Постановление от 7 сентября 2022 г. по делу № А41-57102/2019

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-14569/2022

Дело № А41-57102/19
07 сентября 2022 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 07 сентября 2022 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Виткаловой Е.Н.,

судей Марченковой Н.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от ИП ФИО2 – представитель по доверенности от 01.09.2021ФИО3;

от Администрации муниципального образования г. Люберцы - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО «Стайллюкс» – представитель по доверенности от 01.01.2022 ФИО4;

от ООО «Бургер Рус» - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФКУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» - представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Федерального дорожного агентства– представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «СтайлЛюкс» на решение Арбитражного суда Московской области от 31 мая 2022 года №А41- 57102/19 по иску ИП ФИО2 к Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области, ООО «СтайлЛюкс»,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы, ООО «Бургер Рус», Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Федеральное казенное учреждение «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства»

о признании права аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа Люберцы Московской области (далее - администрация, ответчик 1), к Обществу с ограниченной ответственностью «СтайлЛюкс» (далее - ООО «СтайлЛюкс», ответчик 2) о признании права аренды земельного участка № 13 (кадастровый номер земельного участка 50:22:0440507:25), площадью 5 000 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, Люберецкий район, 23-й км. Новорязанское шоссе, по договору аренды земельного участка № 792/1-142 от 12.12.2005 года с 04.12.2017 г. до 02.07.2020, а именно до даты изъятия земельного участка для государственных нужд на основании распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) № 1576-р от 20.06.2019 г. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы,ООО «Бургер Рус», Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Федеральное казенное учреждение «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства».

Решением Арбитражного суда Московской области от 31 мая 2022 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «СтайлЛюкс» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители Администрации муниципального образования г. Люберцы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области, Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, ФКУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия», Федерального дорожного агентства в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Администрации муниципального образования г. Люберцы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Люберцы Московской области, Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, ФКУ «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия», Федерального дорожного агентства, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

До начала судебного разбирательства через канцелярию суда 24.08.2022отИП ФИО2 поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Апелляционный суд, совещаясь на месте, определил приобщить к материалам дела отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании ООО «Стайллюкс» просил приобщить к материалам дела платежное поручение, подтверждающее уплату госпошлины за подачу апелляционной жалобы.

Апелляционный суд, совещаясь на месте, определил приобщить к материалам дела платежное поручение в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционным судом обозревалось заключение эксперта страница 29-34.

Заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт отменить (изменить).

Представитель ИП ФИО2 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Выслушав представителей сторон и повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, Между Администрацией муниципального образования поселок Томилино Люберецкого района Московской области (арендодатель) и ООО «АРНАЛ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.12.2005г. № 792/1-142, в соответствии с которым на основании постановления главы муниципального образования поселок Томилино Люберецкого района Московской области от 12.12.2005г. № 324 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 000 кв.м, категория земель - земли поселений, с кадастровым номером 50:22:0040507:0025, расположенный по адресу: <...> км Новорязанского шоссе, участок № 13 для проектирования, строительства и последующей эксплуатации торгово-складского комплекса (п. 1.2 Договора).

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка с 09.12.2005г. по 09.12.2054г.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 26.12.2005г. № 50-50-22/085/2005-958.

Между ООО «АРНАЛ» (сторона 1) и ООО «АТОР» (сторона 2) заключено соглашение от 27.12.2005 г., в соответствии с которым сторона 1 передает стороне 2 права и обязанности арендатора земельного участка площадью 5 000 кв.м, категория земель - земли поселений, с кадастровым номером 50:22:0040507:0025, расположенного по адресу: <...> км Новорязанского шоссе, участок № 13, предоставленного на основании договора аренды земельного участка от 12.12.2005г. № 792/1-142.

В соответствии с соглашением от 02.08.2007 г. права и обязанности арендатора земельного участка площадью 5 000 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «под проектирование и строительство торгово-складского комплекса», с кадастровым номером 50:22:0040507:0025, расположенного по адресу: <...> км Новорязанского шоссе, участок № 13, по договору аренды земельного участка от 12.12.2005г. № 792/1-142 перешли от ООО «АТОР» к ООО «СтайлЛюкс».

