Постановление от 9 декабря 2021 г. по делу № А31-3663/2020

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А31-3663/2020
г. Киров
09 декабря 2021 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2021 года.


Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой С.С.,

судейИвшиной Г.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителя общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русь Менеджмент» ФИО3, действующего на основании доверенности от 17.06.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русь Менеджмент» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 17.09.2021 по делу № А31-3663/2020

по заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области,

при участии в деле третьих лиц: акционерного коммерческого банка «Инвестиционный торговый банк» (публичное акционерное общество), общества с ограниченной ответственностью «Инвестпроект-М», открытого акционерного общества «Ивановская домостроительная компания», общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русь Менеджмент»,

о признании незаконным и отмене уведомления,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы (далее – заявитель, Управление) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением, уточненном в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее – ответчик, Управление Росреестра) от 01.07.2020 № КУВД-001/2020-2400697/3 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером: 44:27:080610:409, по адресу: <...> и о возложении обязанности осуществить требуемую государственную регистрацию.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Инвестпроект-М» (далее – ООО «Инвестпроект-М»), открытое акционерное общество «Ивановская домостроительная компания» (далее – ОАО «Ивановская домостроительная компания»), акционерное общество «Инвестиционный торговый банк» (далее – Банк).

Решением Арбитражного суда Костромской области от 02.10.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.01.2021, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.04.2021 решение Арбитражного суда Костромской области от 02.10.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.01.2021 по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области.

В постановлении суда кассационной инстанции указано, что, поскольку ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ устанавливается в пользу залогодержателей – участников договоров по долевому участию в строительстве, которым в данном случае является ООО «УК «Русь Менеджмент», обеспечивая исполнение именно этих договоров, ООО «УК «Русь Менеджмент» может быть признано лицом, о правах и обязанностях которого принят судебный акт. Между тем, указанное лицо не привлекалось к участию в рассмотрении настоящего спора. Непривлечение к участию в деле лиц, права и обязанности которых затронуты вынесенным судебным актом, приводит к существенному нарушению норм процессуального права.

Определением от 04.05.2021 заявление Управления принято к производству, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русь Менеджмент» (далее – ООО «УК «Русь Менеджмент») привлечено к делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 17.09.2021 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра и ООО «УК «Русь Менеджмент» обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В жалобе ответчик указал, что регистрационная запись от 08.05.2014 № 44-44-01/041/2014-992 о залоге права аренды земельного участка внесена в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации». К залогу прав требования по договору участия в долевом строительстве подлежат применению нормы Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», следовательно, регистрационная запись об ипотеке погашается с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Стороны по договорам залога имущественных прав не обращались в регистрирующий орган с заявлением о погашении регистрационных записей. Ответчик указывает, что залогом права аренды обеспечено обязательство застройщика перед дольщиком по строительству многоквартирного дома, в настоящее время обеспеченное залогом обязательство застройщика (залогодателя) не прекратилось. В этой связи погашение регистрационных записей об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистрирующим органом только после получения документов, предусмотренных действующим законодательством.

В жалобе ООО «УК «Русь Менеджмент» указывает, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке наличие в ЕГРН записи о залоге права аренды земельного участка препятствует прекращению права аренды, так как имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, что согласно абзацу 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является основанием для отказа в государственной регистрации прав. По мнению третьего лица, для принятия обоснованного решения по заявлению необходимо было исследовать вопрос о нахождении на земельном участке строительных сооружений, в том числе обладающих признаками объекта незавершенного строительства, а также наличие сетей, инженерных коммуникаций и иных объектов, необходимых для обслуживания многоквартирного дома, возводимого на земельном участке, установить, проведены ли застройщиком работы по подготовке участка к строительству, получению мощностей от ресурсоснабжающих организаций, подготовке проектной документации, получению разрешения на строительства и другие мероприятия, необходимые для возведения и введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Кроме того, ООО «УК «Русь Менеджмент» считает, что заявленные требования подлежали рассмотрению в деле о банкротстве ОАО «Ивановская домостроительная компания».

Заявитель, третьи лица отзывы на апелляционные жалобы не представили.

Определения Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционных жалоб к производству вынесены 21.10.2021 и 08.11.2021 и размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 22.10.2021 и 09.11.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании указанной нормы лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о принятии апелляционных жалоб.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, представитель ООО «УК «Русь Менеджмент» поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.01.2014 Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области (арендодатель) и ОАО «Ивановская домостроительная компания» (арендатор) заключили договор № Да.3437.3 аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:409, площадью 7969 кв. м из земель «Земли населенных пунктов», находящегося по адресу: <...> для использования в целях строительства многоквартирного дома. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра в соответствии с действующим законодательством (запись регистрации от 17.01.2014 № 44-44-01/010/2014-305).

Земельный участок с кадастровым номером 44:27:080610:409 образован в результате раздела из земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:21, общей площадью 235953 кв. м., предоставленного для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 09.01.2014.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 12.11.2013 по 18.02.2020.

В пункте 6.6 договора указано, что договор считается прекращенным по истечении срока, на который он заключен, если ни одна из сторон не заявила о его возобновлении на тех же условиях на неопределенный срок в сроки, установленные пунктом 4.4.6 договора (за три месяца до даты окончания действия договора).

Уведомлениями от 09.01.2020 № 02-37 исх-6/20 и от 05.02.2020 № 02-37 исх-285/20 Управление сообщило ОАО «Ивановская домостроительная компания» о прекращении действия договора аренды № Да.3437.3 в связи с истечением срока действия договора. В качестве нормативного обоснования заявитель указал пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Аналогичного содержания уведомление было направлено Управлением в адрес Управления Росреестра (уведомление от 18.02.2020 № 02-19 исх-65/20).

27.02.2020 Управление обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка (погашения записи о государственной регистрации права), приложив данные уведомления.

04.03.2020 в адрес Управления поступило уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации, начиная с 04.03.2020, до 02.06.2020.

В качестве обоснования приостановления государственной регистрации регистрирующий орган в уведомлении сослался на пункты 5, 11 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), указал на непредставление заявителем документов, подтверждающих согласие залогодержателя (участника долевого строительства) права аренды земельного участка на осуществление регистрационных действий, а также иных действий, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Уведомлением от 02.06.2020 Управление Росреестра сообщило Управлению о том, что на основании распоряжения губернатора Костромской области от 17.03.2020 № 128-р, распоряжения губернатора Костромской области от 04.04.2020 № 173-р осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до 30.06.2020, в связи с чем срок приостановления государственной регистрации продлен до 30.06.2020.

Уведомлением от 01.07.2020 № КУВД-001/2020-2400697/3 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прав на основании статьи 27 Закона № 218-ФЗ в связи с непредставлением в установленный срок указанных в уведомлении от 04.03.2020 документов.

Полагая уведомление от 01.07.2020 № КУВД-001/2020-2400697/3 незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости урегулированы Законом № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 2 статьи 1 названного Закона единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, среди прочего, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорный договор № Да.3437.3 земельного участка заключен на срок с 12.11.2013 по 18.02.2020.

На основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (абзац 1 пункта 2). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац 2 пункта 2).

Управление уведомлениями от 09.01.2020 № 02-37 исх-6/20 и от 05.02.2020 № 02-37 исх-285/20 сообщило ОАО «Ивановская домостроительная компания» о прекращении 18.02.2020 срока действия договора № Да. 3437.3 в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ. Факт истечения срока действия договора аренды 18.02.2020 участвующими в деле лицами не оспаривается.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, урегулированы Законом № 214-ФЗ.

Статьей 13 названного Закона установлены правила обеспечения исполнения обязательств по договору залогом.

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, право аренды спорного земельного участка находится в залоге в силу закона, в целях обеспечения прав участника долевого строительства иного объекта недвижимости.

Согласно части 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (часть 11 статьи 53 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Наряду с этим в статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращение заложенного права. Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Следовательно, наличие регистрационной записи об ипотеке не является препятствием для регистрации прекращения права аренды.

Доводы ответчика и третьего лица о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона № 102-ФЗ, подлежат отклонению, поскольку названной нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога.

Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права также не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Сам факт возникновения залога в силу положений Закона № 214-ФЗ, имея обеспечительную функцию на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного дома и передаче объектов лицам, заключившим договоры, не может исключать применение иных оснований для прекращения залога.

Таким образом, доводы Управления Росреестра основаны на неправильном толковании пункта 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ.

Довод ООО «УК «Русь Менеджмент» об избрании Управлением ненадлежащего способа защиты и необходимости квалификации возникшего спора как спора о праве подлежит отклонению как несостоятельный.

Защита арендодателем своих прав, вытекающих из полномочий по распоряжению участком, не свидетельствует о наличии спора о праве.

Рассматриваемый спор вытекает из правоотношений, связанных с исполнением органом государственной регистрации своих функций по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В процессе исполнения данной публичной функции органом совершены юридически значимые действия, оспаривание правомерности которых осуществляется в порядке главы 24 АПК РФ.

ООО «УК «Русь Менеджмент» в апелляционной жалобе настаивает на том, что суд первой инстанции не учел, что застройщик ОАО «Ивановская домостроительная компания» находится в стадии банкротства, актив в виде спорного земельного участка включен в конкурсную массу.

Действительно, определением Арбитражного суда Ивановской области от 10.03.2016 по делу № А17-4841/2015 в отношении должника введена процедура наблюдения, а также установлено, что банкротство должника должно осуществляться по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Следовательно, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, согласно параграфу 7 Закона о банкротстве, могут быть предъявлены лицами, с которыми им были заключены договоры долевого участия в строительстве, в рамках дела о банкротстве, и соответственно, рассмотрены как в виде денежных требований, так и в виде требования о передаче жилых помещений в строгом соответствии с правилами, установленными этим Законом.

Возбуждение в отношении ОАО «Ивановская домостроительная компания» дела о банкротстве свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры. Наличие непогашенной записи об аренде влечет невозможность заявителя распоряжаться спорным земельным участком, в том числе в интересах участников долевого строительства.

В этой связи довод Управления Росреестра, заявляющего о возможности погашения записи об ипотеке только в связи с окончанием строительства многоквартирного жилого дома и представления застройщиком пакета документов, предусмотренных статьей 25 Закона № 102-ФЗ, в той ситуации, когда уже в отношении застройщика возбуждено дело о банкротстве, со ссылкой на наличие специальных оснований для погашения ипотеки, нельзя признать обоснованным.

Довод ООО «УК «Русь Менеджмент» о том, что заявленные требования подлежали рассмотрению в деле о банкротстве ОАО «Ивановская домостроительная компания», подлежит отклонению как основанный на неверном толковании норм Закона о банкротстве и ошибочной оценке обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах оспариваемое уведомление Управления Росреестра не соответствует приведенным выше положениям действующего законодательства и, как следствие, нарушает права и законные интересы заявителя.

Из содержания пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ следует, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Учитывая конкретные обстоятельства рассматриваемого дела, суд первой инстанции правильно определил в качестве способа восстановления нарушенного права заявителя возложение на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды и залога (ипотеки) права аренды земельного участка с кадастровым номером 44:27:080610:409 по адресу: <...> путем погашения в ЕГРН записей о регистрации от 17.01.2014 № 44 -44-01/010/2014-305 и от 08.05.2014 № 44-44-01/041/2014-992.

Примененная судом первой инстанции восстановительная мера обеспечивает защиту нарушенных прав заявителя.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционных жалоб, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение Арбитражного суда Костромской области следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы Управления Росреестра и ООО «УК «Русь Менеджмент» – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно подпунктам 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы составляет 1500 рублей и в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на заявителя жалобы.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы уплачена Банком на общую сумму 3000 рублей, в этой связи на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации третьему лицу следует возвратить из федерального бюджета 1500 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины освобождаются, в связи с чем государственная пошлина с ответчика не взыскивается.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Костромской области от 17.09.2021 по делу № А31-3663/2020 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Русь Менеджмент» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.


Председательствующий


С.С. Волкова



Судьи


ФИО4


ФИО1