Решение от 3 июля 2024 г. по делу № А07-2441/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-2441/2023
г. Уфа
04 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 20.06.2024 года

Полный текст решения изготовлен 04.07.2024 года


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Ахуновой И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордеевой М.А., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «ПРОПЕРТИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Азира" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи  недвижимого имущества, находящегося  в собственности Республики Башкортостан и арендуемого  субъектами  малого  и  среднего  предпринимательства в отношении нежилого здания площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул.Конституции, №3; доли в праве 1392/3372 общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 (с учетом уточнения)


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 16.12.2022, диплом о высшем юридическом образовании,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 28.11.2023, диплом о высшем юридическом образовании,

от третьего лица (1): ФИО4, директор, решение от 17.05.2023,  приказ № 21-К от 17.05.2023, приказ № 1-К от 23.04.2018г.,

от иных лиц: представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.


Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи  недвижимого имущества, находящегося  в собственности Республики Башкортостан и арендуемого  субъектами  малого  и  среднего  предпринимательства в отношении нежилого здания площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Конституции, №3; доли в праве 1392/3372 общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579.

Определением суда от 16.11.2023г. по делу № А07-2441/2023 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Оценочная компания «ТерраНова» (<...>) ФИО5. Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Группа компаний "Азира" (ИНН <***>, ОГРН <***>).

29.01.2024г. от ООО Оценочная компания «ТерраНова» поступило заключение эксперта № 01/01/24-ЗЭ от 25.01.2024г.

Ранее от истца поступили уточненные исковые требования, согласно которых истец просит урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в отношении:

- нежилого здания площадью 519,3 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: <...>;

- доли в праве 1392/3372 общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579,

а) исключив из наименования договора слова: «(с условием о рассрочке оплаты)»;

б) исключив из п. 2.1. договора слова «..., и долю в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3372 кв.м, ..., и ул. Конституции 3/1»;

в) изложив п. 2.2. договора в следующей редакции:

«Передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество.

Цена Имущества устанавливается в соответствии с заключением эксперта №01-01-24-33 от 25.01.2024 года, выполненным ООО ОК «ТерраНова», в размере 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС).»

г) изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Имущества по настоящему Договору составляет: 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС), из них:

-стоимость нежилого здания составляет 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС);»

д) изложив п. 3.2. договора в следующей редакции:

«Покупатель производит оплату Имущества путем перечисления денежных средств на счет продавца, указанный в пункте 3.3. настоящего Договора, в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.»

е) исключив из договора п. 3.3, п. 3.4, п. 3.7, п. 3.8, п. 3.9, п. 7.2, п. 7.3 и приложение №1 к договору «ГРАФИК ПЛАТЕЖЕЙ», касающиеся условий о рассрочке платежа;

ж) изложив п. 4.1.6 договора в следующей редакции: «Предоставлять возможность использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.».

Судом уточнение принято в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело подлежит рассмотрению с учетом уточнения требований.

В судебном заседании выслушаны представители сторон.

Суд с учетом мнения сторон, признав дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил  предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела в данном судебном заседании (ст.ст. 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом заданы вопросы, получены пояснения.

Суд выясняет у лиц, участвующих в деле, о необходимости ознакомления с материалами дела. Представители лиц, участвующих в деле, не заявили о необходимости ознакомления с материалами дела.

Возражений относительно рассмотрения дела по существу в данном судебном заседании не поступило.

Иных дополнительных документов не поступило, заявлений, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев уточненные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд 



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 27.03.2020 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (истец, Арендатор) заключен договор аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан №538, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее - «Имущество»): расположенный по адресу: РБ, Орджоникидзевский район, <...>; включающий в себя: гараж литера В, В1, общей площадью 519,3 кв.м., для использования в целях: свободный вид использования (по назначению объекта).

Согласно п. 1.2 договора, описание и технические характеристики Имущества подтверждаются кадастровым (техническим) паспортом, изготовленным за счет средств Арендодателя организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства. Сведения о передаваемом в аренду Имуществе, изложенные в Договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 Договора.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 30.03.2020 г. по 24.03.2021 г. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 30.03.2020 г. в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2.1 договора).

17.09.2021 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (истец, Арендатор) заключен договор аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан №538.а, согласно которого Арендодатель предоставляет на новый срок, а Арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее - «Имущество»), расположенный по адресу: РБ, <...>, включающий в себя: гараж литера В, В1, общей площадью 519,3 кв.м., для использования в целях: свободный вид использования (по назначению объекта). Имущество передано Арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2020 г.