07.09.2007 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в пользу ООО «СтайлЛюкс» было зарегистрировано обременение (аренда) за №50-50- 22/059/2007-124 на срок с 07.09.2007 по 09.12.2054 г.

Постановлением Администрации городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области от 22.02.2012 г. №205-ПА был утвержден Градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: <...> км (правая сторона), участок №13, за номером RU50513102-GPZU007812.

Согласно п. 4 (страница 6) Градостроительного плана участок признан неделимым. 18.12.2013 г. было принято Распоряжение Федерального дорожного агентства №2198-р «Об утверждении документации по планировке территории объекта «Строительство и реконструкция автомобильной дороги М-5 «Урал» от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска. Реконструкция автомобильной дороги М-5 «Урал» - от Москвы через Рязань, Пензу, Самару, Уфу до Челябинска на участке км 19- км 28 + 000, Московская область».

Указанным проектом планировки территории было наложено ограничение в использовании спорного участка в размере 33% участка.

Другим планировочным ограничением использования спорного земельного участка в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей», являлась охранная зона объекта «Газораспределительная сеть от ГРС «Весна №02/2» высокого давления (от 0,6 до 1,2 Мпа), диаметр 500 мм (проходящего сквозь земельный участок согласно схеме), что обусловлено взрыво и пожароопасными свойствами транспортируемого по ним газа. Определено расстояние охранной зоны газопровода.

В таблице (приложение В) п. 9 Постановления определено, что минимальное расстояние по горизонтали от оси газопровода до здания при давлении газа до 1,2 Мпа рекомендовано 20 м.

В целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации.

Строить в зоне охраны газораспределительных сетей объекты жилищно-гражданского назначения запрещается (п. 14. указанных Правил). 30 декабря 2014 года с учетом имеющихся к этому моменту градостроительных ограничений в отношении спорного земельного участка было выдано разрешение на строительство торгово-складского комплекса №RU 50513102-RSO 0107414 на спорном земельном участке площадью 5 000 кв.м. в соответствии с проектом строительства, выполненнымООО «ПСК Сервис».

26.09.2017 г. ООО «СтайлЛюкс» было получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50-51-9227-2017 - торгово-складского комплекса площадью 277,5 кв.м.

Здание было поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 50:22:0040507:150.

ООО «СтайлЛюкс» зарегистрировало право собственности на вышеуказанное здание 31.10.2017 г., о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации № 50:22:0040507:150-50/022/2017-1.

23.11.2017 г. между ООО «СтайлЛюкс» (продавец) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи от 23.11.2017 г. № 1, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю нежилое здание общей площадью 277,5 кв.м, кадастровый номер 50:22:0040507:150, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км Новорязанского шоссе, строение № 13, построенное в 2017г., введенное в эксплуатацию по акту ввода от 26.09.2017г. № RU50-51-9227-2017, расположенное на земельном участке № 13 по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км Новорязанского шоссе, кадастровый номер 50:22:0040507:25, а также автодороги и стоянки для автомашин на этом земельном участке, расположенные в литерах 1, 2, 3, 4, 5 и 6 в соответствии со схемой, являющейся приложением № 1 к договору.

Пунктом 1.4 договора установлена обязанность продавца передать покупателю долю в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040507:25, соответствующую площади участка, а также право собственности на здание.

Переход права собственности на здание зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 04.12.2017г. № 50:22:0040507:150- 50/022/2017-3.

Исполнение истцом обязательства по оплате цены договора в полном объеме подтверждается Сторонами.

Продавцом обязанность по передаче прав аренды исполнена не была.

Истец обратился к ответчику (Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области) с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части множественности лиц на стороне арендатора.

