Постановление от 18 декабря 2024 г. по делу № А50-22/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е



№ 17АП-6945/2024-ГК
г. Пермь
19 декабря 2024 года
Дело № А50-22/2024


Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 декабря 2024 года.


Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Маркеевой О.Н.,

судей Коньшиной С.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя, общества с ограниченной ответственностью «Вавилон»,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 11 сентября 2024 года

по делу № А50-22/2024

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Вавилон» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту земельных отношений Администрации города Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление - 157» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Перми (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Вавилон» (далее – заявитель, общество «Вавилон», ООО «Вавилон», общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением к департаменту земельных отношений администрации города Перми (далее - заинтересованное лицо, департамент, ДЗО Администрации г. Перми) с требованием о признании незаконным (недействительным) отказа департамента, изложенного в письме от 26.10.2023 № 21-01-06-и-7203, в продлении срока действия договора аренды от 09.02.2018 № 003-18Д земельного участка с кадастровым номером 59:01:4419853:18, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Окулова, 79; об обязании департамента устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Вавилон», заключив новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4419853:18, расположенного по адресу Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Окулова, 79 (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения иска).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью  «Строительное управление - 157» (далее - ООО «СУ-157»), Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Перми (далее – ДГА Администрации г. Перми).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11.09.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить полностью.

Апеллянт в жалобе приводит доводы о том, что судом допущено неправильное толкование норм, применены нормы, не подлежащие применению и не применены нормы, подлежащие применению (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ), а именно судом применены положения общих норм ГК РФ для договоров при наличии специальных норм, регулирующих порядок продления договоров аренды муниципального имущества. Отмечает, что заявитель имеет право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, как следствие, у Департамента отсутствовали основания для отказа в продлении договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции не учтены те обстоятельства, что в период с 16.10.2018 до 01.01.2020 ООО «Вавилон» фактически не мог вести строительство объекта в связи с оспариванием решения департамента, отказом в продлении разрешения на строительство от 19.04.2016 и продлением срока действия разрешения на строительство от  с учетом положений ч. 7 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (вступившей в силу с 02.08.2019) только с вынесением Определения Верховного суда Российской Федерации № 309-ЭС19-19693 от 06.11.2019 (дело № А50-34614/2018); т.е., в период действия договора аренды (с 30.12.2016 по 29.12.2020), как минимум с 16.10.2018 до 01.01.2020 ООО «Вавилон» не использовало земельный участок по назначению по вине арендодателя – Администрации г. Перми, в состав которой входили оба Департамента (и Департамент градостроительства и архитектуры, и Департамент земельных отношений), незаконным решением которого не было осуществлено продление разрешения на строительство; у департамента имеется предусмотренная обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в ч. ч. 9 и 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ - отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения; не представлены доказательства задолженности по арендной плате, а также решения арендодателя об ином порядке использования спорного земельного участка.

До судебного заседания от ДГА Администрации г. Перми и ДЗО Администрации г. Перми поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых указанные лица выразили несогласие с приведенными в жалобе доводами, просят в ее удовлетворении отказать, решение суда оставить без изменения.

Отзывы на апелляционную жалобу приобщены к материалам дела в порядке, предусмотренном статьей 262 АПК РФ.

Также до судебного заседания от заявителя поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное невозможностью явки представителя ООО «Вавилон» в связи с занятостью в иных судебных заседаниях, а также тем, что заявитель не получил отзывы на апелляционную жалобу.

Заявленное ходатайство об отложении судебного разбирательства судом апелляционной инстанции отклонено в отсутствие предусмотренных ст. 158 АПК РФ правовых оснований. Уважительность причины неявки представителя не доказана, неполучение отзыва лица, участвующего в деле, также не является основанием для отложения судебного разбирательства, отзыв на апелляционную жалобу каких-либо новых доводов не содержит.

Судом также учтено, что заявителем в ходатайстве об отложении не приведены доводы о намерении представить в суд после отложения судебного разбирательства какие-либо доказательства, влекущие за собой отмену либо изменение судебного акта, явка заявителя не была признана судом обязательной.

