Постановление от 2 октября 2024 г. по делу № А60-71089/2023

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-8400/2024-ГК
г. Пермь
02 октября 2024 года
Дело № А60-71089/2023


Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 октября 2024 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей Крымджановой Д.И., Маркеевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,

при участии:

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2024 года

по делу № А60-71089/2023

по первоначальному иску Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ОРМА» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ОРМА» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о возврате денежных средств в виде излишне уплаченной арендной платы,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд иском к обществу с ограниченной ответственностью «ОРМА» (далее ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за декабрь 2021 года, с января по май 2022 года, доплаты за 2021 год в сумме 61 923 руб. 74 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.07.2023 по 23.05.2024 в сумме 52 767 руб. 99 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «ОРМА» заявило встречный иск, просит взыскать с Администрации города Екатеринбурга излишне уплаченную за период с 17.05.2022 по 31.12.2022 арендную плату за земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401026:24 в размере 61 923 руб. 74 коп.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2024 года первоначальный иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка в размере 20 000 руб., встречный иск удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Екатеринбурга обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на нарушение судом норм материального права. По мнению апеллянта, суд при вынесении решения об отказе в удовлетворении требований Администрации города Екатеринбурга о взыскании арендной платы и удовлетворении встречного иска ООО «Орма» не выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем суд вынес решение, подлежащее отмене. Указывает, что истцом заявлено требование о взыскании арендной платы по договору аренды № 4-63 5за период с мая 2021 по май 2022 г.г., изменение кадастровой стоимости земельного участка и платеж по п/п от 23.05.2024 № 88 были учтены истцом, заявлено об уточнении суммы иска, начисления по указанному договору ответчику прекращены 16.05.2022 в связи с заключением между МУГИСО и ответчиком договора аренды на спорный земельный участок № Т-94/0571,таким образом, период взыскания определен с учетом действия договора аренды № Т-94/0571, платежи ответчика, осуществленные за период с июня по декабрь 2022 г., не могут быть приняты во внимание в рамках рассмотрения настоящего дела, так как осуществлены по другому договору - № Т-94/0571 за период, выходящий за пределы заявленных требований.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО «ОРМА» на праве собственности принадлежат три нежилых помещения в здании, расположенном по адресу: <...>.

Здание, в котором расположены нежилые помещения ООО «Орма», имеет кадастровый номер 66:41:0701019:44, общую площадь 2 500 кв.м и находится на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401026:24, площадью 1 147 кв.м с разрешённым использованием деловое управление.

Между Администрацией города Екатеринбурга и ЗАО «Улисс-94» был заключен договор аренды от 29.11.2004 № 4-635 земельного участка с кадастровым № 66:41:0401026:0024 площадью 2125 кв.м, расположенного по адресу: <...> для строительства административного здания и реконструкции существующего здания (литер А). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Администрация просит взыскать задолженность по арендной плате за декабрь 2021, с января по май 2022, доплату за 2021 в сумме 61 923 руб. 74 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.07.2023 по 23.05.2024 в сумме 52 767 руб. 99 коп.

Заявляя встречный иск, общество ссылается на переплату по арендной плате за период с 17.05.2022 по 31.12.2022 в размере 61 923 руб. 74 коп.

Удовлетворяя первоначальный иск частично и удовлетворяя встречный иск полностью, суд исходил из недоказанности Администрацией наличия задолженности по арендной плате, установления переплаты в пользу общества. Размер неустойки за нарушение срока внесения арендной платы снижен судом по правилам ст. 333 ГК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ, разъяснениями п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли), формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы (абз. 2-3 п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Поскольку общество приобрело в собственность нежилые помещения в здании, расположенном в пределах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401026:24, который ранее был предоставлен в аренду ЗАО «Улисс-94» на основании договора аренды от 29.11.2004 № 4-635, суд первой инстанции обоснованно указал, что к обществу в силу закона с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения перешло то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В дальнейшем, 17.06.2022 обществом и МУГИСО (арендодатель) заключен договор № Т-94/0571 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401026:24, площадью 1147 кв.м со множественностью лиц на стороне арендатора. Указанный договор расторгнут по соглашению сторон в связи с приобретением земельного участка обществом в собственность (договор купли-продажи от 26.01.2023).