Согласно п. 1.2 договора, описание и технические характеристики Имущества подтверждаются кадастровым (техническим) паспортом, изготовленным за счет средств Арендодателя организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства. Сведения о передаваемом в аренду Имуществе, изложенные в Договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 Договора.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 25.03.2021 г. по 19.03.2022 г. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 25.03.2021 г. в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2.1 договора).

04.08.2022      года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (истец, Арендатор) заключен договор аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан №538.б, согласно которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает на новый срок во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся в казне Республики Башкортостан (далее - «Имущество»), расположенный по адресу: <...>, а именно: гаражи литера В, В1, общей площадью 519,3 кв.м., для использования в целях: свободный вид использования (по назначению). Имущество передано Арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2020 г.

Согласно п. 1.2 договора, описание и технические характеристики Имущества подтверждаются кадастровым (техническим) паспортом, изготовленным за счет средств Арендодателя организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства. Сведения о передаваемом в аренду Имуществе, изложенные в Договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 Договора.

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и по 16.03.2023 г. Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения Сторон, возникшие с 20.03.2022 г. в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2.1 договора).

12.08.2021 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Пропети» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 96-21(РБ), согласно которого в соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельною кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030267:579, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский р-н, ул. Конституции, д.3/1, с видом разрешенного использования «мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет», в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 09.08.2021 года № КУВИ-002/2021-102375324, прилагаемой к Договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3372 кв.м., из них Арендатору к оплате 1980 кв.м. (далее Участок).

В пределах границ Участка расположены следующие объекты недвижимости с кадастровыми номерами:

- 02:55:030267:144 нежилое здание - Ремонтно-механическая мастерская, площадью 738,6 кв.м., принадлежащее ООО «Пропети на праве аренды, государственная регистрация № 02:55:030267:144-02/373/2021-3, срок действия с 19.03.2021 по 18.03.2024.

- 02:55:030267:145 нежилое здание - гараж, площадью 519,3 кв.м., принадлежащее Республике Башкортостан на праве собственности, государственная регистрация № 02:55:030267:145-02/101/2019-2.

22.08.2022 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключено соглашение о присоединении № 1 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.08.2021 г. № 96-21 (РБ), согласно которого на основании ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.652 Гражданского кодекса Российской Федерации, пн. 4.2.3. п. 4 договора аренды в отношении нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся в казне Республики Башкортостан № 538 б. от 04.08.2022, заявлением Арендатора № ЮР - 5628 от 01.08.2022 г., Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:030267:579, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, с видом разрешенного использования: мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салопы, парикмахерские, массажный кабинет в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.08.2022 г., прилагаемом к Договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 3372 кв.м., из них Арендатору к оплате 1392 кв.м.

На основании Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Закон № 159-ФЗ) истец вправе воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды имущества.

ИП ФИО1 относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, арендует указанные помещения по договорам аренды от 08.04.2019 № 31955 более двух лет и отвечает требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, в связи с чем, имеет преимущественное право на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

27.06.2022      года истец обратился в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении преимущественного права субъектом малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого по договору аренды имущества находящегося в казне Республики Башкортостан, расположенного по адресу: <...>, включающий в себя: гараж литера В, В1, кадастровый номер 02:55:030267:145, общей площадью 519,3 кв.м. на основании Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вх. №6798-Г от 27.06.2022 года).

30.11.2022 года Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на своем официальном сайте https://mzio.bashkortostan.ru/ опубликовало Приказ «Об условиях приватизации нежилых зданий с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145, расположенных по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 02:55:030267:579, в пределах которого находятся объекты» от 28.11.2022 года №3314 (далее - Приказ).

Так, в своем Приказе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан установило следующие условия приватизации:

«1. Приватизировать находящиеся в собственности Республики Башкортостан:

- нежилое здание      площадью 738,6        кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:144, расположенное по адресу: <...>;

- нежилое здание      площадью 519,3        кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: <...>;

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность, где доля в праве ООО «Пропети» составляет 1980/3372, доля в праве ИП ФИО1 составляет 1392/3372.