Администрация в своем ответе (Исх.№Р001-2198696803-14183307 от 17.07.2018 г.) отказала в удовлетворении заявления истца ввиду того, что на спорном земельном участке отсутствуют иные здания и/или строения, принадлежащие ООО «СтайлЛюкс», а значит заключение договора со множественностью лиц на стороне арендатора невозможно (в силу прямого ограничения, установленного ч. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

14.05.2019 года истец вновь обратился к ответчику (Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области) с заявлением о возможности заключения договора аренды спорного земельного участка (Исх. №0519 от 14.05.2019 г.).

В ответ на указанное заявление ответчиком (Администрацией муниципального образования городской округ Люберцы Московской области) (Исх. №Р001-2198696803- 24261080 от 31.05.2019 г.) был выдан отказ с указанием на то, что согласно п. 1 ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Указано, что п. 1 ст. 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Также пояснено, что согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента такой регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора аренды, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Ответчиком (Администрацией) также указано, что переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 №11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего собственника недвижимости, посредством уступки последним своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, и дано указание на необходимость заключения между ООО «СтайлЛюкс» (Ответчик) и ФИО2 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Указанное соглашение между истцом и ответчиком заключено не было.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в полном объеме.

Оценив доводы заявителя апелляционной жалобы и проверив их обоснованность, апелляционный суд считает их несостоятельными в связи со следующим.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (часть 1).

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (часть 3).

Материалам дела подтверждается, что на основании договора купли-продажи от 23.11.2017 г. № 1 право собственности на здание принадлежит истцу.

Переход права собственности на здание зарегистрирован за истцом в установленном законом порядке.

Статьей 250 ГК РФ определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040507:0025, на котором расположено здание с кадастровым номером 50:22:0040507:150, принадлежит на праве аренды ООО «СтайлЛюкс».

После заключения договора купли-продажи в части, поскольку часть земельного участка под зданием и необходимая для его эксплуатации перешла к покупателю ФИО2

В ходе рассмотрения настоящего дела на основании Распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор)№ 1576-р от 20.06.2019 г. права аренды на земельный участок № 13, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км Новорязанского шоссе, кадастровый номер 50:22:0040507:25, были изъяты у ответчика (ООО «СтайлЛюкс»).

Права на спорный земельный участок перешли к Российской Федерации 02.07.2020 г. на основании заключенного между ответчиком (ООО «СтайлЛюкс») и третьим лицом (ФКУ «Центравтомагистраль») соглашения №19-М5.ИЗ/2019 от 17.04.2020 г. об изъятии недвижимости для государственных нужд.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В пункте 13 этого же Постановления Пленума указано, что в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 N 935-О).

Для использования здания с кадастровым номером необходимо установить площадь земельного участка.

С целью определения необходимой площади, судом первой инстанции было проведено несколько экспертиз.

Определением от 20.02.2020 г. по настоящему делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза.

Проведение экспертизы было поручено Автономной некоммерческой организации «Межрегиональная организация независимых экспертиз» Эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

3.1. Какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта капитального строительства нежилого здания общей площадью 277,5 кв.м., кадастровый номер 50:22:0040507:150 (принадлежащего на праве собственности ИП ФИО2), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040507:25 по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км. Новорязанского шоссе, строение 13)?

3.2. Какова площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040507:25, обозначенной в п.1.2 договора купли-продажи №1 от 23.11.2017г. объекта капитального строительства нежилого здания общей площадью 277,5 кв.м. кадастровый номер 50:22:0040507:150, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040507:25 по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км. Новорязанского шоссе, строение 13, заключенного между ИП ФИО2 и ООО «СтайлЛюкс», поворотные точки которых обозначены числовыми значениями 1,2,3,4,5, 6 в Приложении №1 к договору?

Согласно экспертному заключению № 13-03/2020 от 10.07.2020 г., фактическая эксплуатируемая площадь земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040507:25 составляет 2157,41 кв.м.

Необходимая площадь земельного участка для эксплуатации нежилого здания общей площадью 277,5 кв.м, кадастровый номер 50:22:0040507:150 (принадлежащего на праве собственности ИП ФИО2), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040507:25 по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км. Новорязанского шоссе, строение 13) согласно ПЗЗ составляет 5000 кв.м.

