Решение от 21 сентября 2018 г. по делу № А56-43884/2016

676/2018-544247(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-43884/2016
21 сентября 2018 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Гаражи» (адрес: Россия 197110, <...>, ОГРН: <***>);

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, <...>/Б, ОГРН: <***>);

о пизнании незаконным отказа в выкупе земельного участка и обязании принять решение о выкупе

при участии - от заявителя: ФИО2 (доверенность от 18.08.2017), - от заинтересованного лица: ФИО3 (доверенность от 28.12.2017),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гаражи» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка от 24.03.2016 № 26147-32, а также требованием об обязании Комитета в установленном порядке принять решение о выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:0750901:3219, общей площадью 7345 кв.м, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 1, по выкупной цене, указной на момент подачи заявления от 25.09.2015 № 11722.

Решением суда первой инстанции от 14.04.2017 отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 24.03.2016 № 26147-32 признан незаконным; также суд обязал Комитет в установленном порядке принять решение о выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:0750901:3219, общей площадью 7 345 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 1.

Постановлением апелляционного суда от 25.07.2017 решение от 14.04.2017 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.11.2017 решение и постановление отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Направляя дело

на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследовать вопросы о том, входит ли спорный земельный участок в границы планируемого размещения объекта регионального (местного) значения и красных линий в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документации по планировке территории; определить, достаточна и необходима ли площадь участка для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости, возможно ли образование земельного участка в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

При повторном рассмотрении дела судом по ходатайству сторон были назначены экспертизы по вопросам, обозначенным в постановлении суда кассационной инстанции, а именно: земельный участок какой площади необходим для использования зданий, расположенных на земельном участке общей площадью 7 345 кв.м. с кадастровым номером 78:0750901:3219, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаневское шоссе, участок 1? Возможно ли образование земельного участка под объектом недвижимости Общества в иных границах и иной площади с соблюдением требований к образуемым или измененным земельным участкам, установленных градостроительным и земельным законодательством? Входит ли земельный участок с кадастровым номером 78:0750901:3219 в границы утвержденных в установленном порядке документов по планировке территории и пересекают ли границы указанного участка границы красных линий, утвержденных в установленном порядке документов по планировке территории?

На период производства экспертизы производство по делу было приостановлено. После поступления в суд заключений производство по делу возобновлено.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования, пояснил, что площадь земельного участка, заявленная к выкупу объективно необходима для использования зданий по их назначению, образование земельный участков иной площади приведет к черезполосице и невозможности использовать как вновь образуемые земельные участки, так и объекты недвижимости заявителя.

Представитель Комитета настаивал на отказе в удовлетворении требований истца.

Заслушав пояснения сторон, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

Общество является собственником здания складской базы общей площадью 129,3 кв.м. и бытового помещения, площадью 412,6 кв.м., расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д.22, лит.А, лит.Д.

Указанные объекты Общество приобрело на основании договора купли-продажи зданий от 27.08.2014 N ДР/03-5146.

Под объектами недвижимости сформирован земельный участок с кадастровым номером 78:0750901:3219, общей площадью 7 345 кв.м. Участок предоставлен Обществу на основании договора аренды от 15.06.2016 № 12/ЗД-03056, заключенного с Комитетом. Срок действия договора от 15.06.2016 № 12/ЗД-03056 – по 18.09.2063. Участок предоставлен под складскую деятельность.

Как указывает заявитель, 25.09.2015 Общество направило в Комитет заявление о предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

Однако Комитет письмом от 24.03.2016 отказал Обществу в реализации права на выкуп земельного участка, указав, что площадь участка (7 345 кв.м.) существенно превышает площадь, необходимую для функционирования расположенных на нем объектов недвижимости (541,9 кв.м.).

Полагая, что отказ Комитета в выкупе земельного участка нарушает статью 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации), заявитель обратился в суд с настоящим требованием.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно положениям статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178- ФЗ) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений пункта 36 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» собственники строений приобретают земельные участки, на которых расположены строения этих собственников, в порядке и на условиях, которые предусмотрены ЗК РФ для приобретения земельных участков собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с положениями подпункта 6 пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица,

являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, в силу положений действующего земельного законодательства собственник здания, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет преимущественное право на приобретение такого земельного участка.

Основания для отказа в предоставлении в собственность земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов приведены в статье 39.16 ЗК РФ. В названной статье законодатель установил исчерпывающий перечень оснований для отказа заявителю в предоставлении права выкупа земельного участка. Несоразмерность площадей, занимаемых принадлежащим заявителю объектами недвижимости, площади испрашиваемого земельного участка, в качестве основания для отказа в предоставление в собственность испрашиваемого земельного участка приведенной статьей не предусмотрена.

