Постановление от 14 сентября 2025 г. по делу № А60-55128/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-1619/2025-ГК
г. Пермь
15 сентября 2025 года
Дело № А60-55128/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Коньшиной С.В., судей Дружининой О.Г., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1, при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 - доверенность от 01 июня 2024 года, диплом,

паспорт;

от ответчика (веб-конференция): ФИО3 – доверенность от 11

апреля 2023 года, диплом, паспорт;

от третьего лица ФИО4 (веб-конференция): ФИО5

– доверенность от 09 июня 2023 года, диплом, паспорт (после перерыва); третье лицо: ФИО6 – паспорт; рассмотрел в судебном заседании дело № А60-55128/2024

по иску индивидуального предпринимателя ФИО7

(ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Высота» (ИНН

<***>, ОГРН <***>)

третьи лица: ФИО4, ФИО6 об устранении препятствий в пользовании имуществом,

установил:

ФИО7 (далее ФИО7, истец) обратилась в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Высота» (далее ООО «Высота»), обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Зенит» (далее ООО ТК «Зенит») (ответчики) о возложении обязанности устранить препятствия в


пользовании имуществом: нежилыми помещениями за № 23, 33, 34, расположенными в БЦ «Высоцкий» по адресу: <...>, литер А, этаж 4 (строительный второй), путем демонтажа установленных на подъезде к зданию шлагбаумов и турникетов в холле первого этажа, отмены карточек-ключей для входа на четвертый этаж (строительный второй), в том числе при выходе из лифтов и паркинга, обеспечения для посетителей нежилого помещения четвертого этажа (строительный второй), принадлежащего истцу, свободный беспрепятственный подъезд к зданию БЦ «Высоцкий» и проход на четвертый этаж (строительный второй) данного здания.

Определением от 19 августа 2024 года принят отказ ФИО7 от иска в части требований к ООО «Торговая компания «Зенит». Производство по гражданскому делу в указанной части прекращено.

Определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 19 августа 2024 года гражданское дело по иску ФИО7 к ООО «Высота» об устранении препятствий в пользовании имуществом передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13 ноября 2024 года производство по делу в части требований к ООО «ТК «Зенит» прекращено в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11 декабря 2024 года исковые требования удовлетворены. На ООО «Высота» возложена обязанность устранить препятствия в пользовании ИП ФИО7 имуществом – нежилыми помещениями № 23, 33, 34 в Бизнес-центре «Высоцкий» по адресу: <...>, литер «А», этаж 4 (строительный второй), путем демонтажа установленных на подъезде к зданию шлагбаумов и турникетов в холле первого этажа, отмены карточек-ключей для входа на четвертый этаж (строительный второй) в этом же здании, в том числе при выходе из лифтов и паркинга.

ФИО4 (далее ФИО4), не согласившись с названным решением, обжаловала его в апелляционном порядке в соответствии со статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ). По мнению заявителя апелляционной жалобы, решение нарушает права заявителя как одного из собственников помещений в Бизнес-центре, поскольку действия управляющей компании по установке шлагбаумов, турникетов, а также введению и соблюдению пропускного режима в здании являются законными, правомерными и, прежде всего, направленными на претворение в жизнь общей воли собственников помещений в Бизнес-центре, выраженной в решениях общих собраний, оформленных протоколами № 2 от 19 апреля 2013 года, от 28 ноября 2022 года, а также предполагают достижение общественно значимых целей, а именно обеспечение безопасности. Истцом не доказана противоправность действий ответчика. Так, указанные истцом «ограничения» и «препятствия» в виде


наличия шлагбаумов и турникетов, а также пропускной режим установлены решениями общего собрания собственников БЦ «Высоцкий», которые ни истцом, ни иными лицами не оспорены, недействительными не признаны, в силу чего являются обязательными для каждого собственника. Демонтаж установленных на подъезде к зданию шлагбаумов и турникетов в холле первого этажа, отмена карточек-ключей для входа в здании БЦ «Высоцкий» влекут нарушение прав и интересов иных собственников (их абсолютного большинства), голосовавших за их установку и введение пропускного режима, в том числе и ФИО4 – заявителя настоящей жалобы. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ФИО4 просит решение суда отменить в полном объеме и принять новое решение, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

От ответчика, ООО «Высота», поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене.

От истца ФИО7 поступил отзыв, в котором она возразила против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснила, что считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 28 апреля 2025 года в связи с принятием решения о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, на основании пункта 4 части 4 статьи 268 АПК РФ апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4 Судебное заседание отложено на 28 мая 2025 года.

Судебное заседание откладывалось определениями от 28 мая 2025 года – на 24 июня 2025 года, от 24 июня 2025 года – на 11 августа 2025 года, от 11 августа 2025 года – на 02 сентября 2025 года.