Земельный участок 50:22:0040507:25 является неделимым.

С учетом погрешности площадь части земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040507:25 составляет 1564 кв.м. (+- 28 кв.м. с учетом погрешности).

Поскольку ответчиком 2 были заявлены возражения, в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ, определением суда от 27 июля 2021 года по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой с учетом определения суда от 14 сентября 2021 года поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Московский кадастровый центр» ФИО6.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

Какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта капитального строительства нежилого здания общей площадью 277,5 кв.м. кадастровый номер 50:22:0040507:150 (принадлежащего на праве собственности ИП ФИО2), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040507:25 по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км. Новорязанского шоссе, строение 13?

Согласно выводам эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Московский кадастровый центр» ФИО6 площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и обслуживания объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:22:0040507:150, составляет 1 950 кв.м.

Вместе с тем, истец заявил возражения по выводам эксперта, и в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ, судом первой инстанции назначена очередная экспертиза.

Ее проведение поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Агентство Независимость» ФИО7, ФИО8, ФИО9 На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос:

3.1. Какова площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта капитального строительства нежилого здания общей площадью 277,5 кв.м. кадастровый номер 50:22:0040507:150 (принадлежащем на праве собственности ИП ФИО2), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040507:25 по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км. Новорязанского шоссе, строение 13 (включая площадь объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:22:0040507:150) с учетом отсутствия на земельном участке иных строений и/или сооружений в период с 04.12.2017 по 02.07.2020 (до момента изъятия земельного участка для государственных нужд на основании распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) № 1576-р от 20.06.2019 г., изменения вида разрешенного использования земельного участка и до изменения качественных и количественных характеристик земельного участка.

Согласно выводам экспертного заключения, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта капитального строительства - нежилого здания общей площадью 277,5 кв.м., кадастровый номер 50:22:0040507:150 (принадлежащего на праве собственности ИП ФИО2), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0040507:25 по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км. Новорязанского шоссе, строение 13 (включая площадь объекта капитального строительства с кадастровым номером 50:22:0040507:150) с учетом отсутствия на земельном участке иных строений и/или сооружений в период с 04.12.2017 по 02.07.2020 (до момента изъятия земельного участка для государственных нужд на основании распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) № 1576-р от 20.06.2019 г., изменения вида разрешенного использования земельного участка и до изменения качественных и количественных характеристик земельного участка, исходя из требований нормативных документов обязательных к применению, а именно СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01- 89* (с изменениями №1,2) и СП 306.1325800.2017 «Многофункциональные торговые комплексы. Правила эксплуатации» должна составлять не менее 6 000 кв.м.

Эксперты ФИО7, ФИО10, ФИО9 вызваны и допрошены судом в судебном заседании.

Эксперты пояснили, что при проведении исследования ими учитывалось использование здания как торгово-складского комплекса, в состав которого входят не только складские сооружения (причем склады могут быть открытые).

Указанный объект рассматривался в совокупности с зоной разгрузки - погрузки, подъездами и автостоянками.

Также ими принято во внимание, что согласно п. 1.1. договора купли-продажи №1 от 23.1.2017 г. Р

ыжайкиным Сергеем Юрьевичем было приобретено в собственность не только здание, а также автодороги и стоянки для автомашин на этом земельном участке, расположенные в литерах 1,2,3,4,5 и 6 в соответствии со схемой, являющейся приложением №1 к настоящему договору.

Эксперты также сослались на СП 306.1325800.2017 «Многофункциональные торговые комплексы.

Правила эксплуатации», из которых следует, что существуют «торгово-складские» «многофункциональные торговые комплексы»; в «многофункциональных торговых комплексах» могут быть зоны общественного питания и зоны парковки (наряду с другими зонами) и, следовательно, расположение предприятия общественного питания в вышеуказанном здании торгово-складского комплекса не противоречит назначению комплекса и составу его помещений, но, вместе с тем, ими не исчерпывается.