В то же время, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 16.10.1996 акционерному обществу открытого типа «Промземстройпроект», правопреемником которого является Общество, был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д.22, площадью 15 878 кв.м. для материально-технического снабжения. При этом в пункте 2.2 договора было указано, что на земельном участке расположены 3 ангара, бытовое помещение и столярный цех. В последующем земельный участок был разделен на 2 участка, площадью 8 335 кв.м. с кадастровым номером 78:14:0750901:3220 и площадью 7 345 кв.м. с кадастровым номером 78:14:0750901:3219. В отношении обоих участков с Обществом заключены договоры аренды от 15.06.2016. При этом в пункте 1.2 договоров указано, что участок предоставляется под складскую деятельность. Также в договорах отражен факт нахождения на участках объектов недвижимости, принадлежащих Обществу. Оба договора заключены на срок до 18.09.2063.

Как указывает заявитель, и данное обстоятельство подтверждается схемами из РГИС, оба участка связаны между собой и представляют единый складской комплекс. Из договора аренды 1996 года следует, что формирование земельного участка изначально осуществлялось с учетом осуществляемой на нем деятельности для эксплуатации расположенных на участке объектов недвижимости.

Для оценки того, является ли площадь испрашиваемого земельного участка необходимой и достаточной для эксплуатации распложенных на нем зданий, судом по ходатайству сторон назначено проведение землеустроительной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Альянс-Гео» ФИО4

В материалы дела поступило заключение эксперта по делу № А56-43884/2016 от 09.07.2018 и заключение по дополнительной судебной экспертизы от 31.08.2018.

Согласно заключению от 09.07.2018 для использования зданий, расположенный на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 1, с кадастровым номером 78:0750901:3219, необходим участок площадью 7 345 кв.м.

В заключении от 31.08.2018 указано, что образование земельного участка под объектом недвижимости Общества в иных границах и иной площади с учетом имеющегося вида разрешенного использования исследуемого земельного участка

невозможно. Также в заключении отражено, что земельный участок с кадастровым номером 78:0750901:3219 расположен в пределах границ, утвержденных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.07.2007 № 864 «Об утверждении проекта планировки территории, ограниченной Московским пр., наб. Обводного канала, полосой отвода Балтийской линии Октябрьской железной дороги, Благодатной ул., в Адмиралтейском и Московском районах», при этом границы земельного участка не пересекают красных линий, утвержденных названным постановлением Правительства Санкт-Петерубрга.

При этом в мотивировочной части заключения экспертами дана оценка взаиморасположению объектов, зонам доступа к ним, ширине проездов, проведен анализ градостроительной документации и существующих СНиПов.

Выводы экспертного заключения сторонами не оспорены, о проведении повторной либо дополнительной экспертизы Комитет не заявлял, в связи с чем не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется.

В силу положений статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле обязано доказывать обстоятельства на которые она ссылается. При этом обязанность доказывания законности принятого ненормативного акта возложена на орган, его принявший.

Доводы Комитета о том, что испрашиваемая площадь земельного участка больше площади, необходимой для использования объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, что свидетельствует о незаконности отказа в предоставлении Обществу в собственность земельного участка.

В статье 201 АПК РФ указано, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, в целях восстановления нарушенного отказом права Общества на Комитет следует возложить обязанность в установленном законом порядке и сроки принять решение о продаже заявителю спорного земельного участка. При этом, суд считает, что не подлежит в рамках настоящего дела требование Общества о возложении на Комитет обязанности заключить с ним договор купли-продажи участка по цене, указанной на момент подачи заявки от 25.09.2015 № 11722, поскольку Обществом предъявлены требования в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а не в порядке разрешения преддоговорного спора на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с частью 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц государственная пошлина для организаций составляет 3000 рублей. Поскольку без проведения экспертизы установить обоснованность требований Общества было невозможно, и в проведении экспертизы в первую очередь имелась заинтересованность самого заявителя, суд полагает возможным оставить судебные расходы по проведению экспертиз на Обществе, взыскав с Комитета в его пользу только 3 000 руб. судебных

расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1. Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга от 24.03.2016 № 26147-32 .

2. Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в установленном порядке принять решение о выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:0750901:3219, общей площадью 7 345 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, участок 1.

3. Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гаражи» 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.