Постановление от 29 сентября 2024 г. по делу № А16-970/2023

Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ




№ 06АП-3884/2024
30 сентября 2024 года
г. Хабаровск
Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2024 года.

Полный текст  постановления изготовлен 30 сентября 2024 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи       Мильчиной И.А.

судей                                                  Мангер Т.Е., Швец Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пинегиной В.А.

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области

на решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 01.07.2024

по делу № А16-970/2023

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1                   (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконными решения от 27.02.2023 № 257, бездействия

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –                           ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (далее – КУМИ мэрии города) о признании незаконным решения от 27.02.2023 № 257 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 и его отмене; о признании незаконным бездействия в части не заключения в течение пяти дней с момента подачи заявления от 10.02.2023 дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером: 79:01:0200017:195, расположенного по адресу: <...> м на северо-восток от дома № 12 по ул. Текстильной; об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении срока  действия  договора аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 в соответствии с заявлением от 10.02.2023 сроком на три года.

Решением суда от 01.07.2024 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконными решение заместителя главы мэрии города - председателя КУМИ мэрии города от 27.02.2023 № 257 об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 и бездействие КУМИ мэрии города в части не заключения в течение пяти дней с момента подачи заявления от 10.02.2023 дополнительного соглашения о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером: 79:01:0200017:195, расположенного по адресу: <...> м на северо-восток от дома № 12 по ул. Текстильной. Суд обязал КУМИ мэрии города в течение пяти дней со дня вступления настоящего решения в законную силу заключить с                                        ИП ФИО1 дополнительное соглашение о продлении договора аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 сроком на три года - по 30.05.2027 года.

Не согласившись с судебным актом, комитет обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований предпринимателя.

Доводы жалобы сводятся к позиции о несогласии с выводом суда о незаконности отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 об увеличении срока действия договора на основании частей 3, 4 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ), указывая об истечении 30.05.2021 срока действия договора аренды на дату обращения предпринимателя (10.02.2023). Ссылаясь на статьи 420, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), считает, что дополнительное соглашение от 23.08.2021 к договору аренды не имеет правового значения, поскольку комитет не располагал подписанным предпринимателем экземпляром в связи с не возвращением в его адрес. Обращает внимание, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствовали сведения о государственной регистрации дополнительного соглашения.

Определением апелляционного суда от 03.09.2024 судебное разбирательство по апелляционной жалобе откладывалось на 24.09.2024 в 12 часов 30 минут. Предпринимателю предлагалось представить отзыв на апелляционную жалобу, в котором, в том числе пояснить причины невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 79:01:0200017:195 до 30.05.2024 в целях завершения строительства объекта капитального строительства, исходя из условий договора. Кроме того, обосновать, что увеличение срока договора аренды земельного участка еще на три года на момент обращения в КУМИ мэрии города с заявлением (10.02.2023) являлось необходимой мерой поддержки социально-экономического характера по смыслу Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ, толкование которого дано, в том числе Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 31.10.2023 № 2896-О (невозможность исполнения договоров аренды земли в установленных договорами целях и в определенные в них сроки по причине введения санкций против Российской Федерации иностранными государствами и международными организациями).

Отзыв на апелляционную жалобу ИП ФИО1 не представила.

В судебное заседание, состоявшееся 24.09.2024, участвующие в деле лица не явились. В соответствии со статьями 121 - 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) извещены о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично в сети «Интернет» путем размещения информации на официальном сайте суда www.6aas.arbitr.ru и информационной системе «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Между КУМИ мэрии города и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – ФИО2) заключен договор аренды земельного участка  от 31.05.2018 № 18437 на основании постановления мэрии города от 23.04.2018 № 909, по адресу: <...> м на северо-восток от дома № 2 по ул. Текстильной, кадастровый номер 79:01:0200017:195, площадью 505 кв.м., с видом разрешенного использования «для завершения строительства административного здания с магазином на первом этаже», сроком с 31.05.2018 по 30.05.2021.

В октябре 2019 года ИП ФИО1 приобрела у ФИО2 в собственность объект незавершенного строительства, строительство которого осуществлялось на вышеуказанном земельном участке.

