Постановление от 22 октября 2025 г. по делу № А51-20879/2024

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-20879/2024
г. Владивосток
23 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 октября 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности г. Владивостока,

апелляционное производство № 05АП-4411/2025,

на решение от 08.08.2025 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-20879/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы Метод», муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Администрация г. Владивостока

о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определении условий договора,

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 01.10.2025;

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: представитель ФИО3 по доверенности от 23.12.2024;

от Администрации г. Владивостока: представитель ФИО3 по доверенности от 13.12.2024,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС г. Владивостока) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилые помещения площадью 84 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:000000:61782, расположенные по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для использования в целях: «офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг», в размере 8 391 666 рублей 67 копеек (без учета НДС); об урегулировании разногласий по п. 3.1, возникших между ИП ФИО1 и УМС г. Владивостока при заключении Договора №423-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства) с условием о рассрочке, в виде определения цены продажи имущества в размере 7 408 750 (рублей без учета НДС) (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений).

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Администрация г. Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2025 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, УМС г. Владивостока обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что предложенная УМС г. Владивостока итоговая величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости была установлена отчетом ООО «Центр оценки и экспертиз Метод» от 12.08.2024 №3394-24, который экспертным заключением от 22.08.2024 №34/120824/856-03 был признан соответствующим действующему законодательству. Полагает, что оценка рыночной стоимости спорных объектов может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления, в связи с чем пункт 3.1 договора в редакции, предлагаемой предпринимателем, не может быть рассмотрен судом как законный.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2025 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.10.2025.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ИП ФИО1 поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В отзыве истец просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В заседание суда 21.10.2025 ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», МКУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

В заседании апелляционного суда представители ИП ФИО1, УМС г.Владивостока и Администрации поддержали свои доводы и возражения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей ИП ФИО1, УМС г. Владивостока и Администрации, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, в собственности муниципального образования город Владивосток и в аренде у ИП ФИО1 на основании договора аренды №02-01515-001-Н-АР-10722-00 от 27.03.2023 находятся нежилые помещения площадью 84,0 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:000000:61782, расположенные по адресу: <...>, для использования в целях: «офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг».

11.06.2024 предприниматель обратился в УМС г. Владивостока с заявлением о приобретении спорного объекта в собственность в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

МКУ «АПМЗН» уведомлением №24/1856 от 22.10.2024 предложило истцу заключить договор купли-продажи с указанием цены продажи имущества 8 391 666 рублей 67 копеек (без учета НДС).

УМС г. Владивостока направило в адрес ИП ФИО1 предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения, пунктом 3.1 которого установлена стоимость недвижимого имущества в размере 8 391 666 рублей 67 копеек (согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком).

В ответ на полученное уведомление ИП ФИО1 направил в адрес УМС г.Владивостока протокол разногласий, в котором предложил изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции – согласно отчету об оценке объекта недвижимости, составленному независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества составляет 6 900 00 рублей (без учета НДС).

22.10.2024 предприниматель получил ответ МКУ «КРЗН», которым отказано в удовлетворении предложения об изменении стоимости имущества.

Учитывая отказ ответчика от подписания договора купли-продажи в предложенной истцом редакции, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования (в уточненной редакции), суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 217, 421, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), отмечено, что отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом №159-ФЗ.

В силу статьи 3 указанного Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее – Закон №135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно заключению эксперта №037-С/2025 от 23.06.2025, представленному ООО «КК «Арктур эксперт» во исполнение определения Арбитражного суда Приморского края от 27.03.2025 о назначении судебной экспертиз по настоящему делу, рыночная стоимость объекта составляет на дату оценки 19.06.2024 округленно 7 408 750 рублей без учета НДС.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта №037-С/2025 от 23.06.2025 в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда о том, что данный отчет соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований.

Указанное заключение эксперта сторонами не оспаривалось, ходатайства о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялись, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено.

Вопреки доводам жалобы оценка спорного имущества, определенная в отчете ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 12.08.2024 №3394-24, находится в противоречии с результатами судебной экспертизы, при этом отчет, выполненный ООО «Центр оценки и экспертизы Метод», изготовлен по инициативе лица, заинтересованного в исходе судебного разбирательства - УМС г. Владивостока, а заключение эксперта СРО «Региональная ассоциация оценщиков» изготовлено по инициативе самого ООО «Центр оценки и экспертизы Метод».

Данный отчет и заключение эксперта изготовлены вне рамок судебного процесса, составители отчета и экспертного заключения, в отличие от судебного эксперта, не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.

Также отклоняется довод ответчика о том, что оценка рыночной стоимости спорного объекта может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем исковые требования являются необоснованными, поскольку согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

На основании изложенного, а также учитывая положения статьи 12 Закона №135-ФЗ, суд первой инстанции обоснованно признал экспертное заключение №037-С/2025 от 23.06.2025 надлежащим доказательством по делу, подтверждающим рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Статьей 445 ГК РФ определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 ГК РФ существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

Реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что размер выкупной цены, исчисленный в соответствии с заключением эксперта №037-С/2025 от 23.06.2025 (7 408 750 рублей), изготовленным ООО «КК «Арктур эксперт», соответствует действующему законодательству, в связи с чем обоснованно счел подлежащим удовлетворению требование об урегулировании разногласий по п. 3.1., возникших между ИП ФИО1 и УМС г. Владивостока при заключении Договора №423-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства) с условием о рассрочке, в виде определения цены продажи имущества в размере 7 408 750 (рублей без учета НДС) (в уточненной редакции).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции также правомерно удовлетворил требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества: нежилые помещения площадью 84 кв.м, этаж: подвал, кадастровый номер 25:28:000000:61782, расположенные по адресу: <...>, вид разрешенного использования: для использования в целях: «офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг», в размере 8 391 666 рублей 67 копеек (без учета НДС).

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе коллегией не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2025 по делу №А51-20879/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова