Постановление от 24 октября 2024 г. по делу № А40-74284/2023

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-39987/2024

Дело № А40-74284/23
г. Москва
23 октября 2024 года
Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2024 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.,

судей: Головкиной О.Г., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Винниковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ОАО «494 Управление начальника работ»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 мая 2024 года

по делу № А40-74284/23, принятое судьей Михайловой А.Э.,

по иску ОАО «494 Управление начальника работ» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства Обороны РФ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо Министерство Обороны Российской Федерации

об обязании заключить дополнительное соглашение к инвестиционному контракту

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по дов. от 15.05.2024 г., диплом БВС 0299218 от 21.06.2001; ФИО2 по дов. от 18.03.2024, диплом ИВС 0208475 от 05.07.2002;

от ответчика: ФИО3 по дов. от 01.03.2024, диплом 107704 0137578 от 09.08.2021г.;

от третьего лица: ФИО4 по дов. от 11.10.2022 г., диплом КН 39604 от 20.03.2012;

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «494 Управление Начальника Работ» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Федеральному государственному казенному учреждению «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее - ответчик) об обязании исполнить условия инвестиционного контракта от 23.06.2005 № 08­8/735, путем подписания дополнительного соглашения к инвестиционному контракту – акта о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте по общей жилой площади с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой и по общей коммерческой нежилой площади объекта с указанием в нем нумерации нежилых помещений и парковочных мест, в редакции, представленной истцом. (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03 мая 2024 года исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика заключить дополнительное соглашение на условиях ответчика.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в части распределения нежилых помещений в редакции ответчика по основаниям, изложенным в жалобе.

Представитель заявителя апелляционной жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержал.

Ответчик и третье лицо представили отзывы на апелляционную жалобу, их представители в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражали, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ОАО «494 Управление начальника работ» (далее – истец, ОАО «494 УНР», инвестор) и Долгоруковской квартирно-эксплуатационной частью района КЭУ г. Москвы заключен инвестиционный контракт от 23.06.2005 № 08-8/«О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Минобороны России и расположенного по адресу: <...>» (далее - инвестиционный контракт или контракт). Инвестиционный контракт заключен на основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 07.06.2005 № 735-р по результатам конкурса (далее - Распоряжение ФАУФИ № 735-р от 07.06.2005).

В дальнейшем права и обязанности заказчика по инвестиционному контракту перешли к Федеральному государственному казенному учреждению «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ответчик, ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, заказчик, правообладатель), о чем между сторонами заключено дополнительное соглашение от 09.09.2016 № 4 к инвестиционному контракту.

Предметом контракта являлась реализация инвестиционного проекта по застройке земельного участка общей площадью 3,115 га, состоящего из двух земельных участков площадями 1,815 га и 1,3 га, являющихся частью земельного участка площадью 7,057 га, расположенного по адресу: <...>, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателю (кадастровый номер 77:03:03007:022), со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке.

Пунктом 2.3 инвестиционного контракта предусмотрено, что в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств в установленном контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей жилой и общей нежилой площадей объекта (площадь уточняется проектом), снос зданий, сооружений, расположенных на застраиваемом земельном участке и имеющих адресные ориентиры: <...>, согласно приложению к контракту.

В соответствии с 1.13 инвестиционного контракта строительной площадкой является земельный участок общей площадью 3,115 га, состоящий из двух земельных участков площадями 1,815 га и 1,3 га, являющихся частью земельного участка площадью 7,057 га, находящийся в собственности Российской Федерации, принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателю и расположенного по адресу: <...>, (кадастровый номер 77:03:03007:022).

В п. 2.2 инвестиционного контракта указано место нахождения объекта инвестиционного строительства: земельный участок общей площадью 3,115 га, состоящий из двух земельных участков площадями 1,815 га и 1,3 га, являющихся частью земельного участка площадью 7,057 га, расположенного по адресу: <...> (кадастровый номер 77:03:03007:022).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2021 по делу № А40-59165/2021 по иску ОАО «494 УНР» к ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, Минобороны России об установлении факта передачи 13 975,9 м, в том числе: 6 896,2 кв.м общей площади в соответствии с актом приема-передачи от 20.03.2006, 265 кв.м общей жилой площади в соответствии с дополнительным соглашением от 30.07.2003 № 5 к инвестиционному контракту от 17.02.1999 № 159/6-99, со ссылкой на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2021 по делу № А40-63196/2020 по иску ОАО «494 УНР» к ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, Минобороны России об обязании исполнить обязательства по инвестиционному контракту от 23.06.2005 № 08-8/735, установлено, что для реализации инвестиционного контракта в хозяйственный оборот были вовлечены три земельных участка, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 3,115 га: земельный участок общей площадью 10 400 кв. м (1,04 га) с кадастровым номером 77:03:0003007:1003, земельный участок общей площадью 13 750 кв. м (1,375 га) с кадастровым номером 77:03:0003007:1005, земельный участок общей площадью 7 000 кв. м (0,7 га) с кадастровым номером 77:03:0003007:1006.

Согласно ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На вышеуказанные земельные участки, вовлеченные в реализацию инвестиционного проекта, зарегистрировано право собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России.

Согласно п. 1.2 контракта, инвестиционный объект — это здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых инвестор в соответствии с утвержденной им и заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

В силу п. 2.2 инвестиционного контракта, инвестиционный объект (далее – объект), находящийся на земельном участке, общей площадью 3,115 га, характеризуется следующими данными: жилой комплекс общей площадью не менее 75 000 кв. м, в том числе общей площадью квартир не менее 46 100 кв. м, общей нежилой площадью не менее 4 480 кв. м, не менее 442 парковочных машино/мест (площади уточняются проектом).

Согласно п. 4.3 инвестиционного контракта стороны установили, что после завершения строительства распределение площадей объекта осуществляется в следующих соотношениях:

- по общей жилой площади: не менее 30% от общей площади квартир объекта (не менее 13 830 кв. м), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 21 395 010 долларов США - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организациям Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой, 70% от общей площади квартир объекта (не менее 32 270 кв. м) инвестору и/или привлеченным им соинвесторам в собственность (п. 4.3.1 контракта);

- по общей коммерческой нежилой площади: не менее 10% от общей нежилой площади объекта (не менее 448 кв. м), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 691 264 долларам CША - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организациям Минобороны России, не менее 90% от общей нежилой площади объекта (не менее 4 032 кв. м) в собственность инвестора и привлеченным им соинвесторам (п. 4.3.2 контракта);

- по площади парковочных мест: 100% площади (количества) парковочных инвестору и привлеченным им соинвесторам в собственность (п. 4.3.3 контракта).

Пунктом 4.5 инвестиционного контракта (в соответствии с подп. «ж» п. 2 Распоряжения ФАУФИ от 07.06.2005 № 735-р) предусмотрено, что если в процессе реализации инвестиционного проекта инвестор обеспечит ввод в эксплуатацию общей площади объекта в размерах больших, чем предусмотрено контрактом, то полученная дополнительная общая жилая и нежилая площадь распределяется в соотношении согласно п. п. 4.3.1 и 4.3.2 контракта по дополнительному соглашению.

Также в п. 2.2 контракта (на основании подп. «е» п. 2 Распоряжения ФАУФИ от 07.06.2005 № 735-р) предусмотрено, что по условиям инвестиционного контракта доля Российской Федерации не может быть уменьшена.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства и проанализировав условия контракта на основании ст. 431 ГК РФ, установил, что реализация инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса (объекта) по адресу: <...>, осуществлялась на трех земельных участках общей площадью 3,115 га с кадастровыми номерами 77:03:0003007:1003, 77:03:0003007:1005, 77:03:0003007:1006;

Стороны в п. 4.3 инвестиционного контракта закрепили какое конкретное имущество является предметом реализации контракта, а именно: жилая площадь, коммерческая нежилая площадь, парковочные места в объекте, возводимом в рамках реализации данного инвестиционного проекта на земельных участках общей площадью 3,115 га с кадастровыми номерами 77:03:0003007:1003, 77:03:0003007:1005, 77:03:0003007:1006.

Кроме того, судом установлено, что в рамках реализации инвестиционного проекта по строительному адресу: <...>, на земельных участках, общей площадью 3,115 га с кадастровыми номерами 77:03:0003007:1003, 77:03:0003007:1005, 77:03:0003007:1006, построен и введен в эксплуатацию жилой комплекс с объектами инфраструктуры, состоящий из четырех многоквартирных домов, общей жилой площадью 58 322,3 кв.м, общей коммерческой нежилой площадью – 9011,0 кв.м, общим количеством парковочных мест - 705 мест, а именно:

- жилой дом корп. 5 (почтовый адрес: <...>) общей жилой площадью 8.640,6 кв.м.;

- жилой дом корп. 4 (почтовый адрес: <...>) общей жилой площадью 15.848,5 кв.м.;

- жилой дом корп. 3 (почтовый адрес: <...>) общей жилой площадью 13.368,2 кв. м.;

- жилой дом корп. 2 (почтовый адрес: <...>) общей жилой площадью 20.465,0 кв. м.