Истец ИП ФИО7 уточнила исковые требования, просит возложить на ООО «Высота» обязанность устранить препятствия в пользовании ИП ФИО7 имуществом - нежилыми помещениями за № 23, 33, 34 в Бизнес-центре «Высоцкий» по адресу: <...>, литер «А» (далее Бизнес-центр), этаж 4 (строительный второй):

1) путем выдачи истцу (разблокировки ранее заблокированных) парковочных карт в количестве 3-х штук без ограничения срока действия, обеспечивающих круглосуточный доступ через установленные на подъезде к зданию шлагбаумы на территории, прилегающей к Бизнес-центру, для въезда и выезда на автомобиле в паркинг на четвертый этаж (строительный второй) в Бизнес-центре,

2) путем обеспечения свободного доступа (аналогично существующему доступу на этажи 37, 50, 51, 53, 54) через турникеты в холле первого этажа Бизнес-центра для входа и выхода через лифты на четвертый этаж


(строительный второй) в Бизнес-центре, в том числе, вход и выход через любые двери на четвертом этаже (строительный второй) в Бизнес-центре для посетителей (клиентов) истца.

Уточнение принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Определением от 11 августа 2025 года судом назначен совместный осмотр с составлением соответствующего акта и ведением видеозаписи на 20 августа 2025 года в 12 час. 00 мин.

От ООО «Высота» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копии правил внутреннего распорядка для собственников, арендаторов, работников и посетителей офисной части БЦ «Высоцкий».

От ИП ФИО7 поступили возражения на определение суда от 11 августа 2025 года.

От ООО «Высота» поступили пояснения с ходатайством о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копий справок ООО «Высота» от 20 августа 2025 года, 26 августа 2025 года, справки ООО «Высота», копии акта о размещении информационных материалов от 20 августа 2025 года, публичной оферты на оказание услуг, связанных с выпуском и использованием электронных карт доступа (прокси-карт) от 01 января 2025 года, акта о неявке от 26 августа 2025 года

Определением от 01 сентября 2025 года произведена замена судьи Крымджановой Д.И. на судью Полякову М.А.

В судебном заседании 02 сентября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен присутствующий в судебном заседании ФИО6 (далее ФИО6).

В судебном заседании объявлялся перерыв до 09 сентября 2025 года.

05 сентября 2025 года от ФИО7 поступило ходатайство об истребовании у ООО «Высота» оригиналов журнала, протокола общего собрания собственников помещений в здании БЦ «Высоцкий» от 28 ноября 2022 года, правил внутреннего распорядка собственников, арендаторов, работников и посетителей офисной части БЦ «Высоцкий», для обозрения их в судебном заседании.

08 сентября 2025 года от ООО «Высота» поступили пояснения.

После перерыва в судебном заседании 09 сентября 2025 года представитель истца на заявленном ходатайстве об истребовании оригиналов документов настаивал.

Представители ответчика и третьего лица ФИО4 возразили против удовлетворения заявленного ходатайства.

Третье лицо ФИО6 поддержал данное ходатайство, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела акта № 2587 от 30 апреля 2022 года с подписью и печатью ООО «Высота».

Ходатайство истца об истребовании оригиналов документов рассмотрено судом в порядке статьи 159 АПК РФ и в его удовлетворении отказано ввиду


отсутствия оснований.

Ходатайство ФИО6 о приобщении к материалам дела дополнительного документа рассмотрено судом в порядке статьи 159 АПК РФ и удовлетворено.

Представитель истца на исковых требованиях настаивал.

На вопрос суда представитель истца пояснил, что просит обеспечить доступ в помещения, принадлежащие ФИО7, ей самой, ее посетителям, арендаторам, работникам.

Представитель ответчика возразил против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ФИО4 возразил против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо ФИО6 исковые требования поддержал.

Апелляционный суд, рассмотрев исковое заявление, заслушав присутствующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, установил следующее.

26 октября 2012 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО6 на нежилые помещения:

- № 34 общей площадью 51,2 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0601011:225, находящееся по адресу <...>;

- № 33 общей площадью 41,9 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0601011:224, находящееся по адресу <...>;

20 ноября 2013 года в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО6 на нежилое помещение общей площадью 50 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0601001:116, находящееся по адресу <...>.

Заочным решением мирового судьи судебного участка № 3 Октябрьского района г. Екатеринбурга, исполняющего обязанности мирового судьи судебного участка № 8 Октябрьского района г. Екатеринбурга, от 18 декабря 2012 года по делу № 2-1736/2012 по иску ФИО6 к ООО «Торговая компания «Зенит», ООО «Высота» об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, демонтаже шлагбаумов, обеспечении беспрепятственного доступа посетителей исковые требования удовлетворены. На ООО «Торговая компания «Зенит» и ООО «Высота» возложена обязанность устранить истцу ФИО6 препятствия в пользовании нежилым помещением по адресу: <...>, литер А, второй этаж – демонтировать установленные на подъездах к зданию шлагбаумы и турникеты в холле первого этажа, отменить карточки-ключи для входа на втрой этаж, в том числе при выходе из лифтов и паркинга; обеспечить для посетителей нежилых помещений второго этажа свободный, беспрепятственный подъезд к зданию по адресу: <...>, литера А и проход на второй этаж данного здания.