Эксперты пояснили, что согласно п. 4.5.1. СП 306.1325800.2017 «Многофункциональные торговые комплексы. Правила эксплуатации». Свод правил от 18.09.2017 г. №306.1325800.2017 торгово-складские комплексы являются подвидом торговых комплексов по функциональному назначению, к которым относится торговоскладской комплекс, отчужденный ФИО2 по договору купли-продажи №1 от 23.11.2017 г. и представляющий собой согласно п. 1.1. Договора не только само здание, а также автодороги и стоянки для автомашин на этом земельном участке и пр.

Экспертами даны ответы на все поставленные перед ними вопросы.

Указанные пояснения экспертов признаны судом первой инстанции полными, мотивированными, оснований сомневаться в их обоснованности не имеется.

Таким образом, выводы судебной экспертизы Общества с ограниченной ответственностью «Агентство Независимость» ФИО7, ФИО8, ФИО9 являются полностью подтвержденными, объективными, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Экспертное заключение ООО «СтайлЛюкс» №01/28/02/2022 от 04.03.2022 года, выполненное специалистом Автономной некоммерческой организации «Судебная Экспертиза Недвижимости и Бизнеса» ФИО11, обоснованно не принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, поскольку содержит ссылки на нормативно-правовой акт, регулирующий Правила землепользования и застройки городского округа Долгопрудный Московской области, в то время как спорный земельный участок относится к городскому округу Люберцы Московской области.

Более того, указанное заключение выводы судебной экспертизы Общества с ограниченной ответственностью «Агентство Независимость» не опровергает, фактическим данным не соответствует.

Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что специалистом в заключении не учтено, что здание с кадастровым номером 50:22:0040507:150, назначение - торгово-складской комплекс было запроектировано как торгово-складской комплекс, ответчиком было получено разрешение на его строительство как торгово-складского комплекса, здание было введено в эксплуатацию как торгово-складской комплекс и изъято для государственных нужд как торгово-складской комплекс (дело А41-16035/2020).

Кроме того, специалистом сделаны выводы в отношении площади земельного участка, необходимой для обслуживания и эксплуатации здания торгово-складского комплекса на момент осмотра после изменения качественных и количественных характеристик участка, а не в ретроспективном периоде (с 04.12.2017 по 02.07.2020 г.), на стр. 13 и 15 заключения содержится информация о земельном участке, согласно которой вид разрешенного использования земельного участка - для иных видов использования, земельные участки (территории) общего пользования.

Между тем, изменение вида разрешенного использования земельного участка было произведено после его изъятия для государственных нужд, т. е. после 02.07.2020 г. Пунктом 52 постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Наличие в ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040507:25, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Люберцы, <...> км. Новорязанского шоссе, строение 13, записи от 07.09.2007 г. о регистрации в пользу ООО «СтайлЛюкс» обременения (аренды) за №50-50- 22/059/2007-124 на срок с 07.09.2007 по 09.12.2054 г. в период с 04.12.2017 г. по 02.07.2020 г. нарушает право истца на владение, пользование и распоряжение земельным участком (правом аренды) в том числе, и в связи с изъятием вышеуказанного земельного участка на основании распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) № 1576-р от 20.06.2019 г. для государственных нужд.

Как уже было указано ранее, переход права собственности на здание зарегистрирован за истцом в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 04.12.2017г. № 50:22:0040507:150- 50/022/2017-3.

Доказательства, что какие-либо иные здания либо сооружения, принадлежащее ООО «СтайлЛюкс» либо иному лицу, на спорном земельном участке в материалах дела отсутствуют, равно как и возможность осуществления иного строительства на спорном земельном участке также отсутствует.

Стороной истца доказано, что спорный земельный участок является неделимым.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции, что ООО «СтайлЛюкс» утратило право аренды в отношении земельного участка №13, кадастровый номер земельного участка 50:22:0040507:25, площадью 5 000 кв.м., расположенного по адресу: <...> км. Новорязанского шоссе с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества (здание по Договору купли-продажи №1 от 23.11.2017 г.), расположенный на арендованном земельном участке, от ответчика к новому собственнику (истцу).