По условиям инвестиционного контракта, конкретное имущество подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации инвестиционного проекта определяется на основании акта о реализации инвестиционного проекта, подписывается сторонами и согласовывается собственником (п.п. 1.20, 4.2, 4.3 контракта).

Составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект, поскольку Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» и отдельные законодательные акты РФ» установлены дополнительные требования к документам, необходимым для регистрации права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с публично-правовым образованием либо унитарным предприятием до 01.01.2011 (необходимо наличие подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом).

В соответствии с Приказом Управления Росреестра по Москве от 13.04.2010 № 113 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию» акт о результатах реализации инвестиционного контракта, подписанный всеми участниками, является итоговым документом, который отражает раздел долей в натуре и входит в перечень правоустанавливающих документов, представляемых для проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, созданные в процессе инвестиционной деятельности.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.06.2013 № 1276/13 изложена правовая позиция, согласно которой, в случае удовлетворения иска о понуждении подписать акт о результатах реализации инвестиционного проекта суд, руководствуясь нормами закона, применимыми к отношениям сторон, и условиями заключенного инвестиционного контракта, указывает в судебном акте результат раздела между сторонами созданного инвестиционного объекта (помещений в созданном объекте или доли в праве собственности на него). Такой судебный акт, вступивший в законную силу, представляется вместо акта о реализации инвестиционного проекта для регистрации права собственности его участников на указанные в нем объекты.

Предметом данного спора является требование об обязании исполнить условия инвестиционного контракта от 23.06.2005 № 088/735, путем подписания дополнительного соглашения к инвестиционному контракту - акта о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте по общей жилой площади с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой и по общей коммерческой нежилой площади объекта с указанием в нем нумерации нежилых помещений и парковочных мест.

Согласно п. 1.20 контракта, акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте – дополнительное соглашение к контракту, подтверждающее исполнение обязательства сторонами по инвестиционному контракту в целом, являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон.

Принимая решение об обязании сторон подписать акт на определенных условиях, суды закрепляют этим решением распределение помещений в инвестиционном объекте между сторонами спора в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

С учетом изложенного, акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте должен соответствовать условиям инвестиционного контракта и требованиям действующего законодательства Российской Федерации.

Как следует из представленного истцом, с учетом уточнения исковых требований, проекта акта о реализации инвестиционного контракта, ОАО «494 УНР» предлагает данным актом, в том числе, определить, что в результате реализации контракта на момент подписания акта о реализации инвестиционного контракта:

3. Инвестором своими силами и за свой счет (собственных и привлеченных) возведены объекты капитального строительства на земельных участках, находящихся в собственности Российской Федерации и на праве постоянного (бессрочного) пользования Заказчика по адресу: <...>:

- на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0003007:1005 возведены жилые многоквартирные дома с объектами социальной инфраструктуры корпус 4 и корпус 5,

- на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0003007:1003 возведен жилой многоквартирный дом с объектами социальной инфраструктуры корпус 2,

- на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0003007:1006 возведен жилой многоквартирный дом с объектами социальной инфраструктуры корпус 3.

4. Переданы в долю Российской Федерации с оформлением в собственность следующие площади:

- 6896,2 кв.м. объектов недвижимости по адресу: <...> в соответствии с дополнительным соглашением от 20.03.2006 № 01-8/8 и актом приема-передачи от 20.03.2006 к инвестиционному контракту,

- 6814,7 кв.м. общей жилой площади в виде 75 квартир (17 квартир общей площадью кв.м. по адресу: <...> и 58 квартир общей площадью кв.м. по адресу: <...>) в соответствии дополнительным соглашением от 15.09.2008 № 01-16/53 и актом приема-передачи от 15.09.2008 к инвестиционному контракту,

- 10 628,5 кв.м. общей жилой площади в виде 109 квартир на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2022 года по делу № А41-86342/2021 (33 квартиры общей площадью 3226,6 кв.м. в корпусе 2 и 76 квартир общей площадью 7455,9 кв.м. в корпусе 3 по адресу: Москва, ул. Матросская Тишина, 10).