2. Установить:

способ приватизации государственного имущества, указанного в пункте 1 настоящего приказа, - преимущественное право ООО «Пропети» и ИП ФИО1 на приобретение арендуемого имущества;

цену подлежащего приватизации ООО «Пропети» государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта №22-412-Н от 16.09.2022, выполненному оценщиком ООО «Аудит-безопасность», в размере 12 515 000 (Двенадцать миллионов пятьсот пятнадцать тысяч) рублей (без НДС);

цену подлежащего приватизации ИП ФИО1 государственного имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022, выполненному оценщиком ООО «ГК «АЗИРА», в размере 10 171 300 (Десять миллионов сто семьдесят одна тысяча триста) рублей (без НДС);

форму, сроки и порядок внесения платежа - в безналичной форме единовременно в течение десяти дней или в рассрочку сроком не более семи лет с момента заключения договора купли-продажи в валюте Российской Федерации (рублях).».

Руководствуясь Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159-ФЗ), 30.11.2022      года за исх. №ФН-М04-13/7999-Г Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан направило ИП ФИО1 проект договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, согласно которого Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое государственное имущество - нежилое здание площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145 и долю в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3 372 кв.м., расположенные по адресам: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3 и ул. Конституции, д. 3/1 (далее - Имущество).

Согласно п. 2.2 договора купли-продажи, передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество.

Земельный участок: кадастровый номер 02:55:030267:579; площадь 3372 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование:        мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет.

Цена Имущества устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022, выполненным оценщиком ООО «ГК «АЗИРА», в размере 10 171 300 (Десять миллионов сто семьдесят одна тысяча триста) рублей (без НДС).

По инициативе истца оценщиком была произведена оценка рыночной стоимости арендуемых объектов недвижимости Обществом с ограниченной ответственностью «Партнер-Оценка».

В соответствии с выполненным отчетом Общества с ограниченной ответственностью «Партнер-Оценка» № 2301-О/22 от 19.12.2022 г. Итоговая величина рассчитанного значения рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату оценки с учетом округления составила:

№
п/п

Наименование Объекта оценки

Общая

площадь,

кв.м.

Итого рассчитанное значение рыночной стоимости объекта оценки с учётом НДС, руб.

Итого рассчитанное значение рыночной стоимости объекта оценки без учетаНДС,

руб.____________

1
Нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145

519,3

1 225 000

1 020 833

2
1392/3372 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579

1 392

3 922 000

3 922 000

29.12.2022      года ИП ФИО1 направил в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан письмо (вх.№13623-Г от 29.12.2022 года), которым уведомил, что не согласен с редакцией отдельных пунктов проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе с ценой (стоимостью) имущества, с внесудебным порядком расторжения договора и др.

В связи с чем, предприниматель возвратил подписанный со своей стороны договор (без условия о рассрочке платежа) с протоколом разногласий к проекту договора, с учетом результатов альтернативной оценки рыночной стоимости имущества на дату подачи заявления ИП ФИО1 о реализации своего преимущественного права выкупа - 27.06.2022 года (отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости №2301-0/22 от 19.12.2022 года, выполненный ООО «Партнер-Оценка»).

ИП ФИО1 в своем письме указал, что предпочтительный способ оплаты единовременная оплата выкупаемого имущества (без рассрочки).

ИП ФИО1 также просил в срок 30 (тридцать) дней с даты получения протокола разногласий к договору, известить о принятии договора с учетом предложенных изменений и подписании данного протокола либо о его отклонении.

Дополнительно сообщил, что ИП ФИО1 считает незаконными и необоснованным, затрагивающим законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, отдельные условия приватизации, закрепленные Приказом №3317 от 28.11.2022 года, а именно условия об одновременной приватизации нежилого здания и доли в праве 1392/3372 на неделимый земельный участок с кадастровым номером 02:55:030267:579 в общую долевую собственность с ООО «Пропети». Указал, что данное условие приватизации имущества нарушает п. 1, п. 4 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

23.01.2023      года за исх. № ФН-М04-13/339-Г Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан направило в адрес ИП ФИО1 письмо, которым сообщило, что рыночная стоимость объекта установлена на основании оценке рыночной стоимости объекта №570/2022 от 01.11.2022, выполненному оценщиком ООО «ГК «АЗИРА», в размере 10 171 300 (Десять миллионов сто семьдесят одна тысяча триста) рублей (без НДС).

Приказом Минземимущества РБ от 28.11.2022 года №3314 утверждены условия приватизации имущества. Дальнейшее изменение рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости невозможно.