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство общества по внесению арендной платы по договору аренды от 17.06.2022 № Т-94/0571 сохраняется.

Администрацией представлен расчет задолженности по договору аренды от 29.11.2004 № 4-635 за период с мая 2021 года по май 2022 года, согласно которому долг по арендной плате составляет 61 923 руб. 74 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.07.2023 по 23.05.2024 в - 52 767 руб. 99 коп. Выполненный обществом платеж в размере 104013,39 руб. (платежное поручение от 23.05.2024 № 88) учен истцом в представленном в суд уточненном расчете (материалы эл.дела 25.06.2024).

Вопреки выводам суда, расчет арендной платы на 2022 год выполнен Администрацией с учетом пересмотра кадастровой стоимости земли на основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области МУГИСО от 28.11.2022, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка с номером 66:41:0401026:24 снижена до уровня рыночной стоимости, а именно до 10 854 000 руб. В представленных в материалы дела расчетах указана кадастровая стоимость 1 кв.м в размере 9 462 руб. 95 коп. (материалы эл.дела 02.05.2024).

Между тем, при расчете арендной платы на 2022 год Администрацией не были учтены разъяснения Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, согласно которым в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции и в связи с изменением рыночной стоимости. При этом в случае изменения рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится (вопрос № 6).

Учитывая, что в расчете арендной платы на 2022 год Администрацией применены коэффициенты увеличения на 2021-2022 г.г., следует признать обоснованным начисление арендной платы за 2022 год в размере 42819,01 руб., следовательно, задолженность по договору аренды от 29.11.2004 № 4-635 составит 58563,3 руб. из расчета: 162576,69 (119757,68+42819,01) - 104013,39=58563,3 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

Размер обоснованного требования Администрации о взыскании неустойки на сумму задолженности по договору аренды от 29.11.2004 № 4-635 за период с 11.07.2023 по 23.05.2024 составит, соответственно, 51699,39 (38082,94+13616,45) руб.

Ответчик просил применить ст. 333 ГК РФ при удовлетворении требования о взыскании неустойки.

В силу ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п.п. 73,74 Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ) (п. 75 Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.п. 1, 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ) (п. 77 Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Учитывая, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств, степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, разъяснения Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в определениях от 22.01.2004 N 13-О и от 21.12.2000 N 277-О, согласно которым суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции о наличии оснований для снижения неустойки до 20000 руб.

Разрешая встречный иск судом установлено, что общее начисление арендной платы по договору аренды от 17.06.2022 № Т-94/0571 за период с мая 2022 года по январь 2023 года составило 105731,27 руб., арендатором внесено 168184,11 руб., соответственно переплата 62452,84 руб.

Поскольку суд не вправе выйти за пределы заявленных требований, следует признать, что встречный иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению в пределах заявленных обществом исковых требований.

При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2024 года подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" указано, что согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ), на что указано в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 (ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации".

С ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 3042,26 руб., судебные расходы общества по встречному иску относятся на истца.

Согласно ч. 5 ст. 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2024 года по делу № А60-71089/2023 отменить.

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОРМА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в размере 78563,3 руб., в том числе основной долг 58563,3 руб., неустойку за период с 11.07.2023 по 23.05.2024 в размере 20000 руб.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОРМА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 3042,26 руб.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОРМА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность в размере 61923,74 руб. 74 руб., в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 2477 руб.

В результате процессуального зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ОРМА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>) неустойку в размере 14162,56 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.



Председательствующий


М.А. Полякова


Судьи


Д.И. Крымджанова



О.Н. Маркеева