Определением от 04 февраля 2013 года по делу № 2-1736/2012 в удовлетворении заявления ООО «Высота» об отмене заочного решения отказано.

Определением от 12 августа 2013 года производство по делу № 2-1736/2012 прекращено в связи с отказом истца от иска.

19 апреля 2013 года в заочной форме состоялось общее собрание собственников помещений здания Бизнес-центра «Высоцкий», расположенного по адресу: <...>, на котором, в том числе, приняты решения: 1) согласовать и утвердить существующий порядок пропускного режима в здании БЦ «Высоцкий»: установка турникетов в холле первого этажа, введение карточек-ключей для входа/выхода в здание; 2) согласовать и утвердить установку шлагбаумов на подъездах к зданию; 3) установить запрет на курение в местах общего пользования Бизнес-центра «Высоцкий», кроме мест, специально отведенных для курения (протокол № 2 от 19 апреля 2013 года).

17 сентября 2014 года в заочной форме состоялось общее собрание собственников помещений здания Бизнес-центра «Высоцкий», расположенного по адресу: <...>, на котором приняты решения: 1) наделить ООО «Высота» полномочиями на заключение, расторжение и изменение договоров по использованию общего имущества собственников, обеспечения получения денежных средств за использование этого имущества; 2) наделить ООО «Высота» полномочиями на представление интересов всех собственников нежилых помещений здания Бизнес-центра «Высокий» без доверенности в отношении общего имущества собственников в организациях, учреждениях, органах судебной, государственной и муниципальной власти (протокол № 4 от 17 сентября 2014 года).

19 ноября 2022 года между ФИО6 и его супругой ФИО7 заключен брачный договор, по условиям которого в единоличную собственность ФИО7 перешло следующее имущество:

- нежилое помещение № 33 общей площадью 41,9 кв. м., кадастровый номер 66:41:0601001:224, по адресу: <...>;

- нежилое помещение общей площадью 50 кв. м., кадастровый номер 66:41:0601001:116, по адресу: <...>;

- нежилое помещение № 34 общей площадью 51,2 кв. м., кадастровый номер 66:41:0601001:225, по адресу: <...>.

22 и 23 ноября 2022 года произведена государственная регистрация права собственности ФИО7 на указанные нежилые помещения.

28 ноября 2022 года в очно-заочной форме состоялось очередное общее собрание собственников помещений в нежилом здании Бизнес-центра «Высоцкий», расположенном по адресу: <...>, на котором приняты, в том числе, следующие решения:

- заключить с ООО «Высота» договор управления зданием БЦ «Высоцкий» на условиях, утвержденных данным общим собранием собственников (пункт 5 повестки дня);


- поручить ООО «Высота» от своего имени, в интересах и за счет собственников заключение/исполнение договоров с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, иными организациями в целях обеспечения предоставления коммунальных услуг в здании и его надлежащего содержания (пункт 6 повестки дня);

- наделить ООО «Высота» правом заключать договоры с третьими лицами на использование общего имущества нежилого здания (в том числе на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, антенн, базовых станций сотовых операторов в нежилом здании) с соблюдением действующего СНиП, определять по своему усмотрению условия таких договоров. Доходы от использования общего имущества нежилого здания распределять следующим образом: 10 % доходов – остаются в собственности управляющей организации в качестве агентского вознаграждения, оставшиеся 90 % направляются на формирование фонда капитального ремонта нежилого здания (пункт 10 повестки дня);

- утвердить правила внутреннего распорядка для собственников, арендаторов, работников и посетителей офисной части БЦ «Высоцкий» (пункт 12 повестки дня) (протокол от 28 ноября 2022 года).

Данные правила размещены на стендах в здании Бизнес-центра и на интернет-сайте Бизнес-центра «Высоцкий» в сети интернет по ссылке: https://visotsky-e.ru во вкладке «Бизнес центр» - «Инфрастуктура» по ссылке: https://visotsky-e.ru/biznes-tsentr/infrastruktura.html.

Согласно названным правилам, действующим в настоящее время, офисная часть БЦ «Высоцкий» работает ежедневно с 8-00 до 23-00 часов. Вход в офисную часть здания и апартаментную часть здания, общественные/развлекательные заведения и другие объекты инфраструктуры осуществляются через отдельные входы.

Вход лиц в офисную часть БЦ «Высоцкий» осуществляется по предъявлению пропуска – пластиковой карты, которая в дальнейшем служит электронным ключом, либо по предъявлению гостевой карты.