На день подписания акта в долю инвестора переданы следующие площади:

- 17 674,3 кв.м. общей жилой площади в виде 189 квартир (150 квартир общей площадью 14 017,2 кв.м. в доме по адресу: <...> (строительный корпус 4)) и 39 квартир общей площадью 3657,1 кв.м. в доме по адресу: <...> (строительный корпус 5)) в соответствии с Дополнительным соглашением №01-16/53 от 15 сентября 2008 года к инвестиционному контракту.

- 23 150,7 кв.м. общей жилой площади на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2022 года по делу № А41- 86342/2021 (170 квартир общей площадью 17 238,4 кв.м. в корпусе 2 (строительный) и 78 квартир общей площадью 5912,3 кв.м. в корпусе 3 (строительный) по адресу: Москва, ул. Матросская Тишина, 10).

6. В корпусах 2, 3, 4 и 5 по адресу: <...> Инвестором своими силами и за свой счет (собственных и кредитных) построено:

6.1. жилая площадь в размере 58 322,2 кв.м., из которых:

- доля Заказчика в размере 30 % составляет 17 497,2 кв.м.

- доля Инвестора в размере 70 % составляет 40 825,0 кв.м.

6.2. нежилая площадь в размере 9011 кв.м., из которых:

- доля Заказчика в размере 10 % составляет 901,10 кв.м.

- доля Инвестора в размере 90 % составляет 8109,9 кв.м.

6.3. 705 (семьсот пять) парковочных мест 100% которых составляет долю инвестора.

7. Стороны контракта пришли к соглашению, что обязательства инвестора по предоставлению заказчику 10% от общей коммерческой нежилой площади объекта согласно п. 4.3.2 контракта, которая составляет 901,1 кв.м. будет исполнена следующим образом:

- 1292,6 кв.м. предоставляется в виде зачета в ранее переданном в соответствии с дополнительным соглашением №01-8/8 от 20 марта 2006 года в собственность Российской Федерации помещении: склад общей площадью 1292,6 кв.м. по адресу: <...>.

Согласно п. 8 стороны произвели распределение жилой площади объекта - в приложении №1 к настоящему акту, нежилой площади объекта - в приложении № 2 к настоящему акту, распределение парковочных машино/мест в объекте – в приложении № 3 к настоящему акту (705 парковочных мест – в собственность ОАО «494 УНР»).»

Ответчик представил письменный отзыв с контррасчетом, письменные объяснения с протоколом разногласий по уточненным исковым требованиям ОАО «494 УНР», в прилагаемом проекте акта о реализации инвестиционного контракта содержится свой вариант распределения помещений, согласно которому в п.п. 3, 4, 5 акта:

1) По жилой площади:

«3.1. согласно подписанных сторонами дополнительного соглашения к инвестиционному контракту № 01-166/53 от 15.09.2008, дополнительного соглашения - акту о частичной реализации инвестиционного контракта и распределения долей от 15.09.2008, акту приема-передачи к инвестиционному контракту от 15.09.2008:

- в жилом доме по адресу: <...> (строительный адрес: г. Москва, ул. Матросская Тишина, вл.10, корп.4) – в собственность Российской Федерации распределено 1831,3 кв.м., в собственность ОАО «494 УНР» -14 017,2 кв.м.

- в жилом доме по адресу: <...> (строительный адрес: <...>, корп.5) - в собственность Российской Федерации распределено 4 983,4 кв.м., в собственность ОАО «494 УНР» - 3 657,1 кв.м.

3.2. Согласно дополнительному соглашению к инвестиционному контракту от 23.06.2005 № 08-8/735 - акту о частичной реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте по общей жилой площади в размере 10 682,5 кв.м., утвержденному вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2022 по делу А41-86342/2021:

- в жилом доме по адресу: <...> (строительный адрес: г. Москва, ул. Матросская Тишина, вл.10, корп.2) - в собственность Российской Федерации распределено 3 226,6 кв.м., в собственность ОАО «494 УНР» - 17238,4 кв.м.

- в жилом доме по адресу: <...> (строительный адрес: г. Москва, ул. Матросская Тишина, вл.10, корп.2) - в собственность Российской Федерации распределено 7 455,9 кв.м., в собственность ОАО «494 УНР» - 5 912,3 кв.м.