В силу п. 3 ст. 552 ГК РФ к истцу перешли права и обязанности арендатора по спорному договору аренды земельного участка №792/1-142, заключенному между ответчиками 12.12.2005 года, в полном объеме.

В данном случае переход прав и обязанностей арендатора состоялся в силу требований закона.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно и обоснованно удовлетворены заявленные истцом требования.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, эксперты необоснованно применили данные для торговых центров к зданию истца.

Указанный довод отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неверном толковании норм материального права.

До утверждения на основании абзаца третьего пункта 2 статьи 7 ЗК РФ Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 Классификатора видов разрешенного использования земельных участков нормативно-правового акта, который бы непосредственно устанавливал единообразия видов разрешенного использования земельных участков в целях строительства, не существовало.

Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ вышеуказанного классификатора, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Указанный вид разрешенного использования земельного участка «для строительства и последующей эксплуатации торгово-складского комплекса» очевидно не противоречит вышеуказанному классификатору.

Согласно п. 4.5.1. СП 306.1325800.2017 «Многофункциональные торговые комплексы. Правила эксплуатации». Свод правил от 18.09.2017 г. №306.1325800.2017 Торгово-складские комплексы являются подвидом торговых комплексов по функциональному назначению.

Кроме того, как указывалось ранее эксперт дает исчерпывающий ответ о том, что торгово-складской комплекс , отчужденный ФИО2 по договору купли-продажи №1 от 23.11.2017 г. представляет собой (согласно п. 1.1. Договора) не только само здание, а также «а также автодороги и стоянки для автомашин на этом земельном участке, расположенные в литерах 1,2,3,4,5 и 6 в соответствии со схемой, являющейся приложением №1 к договору.».

Более того, оценив заключение эксперта, суд первой инстанции принял его в качестве надлежащего доказательства, указав, что заключение соответствует требованиям АПК РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы являются мотивированными, ясными, полными, не содержат противоречий.

Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В материалы дела не представлены доказательства, опровергающие выводы эксперта.

Само по себе несогласие с выводами эксперта не является основанием для признания экспертного заключения недостоверным.

Кроме того ссылка на решение Арбитражного суда Московской области по делу А41-32696/2020 несостоятельна, ввиду того обстоятельства, что изъятие прав аренды на земельный участок производилось на основании записи в ЕГРП, которая как раз и нарушает права и законные интересы истца (что и явилось основанием обращения с иском сформировавшим настоящее дело).

В рамках рассмотрения дела А41-32696/2020 было установлено: «Как подтверждается материалами дела и установлено судом, приобретя и зарегистрировав 04.12.2017 право собственности на здание с кадастровым номером 50:22:0040507:150, ФИО2 приобрел право аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040507:25».

То обстоятельство, что ФИО2 уже не является собственником расположенного на спорном земельном участке здания (изъятом для государственных нужд) не является основанием отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку исковые требования заявлены в ретроспективном периоде, а именно истец просит признать право аренды спорного земельного участка с 04.12.2017 г. до 02.07.2020, а именно с даты государственной регистрации перехода права собственности до даты изъятия земельного участка для государственных нужд на основании распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) № 1576-р от 20.06.2019 г. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Кроме того следует отметить, что согласно п. 4.3 Соглашения от 17.04.2020 № 19- М5.ИЗ/2019 об изъятии недвижимости для государственных нужд (заключенного между ФКУ «ЦЕНТРАВТОМАГИСТРАЛЬ» и ООО «СтайлЛюкс» в том числе в отношении спорного земельного участка, имеется в материалах дела) было предусмотрено обязательство ООО «СтайлЛюкс» выплатить ФИО2 за свой счет соответствующую часть полученной компенсации за изъятие права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040507:25 после определения доли предпринимателя в праве аренды земельного участка по соглашению или в соответствии с вступившим в законную силу решением суда.

Так, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 31.05.2022 по делу№ А41- 57102/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.


Председательствующий судья Е.Н. Виткалова

Судьи Н.В. Марченкова

Л.В. Пивоварова