В целях обеспечения внутреннего порядка, нормального функционирования офисной части Бизнесцентра «Высоцкий», безопасности граждан, находящихся в здании Бизнес-центра «Высоцкий», а также сохранности материальных средств собственников, арендаторов установлены следующие правила:

1. Вход и выход посетителей в офисную часть организован с 9.00 до 23.00 часов по гостевым картам, или в сопровождении сотрудника собственника, арендатора, работника с обязательной регистрацией данного действия.

2. Все заявки, пожелания и претензии, связанные с функционированием офисной части Бизнесцентра «Высоцкий» принимаются по телефону: <***>.

3. В офисной части Бизнес-центра «Высоцкий» запрещается: а)


находиться в состоянии выраженного алкогольного опьянения, приносить и распивать спиртные напитки, в том числе пиво; б) пользоваться открытым огнем; в) курить в неустановленных местах; г) блокировать и загромождать входные двери на этажах; д) шуметь на этаже, вмешиваться в деятельность других лиц; е) проносить огнестрельное, холодное оружие, боеприпасы, взрывчатые и легковоспламеняющиеся вещества; ж) использовать самодельные и неисправные обогревательные и электрические приборы; з) вмешиваться в работу инженерного оборудования и коммуникаций, в том числе самовольно производить установку дополнительных электрических розеток, светильников, осуществлять ремонт и замену сантехнического, вентиляционного оборудования и его элементов и т.п.

4. Вывоз и ввоз материальных ценностей может быть осуществлен с 8.00 до 23.00 часов по предъявлении материального пропуска установленной формы. Материальный пропуск подписывается руководителем (уполномоченным представителем) собственника, арендатора.

При необходимости выезда из помещения, принадлежащего на праве собственности или аренды и сопровождающегося выносом материальных ценностей за пределы Бизнес-центра «Высоцкий», необходимо подписать обходной лист установленного Администрацией БЦ «Высоцкий» образца.

5. В случае организации корпоративных и иных мероприятий в помещении, принадлежащем на праве собственности или аренды, собственником, арендатором либо их уполномоченными представителями подается письменная установленной формы заявка. В заявке указываются лицо, ответственное за соблюдение порядка и пожарной безопасности, время начала и окончания мероприятия. По завершении мероприятия в помещении ответственное лицо обязано уведомить дежурную службу - старшего смены.

6. Доступ на 37, 50-54 этажи здания Бизнес-центра «Высоцкий» осуществляется через лифтовой холл, расположенный в правом крыле здания Бизнес-центра «Высоцкий», по предъявлению гостевой карты.

7. По всем вопросам, связанным с эксплуатацией помещений, принадлежащих на праве собственности или аренды обращаться к диспетчеру здания (тел. <***>).

Полагая, что установлением в БЦ «Высоцкий» пропускного режима, установлением шлагбаумов, турникетов, дверей на 4 этаже (строительный второй) создаются препятствия в пользовании ИП ФИО7 принадлежащими ей помещениями на 4 этаже (строительный второй), в подъезде на автомашине к зданию Бизнес-центра, в котором расположены принадлежащие ей помещения, ИП ФИО7 обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Высота» о возложении обязанности устранить препятствия в пользовании ИП ФИО7 имуществом - нежилыми помещениями за № 23, 33, 34 в Бизнес-центре «Высоцкий» по адресу: <...>, литер «А» (далее Бизнес-центр), этаж 4 (строительный второй):

1) путем выдачи истцу (разблокировки ранее заблокированных)


парковочных карт в количестве 3-х штук без ограничения срока действия, обеспечивающих круглосуточный доступ через установленные на подъезде к зданию шлагбаумы на территории, прилегающей к Бизнес-центру, для въезда и выезда на автомобиле в паркинг на четвертый этаж (строительный второй) в Бизнес-центре,

2) путем обеспечения свободного доступа (аналогично существующему доступу на этажи 37, 50, 51, 53, 54) через турникеты в холле первого этажа Бизнес-центра для входа и выхода через лифты на четвертый этаж (строительный второй) в Бизнес-центре, в том числе, вход и выход через любые двери на четвертом этаже (строительный второй) в Бизнес-центре для посетителей (клиентов) истца (с учетом принятых судом уточнений).

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и не является исчерпывающим.

В частности, согласно абзацу 3 статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304 и 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что


действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункт 47 названного Постановления).

Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности совокупности следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности или иного права, предусмотренного статьей 305 ГК РФ, наличие препятствий в осуществлении этого права, а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в осуществлении истцом правомочий по пользованию и распоряжению имуществом. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения.

В пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 259.1 ГК РФ также предусмотрено, что собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).


Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 259.3 ГК РФ установлено, что каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.

За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом (пункт 2 названной статьи).

Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество (пункт 3 названной статьи).