Согласно п. 3.3 – площади помещений общего пользования и инженерного назначения согласно технической документации, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения помещений многоквартирных домов, перечисленных в п. 3.1 и 3.2 дополнительного соглашения, в соответствии со ст. 290 ГК РФ, главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 15 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» переходят в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме пропорционально принадлежащим им помещениям.».

2) согласно п. 4 акта о реализации инвестиционного контракта общая коммерческая нежилая площадь составляет 9 011,0 кв.м., по итогам реализации инвестиционного контракта стороны произвели следующее распределение по общей коммерческой нежилой площади:

- в жилом доме по адресу: <...> (строительный адрес: г. Москва, ул. Матросская Тишина, вл.10, корп.4) - в собственность ОАО «494 УНР» - 11 нежилых помещений общей площадью 1669.4 кв.м.;

- в жилом доме по адресу: <...> (строительный адрес: <...>, корп.5) - в собственность ОАО «494 УНР» - 1 нежилое помещение 344,2 кв.м.;

- в жилом доме по адресу: <...> (строительный адрес: г. Москва, ул. Матросская Тишина, вл.10, корп.2):

а) в собственность Российской Федерации - 7 нежилых помещений общей площадью 474,4 кв.м.,

б) в собственность ОАО «494 УНР» - 144 нежилых помещения общей площадью 4715,4 кв.м.,

- В жилом доме по адресу: <...> (строительный адрес: г. Москва, ул. Матросская Тишина, вл.10, корп.3):

а) в собственность Российской Федерации – 5 нежилых помещений общей площадью 426,6 кв.м.,

б) в собственность ОАО «494 УНР» - 88 помещений общей площадью 1381,0 кв.м.»

3) По площади парковочных мест согласно п. 5 Акта о реализации Инвестиционного контракта - 705 парковочных мест, которые в соответствии с п. 4.3.3 Инвестиционного контракта переходят в размере 100% - в собственность ОАО «494 УНР».

Оценив представленные сторонами проекты актов о реализации инвестиционного контракта, суд установил, что между истцом и ответчиком отсутствует спор в определении общего объема распределяемых площадей Объекта, построенного в рамках реализации инвестиционного проекта по строительному адресу: <...> на земельных участках общей площадью 3,115га с кадастровыми номерами 77:03:0003007:1003, 77:03:0003007:1005, 77:03:0003007:1006 – жилого комплекса с объектами инфраструктуры, состоящий из четырех многоквартирных домов (корп. 5, 4, 3, 2).

При этом, ответчик не возражал против требований истца в части определения вышеуказанного общего объема и соотношения распределяемых площадей объекта, построенного в рамках реализации инвестиционного контракта, а именно:

Объект общей жилой площадью – 58.322,3 кв.м., общей коммерческой нежилой площадью - 9011,0 кв.м., общим количеством парковочных мест - 705 мест, подлежит распределению между сторонами в соотношении, установленном п. 4.3 инвестиционного контракта:

1) по жилой площади в размере 58.322,2 кв.м., из которых:

- доля Российской Федерации в размере 30 % составляет 17 497,2 кв.м.,

- доля ОАО «494 УНР» в размере 70 % составляет 40 825,0 кв.м.

2) по коммерческой нежилой площади в размере 9011 кв.м., из которых:

- доля Российской Федерации в размере 10 % составляет 901,10 кв.м.

- доля ОАО «494 УНР» в размере 90 % составляет 8109,9 кв.м.

3) по парковочным местам - 100% в размере 705 (семьсот пять) парковочных мест составляет долю ОАО «494 УНР».

В рассматриваемом случае, между сторонами возникли разногласия по распределению помещений в объеме общей нежилой площади коммерческого назначения - 9011 кв.м, заявленном истцом, и зачете в счет исполнения обязательств по инвестиционному контракту нежилых зданий общей площадью 6896,2 кв.м. по адресу: <...> в соответствии с дополнительным соглашением от 20.03.2006 № 01-8/8 и актом приема-передачи от 20.03.2006 к инвестиционному контракту.