Суд также отмечает, что ООО «Вавилон», являясь юридическим лицом, имел возможность поручить ведение дела иному представителю либо обеспечить участие в судебном заседании руководителя организации, чего им сделано не было, внутренние организационные проблемы юридического лица, в том числе участие представителя в иных судебных заседаниях, не могут являться безусловным основанием для отложения судебного разбирательства.

Учитывая, что предусмотренные ст. 158 АПК РФ основания для обязательного отложения судебного разбирательства отсутствуют, иных причин для отложения рассмотрения апелляционной жалобы ответчик не указал, заявитель не привел доводов, препятствующих рассмотрению апелляционной жалобы в настоящем судебном заседании, суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в данном судебном заседании по имеющимся в деле доказательствам.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, указано лицами, участвующими в деле,  не оспаривается заявителем, 21.03.2006 между администрацией города Перми и индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор № 006-06Д аренды земельного участка для строительства.

16.06.2006 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и заявителем заключен договор о передаче прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка от 21.03.2006 № 006- 06Д, согласно которому земельный участок предоставлен для использования под строительство в соответствии с видом разрешенного использования: складские помещения, административное здание, предприятия сервиса, подземные гаражи, автостоянка.

09.11.2006 на основании приказа департамента планирования и развития территории города Перми № 1005-п утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 59:01:4419853:0018 по адресу: <...> № RU90303000-0000000000070641 по заявлению ООО «Вавилон» от 14.09.2007.

30.11.2007 департаментом планирования и развития территории города Перми ООО «Вавилон» выдано разрешение № RU90303000-394/2007 на строительство объекта капитального строительства административного здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствие с утвержденной ООО «Вавилон» проектной документацией рабочий проект шифр:003-07. Краткие характеристики: общая площадь-6962,4 кв.м, площадь земельного участка-1058,07 кв.м, количество этажей - 16, высота-58,5 м, строительный объем-29205 куб.м, в том числе подземной части-1750 куб.м, количество мест автостоянки-15. Срок действия разрешения до 01.03.2008.

23.04.2008 департаментом планирования и развития территории города Перми ООО «Вавилон» выдано разрешение № RU90303000-394/2007/1 на строительство объекта капитального строительства административного здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствие с утвержденной ООО «Вавилон» проектной документацией рабочий проект шифр:003-07. Краткие характеристики: общая площадь-6962,4 кв.м, площадь земельного участка-1058,07 кв.м, количество этажей - 16, высота-58,5 м, строительный объем-29205 куб.м, в том числе подземной части-1750 куб.м, количество мест автостоянки-15. Срок действия разрешения до 30.04.2009.

25.04.2011 между заявителем (заказчик) и ООО «СУ-15» (генподрядчик) заключен договор генерального подряда на выполнение комплекса общестроительных работ по строительству: административного здания по ул. Окулова, 79, Дзержинский район.

08.07.2011 департаментом планирования и развития территории города Перми ООО «Вавилон» выдано разрешение № RU90303000-394/2007/2 на строительство объекта капитального строительства административного здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствие с утвержденной ООО «Вавилон» проектной документацией рабочий проект шифр:003-07. Краткие характеристики: общая площадь-6962,4 кв.м, площадь земельного участка-1058,07 кв.м, количество этажей - 16, высота-58,5 м, строительный объем-29205 куб.м, в том числе подземной части-1750 куб.м, количество мест автостоянки-15. Срок действия разрешения до 08.12.2012.

19.12.2013 департаментом ООО «Вавилон» выдано разрешение на строительство № RU90303000-394/2007/3 объекта капитального строительства административного здания, расположенного по адресу: <...>, в соответствие с утвержденной ООО «Вавилон» проектной документацией рабочий проект шифр:003-07. Краткие характеристики: общая площадь-6962,4 кв.м, площадь земельного участка[1]1058,07 кв.м, количество этажей -16, высота-58,5 м, строительный объем[1]29205 куб.м, в том числе подземной части-1750 куб.м, количество мест автостоянки-15. Выполнение всего объема работ в пределах границ предоставленного земельного участка с кадастровым номером 59:01:4419853:18. Срок действия разрешения до 30.04.2015.

01.07.2014 между Департаментом и заявителем (арендатор) заключен договор № 064-14Д аренды земельного участка для строительства от 01.07.2014 для строительства сетей водоснабжения и водоотведения к строящемуся зданию.