Вместе с этим, Минземимущество РБ указало, что рассмотрело предложенные ИП ФИО1 в протоколе разногласий изменения в другие пункты договора 4.1.3, 4.1.5, 4.1.8, 4.1.9, 6.2, 6.3, 6.3.1, 6.4. и вместе с письмом направило новую редакцию договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) с учетом предложенных ИП ФИО1 изменений (за исключением пунктов договора, определяющих стоимость выкупаемого имущества).

Согласно п. 2.2 проекта договора купли-продажи, передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество.

Земельный участок: кадастровый номер 02:55:030267:579; площадь 3372 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: мастерские и салоны бытовых услуг, косметические салоны, парикмахерские, массажный кабинет.

Цена Имущества устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта № 570/2022 от 01.11.2022, выполненным оценщиком ООО «ГК «АЗИРА», в размере 10 171 300 (Десять миллионов сто семьдесят одна тысяча триста) рублей (без НДС).

В соответствии с п. 3.1 проекта договора купли-продажи, цена Имущества по настоящему Договору составляет: 10 171 300 (Десять миллионов сто семьдесят одна тысяча триста) рублей (без НДС), из них:

- стоимость нежилого здания составляет 2 458 200 (Два миллиона четыреста пятьдесят восемь тысяч двести) рублей (без НДС);

- стоимость доли в праве общей долевой собственности 1392/3372 земельного участка составляет 7 713 100 (семь миллионов семьсот тринадцать тысяч сто) рублей.

Оплата Имущества осуществляется в рассрочку на 7 лет со дня заключения настоящего Договора платежами, равными 1/84 части цены Имущества, перечисляемыми ежемесячно на счет, указанный в пункте 3.5. настоящего Договора, на тридцатый день текущего (оплачиваемого) месяца. В случае осуществления Покупателем ежемесячного платежа до тридцатого дня оплачиваемого месяца перерасчет суммы такого ежемесячного платежа с учетом начисленных на этот период процентов не производится (п. 3.2 проекта договора купли-продажи).

Согласно п. 3.3 проекта договора купли-продажи, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Банка России (в соответствии с Указанием Центрального Банка РФ от 11.12.2015 № 3894-У, постановлением Правительства РФ от 08.12.2015 № 1340), действующей на дату размещения объявления (информационного сообщения) о продаже арендуемого Имущества.

Размер, порядок, состав и периодичность внесения платежей в счет оплаты Покупателем приобретаемого Имущества и уплаты процентов установлен графиком платежей (Приложение), являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (п. 3.4 проекта договора купли-продажи).

В соответствии с п. 3.7 проекта договора купли-продажи, в случае недостаточности денежных средств Покупателя для исполнения им обязательств по настоящему Договору устанавливается следующая очередность погашения требований:

- в первую очередь - выплата процентов на сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка;

- во вторую очередь - выплата основной суммы долга по оплате Имущества.

Согласно п. 3.8 проекта договора купли-продажи, оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. В случае полного досрочного исполнения Покупателем обязательств по настоящему Договору проценты, начисленные до дня такого досрочного исполнения, подлежат уплате в полном объеме. В случае осуществления Покупателем ежемесячного платежа в большем размере, чем установлено условиями настоящего Договора, перерасчет ежемесячного платежа не производится, при этом сумма, превышающая необходимый ежемесячный платеж, засчитывается в счет погашения основного долга по настоящему Договору и срок рассрочки сокращается.

После перехода нрава собственности на Имущество к Покупателю и до момента его полной оплаты Покупателем оно признается находящимся в залоге у Продавца в соответствии с действующим законодательством (п. 3.9 проекта договора купли-продажи).

Пунктом 7.2 проекта договора купли-продажи установлено, что в случае существенного нарушения Покупателем обязанности по оплате проданного в рассрочку и переданного ему Имущества (пп. 6.3.1 настоящего Договора) Продавец вправе потребовать от Покупателя досрочного внесения всех оставшихся платежей.

В случае расторжения настоящего Договора в   связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением Покупателем своих обязательств Продавец вправе требовать от Покупателя (в части, не покрытой неустойкой) возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды в размере арендной платы, которую Продавец мог бы получить от предоставления Имущества в аренду, за время с момента передачи его Покупателю до возврата Продавцу в соответствии с п. 6.4 Договора (п. 7.3 проекта договора купли-продажи).

