Решение от 23 января 2023 г. по делу № А45-32082/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-32082/2021
г. Новосибирск
23 января 2023 года
резолютивная часть решения объявлена 16 января 2023 года

решение в полном объеме изготовлено 23 января 2023 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казанцевой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лодочная станция» (ИНН <***>)

к Администрации Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>)

о признании заключенным договора, об обязании передать земельный участок, вынесении решения о проведении государственной регистрации

встречное исковое заявление администрации Новосибирского района Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью «Лодочная станция» о признании отсутствующим права собственности

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

при участии в судебном заседании представителей

истца (по первоначальному иску): ФИО1 - по доверенности от 26.07.2021, паспорт, диплом

ответчика (по первоначальному иску): ФИО2 по доверенности от 24.05.2022, служебное удостоверение

третьего лица: - не явился, уведомлено

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лодочная станция» (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации Новосибирского района Новосибирской области (далее - ответчик, администрация) о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, д.п. Кудряшовский, по ул. Береговая, напротив базы отдыха ООО «К.Сиб», совершенный в простой письменной форме и подписанный администрацией и обществом, об обязании передать в собственность по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 54:19:010101:551, расположенный в границах участка, почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, д.п. Кудряшовский по ул. Береговая, напротив базы отдыха ООО «К.Сиб» на основании договора купли-продажи земельного участка и дополнительного соглашения к нему от 23.08.2021; вынести решение о проведении государственной регистрации перехода права собственности на расположенный по адресу (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, д.п. Кудряшовский по ул. Береговая, напротив базы отдыха ООО «К.Сиб», земельный участок с кадастровым номером 54:19:010101:551 от администрации к обществу.

20.01.2022 суд принял к производству для совместного рассмотрения встречное исковое заявление администрации к обществу о признании отсутствующим права собственности у общества на объект «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка» с кадастровым номером 54:19:010101:1850, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:19:010101:551.

21.01.2022 суд, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН <***>).

Требования истца мотивированы тем, что администрацией и обществом была соблюдена административная процедура предоставления земельного участка в собственность, которая полностью соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации и не завершена лишь передачей обществу подписанного со стороны администрации договора купли-продажи земельного участка, что в свою очередь лишает общество произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок.

Ответчик против исковых требований возражал, указывая на следующее. Направленный в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551 не содержал условий о цене земельного участка, что свидетельствует о том, что данное условие не было согласовано сторонами договора, письмом от 21.04.2020 № 1958-мку/01-12/88 администрация уведомила общество о подготовке проекта дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551, три экземпляра которого были получены директором истца 09.06.2020. В соответствии с пунктом 7 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации истец был обязан подписать проект указанного договора, а также дополнительное соглашение к нему не позднее чем в течение тридцати дней со дня их получения и представить подписанные экземпляры договора по адресу, указанному в уведомлении, что по существу является акцептом, то есть ответом лица, которому адресована оферта, о ее принятии. В указанный срок подписанные экземпляры договора купли-продажи и дополнительного соглашения в администрацию представлены не были. Более того, оплата выкупной цены по договору была произведена лишь 16.09.2021, что также доказывает то обстоятельство, что истцом был пропущен срок для подписания договора и оплаты по нему. Отсутствие ответа о принятии оферты свидетельствует, об отказе от заключения договора. В связи с чем, администрация полагает, что выданный истцу для подписания в 2017 году договор купли-продажи, а также дополнительное соглашение, полученное истцом 09.06.2020, не могут считаться заключенными по истечении срока, предоставленного для их подписания и возврата в уполномоченный орган. Также администрация полагает, что не подлежит удовлетворению и требование истца об обязании администрации передать земельный участок с кадастровым номером 54:19:01010:551 по акту приема-передачи, так как земельный участок в настоящий момент уже передан и находится в пользовании истца, на основании договора аренды земельного участка от 09.07.2005.

Кроме того, администрация обратилась со встречным иском, указывая, что регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 54:19:010101:1850 была незаконной, поскольку спорный объект недвижимости с кадастровым номером 54:19:010101:1850 не отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к объектам недвижимости, сооружение «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка» должно рассматриваться в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведено, а потому следует его юридической судьбе.