24.02.2016 ООО «Вавилон» обратилось в департамент заявлением № 22- 01-34/01-244 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>.

29.02.2016 ООО «Вавилон» обратилось в департамент заявлением № 22- 01-34/01-293 о внесении изменений в разрешение от 19.12.2013 № RU90303000/2007/3 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Причина внесения изменений: увеличение этажности здания. Заявление ООО «Вавилон» от 29.02.2016 № 22-01-34/01-293 оставлено без рассмотрения в связи с доработкой проектной документации.

21.03.2016 ООО «Вавилон» обратилось в департамент с заявлением № 22-01-34/01-380 о продлении срока действия разрешения на строительство от 19.12.2013 № RU90303000-394/2007/3 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>.

19.04.2016 департаментом ООО «Вавилон» выдано разрешение № 59- RU90303000-394-2007/4 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Срок действия разрешения до 19.04.2017. Данное разрешение выдано взамен разрешения на строительство № RU90303000-394/2007/3.

17.04.2017 ООО «Вавилон» обратилось в департамент с заявлением № 059-22-01- 34/01-864 о продлении срока действия разрешения от 19.04.2016 № 59-RU90303000-394- 2007/4 на строительство объекта капитального строительства – административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Причина продления срока: невозможность окончить строительство в установленные сроки. Департаментом срок действия разрешения от 19.04.2016 № 59- RU90303000-394-2007/4 продлен до 17.09.2018.

09.02.2018 обществу «Вавилон» по договору аренды земельного участка № 003-18Д предоставлен в аренду сроком до 29.12.2023 земельный участок, расположенный по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Дзержинский, ул. Окулова, 79, площадью 1058 +/- 9.26 кв. м с кадастровым номером 59:01:4419853:18 с целью проектирования и строительства объектов делового и общественного значения.

17.09.2018 ООО «Вавилон» обратилось в департамент с заявлением № 059-22-01- 34/01-2624 о продлении срока действия разрешения от 19.04.2016 № 59-RU90303000- 394-2007/4 на строительство объекта капитального строительства (офисный центр - административное здание) по адресу: <...>.

16.10.2018 департамент письмом № И-059-22-01-34/01-1324 отказал ООО «Вавилон» во внесении изменений в разрешение на строительство в части продления срока действия разрешения на строительство указанного объекта, поскольку подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство (в том числе внесении изменений в разрешением на строительство в связи с продлением срока действия разрешения на строительство) менее чем за десять до истечения срока действия разрешения на строительство.

13.03.2019 ООО «Вавилон» обратилось в департамент заявлением № 22-01-34/01- 192 о внесении изменений в разрешение от 19.04.2016 № 59- RU90303000-394-2007/4 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Причина внесения изменений: продление срока строительства.

20.03.2019 департамент выдал ООО «Вавилон» разрешение № 59- RU90303000-394-2007/5 нна строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Срок действия разрешения до 20.07.2020. Данное разрешение выдано взамен разрешения на строительство от 19.04.2016 № 59- RU90303000-394-2007/4 во исполнение решения Арбитражного суда Пермского края от 08.02.2019 по делу № А50-34614/2018.

17.09.2019 ООО «Вавилон» обратилось в департамент с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства -административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>.

23.09.2020 департамент письмом от № И-059-22-01-34/01-252 отказал во внесении изменений в решение на строительство объекта в связи с отсутствием документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, несоответствием представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством РФ.

17.12.2020 ООО «Вавилон» обратилось в ДЗО с заявлением о продлении действия договора аренды от 09.02.2018 № 003-18Д земельного участка с кадастровым номером 59:01:4419853:18, площадью 1058 кв.м, предоставленного под объект незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4419853:95 «административное здание по ул. Окулова, 79».

21.12.2020 между ДЗО и ООО «Вавилон» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 09.02.2018 № 003-18Д.

07.09.2020 ООО «Вавилон» обратилось в департамент с заявлением № 059-22-01-34/01-762 о продлении срока действия разрешения от 20.03.2019 № RU90303000-394-2007/5 на строительство объекта капитального строительства - административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>, на 3 года. Причина продления срока: задержки финансирования, задержки в исполнении договоров подключения к инженерным сетям.