Фактически Минземимущество РБ не учло, что ни в первоначальном заявлении от 27.06.2022 года, ни в письме от 29.12.2022 года ИП ФИО1 о рассрочке оплаты не просил, подписал предложенную редакцию договора без условий о рассрочке платежей с протоколом разногласий именно к такому договору (без рассрочки).

Договор с условиями о рассрочке платежей ИП ФИО1 не подписывал.

Изложенное, явилось основанием для предъявления истцом данного иска.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда.

Норма ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Исходя из положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обязанность проведения оценки объекта лежит на органе местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со ст. 3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости судом на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы:

- Определить соответствует ли Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке ФСО-№3» и иным федеральным стандартам оценки отчет № 570/2022 от 01.11.2022 г., составленный Обществом с ограниченной ответственностью "ГК "АЗИРА" «Об оценке объекта оценки» нежилое здание, расположенное по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Конституции, №3 площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости?

- Определить рыночную стоимость без учета НДС 20% по состоянию на 27.06.2022. объекта нежилого фонда: нежилое здание, площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Конституции, №3.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО Оценочная компания «ТерраНова» ФИО5.

Согласно заключению эксперта ООО Оценочная компания «ТерраНова» № 01/01/24-ЗЭ, экспертом сделаны следующие выводы:

Вопрос, поставленный перед экспертом:

1.    Определить соответствует ли Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке ФСО-№3» и иным федеральным стандартам оценки отчет № 570/2022 от 01.11.2022 г., составленный Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «АЗИРА» «Об оценке объекта оценки» нежилое здание, площадью 519,3 кв.м, с кадастровым номером 02:55:030267:145. Если не соответствует, то указать в чем заключается не соответствие и повлияло ли это на величину рыночной стоимости?

Выводы.

Отчет №570/2022 от 01.11.2022, выполнений Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «АЗИРА» «Об оценке объекта оценки» нежилое здание, площадью 519,3 кв.м., с кадастровым номером 02:55:030267:145, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Вопрос, поставленный перед экспертом:

2. Определить рыночную стоимость без учета НДС 20% по состоянию на 27.06.2022 г. объекта нежилого фонда: нежилое здание, площадью 519,3 кв.м., с кадастровым номером 02:55:030267:145 расположенное по адресу: РБ, г.Уфа, ул.Конституции, №3 ?

Выводы.

Итоговая рыночная стоимость без учена НДС 20% по состоянию на 27.06.2022 г. объекта нежилого фонда: нежилое здание, площадью 519,3 кв.м., с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: <...>, с учетом округления составляет: 1 166 045 (Один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик, возражая относительно результатов экспертизы, указал, что отвечая на первый вопрос, эксперт приходит к мнению о несоответствии исследуемого отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), указывая в части своих доводов нарушения конкретных пунктов федеральных стандартов (стр. 102), носящие по большей части формальный характер.

Однако, эксперт не приводит доводы относительно того, как эти нарушения повлияли на итоговую стоимость. Отчет может не соответствовать требованиям федеральных стандартов, но содержать корректные расчеты. А может и не содержать. Эксперт должен был разобраться, какого рода нарушения содержатся в исследуемом отчете, и к какого рода последствиям в абсолютном выражении привели эти нарушения, и, наконец, что должно было получиться в случае устранения указанных нарушений, по его мнению.

Отвечая на второй вопрос, эксперт, в нарушение раздела VI ФСО № 7, не выполнил анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. В исследуемых экспертом отчетах расчеты выполнялись без такого анализа, а аналоги подбирались, соответственно, исходя из их текущего вида использования.

Ответчик считает, что заключение эксперта № 01/01/24-ЗЭ от 25.01.2024 является недопустимым доказательством.

Ответчик приходит к выводу о наличии в заключении эксперта сомнительных выводов и противоречивых обстоятельств, в связи с чем, заключение эксперта невозможно признать допустимым и надлежащим доказательством по настоящему делу.

Между тем, суд отмечает, что несогласие ответчика с методикой проведения судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта. Эксперт самостоятелен при определении методов проведения исследований при условии, если при их использовании возможно дать ответы на поставленные вопросы. Определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.

Сомнения ответчика относительно использования в экспертном заключении способа подборки аналогов недвижимого имущества не подкреплены документально, поэтому не принимаются судом. Кроме того, несогласие ответчика с методикой, способом подборки аналогов и применения нормативных (справочных) документов при проведении судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта.