При этом согласно пункту 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В пункте 103 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В частности, к решениям собраний относятся решения коллегиальных органов управления юридического лица (собраний участников, советов директоров и т.д.), решения собраний кредиторов, а также комитета кредиторов при банкротстве, решения долевых собственников, в том числе решения собственников помещений в многоквартирном доме или нежилом здании, решения участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления и пользования общим имуществом.

В силу части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации


решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В рассматриваемом случае решением общего собрания собственников помещений в БЦ «Высоцкий», оформленным протоколом № 2 от 19 апреля 2013 года, собственники БЦ «Высоцкий», собственники решили 1) согласовать и утвердить существующий порядок пропускного режима в здании БЦ «Высоцкий»: установка турникетов в холле первого этажа, введение карточек-ключей для входа/выхода в здание,; 2) согласовать и утвердить установку шлагбаумов на подъездах к зданию.

28 ноября 2022 года собственники решили утвердить правила внутреннего распорядка для собственников, арендаторов, работников и посетителей офисной части БЦ «Высоцкий» (пункт 12 повестки дня) (протокол от 28 ноября 2022 года).

Оснований полагать, что названные решения общих собраний собственников являются ничтожными, у суда не имеется.

Доказательства того, что указанные решения общих собраний собственников в установленном порядке оспорены, признаны недействительными, в материалы дела не представлены (статьи 65, 68, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Следовательно, независимо от того, принимала ли ФИО7 как действующий собственник или ФИО6 как предыдущий собственник участие в указанных собраниях, решения, принятые на указанных собраниях, в полной мере распространяются на них.

Кроме того, уже в ходе рассмотрения настоящего дела общим собранием собственников нежилых помещений 4-го этажа Бизнес-центра «Высоцкий» принято решение с 01 февраля 2025 года установить пропускной режим на этаже с использованием гостевой карты 4-го этажа, получаемой при обращении в администрацию Бизнес-центра «Высоцкий» путем регистрации данного действия при предъявлении документов, удостоверяющих личность (протокол от 28 января 2025 года).

ООО «Высота» является управляющей компанией Бизнес-центра «Высоцкий», которая наделена, в том числе, полномочиями на заключение, расторжение и изменение договоров по использованию общего имущества собственников, обеспечения получения денежных средств за использование этого имущества; полномочиями на представление интересов всех собственников нежилых помещений здания Бизнес-центра «Высокий» без доверенности в отношении общего имущества собственников в организациях, учреждениях, органах судебной, государственной и муниципальной власти (протокол № 4 от 17 сентября 2014 года); правом заключать договоры с третьими лицами на использование общего имущества нежилого здания (в том числе на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, антенн, базовых


станций сотовых операторов в нежилом здании) с соблюдением действующего СНиП, определять по своему усмотрению условия таких договоров (протокол от 28 ноября 2022 года).

Соответственно, именно ООО «Высота», являясь управляющему компанией Бизнес-центра «Высоцкий» непосредственно само либо при содействии привлеченных им третьих лиц осуществляет управление Бизнес- центром, в том числе, организует допуск на территорию, прилегающую к Бизнес-центру, и в здание Бизнес-центра, в том числе на соответствующие этажи.

Как пояснили лица, участвующие в деле, в судебных заседаниях, въезд на территорию Бизнес-центра и вход в офисную часть здания осуществляется по разным картам.

Из материалов дела следует и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что во владении ФИО7 и ФИО6 находятся парковочные карты имя ИП ФИО8, на которых имеется надпись «Паркинг», с номерами 25197, 02, 01 (данные карты обозревались судом в судебном заседании 09 сентября 2025 года). Кроме того, во владении ФИО7 и ФИО6 имеются электронные карты доступа на имя ФИО6, по которым осуществляется вход в офисную часть здания Бизнес-центра «Высоцкий».

В подтверждение того, что ИП ФИО7 создаются препятствия в пользовании принадлежащими ей помещениями № 23, 33, 34 на 4 (строительный второй) в Бизнес-центре, ею в материалы дела представлены видео-материалы (CD-диск), фотографии.

Из указанных видеоматериалов следует, что въезд по указанным парковочным картам через турникет на въезде на территорию Бизнес-центра ФИО6, являющийся супругом ФИО7, осуществить не может. Въезд является платным (подтверждается чеками об оплате) и осуществляется по специальным жетонам, выдаваемым через оборудование шлагбаума.

Однако ФИО7 является одним из собственников помещений в здании Бизнес-центра. Она же в силу принадлежности ей помещений является и сособственником земельного участка под данным зданием, уплачивает земельный налог. Следовательно, она имеет право на беспрепятственный доступ через земельный участок к принадлежащим ей помещениям.

Ответчик ООО «Высота», возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на то, что собственниками помещений в Бизнес-центре принято решение о платном въезде на территорию Бизнес-центра. По мнению ответчика, такое решение принято собственниками 28 ноября 2022 года (пункт 10 повестки дня).