13.09.2021 департаментом ООО «Вавилон» выдано разрешение № 59- RU90303000-394-2007/6 на строительство объекта капитального строительства -административного здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4419853:18 по адресу: <...>. Срок действия разрешения до 20.07.2023. Данное разрешение выдано взамен разрешения от 20.03.2019 №59-RU90303000-394-2007/5.

Согласно информации из государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Перми министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края ООО «Вавилон» выдано разрешение от 03.02.2023 на строительство объекта капитального строительства «Административное здание по ул. Окулова, 79».

Как указало заинтересованное лицо, договор аренды земельного участка от 09.02.2018 № 003-18Д прекращен 30.12.2023 в связи с истечением срока его действия.

30.01.2024 в адрес заявителя департаментом было направлено уведомление №21-01-06-И-332 о прекращении договора аренды земельного участка, в котором указано на необходимость возврата земельного участка арендодателю по акту приема-передачи.

Заявитель основывает свои требования на том, что на основании договора аренды земельного участка № 003-18Д от 09.02.2018 заявителю предоставлен в аренду сроком до 29.12.2023 земельный участок, расположенный по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Дзержинский, ул. Окулова, 79, площадью 1058 +/- 9.26 кв. м с кадастровым номером 59:01:4419853:18 с целью проектирования и строительства объектов делового и общественного значения.

Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Перми выдал заявителю разрешение на строительство от 19.04.2016 № 59- RU90303000-394-2007/4 сроком действия до 03.03.2024 административного здания по ул. Окулова, 79 на земельном участке, расположенном по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Дзержинский, ул. Окулова, 79, площадью 1058 +/- 9.26 кв. м с кадастровым номером 59:01:4419853:18.

В период действия разрешения на строительство, на указанном выше земельном участке, заявителем был возведен объект незавершенного строительства, кадастровый номер 59:01:4419853:95, инвентарный номер 5996, адрес Пермский край, г. Пермь, р-н Дзержинский, ул. Окулова, 79, степень готовности объекта незавершенного строительства 87 %, площадь объекта незавершенного строительства 6 962,4 кв. м.

Таким образом, по мнению заявителя, он фактически завершил строительство согласованного объекта недвижимости в указанный в договоре аренды земельного участка № 003- 18Д от 09.02.2018 в срок такой аренды.

Заявитель обратился в Департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка № 003-18Д от 09.02.2018 в соответствии с Федеральным законом № 98-ФЗ.

Письмом от 26.10.2023 № 21-01-06-и-7203 Департамент в продлении срока действия договора аренды земельного участка № 003-18Д от 09.02.2018 отказал, в отказе указано, что обществом было реализовано право, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Кроме того, в отказе отмечено, что договор был продлен на 3 года до 29.12.2023 на основании части 6 статьи 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, после окончания срока договора у департамента отсутствуют основания для продления срока договора или заключения нового договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Полагая, что указанный отказ является неправомерным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, указав, что заявитель уже воспользовался своим правом на однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, а также на однократное продление договора, при этом по истечении трех лет заявителем не завершено строительство, одной из причин которой стороны указывают проблемы с инвестированием. Повторное продление договора аренды направлено на обход конкурентных процедур, предусмотренных Земельным кодексом РФ.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Таким образом, в силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Из материалов дела следует, что 09.02.2018 обществу «Вавилон» (арендатор) по договору аренды земельного участка № 003-18Д предоставлен в аренду сроком до 29.12.2020 земельный участок, расположенный по адресу Пермский край, г. Пермь, р-н Дзержинский, ул. Окулова, 79, площадью 1058 +/- 9.26 кв. м с кадастровым номером 59:01:4419853:18 с целью проектирования и строительства объектов делового и общественного значения.

Указанный договор заключен с ДЗО Администрации г. Перми (арендодатель) на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

21.12.2020 между сторонами по договору заключен дополнительное соглашение, которым стороны определили срок действия договора аренды по 29.12.2023 на основании части 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций». Дополнительное соглашение заключено на основании заявления арендатора.

30.01.2024 в адрес заявителя департаментом было направлено уведомление №21-01-06-И-332 о прекращении договора аренды земельного участка в связи с истечением срока его действия, в котором указано на необходимость возврата земельного участка арендодателю по акту приема-передачи. Дополнительно сообщено об отсутствии задолженности арендатора перед арендодателем по договору.