Иные аргументы ответчика относительно представленного заключения эксперта сводятся к оспариванию методов проведения судебной экспертизы. Вместе с тем, из материалов дела не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, в связи с чем, у суда отсутствуют основания для вывода о недопустимости заключения эксперта, а равно недостоверности содержащихся в нем выводов.

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону № 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы № 47/23 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 19.04.2024г. суд обязал эксперта ООО Оценочная компания «ТерраНова» ФИО5 обеспечить явку в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению № 01/01/24-ЗЭ от 25.01.2024г., в порядке ст.ст. 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

06.06.2024г. в судебном заседании эксперт ООО Оценочная компания «ТерраНова» ФИО5 дал пояснения по экспертному заключению № 01/01/24-ЗЭ от 25.01.2024г., представил письменные пояснения на поставленные возражения ответчика.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, принимая во внимание изложенные экспертом дополнительные пояснения по всем возникшим у суда и у сторон вопросам, не имеется.

Учитывая, что экспертом даны полные, четкие и ясные ответы на все поставленные перед ним вопросы, не содержащие противоречий либо неясностей, суд приходит к выводу о том, что судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении экспертом отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения; противоречия в выводах эксперта отсутствуют, выводы обоснованы и являются однозначными, не носят вероятностного характера, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив заключение экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

Таким образом, сделанные экспертом выводы о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 27.06.2022г. составляет 1 166 045 руб. 00 коп. без учета НДС, следует признать обоснованными.

Поэтому разногласия, возникшие между предпринимателем ФИО1 и Министерством при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, подлежат разрешению исходя из рыночной стоимости выкупаемого объекта равной 1 166 045 руб. 00 коп. без учета НДС.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта отчет №570/2022 от 01.11.2022, выполнений Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира», судом в качестве надлежащего доказательства по делу не принимается, поскольку не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

При таких обстоятельствах выкупная стоимость арендованного имущества определяется судом с учетом заключения эксперта в сумме 1 166 045 руб. 00 коп. (без НДС).

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истцом исковые требования уточнены.

Таким образом, суд признает исковые требования обоснованными в части пунктов 2.2, 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства – нежилого здания площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3,

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи, Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое государственное имущество - нежилое здание площадью 519,3 кв. м с кадастровым номером 02:55:030267:145 и долю в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3 372 кв.м., расположенные по адресам: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3 и ул. Конституции, д. 3/1 (далее - Имущество).

На основании абзаца 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 подпункта 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Пункт 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ предусматривает, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Законом N 178-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 178-ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно пункту 3 статьи 28 Закона N 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке (пункт 4 ст. 28 Закона N 178-ФЗ).

На основании пункта 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом в пункте 2 данной статьи указано, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Исходя из положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктов 1, 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью реализовать как право на выкуп земельных участков, предусмотренное указанными нормами права, так и право аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

При этом сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был разделен между собственниками объектов недвижимости, может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, если отсутствуют законодательные ограничения для выкупа данного участка.

Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду, что следует из положений пункта 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено, что с заявлением о приобретении в аренду земельного участка может обратиться любой из правообладателей здания, сооружения или помещений в них, а уполномоченный орган в течение 30 дней направляет подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора всем иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка.

Аналогичная правовая позиция сформирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.

С учетом изложенного, установив, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:030267:579, признанным неделимым, расположены 2 объекта недвижимости (здания с кадастровыми номерами 02:55:030267:144, 02:55:030267:145), передаваемые по условиям приватизации в порядке Закона N 159-ФЗ в собственность разных субъектов малого предпринимательства, при отсутствии их совместного волеизъявления на приобретение занимаемого объектами земельного участка в общую долевую собственность; учитывая, что невозможность приватизации земельного участка не является основанием для отказа в приватизации заявителями расположенных на нем объектов недвижимости в порядке Закона N 159-ФЗ, суд приходит к выводу о незаконности включения в решение об условиях приватизации земельного участка в общую долевую собственность заявителей, и, соответственно, о включении в цену подлежащего приватизации недвижимого имущества цены долей в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Таким образом, требование истца в части исключения из п. 2.1. проекта договора слов «..., и долю в размере 1392/3372 в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним с кадастровым номером 02:55:030267:579 площадью 3372 кв.м., ..., и ул. Конституции 3/1» так же подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Ответчиком в проекте договора предложена рассрочка оплаты имущества.