Однако из протокола очередного общего собрания собственников помещений от 22 ноября 2022 года следует, что собственниками принято решение: наделить ООО «Высота» правом заключать договоры с третьими лицами на использование общего имущества нежилого здания (в том числе на


установку и эксплуатацию рекламных конструкций, антенн, базовых станций сотовых операторов в нежилом здании) с соблюдением действующего СНиП, определять по своему усмотрению условия таких договоров. Доходы от использования общего имущества нежилого здания распределять следующим образом: 10 % доходов – остаются в собственности управляющей организации в качестве агентского вознаграждения, оставшиеся 90 % направляются на формирование фонда капитального ремонта нежилого здания (пункт 10 повестки дня).

Данное решение исходя из его буквального толкования касается использования общего имущества третьими лицами, но не собственниками помещений в здании Бизнес-центра.

Вывод о том, что 28 ноября 2022 года собственниками помещений в Бизнес-центре принято решение взымать плату с собственников помещений в Бизнес-центре за пользование общим имуществом здания, в частности, земельным участком, из протокола от 28 ноября 2022 года не следует (статья 71 АПК РФ).

Иное толкование данного протокола управляющей компанией Бизнесцентра не порождает для собственников помещений, не принимавших соответствующего решения, каких-либо обязанностей.

Ссылка ООО «Высота» на то, что размер платы устанавливается не им, а охранной организацией, осуществляющей пропускной режим в здании, отклоняется судом, поскольку данная организация привлечена именно ООО «Высота» для осуществления возложенных на управляющую компанию обязанностей в рамках управления Бизнес-центром «Высоцкий» и привлеченным лицам управляющая компания не может передать больше прав, чем имеет сама.

На вопрос суда в судебном заседании представитель ООО «Высота» подтвердил, что данная охранная организация привлечена именно ответчиком для осуществления возложенных на него функций. Ответчиком привлекаются и иные организации для осуществления тех или иных функций, возложенных на ответчика в силу управления Бизнес-центром.

При этом ООО «Высота» на протяжении многих лет является управляющей компанией Бизнес-центра «Высоцкий», тогда как привлекаемые ею организации для осуществления возложенных на нее функций могут быть различными.

Поскольку общим собранием собственников помещений в Бизнес-центре «Высоцкий» решение о платности пользования земельным участком под ним не принималось, ограничение въезда истца ФИО7 через шлагбаумы на территорию Бизнес-центра путем блокирования ее карт и требования с нее платы за пользование земельным участком является неправомерным.

Из пояснений представителя ответчика в судебном заседании следует, что в отличие от доступа в само здание Бизнес-центра в офисной его части заезд под шлагбаумы осуществляется практически круглосуточно, с учетом того, что с здании находятся развлекательные заведения, работающие в ночном режиме.


Вместе с тем, как следует из пояснений ООО «Высота», смежным с офисной частью Бизнес-центра «Высоцкий» является отдельный объект – здание паркинга, являющегося самостоятельным объектом права, поставленным на отдельный кадастровый учет под кадастровым номером 66:41:0601001:617.

Согласно выписке из ЕГРН данный объект имеет площадь 8 773,8 кв. м., находится в долевой собственности (объект права разделен на 26 долей).

Как пояснил ответчик, данный объект представляет собой паркинг, машино-места в котором находятся в общей долевой собственности. Въезд на данный паркинг органичен шлагбаумом и доступен лишь для лиц, являющихся собственниками машино-мест и лиц, допущенных такими собственниками.

Истец ФИО7 является лишь собственником трех помещений № 23, 33, 34 общей площадью 143,1 кв. м., находящихся в офисной части Бизнесцентра «Высоцкий».

Доказательства того, что ФИО7 является также собственником машино-мест в паркинге с кадастровым номером 66:41:0601001:617, ею в материалы дела не представлены (статьи 65, 68 АПК РФ).

Следовательно, оснований для обеспечения ее свободного доступа через шлагбаум, ограничивающий доступ в паркинг, не имеется.

С учетом изложенного в отношении исковых требований об устранении препятствий в пользовании ФИО7 принадлежащими ей нежилыми помещениями в части доступа на земельный участок, суд считает возможным удовлетворить заявленные требования частично, обязав ООО «Высота» устранить препятствия путем выдачи истцу (разблокировки ранее заблокированных карт на имя ИП ФИО8 «Паркинг» № 25197, 02, 01) парковочных карт в количестве 3-х штук без ограничения срока действия, обеспечивающих круглосуточный доступ через установленные на подъезде к зданию шлагбаумы на территории, прилегающей к Бизнес-центру «Высоцкий», ведущие к офисной части Бизнес-центра.

В отношении остальной части исковых требований судом установлено следующее.

