Постановление от 20 апреля 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной Cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-13773/2026

Дело № А40-87787/25
г. Москва
21 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Елоева А.М.,

судей Мезриной Е.А., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2026 по делу № А40-87787/25 по иску ООО «Верста» (ОГРН: <***>) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН: <***>) об урегулировании,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 10.04.2026;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 18.12.2025;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Верста» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:01:0004015:2921, общей площадью 71,1 кв. м, просило изложить пункты 3.1 и 3.4 договора в редакции истца.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2026 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым решением, Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2026 отменить и принять новый судебный акт, которым урегулировать разногласия по цене и на условиях, установленных Департаментом.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу отмечается, что доводы заявителя не соответствуют фактическим обстоятельствам спора, представленным в дело доказательствам, основаны на их неверной оценке и неправильном толковании норм материального права.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 07.02.2023 № ЭТ01-00745/23, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:01:0004015:2921, общей площадью 71,1 кв. м.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, что подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком в адрес истца направлен проект договора купли-продажи недвижимости для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

В Проекте договора цена недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 05.02.2025 № М1160-103-П/2025 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, площадь Миусская, дом 5, помещение 1Н, общей площадью 71,1 кв. м, кадастровый номер: 77:01:0004015:2921» в размере 8 717 000 руб. Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «Центр оценки «Аверс», проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков» (экспертное заключение от 07.02.2025 № 33/121-25) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства в области госзакупок.

Считая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в указанном отчете, является необоснованно завышенной, истец обратился за независимой оценкой к частнопрактикующему оценщику ИП ФИО3 Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 09.04.2025, выполненному ИП ФИО3, рыночная стоимость объекта оценки составила 5 800 000 руб.

Истец согласовал Проект договора с учетом протокола разногласий, в котором предложил установить цену в размере 5 800 000 руб. и соответствующий график платежей. Департамент городского имущества города Москвы отклонил протокол разногласий.

При этом истец не отказывался от подписания договора купли-продажи, разногласия возникли только в части цены договора и порядка оплаты (пункты 3.1 и 3.4 Проекта договора).

В письме Департамента от 13.03.2025 № 33-6-4224/25-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» было указано, что в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, при этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ООО «Верста» в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по ходатайству истца, суд определением от 27.05.2025 назначил судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой поручено эксперту Автономной некоммерческой организации «Центр проведения независимых судебных экспертиз» ФИО4

Согласно экспертному заключению АНО «Центр проведения независимых судебных экспертиз» по делу № А40-87787/25 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, с кадастровым номером 77:01:0004015:2921, общей площадью 71,1 кв. м, по состоянию на 20.01.2025 составляет 7 480 000 руб.

Принимая во внимание данные обстоятельства спора, доводы и возражения сторон, оценив по правилам статей 65, 71, 75 АПК РФ представленные в дело доказательства, включая отчет об оценке Департамента, отчет независимого оценщика и заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что выкупная цена спорного объекта подлежит определению на основании результатов судебной экспертизы в размере 7 480 000 руб. (без учета НДС). При этом суд правомерно отклонил довод истца о необходимости учета стоимости неотделимых улучшений, поскольку истцом не представлено согласие арендодателя на создание неотделимых улучшений, как это требуется в соответствии с положениями статьи 623 ГК РФ и части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, и истец не обращался за получением такого согласования. Суд первой инстанции руководствовался статьями 11, 12, 13 ГК РФ, статьями 3, 4, 4.1, 5, 9 Закона № 159-ФЗ, статьями 3, 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьями 8, 10, 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 445, 446, 421, 422 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», и исходил из того, что в случае выкупа имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, право Департамента по установлению стоимости выкупаемого имущества не является неограниченным, цена имущества может быть установлена судом в порядке разрешения разногласий, а судебная экспертиза является надлежащим и допустимым доказательством рыночной стоимости объекта. Суд также указал, что оснований для назначения повторной экспертизы не имеется, а представленный истцом расчет цены с учетом неотделимых улучшений не подлежит применению ввиду отсутствия согласования арендодателя.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции вынес законный и обоснованный судебный акт, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Оценивая довод жалобы о том, что именно собственник в лице Департамента вправе устанавливать цену выкупа на основании проведенной им оценки, суд апелляционной инстанции указывает, что в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена выкупа для субъектов МСП устанавливается равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Данная норма не предоставляет уполномоченному органу безусловного права определять цену в одностороннем порядке, а напротив, направлена на защиту интересов субъектов МСП и предусматривает объективное установление рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно ч. 4 ст. 4.1. Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет оценщика является одним из доказательств величины стоимости объекта оценки и не имеет заранее установленной силы.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, оценил представленные отчеты оценщиков, назначил и исследовал заключение судебной экспертизы, которое является надлежащим и допустимым доказательством, и на его основании определил рыночную стоимость объекта.

Таким образом, оспаривание цены и последующее установление ее судом на основании доказательств, в том числе судебной экспертизы, является не нарушением прав собственника, а реализацией специального правового механизма, установленного Законом N 159-ФЗ для защиты прав субъектов малого и среднего предпринимательства. Приведенный в жалобе довод является основанным на неверном толковании закона и не может быть принят во внимание.

Отклоняя довод жалобы о неправомерности проведения обществом собственной оценки, суд апелляционной инстанции отмечает, что законодательство не лишает субъекта МСП права оспаривать предложенную уполномоченным органом цену и представлять в обоснование своей позиции доказательства, в том числе отчет независимого оценщика, для последующей оценки их судом.

Довод Департамента о том, что заключение судебной экспертизы не должно иметь приоритета перед отчетом, выполненным по его заказу и прошедшим экспертизу в СРО, также не может быть принят, поскольку в силу статей 65, 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и в данном случае заключение судебной экспертизы, назначенной по определению суда, является полным, обоснованным и соответствует требованиям законодательства.

Утверждение Департамента о нарушении имущественных интересов города Москвы вследствие применения цены, определенной судебной экспертизой, не основано на законе, поскольку суд первой инстанции правильно применил специальные нормы Федерального закона N 159-ФЗ, регулирующие особенности выкупа арендуемого имущества субъектами МСП, который предусматривает приобретение имущества именно по рыночной стоимости, а не по максимально возможной цене.

Учитывая совокупность установленных обстоятельств, имеющиеся в деле доказательства, доводы и возражения сторон, оснований для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, не усматривается, так как, при изложенном, доводы заявителя, приведенные в жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Решение Арбитражного суда г. Москвы признается законным и обоснованным, принятым при полном установлении и исследовании обстоятельств, имеющих значение для дела, правильной оценке представленных в дело доказательств, правильном применении норм материального права.

Нарушений норм процессуального права не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 266-268, 269 (пункт 1), 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.02.2026 по делу №А40-87787/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий судья А.М. Елоев


Судьи Е.А. Мезрина


О.В. Савенков