Между тем, истец не согласен с рассрочкой, выбрал порядок оплаты цены договора единовременно, что соответствует требованиям пункта 2 ст. 5 Закона N 159-ФЗ.

В данной части разногласия также подлежат урегулированию в соответствии с предложением истца, в отсутствии возражений ответчика.

В связи с этим, наименование договора в части слов «(с условием о рассрочке оплаты)», пункты 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 7.2, 7.3 и приложение № 1 к договору «График платежей» проекта договора, предусматривающие рассрочку, порядок оплаты и ответственность за нарушение сроков внесения платежей установленных п. 3.2 договора, подлежат исключению из договора.

При этом, пункты 3.2, 3.3, 3.4 проекта договора подлежит изменению, путем изложения в следующей редакции:

п. 3.2 «Покупатель производит оплату Имущества путем перечисления денежных средств на счет продавца, указанный в пункте 3.3. настоящего Договора, в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора.

п. 3.3 «Оплата стоимости Имущества и уплата процентов производится в рублях.

Сведения о реквизитах счета для оплаты стоимости Имущества:

«Получатель» - Управление Федерального казначейства по Республике Башкортостан (Минземимущество РБ);

«Банк получателя» - Отделение - НБ Республика Башкортостан Банка России//УФК по Республике Башкортостан г. Уфа;

«Расчетный счет получателя» - 03100643000000010100;

«БИК получателя» - 018073401;

«ИНН» - <***>;

«КПП»-027401001;

«ОКТМО» - 80701000;

Корреспондентский счёт - 40102810045370000067.

В платежном документе указывается код бюджетной классификации (КБК) 86311402023020000410, в поле «Назначение платежа» - «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов РФ, по договору купли-продажи от     ____№____».

п. 3.4 «Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате стоимости Имущества считается день поступления денежных средств на счет, указанный в пункте 3.3. настоящего Договора».

Согласно п. 4.1.6 проекта договора, Покупатель обязуется предоставлять возможность прокладки и использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Пунктом 1 статьи 39.37 Земельного кодекса РФ определено, что сервитут устанавливается для использования земельных участков размещения объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 39.39 Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 39.38 Земельного кодекса РФ, на основании ходатайства об установлении публичного сервитута.

По итогам рассмотрения ходатайства орган, уполномоченный на установление публичного сервитута, принимает решение об установлении публичного сервитута или об отказе в его установлении (пункт 1 статьи 39.43 Земельного кодекса РФ). При этом статья 39.44 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень случаев, когда в установлении публичного сервитута должно быть отказано.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 39.41 Земельного кодекса РФ обязательной составной частью ходатайства об установлении сервитута является обоснование его в котором должны быть приведены документы территориального планирования или проект планировки территории, предусматривающие размещение соответствующего объекта (п.п. 1, 2 п. 2 ст. 39.41 Земельного кодекса РФ).

По смыслу приведенных норм публичный сервитут устанавливается органами публичной власти, действующих в общественных интересах для реализации потребностей, обеспечиваемых размещением тех или иных объектов социального назначения. Установление такого сервитута осуществляется независимо от формы собственности на земельный участок по специальной процедуре, не требующего согласия правообладателей земельных участков. Следовательно, наличие в договоре обязательства покупателя о возможности установления обременения земельного участка, а ровно как отсутствие такого обязательства, не имеет юридической силы для принятия уполномоченным органом решения об установлении публичного сервитута или об отказе в его установлении, поскольку такое правило не предусмотрено действующим законодательством, регламентирующее установление публичной сервитуты. Когда обязательство нарушает нормы права, оно не имеет юридической силы для сторон договора или иных лиц.

При этом лицо, которому, как оно полагает, создаются препятствия в реализации установленного публичного сервитута, вправе защищать свои интересы способами, предусмотренными законом.

В силу названных норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Суд исходит из того, что установление в проекте договора купли-продажи обременения в части вменения в обязанность истца предоставления возможности прокладки и использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации, то есть ограниченного использования земельного участка иными лицами, противоречит нормам действующего земельного законодательства.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения пункта 4.1.6 проекта договора купли-продажи, изложив его в следующей редакции: «Предоставлять возможность использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.».

С учетом вышеперечисленных обстоятельств, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Согласно статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В силу статьи 106 этого же Кодекса к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Частью 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

В настоящем случае стоимость судебной экспертизы, результаты которой приняты судом в целях рассмотрения дела, составила 30 000 руб.