В связи с приобретением объекта недвижимого имущества между                                             КУМИ мэрии города (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411, расположенного по адресу:                              <...> м на северо-восток от дома № 2 по ул. Текстильной, кадастровый номер 79:01:0200017:195, с видом разрешенного использования «для завершения строительства административного здания с магазином на первом этаже».

Срок действия договора установлен с 30.01.2020 по 30.05.2021 (п. 1.2. договора).

На момент подписания договора арендатор занимал арендуемый объект с 15.10.2019 (п. 7.1. договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Россреестра по ЕАО 25.03.2020 (регистрационный номер 70:01:0200017:195-79/009/2020-6).

Акт приема-передачи земельного участка в аренду подписан сторонами 30.01.2020.

На спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий ИП ФИО1 на праве собственности. Разрешение на строительство № 79-301000-8-2020 выдано предпринимателю мэрией города 10.08.2020.

30.01.2021 предприниматель обратилась с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411, в ответ на которое мэрия города письмом от 24.02.2021 отказала в продлении срока действия договора на том основании, что договор аренды заключен после вынесения распоряжения губернатора Еврейской автономной области от 05.02.2020 № 14-рг «О введении режима повышенной готовности на территории Еврейской автономной области».

Законность отказа оспорена предпринимателем в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 27.07.2021 по делу № А16-1322/2021 исковые требования удовлетворены. Суд обязал КУМИ мэрии города заключить с ИП ФИО1 договор аренды земельного участка по адресу: <...> м на северо-восток от дома № 2 по                                     ул. Текстильной, кадастровый номер 79:01:0200017:195, сроком на три года.

Во исполнение судебного акта комитет направил в адрес предпринимателя подписанное заместителем главы мэрии города – председателем комитета, скрепленное печатью дополнительное соглашение от 23.08.2021 к договору аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411, согласно которому внесены изменения в части срока действия условий договора: срок действия с 30.01.2020 по 30.05.2021 заменен на срок действия с 30.01.2020 по 30.05.2024.

Дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по ЕАО сторонами не зарегистрировано.

10.02.2023 предприниматель обратилась в КУМИ мэрии города с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 в целях завершения строительства на три года в соответствии с частями 3-5 статьи 8 Закона                           № 58-ФЗ.

Решением, оформленным письмом от 27.02.2023 № 257, отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 30.01.2020 № 20411, поскольку на дату обращения предпринимателя срок действия договора аренды истек 30.05.2021.

Расценивая отказ не основанным на законе, нарушающим права и законные интересы в области предпринимательской деятельности, ФИО1 обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми в рамках настоящего дела требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, сославшись на пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 ГК РФ, части 3 – 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, статью 201 АПК РФ, приняв во внимание разъяснения пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73), пункта 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49), пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенным» (далее – информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165), признав факт заключения сторонами дополнительного соглашения от 23.08.2021 об изменении срока действия договора до 30.05.2024, пришел к выводу о наличии у предпринимателя права требовать у уполномоченного органа по управлению муниципальным имуществом продления договора аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 на три года на основании статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

Повторно рассматривая дело в соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды является консенсуальным договором, для его заключенности достаточно достижения сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды. Даже при отсутствии регистрации следует исходить из наличия обязательства между сторонами (пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011                     № 73). То есть для сторон договора аренды он считается заключенным с момента его подписания.

Как разъяснено в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Таким образом, для третьих лиц договор аренды считается заключенным с момента регистрации в ЕГРН, а для сторон договора - с момента ею подписания, то есть подтверждения достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 6, 44 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ). При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Верно применив указанные нормы права и разъяснения, установив факт отсутствия государственной регистрации подписанного сторонами дополнительного соглашения от 23.08.2021 к договору аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411об изменении срока действия договора до 30.05.2024, при фактическом пользовании арендатором земельным участком с кадастровым номером 79:01:0200017:195 и отсутствием доказательств предъявления к нему арендодателем требований о возврате земельного участка или иска в суд об изъятии земельного участка,  суд первой инстанции правомерно указал о фактическом заключении сторонами дополнительного соглашения об изменении срока действия договора – до 30.05.2024.