Ответчик в отзыве встречные исковые требования не признал, ссылаясь на то, что обществом было получено разрешение на строительство объекта «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка», объект введен в эксплуатацию, объекту присвоен кадастровый номер, присвоен адрес. Указанные разрешения не оспорены в установленном порядке.

Представители сторон в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в обоснование правовых позиций общества и администрации.

Управление Росреестра по Новосибирской области представило отзыв, в котором, в частности, указала на правомерность государственной регистрации права собственности общества на объект «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка», так как на государственную регистрацию были представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости, в том числе, разрешение на строительство от 16.12.2013, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 23.12.2014, постановление о присвоении адреса от 17.12.2014 № 451, технический план сооружения. Данные документы свидетельствуют о создании объекта капитального строительства. В отношении первоначальных требований управление также представило пояснения.

Представитель управления в судебное заседание не явился.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

09.07.2005 обществом с ограниченной ответственностью «К.Сиб» (далее – ООО «К.Сиб) и администрацией муниципального образования Кудряшовского сельсовета заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого администрацией муниципального образования Кудряшовского сельсовета ООО «К.Сиб» в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок общей площадью 974 кв.м, из земель поселений, с кадастровым номером: 54:19:010101:0551, находящийся по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Кудряшовского сельсовета, д.п. Кудряшовский, по ул.Береговой, напротив базы отдыха ООО «К.Сиб» для строительства пляжа базы отдыха ООО «К.Сиб».

ООО «К.Сиб» было переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Лодочная станция».

09.11.2017 общество обратилось в администрацию Новосибирского сельского района с заявлением о предоставлении в собственность без торгов за плату в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка, площадью 974 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, д.п. Кудряшовский, кадастровый номер 54:19:010101:551, для эксплуатации принадлежащего обществу на праве собственности объекта спортивно-оздоровительного сооружения (пляж базы отдыха, спортивная площадка кадастровый номер 54:19:010101:1850).

08.12.2017 за номером 6234/01-12 ответчиком истцу было направлено уведомление о результате оказания муниципальной услуги, которым ответчик уведомил истца о том, что администрацией принято решение о предоставлении истцу в собственность земельного участка кадастровым номером 54:19:010101:551, подготовлен договор его купли-продажи, а так же то, что ведется работа по определению размера платы за вышеуказанный земельный участок, что к проекту договора купли-продажи земельного участка ответчиком истцу будет направлено дополнительное соглашение с установлением платы за него. Вместе с указанным письмом в адрес истца ответчиком был направлен проект договора купли-продажи земельного участка в трех экземплярах на 15 листах, и указано, что истец, в соответствии с пунктом 7 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации обязан подписать проект договора не позднее, чем в течение 30 дней со дня его получения и представить подписанные экземпляры в МКУ Новосибирского района НСО «Земельное бюро».

11.01.2018 (исх.№ 1) истец направил в адрес ответчика письмо о направлении ему подписанных договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551, а также с просьбой выдать дополнительное соглашение с установленным размером платы и приложение к нему в виде акта приема-передачи земельного участка.

В соответствии с письмом Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Новосибирской области № 01-18-11509/17 от 27.12.2017 при определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551, была допущена кадастровая ошибка.

07.03.2018 ответчиком в адрес истца было направлено письмо №52/01-12 «О предоставлении информации» (копия прилагается), которым ответчик уведомил истца, что администрацией ведется работа по оспариванию результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551. Письмом № 3003/01-16 от 19.06.2018 ответчик уведомил истца о том, что срок рассмотрения его обращения продлен до 18.07.2018.

13.06.2019 администрация обратилась в Новосибирский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551, в размере его рыночной стоимости.

Решением Новосибирского областного суда от 25.12.2019 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 2079940 рублей.

21.04.2020 ответчиком истцу направлено письмо № 1958-мку/01-12/88, которым ответчик известил истца о том, что подготовлен проект дополнительного соглашения к договору купли-продажи спорного земельного участка, приводящего условия договора купли-продажи в соответствие с действующим законодательством, о необходимости подписатьпроект указанного дополнительного соглашения не позднее, чем в течение 30дней со дня его получения. Письмо ответчика истцом было получено в мае 2021года, проект дополнительного соглашения в августе 2021 года.