Истцом на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан внесены денежные средства в размере 35 000 руб. (чеки-ордеры от 01.03.2023г. (операция № 940) на сумму 10 000,00 руб., от 01.03.2023г. (операция № 941) на сумму 10 000,00 руб., от 21.05.2023г. (операция № 519) на сумму 15 000,00 руб.).

Учитывая обоснованность иска, понесенные в связи с оплатой указанной стоимости экспертизы расходы ИП ФИО1 подлежат возмещению за счет Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Расходы по проведению экспертизы согласно ходатайству ООО Оценочная компания «ТерраНова» подлежат перечислению с депозита экспертной организации, по указанных в ходатайстве реквизитам.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине в размере 6 000 руб. относятся на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в отношении нежилого помещения площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3.

Изложить пункты 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 4.1.6 указанного договора в следующей редакции:

«п. 2.1 Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора недвижимое государственное имущество - нежилое здание площадью 519,3 кв.м. с кадастровым номером 02:55:030267:145, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Конституции, д. 3 (далее - Имущество)»;

«п. 2.2 Передаваемое Покупателю Имущество имеет в соответствии с техническим паспортом от 26.09.2002 следующие описания и характеристики: нежилое здание с кадастровым номером 02:55:030267:145; количество этажей 1; фундамент здания бетонный; стены кирпичные; перекрытия железобетонные плиты; крыша рулонная; полы бетонные; коммуникации: электричество.

Цена Имущества устанавливается в соответствии с заключением эксперта №01/01-24-ЗЭ от 25.01.2024 года, выполненным ООО ОК «ТерраНова», в размере 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС)»;

«п. 3.1. Цена Имущества по настоящему Договору составляет: 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС), из них: стоимость нежилого здания составляет 1 166 045 (один миллион сто шестьдесят шесть тысяч сорок пять) рублей (без НДС)»;

«п. 3.2 Покупатель производит оплату Имущества путем перечисления денежных средств на счет продавца, указанный в пункте 3.3. настоящего Договора, в течении десяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора»;

«п. 3.3 Оплата стоимости Имущества и уплата процентов производится в рублях.

Сведения о реквизитах счета для оплаты стоимости Имущества:

«Получатель» - Управление Федерального казначейства по Республике Башкортостан (Минземимущество РБ);

«Банк получателя» - Отделение - НБ Республика Башкортостан Банка России//УФК по Республике Башкортостан г. Уфа;

«Расчетный счет получателя» - 03100643000000010100;

«БИК получателя» - 018073401;

«ИНН» - <***>;

«КПП» - 027401001;

«ОКТМО» - 80701000;

Корреспондентский счёт - 40102810045370000067.

В платежном документе указывается код бюджетной классификации (КБК) 86311402023020000410, в поле «Назначение платежа» - «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов РФ, по договору купли-продажи от   №        »;

«п. 3.4 Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате стоимости Имущества считается день поступления денежных средств на счет, указанный в пункте 3.3. настоящего Договора»;

«п. 4.1.6 Предоставлять возможность использования существующих линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации».

Исключить из текста указанного договора наименование договора в части слов «(с условием о рассрочке оплаты)», пункты 3.5, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9, 7.2, 7.3 и приложение № 1 к договору «График платежей».

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 30 (тридцати) календарных дней внести соответствующие изменения в договор и направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 30 000 руб. сумму расходов на оплату судебной экспертизы, 6 000 руб. 00 коп. сумму  расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Перечислить на расчетный счёт Общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания «ТерраНова» (450053, <...>) 30 000 руб. за производство экспертизы по делу № А07-2441/2023, перечисленные на депозитный счёт Арбитражного суда Республики Башкортостан по чекам-ордерам от 01.03.2023г. (операция № 940) на сумму 10 000,00 руб., от 01.03.2023г. (операция № 941) на сумму 10 000,00 руб., от 21.05.2023г. (операция № 519) на сумму 15 000,00 руб.), по следующим реквизитам: Получатель ООО ОК «ТерраНова», ИНН <***>, КПП 027601001, ОГРН <***>, банковские реквизиты: р/с <***>, к/с 30101810600000000770, БИК 048073770, филиал ПАО «Банк Уралсиб» г.Уфа.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.


Судья                                                                        И.С. Ахунова