Направляя заявление о продлении действия договора аренды либо о заключении нового договора аренды сроком на три года, заявитель сослался на Федеральный закон № 98-ФЗ, отметил, что земельный участок выделен под объект незавершенного строительства.

Письмом от 26.10.2023 № 21-01-06-и-7203 Департамент в продлении срока действия договора аренды земельного участка № 003-18Д от 09.02.2018 отказал, в отказе указано, что обществом было реализовано право, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ на приобретение земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Кроме того, в отказе отмечено, что договор был продлен на 3 года до 29.12.2023 на основании части 6 статьи 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ, после окончания срока договора у департамента отсутствуют основания для продления срока договора или заключения нового договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа, в том числе земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных этим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

Порядок приобретения земельных участков, находящихся в государственной собственности, без проведения торгов определен в статье 39.14 ЗК РФ. Процедура подачи и рассмотрения заявления о предоставлении такого участка регламентирована в статье 39.17 указанного Кодекса.

В силу положений п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 названной статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) также установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рамках дела № А50-34614/2018 был заявлен иск общества к ДГА Администрации г. Перми б оспаривании отказа Департамента градостроительства и архитектуры в продлении разрешения на строительство, изложенного в письме N И-059-22-01-34/01-1324 от 16.10.2018, обязании заинтересованного лица устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, продлив срок действия разрешения на строительство N 59-RU90303000-394-2007/4 от 19.04.2016.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2019 № Ф09-4790/19 по делу № А50-34614/2018 решение Арбитражного суда Пермского края от 08.02.2019 по делу № А50-34614/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2019 по тому же делу отменены, в удовлетворении требований ООО «Вавилон» отказано.

При этом судами установлено, что по адресу: <...>, размещен объект незавершенного строительства, право собственности на которое зарегистрировано за обществом "Вавилон" 13.01.2011, площадь объекта 6 962,4 кв. м, степень готовности 82%.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Изначально договор аренды от 09.02.2018 заключен сроком до 29.12.2020 для целей завершения строительства находящегося на земельном участке объекта незавершенного строительства, при этом впоследствии заявитель в 2020 году обращался в департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка сроком на 3 года в соответствии с федеральным законом РФ №98-ФЗ, которое было удовлетворено, заключено дополнительное соглашение.

Нормы действующего законодательства, предусматривающие возможность продления договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, направлены на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Между тем, из материалов дела следует, что ведение строительства на земельном участке длится более 15 лет, первое разрешение на строительство было выдано заявителю 30.11.2007.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Однако в настоящее время рассматривается дело № А50-11879/2024 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 59:01:4419853:95, площадью 6962,4 кв.м. по адресу: <...>, зарегистрированный на праве общей долевой собственности за ООО «Вавилон» (доля в праве 9/10), ООО «Строительное управление-157» (доля в праве 1/10), путем продажи с публичных торгов.

Исковое заявление по указанному делу подано 24.05.2024, то есть в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

На основании изложенного, в связи с отсутствием совокупности условий, установленных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения с обществом нового договора аренды без проведения торгов, а также в связи с прекращением договора по истечении срока его действия и в связи с тем, что строительство объекта завершено не было, объект не введен в эксплуатацию, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Доводы ответчика со ссылкой на Федеральный закон № 135-ФЗ судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку в силу чч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном чч. 1 и 3 указанной статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона (п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017).

В силу чч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном чч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Такими правилами, наряду со ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 1 июля 2013 г.), в соответствии с которыми до 1 июля 2015 г. разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в чч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 1 июля 2008 г. с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 г. Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 г. вне процедуры торгов, было возможно только по правилам чч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 144-ФЗ ч. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 1 июля 2013 г. В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 г.), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным чч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (ч. 4.1 ст. 53 Закона о защите конкуренции).

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.

Между тем, договор аренды от 09.02.2018 был заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» без проведения торгов, в связи с чем, положения чч. 9, 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции в настоящем случае неприменимы.


Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, отсутствуют, судом апелляционной инстанции не установлены.

При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда следует оставить без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 11 сентября 2024 года по делу № А50-22/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.


Председательствующий


О.Н. Маркеева


Судьи


С.В. Коньшина


М.А. Полякова