23.08.2021 истцом было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551, в соответствии с которым раздел 2 «Плата по договору» был дополнен пунктами следующего содержания:

«2.2. Цена за участок составляет 311.991 (триста одиннадцать тысяч девятьсот девяносто один) рубль...

Покупатель уплачивает цену участка в течение 7 календарных дней с момента заключения договора....

Исполнением обязательства по уплате цены участка является поступление перечисленных сумм на расчетный счет, указанный в пункте 2.3. договора».

16.09.2021 истец платежным поручением № 56 оплатил ответчику покупную стоимость земельного участка.

Указывая на то, что до настоящего времени ответчик подписанный им экземпляр договора купли-продажи земельного участка и акт приема-передачи купленного участка истцу не направил, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Ответчик, указывая на то, что сооружение «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка» не является объектом недвижимости, государственная регистрация права собственности общества на «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка» произведена незаконно, администрация заявила встречные требования о признании отсутствующим права собственности на объект «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка».

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) закреплено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность без проведения торгов собственниками зданий, сооружений, помещений.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями 39.14 - 39.20 ЗК РФ.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой совершаются в простой письменной форме.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (абзац 1 статьи 554 ГК РФ). Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 Статьи 555 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно требованиям пункта 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме.

Отсутствие подлинника подписанного между администрацией и обществом договора купли-продажи земельного участка лишает общество возможности произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

Как установлено судом, 08.12.2017 администрацией принято решение о предоставлении в собственность обществу земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551, обществу направлен проект договора купли-продажи (письмо от 08.12.2017 № 6234/01-12).

11.01.2018 общество направило администрации подписанные экземпляры договоров купли-продажи земельного участка и просило администрацию выдать дополнительное соглашение с установленным размером платы за приобретаемый земельный участок (письмо № 1 от 11.01.2019, вх. № 52 от 11.01.2018). В ответ на данное письмо, администрация направила обществу ответ от 07.03.2018 № 52/01-12, в котором указала на то, что в настоящее время администрация ведет работу по оспариванию результатов кадастровой стоимости земельного участка. 21.04.2020 администрация направила обществу письмо № 1958-мку/01-12/88 о подготовке дополнительного соглашения.

Из объяснений директора общества ФИО3, представленных в материалы дела следует, что подписанный со стороны администрации экземпляр договора купли-продажи передан обществу не был, в июне 2021 года были переданы три экземпляра проекта дополнительного соглашения, проект дополнительного соглашения не был датирован и содержал неправильные сведения о кадастровом номере земельного участка. Непосредственно в администрации, директор общество указал на ошибку в дополнительном соглашении, ему было предложено подождать исправления указанной ошибки. В августе 2021 года директор общества был приглашен в администрацию для подписания исправленного дополнительного соглашения. Дополнительное соглашение были подписано директором общества и скреплено печатью непосредственно в здании администрации, после чего, сотрудник администрации забрала все три экземпляра дополнительного соглашения и через некоторое время вынесла подписанный со стороны администрации экземпляр дополнительного соглашения, датированный 23.08.2021. Подписанный экземпляр договора купли-продажи обществу возвращен не был. Также директор общества пояснил, что задержка в оплате за земельный участок произведена с задержкой в связи с неправильным указанием в дополнительном соглашении реквизитов для оплаты.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 ГК РФ.

В силу статьи 445 ГК РФ В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения

оферты.

11.01.2018 общество на письмо администрации от 08.12.2017№ 6234/01-12 направило подписанные экземпляры договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551, тем самым подтвердив акцепт в установленный срок.

Довод администрации о том, что обществом договор и дополнительное соглашение в установленный срок не подписаны, отклоняется судом, как опровергаемый представленными доказательствами. Кроме того, ответчиком была принята и не возвращена денежная сумма, оплаченная истцом согласно условиям дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка. Таким образом, суд полагает, что ответчиком был принят акцепт оферты.

