 09.02.2024, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной оценочной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ. Назначено проведение судебной экспертизы по делу, проведение которой поручено ООО «ИНТЕЛЛЕКТ ИНВЕСТ СЕРВИС» ФИО4 (140000, г. Люберцы, Московская область, пр-кт Гагарина, д. 27/6, тел. <***>).

Перед экспертом поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 81,1 кв. м по адресу: Москва, ул. Нижняя ФИО5, д. 13, стр.1 по состоянию на 28.07.2023 г.?

Согласно представленному в материалы дела Заключению эксперта ООО «ИНТЕЛЛЕКТ ИНВЕСТ СЕРВИС» №3Э/2024 от28.03.2024г. рыночная стоимость нежилого помещения площадью 81,1 кв. м по адресу: Москва, ул. Нижняя ФИО5, д. 13, стр.1 по состоянию на 28.07.2023 г. без учета НДС составляет 13 772 000 руб.

Оценив экспертное заключение ООО «ИНТЕЛЛЕКТ ИНВЕСТ СЕРВИС» №3Э/2024 от28.03.2024г. наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ООО «ИНТЕЛЛЕКТ ИНВЕСТ СЕРВИС» №3Э/2024 от28.03.2024г., считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 81,1 кв. м по адресу: Москва, ул. Нижняя ФИО5, д. 13, стр.1 по состоянию на 28.07.2023 г. без учета НДС составляет 13 772 000 руб.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца.

Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ТАКСОН» при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Нижняя ФИО5, д. 13, стр.1, с кадастровым номером 77:01:0003021:1447, общей площадью 81,1 кв.м., путем изложения пунктов 3.1 и 3.4 Договора в следующей редации:

«3.1. Цена Объекта составляет 13 772 000 (тринадцать миллионов семьсот семьдесят две тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с Заключением эксперта от 28.03.2024 № ЗЭ/2024, подготовленного ООО «Интеллектинвестсервис».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 163 952 (сто шестьдесят три тысячи девятьсот пятьдесят два) руб. 38 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток от основного долга.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТАКСОН" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.05.2005, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб. (Шесть тысяч рублей 00 копеек), судебные расходы в размере 40 000 руб. (Сорок тысяч рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья: В.Г. Дружинина