Между тем, суд установил, что обстоятельства, касающиеся факта передачи спорных площадей 6.896,2 кв.м от ОАО «494 УНР» Российской Федерации по инвестиционному контракту от 23.06.2005 № 08-8/735 были предметом рассмотрения спора в рамках дела № А40-59165/2021 по иску ОАО «494 УНР» к ФГКУ «Центральное ТУИО Минобороны России», Минобороны Российской Федерации о признании передачи площадей по инвестиционному контракту № 08-8/735 от 23.06.2005г.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А40-59165/2021 ОАО «494 УНР» в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку установлено, что по условиям инвестиционного контракта от 23.06.2005 № 08-8/735 доля Российской Федерации не подлежит уменьшению; передача 6.896,2 кв.м общей площади в соответствии с актом приема-передачи от 20.03.2006 не относится к спорным правоотношениям по инвестиционному контракту от 23.06.2005 № 08-8/735. Инвестором были переданы Долгоруковской КЭЧ района КЭУ г. Москвы по дополнительному соглашению от 20.03.2006 отдельно построенные объекты нежилого назначения общей площадью 6 896,2 кв.м для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации, строительство которых контрактом не предусматривалось.

Как следует из материалов дела, согласно п. 4.3.2 контракта по нежилой коммерческой площади в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организациям Минобороны России должно быть передано не менее 10% от общей нежилой коммерческой площади объекта.

Согласно п. 1.17 инвестиционного контракта к нежилым коммерческим помещениям относятся нежилые помещения и строения, возводимые в коммерческих целях на инвестиционном объекте.

В связи с этим, установив, что спорные нежилые здания (солдатское общежитие, склад, гараж-склад, гараж, контрольно-технический пункт, пункт ежедневного технического обслуживания) обшей площадью 6.896,2 кв.м не отвечают признакам коммерческих помещений, определенных сторонами в инвестиционном контракте и нормам гражданского законодательства.

Данные выводы суда подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2022 по делу № А41-86342/2021, в котором суд установил, что спорные объекты (солдатское общежитие, склад, гараж-склад, гараж, контрольно-технический пункт, пункт ежедневного технического обслуживания) обшей площадью 6.896,2 кв.м, находящиеся на территории войсковой части 48427, были возведены в рамках реконструкции объектов военного городка ВДВ и переданы в собственность Российской Федерации в качестве выполнения самостоятельного дополнительного условия участия в конкурсе на право заключения инвестиционного контракта и не входят в перечень подлежащего согласно п. 4.3 инвестиционного контракта построенного недвижимого имущества: жилая площадь, общая коммерческая нежилая площадь, парковочные места.

Инвестиционный контракт, регулирующий отношения сторон по данному делу, был заключен по итогам конкурса и в соответствии с ч. 4 ст. 447 ГК РФ, выигравшим торги по конкурсу, признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия.

Как следует из представленных в материалы дела документов, в рамках проводимого конкурса от 06.08.2002 (протокол № 4 заседания конкурсной комиссии представлен в материалы настоящего дела 04.03.2024) участником № 4 - ОАО «494 УНР» в его конкурсной заявке, помимо предложения передать в собственность Российской Федерации 30% жилой площади, 10 % нежилой площади по итогам реализации инвестиционного проекта, было также заявлено предложение (в отличие от других участников конкурса) участвовать в реконструкции объектов в/части 48427.

Данное предложение об участии в реконструкции объектов в/части 48427 не было обусловлено какими-либо условиями (зачетами реконструированных площадей в счет доли Российской Федерации по инвестиционному проекту по адресу: <...>), а было самостоятельным предложением (в отличии от других участников конкурса) от ОАО «494 УНР». Данное предложение было дополнительным к основным условиям конкурса - по распределению жилой и нежилой площади, которую планировалось построить в рамках реализации инвестиционного проекта.

Возведенные в рамках участия в реконструкции объектов в/части 48427 объекты (солдатское общежитие, склад, гараж-склад, гараж, контрольно-технический пункт, пункт ежедневного технического обслуживания), общей площадью 6.896,2 кв.м, находящиеся на территории войсковой части военного городска ВДВ были построены на основании документов, не имеющих никакого отношения к инвестиционному контракту.