На вопрос суда в судебном заседании представитель истца пояснил, что просит обеспечить ему свободный доступ через турникеты на первом этаже без каких-либо электронных карт и т.п., как это осуществляется при входе на 37, 50 - 54 этажи в здании.

Между тем, помещения на 37, 50 – 54 этажах в здании Бизнес-центра «Высоцкий» не используются в качестве офисных/административных. На них находятся рестораны, SPA-центры, смотровая площадка и прочее.

Как пояснил ответчик, указанные этажи полностью являются единоличной либо общей долевой собственностью отдельных лиц. В целях безопасности и предотвращения риска допуска лиц, не имеющих специально оформленных карточек доступа на офисные/торговые этажи, доступ к данным этажам осуществляется посредством отдельных лифтов, при этом посетители также получают карточку гостя при регистрации на ресепшн для прохода через


турникет на 1 этаже и прохода к лифтовому холлу.

То обстоятельство, что проход на указанные этажи осуществляется посредством отдельных лифтов, подтверждается и представленными истцом фото- и видеоматериалами.

Представитель ответчика пояснил, что свободный вход на этажи 37, 50 – 54 связан с тем, что при выходе из лифта на данные этажи расположена зона ресепшн, что исключает возможность бесконтрольного посещения данных этажей для посетителей.

Из представленных истцом ФИО7 видеоматериалов следует, что, выходя из лифта на 4 этаже (строительный второй), часть дверей открывается электронной картой доступа, выданной на имя ФИО6, а часть не открывается.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ООО «Высота» ссылается на то, что карты, по которым истец пытается попасть в принадлежащие ему помещения, выданы не на имя истца ФИО7, а на имя ФИО6 ФИО7 за получением электронных карт доступа к охранной организации, которая осуществляет оформление и выдачу таких карт, не обращалась.

Между тем, самим ответчиком в материалы дела представлена выкопировка из программы ForSec, содержащая сведения о прохождении системы контроля по картам доступа. Данная выкопировка, по утверждению ответчика, подтверждает, что ФИО6, являясь супругом ФИО7 и предыдущим собственником помещений, имеет действующую карту доступа, по которой с сентября 2024 года осуществляет беспрепятственный проход к принадлежащим супруге помещениям 1 – 4 раза в месяц, не являясь при этом ни собственником, ни арендатором помещений.

Данная выкопировка подтверждает, что смена собственника для ООО «Высота» не является препятствием в предоставлении доступа. Управляющая компания в данном случае не ограничила доступ в здание предыдущего собственника, в связи с чем ссылка ответчика в настоящее время на то, что новый собственник не обращался за получением карты доступа на собственное имя, отклоняется судом.

Кроме того, в ходе рассмотрения настоящего дела для ответчика, безусловно, являлось очевидным, что истец ФИО7 и третье лицо ФИО6 действуют единой волей, поэтому в ходе рассмотрения дела ответчик, действуя добросовестно и при наличии предъявленных к нему требований, имел возможность скорректировать ограничения в программе доступа, если таковые имелись.

С учетом того, что истцом представлены видеоматериалы, из которых следует, что через часть дверей на 4 этаже (строительный второй) ему ограничен доступ, а ответчиком представлена выкопировка из программы ForSec, из которой следует, что доступ на 4 этаж (строительный второй) по карте ФИО6 не ограничен, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках настоящего дела, и устранения


противоречий в представленных истцом и ответчиком доказательств, определением от 11 августа 2025 года суд назначил совместный осмотр с составлением соответствующего акта и ведением видеозаписи на 20 августа 2025 года в 12 час. 00 мин. Этим же определением суд предложил истцу обратиться в ООО «Высота» с заявлением о предоставлении карты доступа в Бизнес-центр «Высоцкий» на имя самого истца.

Истец ФИО7 в ООО «Высота» с заявлением о предоставлении на ее имя карт доступа не обратилась (доказательства иного в материалы дела не представлены), на назначенный судом совместный осмотр (несмотря на то, что требования суда в силу части 1 статьи 16 АПК РФ являются обязательными) не явилась, мотивируя это тем, что назначением совместного осмотра суд вышел за пределы своих полномочий и фактически обязал истца отказаться от части своих требований, и предложила суду в случае наличия явных сомнений в представленных доказательствах самостоятельно выехать и провести осмотр согласно заявленным исковым требованиям.

Поскольку совместный осмотр, назначенный судом, не состоялся, суд исходит из имеющихся в материалах дела доказательств.

Из представленных истцом видеоматериалов следует, что часть дверей на 4 этаже (строительный второй) по пути следования к помещениям истца по электронной карте доступа истца не открывается.

При этом их выкопировки из программы ForSec следует, что доступ на 4 этаж (строительный второй) по карте ФИО6 не ограничен. По данной карте перемещение осуществляется свободно через турникеты на 1 этаже, холлы 4 этажа, магазин на 4 этаже.