Однако, признавая у предпринимателя право обращения за продлением договора аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 с учетом дополнительного соглашения от 23.08.2021 на три года и соответствия его требованиям статьи 8 Закона № 58-ФЗ, судом не учтено следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительным ненормативных правовых актов и незаконных решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение ими прав, законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом в силу части 65 АПК РФ бремя доказывания факта нарушения прав и интересов возлагается на заявителя.

Согласно абзацам второму, третьему пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Обращаясь 10.02.2023 в КУМИ мэрии города с заявлением о продлении договора аренды от 30.01.2020 № 20411 земельного участка с кадастровым номером 79:01:0200017:195, ИП ФИО1 обосновывала свое требование ссылкой на части 3 - 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, полагая, что она соответствует требованиям, содержащимся в данной норме.

Согласно части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В части 4 статьи 8 Закона № 58-ФЗ определено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 данной статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

В силу части 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 названной статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Как следует из пояснительной записки к Проекту № 84938-8 Федерального закона                 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», он разработан в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций. Подготовка законопроекта обусловлена необходимостью реализации комплекса мер социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц. Положения законопроекта позволят в 2022 году определить дополнительные механизмы поддержки экономического сектора, в том числе упрощающие установленные законодательством Российской Федерации процедуры разработки и согласования градостроительной документации, проведения общественных обсуждений или публичных слушаний по проектам такой документации, осуществления строительства объектов капитального строительства, предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Возможность упрощения указанных процедур позволит не снижать темпы жилого и промышленного строительства в Российской Федерации. Законопроектом в 2022 году предусматриваются механизм пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и право уполномоченных органов принимать решения об определении льготного размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Конституционным Судом Российской Федерации проверена конституционность части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, при этом в определении от 31.10.2023 № 2896-О указано, что данная норма преследует цель соблюдения баланса интересов сторон договора аренды, заключенного на определенный срок, и, учитывая возможное негативное влияние таких действий иностранных государств и международных организаций, при которых эффективное исполнение договора в течение установленного срока может быть затруднено.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 28.03.2024 № 307-ЭС23-23005 отметила, что положения части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, предусматривая возможность пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются частью комплекса мер поддержки социально-экономического характера в отношении граждан Российской Федерации и российских юридических лиц, принятых, как это следует из пояснительной записки к проекту данного федерального закона, в целях защиты национальных интересов Российской Федерации в связи с недружественными действиями иностранных государств и международных организаций.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что необходимость пролонгации договоров аренды публичных земельных участков вызвана невозможностью (затруднительностью) исполнения арендаторами договоров аренды земли в установленных договорами целях и в определенные в них сроки по причине введения санкций иностранными государствами против Российской Федерации.

Между тем, в рассматриваемом случае предприниматель в обоснование заявления о продлении срока договора аренды земельного участка, а также в ходе судебного разбирательства в суде первой и апелляционной инстанции не приводила доводов, подтвержденных соответствующими доказательствами, о том, что необходимость пролонгации договора аренды земельного участка от 30.01.2020 № 20411 являлась необходимой мерой по смыслу Закона № 58-ФЗ, толкование которого дано, в том числе Конституционным Судом Российской Федерации (невозможность (затруднительность) исполнения договора аренды земли в установленных договором целях и в определенный в нем срок по причине введения иностранными государствами санкций против Российской Федерации).

Поскольку по материалам дела установлено, что на момент обращения заявителя в суд оспариваемые отказ уполномоченного органа по управлению муниципальным имуществом в увеличении срока договора аренды земельного участка, а также бездействие не противоречили частям 3, 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ и не нарушали его права и законные интересы, с учетом части 3 статьи 201 АПК РФ отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 01.07.2024 по делу                        № А16-970/2023 отменить.

В удовлетворении заявленных требований индивидуальному предпринимателю ФИО1 отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.


Председательствующий судья

И.А. Мильчина

Судьи

Т.Е. Мангер


Е.А. Швец