Данные выводы суда подтверждаются судебным актом – постановлением Арбитражного суда Московского округа от 05.06.2023 по делу А41-86342/2021, в котором суд округа приходит к следующим выводам: «Как установлено судами, спорные объекты (солдатское общежитие, склад, гараж-склад, гараж, контрольно-технический пункт, пункт ежедневного технического обслуживания) обшей площадью 6 896,2 кв.м, находящиеся на территории войсковой части и построенные в рамках реконструкции объектов в/части 48427 были возведены в рамках реконструкции объектов военного городка ВДВ, находящиеся на территории войсковой части и построенные в рамках реконструкции объектов в/части 48427 на основании документов, не имеющих непосредственного отношения к инвестиционному контракту: решения от 19.01.2004 начальника строительства и расквартирования войск – заместителем Министра обороны; распоряжения Правительства Москвы от 27.02.2003 года № 287-РА «О комплексной реконструкции территории по адресу: ул. Матросская Тишина, вл. 10» и инвестиционного контракта № 29/МЖС-1 от 25.11.2002. Согласие на осуществление реконструкции военного городка за свой счет ответчик выразил в ходе конкурса по отбору инвестора на право реализации инвестиционного проекта, что подтверждается протоколом от 06.08.2002 № 4 заседания конкурсной комиссии КЭУ г. Москвы.».

Судом отклоняется довод истца на преюдициальность установления факта передачи в собственность Российской Федерации семи нежилых зданий/помещений общей площадью 6897 кв.м в мотивировочной части решении Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2017 по делу № А40-54043/2017, так как данный спор рассматривался между иными лицами и предметом данного спора были требования Министерства обороны Российской Федерации к Правительству Москвы, Квартирно-эксплуатационному управлению г. Москвы Главного квартирно-эксплуатационного управления Министерства обороны Российской Федерации, 3-е лицо - ОАО «494 УНР» о признании недействительным инвестиционного проекта от 03.03.2005 (реестровый номер 13-003735-5301-0013-00001-05) по адресу: ул. Матросская Тишина, вл. 10 (ВАО), в редакции дополнительных соглашений № 1 от 10.04.2006 и № 2 от 03.06.2006. Вопрос обстоятельств передачи зданий/помещений, общей площадью 6897 кв.м., не относился к существу спора и судом в рамках дела № А40-54043/2017 не рассматривался.

При этом, вступившими в законную силу судебными актами по делам № № А41-86342/2021, А40-59165/2021 между теми же лицами и по тому же инвестиционному контракту, что и в данном деле, было установлено, что нежилые здания, общей площадью 6 896,2 кв.м., не относятся к инвестиционному контракту и не отвечают признакам объектов, подлежащих распределению по итогам реализации инвестиционного контракта.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 22.03.2012 № 13225/2011, доказательством наличия воли собственника – Российской Федерации на распоряжение спорным имуществом является решение, принятое федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия собственника имущества.

Судом установлено, что в Распоряжении от 07.06.2005 № 735-р, как и в инвестиционном контракте не содержится решений собственника о зачете площадей спорных объектов обшей площадью 6.896,2 кв.м (солдатское общежитие, склад, гараж-склад, гараж, контрольно-технический пункт, пункт ежедневного технического обслуживания) в счет исполнения ОАО «494 УНР» обязательств по данному инвестиционному контракту.

В связи с чем, приняв во внимание, обстоятельства установленные вступившими в силу судебными актами о том, что нежилые здания общей площадью 6.896,2 кв.м не относятся к инвестиционному контракту и не отвечают признакам объектов, подлежащих распределению по итогам реализации инвестиционного контракта, суд первой инстанции правомерно доводы истца отклонил, т.к передача спорного имущества, обшей площадью 6.896,2 кв.м произведена в счет исполнения ОАО «494 УНР» обязательств по п. 4.4 инвестиционного контракта.

В п. 4.4 инвестиционного контракта предусмотрено условие о досрочной передаче (зачете) жилой, нежилой площади и гаражей в г. Москве и Московской области в собственность Российской Федерации в соответствии с требованиями подпункта «а» и подпункта «в» пункта 2 Распоряжения ФАУФИ от 07.06.2005 № 735-р, в которых идет речь о распределении имущества в собственность Российской Федерации в соотношении, соответствующем п. 4.3 контракта: готовых квартир с муниципальной отделкой не менее 30% от общей площади квартир, нежилой площади не менее 10% от общей нежилой площади, при этом, увеличение затрат инвестора, связанных с реализацией контракта, изменение курса доллара США по отношению к российскому рублю не являются основанием для передачи доли Российской Федерации.