Однако из пояснений истца и представленных им фотоматериалов следует, что на 4 этаже (строительный второй) в общем коридоре установлены дополнительные двери, которые препятствуют проходу истцу к принадлежащим ему помещениям.

Доказательства того, что ответчик предоставляет истцу беспрепятственный доступ через дополнительно установленные двери, ответчиком в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного в отношении исковых требований об устранении препятствий в пользовании ФИО7 принадлежащими ей нежилыми помещениями в части доступа в здание, суд считает возможным удовлетворить заявленные требования частично, обязав ответчика устранить препятствия путем обеспечения свободного доступа согласно режиму работы Бизнесцентра, установленному Правилами внутреннего распорядка для собственников, арендаторов, работников и посетителей офисной части Бизнесцентра «Высоцкий», по электронным картам доступа через турникеты в холле первого этажа Бизнес-центра для входа и выхода через лифты на четвертый этаж (строительный второй) в Бизнес-центре «Высоцкий», через двери на четвертом этаже, через которые осуществляется проход к помещениям № 23, 33, 34 в Бизнес-центре «Высоцкий» по адресу: <...>, литер «А», принадлежащим индивидуальному предпринимателю


ФИО7, для ее посетителей, для нее, ее арендаторов, клиентов (посетителей), работников.

При этом суд учитывает, что требуя обеспечить свободный доступ аналогично существующему на 37, 50 – 54 этажи через турникеты в холле первого этажа, ФИО7 фактически требует отменить существующие правила внутреннего распорядка для собственников, арендаторов, работников и посетителей офисной части Бизнес-центра, которые утверждены общим собранием собственников и которые устанавливают, что вход лиц в офисную часть БЦ «Высоцкий» осуществляется по предъявлению пропуска – пластиковой карты, которая в дальнейшем служит электронным ключом, либо по предъявлению гостевой карты.

Данные правила, вопреки доводам истца, размещены в холле первого этажа Бизнес-центра, на многих дверях (в том числе на 4 этаже) и на стенах в общих коридорах Бизнес-центра, что отчетливо видно на видеоматериалах, представленных самим истцом в материалы дела.

Кроме того, данные правила размещены на интернет-сайте Бизнес-центра «Высоцкий» в сети интернет по ссылке: https://visotsky-e.ru во вкладке «Бизнес центр» - «Инфрастуктура» по ссылке: https://visotsky-e.ru/biznes- tsentr/infrastruktura.html.

Суд также принимает во внимание пояснения ФИО7 в судебном заседании, согласно которым она просит обеспечить доступ в помещения, принадлежащие ФИО7, ей самой, ее посетителям, арендаторам, работникам.

Таким образом, исковые требования ФИО7 подлежат частичному удовлетворению.

Согласно части 6.1 статьи 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий шести месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2020 года № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции выносит определение.


Возражения в отношении данного определения в силу частей 1, 2 статьи 188 Кодекса могут быть заявлены только при обжаловании судебного акта, которым завершается рассмотрение дела в арбитражном суде апелляционной инстанции.

По результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьями 170 и 271 Кодекса.

С учетом вышеизложенного решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по исковому заявлению относятся на ответчика, ООО «Высота».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 декабря 2024 года по делу № А60-55128/2024 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать ООО «Высота» устранить препятствия в пользовании индивидуальным предпринимателем ФИО7 имуществом - нежилыми помещениями № 23, 33, 34 в Бизнес-центре «Высоцкий» по адресу: <...>, литер «А», этаж 4 (строительный второй):

- путем выдачи истцу (разблокировки ранее заблокированных карт на имя ИП ФИО8 «Паркинг» № 25197, 02, 01) парковочных карт в количестве 3-х штук без ограничения срока действия, обеспечивающих круглосуточный доступ через установленные на подъезде к зданию шлагбаумы на территории, прилегающей к Бизнес-центру «Высоцкий», ведущие к офисной части Бизнесцентра;

- путем обеспечения свободного доступа согласно режиму работы Бизнесцентра, установленному Правилами внутреннего распорядка для собственников, арендаторов, работников и посетителей офисной части Бизнесцентра «Высоцкий», по электронным картам доступа через турникеты в холле


первого этажа Бизнес-центра для входа и выхода через лифты на четвертый этаж (строительный второй) в Бизнес-центре «Высоцкий», через двери на четвертом этаже, через которые осуществляется проход к помещениям № 23, 33, 34 в Бизнес-центре «Высоцкий» по адресу: <...>, литер «А», принадлежащим индивидуальному предпринимателю ФИО7, для ее посетителей, для нее, ее арендаторов, клиентов (посетителей), работников.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с ООО «Высота» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО7 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 300 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с ООО «Высота» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 5 700 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий С.В. Коньшина

Судьи М.А. Полякова

О.Г. Дружинина