Проанализировав условия контракта и Распоряжения ФАУФИ от 07.06.2005 № 735-р, суд пришел к выводу о том, что п. 4.4 инвестиционного контракта предусматривает условие зачета, т.к из положений данного пункта следует, что в счет доли Российской Федерации по распределению жилой площади могут быть переданы другие жилые помещения (квартиры с муниципальной отделкой), в счет коммерческих нежилых помещений другие нежилые помещения коммерческого назначения, а здания общей площадью 6896,2 кв.м (солдатское общежитие, склад, гараж-склад, гараж, контрольно-технический пункт, пункт ежедневного технического обслуживания) не могут быть переданы в зачет жилых помещений (квартир с муниципальной отделкой), или нежилых помещений коммерческого назначения в соответствии с п. 4.3 контракта.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что предлагаемое ОАО «494 УНР» в уточненных исковых требования нежилое помещение склада, общей площадью 1292,6 кв.м (из помещений общей площадью 6896,2 кв.м (солдатское общежитие, склад, гараж-склад, гараж, контрольно-технический пункт, пункт ежедневного технического обслуживания согласно дополнительному соглашению №01-8/8 от 20.06.2006 и акту приема-передачи от 20.03.2006) к зачету в счет доли Российской Федерации по коммерческим нежилым помещениям не отвечает признакам коммерческих помещений, которые подлежат распределению по итогам реализации инвестиционного проекта и установленных сторонами в инвестиционном контракте, и направлено на переоценку выводов судов, вступивших в законную силу, между теми же лицами и вытекающие из отношений по инвестиционному контракту от 23.06.2005 № 08-8/735.

Довод истца о том, что большинство из нежилых помещений определенных ответчиком в свою долю не могут быть отнесены к его доле, т.к в указанных помещениях должны располагаться службы социального бытового обслуживания, предоставляющие услуги населению, удовлетворяющие его основные бытовые и социальные потребности, суд правомерно отклонил как не соответствующий требованиям пункта 10 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», где установлено, что в кадастр недвижимости при внесении сведений о таком объекте недвижимого имущества как помещение указывается его назначение – жилое или нежилое.

Классификацию нежилых помещений по планируемому использованию закон не предусматривает.

Согласно представленным ответчиком в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости в графе «назначение» помещений, планируемых к включению в долю Российской Федерации в акте о реализации инвестиционного контракта, в редакции ответчика, указано «нежилое».

Как указано в пункте 6 информационного письма от 25.07.2000 № 56 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве», стороны по договору на участие в строительстве объекта не вправе односторонне менять условия, если такое право не предусмотрено договором.

Соответственно, ОАО «494 УНР» не вправе включать в акт о реализации инвестиционного контракта условия, не предусмотренные инвестиционным контрактом.

Проанализировав проект акта о реализации инвестиционного контракта в части распределения нежилых коммерческих площадей в редакции ответчика, суд пришел к выводу о том, что данная редакция отвечает условиям инвестиционного контракта: предлагаемые к распределению ответчиком помещения расположены в жилых домах построенного объекта, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости распределяемые помещения относятся по виду разрешенного использования к нежилым.

Также в редакции акта о реализации инвестиционного контракта, предложенной ответчиком, содержится п. 3.3, которым определено, что «Площади помещений общего пользования и инженерного назначения согласно технической документации, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения помещений многоквартирных домов, перечисленных в п. 3.1 и 3.2 дополнительного соглашения, в соответствии со ст. 290 ГК РФ, главой 6 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 15 Федерального закона от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» переходят в общую долевую собственность собственникам помещений в многоквартирном доме пропорционально принадлежащим им помещениям.».

Как следует из п. 4.2 инвестиционного контракта после завершения строительства объекта стороны подписывают акт о реализации инвестиционного контракта и распределении долей в возведенном объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные системами жизнеобеспечения жилой части объекта), с учетом исполнения инвестором п. п. 4.4, 4.5 контракта.

В соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ, 36 ЖК РФ).

В связи с изложенным, признав, что п. 3.3 акта о реализации инвестиционного контракта в редакции предложенной ответчиком, соответствует условиям контракта и нормам действующего законодательства Российской Федерации. Представленный ответчиком контррасчет с проектом акта о реализации инвестиционного контракта содержит вариант распределения помещений в объеме общей площади и соотношения, заявленных истцом соответствует условиям контракта и требованиям действующего законодательства Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно обязал сторон подписать дополнительное соглашение к инвестиционному контракту в редакции предложенной ответчиком.

Апелляционный суд соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65-66, 69, 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 мая 2024г. по делу № А40-74284/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:Александрова Г.С.


Судьи:Мезрина Е.А.

Головкина О.Г.