Администрацией в материалы дела представлена копия проекта договора купли-продажи земельного участка, подписанного только администрацией, который в рассматриваемом случае не может служить доказательством того, что обществом договор не подписан, так как из представленных доказательств следует, что общество направило в администрацию договоры купли-продажи земельного участка, подписанные с его стороны.

Относительно требования администрации о признании отсутствующим у общества права собственности на объект «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка» с кадастровым номером 54:19:010101:1850, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:19:010101:551, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства (абзац 1).

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим (абзац 4).

По смыслу данного положения иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом.

При государственной регистрации права собственности на объект, являющийся движимым имуществом, нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. В таких случаях нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Администрация, обращаясь с иском, ссылается на то, неправомерно наличие в ЕГРП записи о праве на объект, который не существует в качестве объекта недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

На основании статьи 12 ГК РФ осуществление защиты гражданских прав возможно лишь способами, предусмотренными законом, при этом избранный способ защиты в случае удовлетворения исковых требований должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

По смыслу указанных положений статей 130, 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13).

При применении указанной статьи необходимо учитывать, что понятие объекта недвижимости представляет собой исключительно правовую категорию, которой присуща определенная совокупность признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью только в случае его создания как объекта недвижимости в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке: с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости, также данный объект должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 № 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в Едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим.

В подтверждение того, что спорный объект является объектом недвижимости представлены следующие доказательства: градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551, выданный обществу администрацией Кудряшовского сельсовета Новосибирской области, утвержденный постановлением № 413 от 16.12.2013, разрешение на строительство № RU 54519308-62 от 16.12.2013, выданное обществу администрацией Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на строительство пляжа базы отдыха. Спортивная площадка, площадь застройки 731, 3 кв. м, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 54519308-11, выданное обществу администрацией Кудряшовского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области 23.12.2014, согласно которому разрешается ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства Пляжа базы отдыха. Спортивная площадка.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается, в частности, в орган местного самоуправления, выдавший разрешение на строительство.

По делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирской бюро судебной технико-экономической экспертизы» Кем В.И. .На разрешение эксперта поставлен вопрос: обладает ли объект «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка» с кадастровым номером 54:19:010101:1850, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:19:010101:551, признаками объекта капитального строительства.

Согласно выводу, изложенному в заключении эксперта от 09.01.2023 № 05-12/22 стр. объект «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка» с кадастровым номером 54:19:010101:1850, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:19:010101:551, в буквальном значении обладает признаком объекта капитального строительства, означенным в пункте 10 ст. 1 ГрК РФ, так как является объектом незавершенного строительства, из-за отсутствия резинового покрытия. Устройство данного покрытия для объекта капитального строительства «Спортивная площадка», которая по определению пункта 3.26 СП 332.1325800.2017 является плоскостным спортивным сооружением предусмотрено разрешением на строительство № RU 54519308-62 от 16.12.2013.

Администрация возражала против выводов эксперта, указав, что объектом исследования эксперта являлась только «спортивная площадка», вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН наименование объекта указано, как «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка», то есть, эксперт не в полном объеме отразил в заключении описание объекта исследования - отсутствует вывод относительно «пляжа базы отдыха», эксперт в заключении не указал, что исследуемый объект является недвижимостью в соответствии со статьей 130 ГК РФ, администрация полагает, что экспертное заключение, в частности, вывод о том, что объект относится к плоскостным спортивным сооружениям, как раз подтверждает тот факт, что объект не относится к объектам недвижимости. Полагает, что заключение не может быть признано надлежащим доказательством.

В данном случае указание в описательной части заключения на то, что объектом исследования являются конструктивные элемента спортивной площадки, и не указано на исследование объекта «пляж» не может служить выводом о том, что объект исследован экспертом не в полном объеме, так как в заключении четко указано полное наименование объекта экспертизы.


В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 указано, что термин «объект капитального строительства» является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию «объект недвижимого имущества».

Следовательно, правовые категории «объект капитального строительства» и «объект недвижимого имущества» не совпадают по своему объему и содержанию.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Таким образом, довод администрации о том, что экспертом не сделан вывод о том, является ли исследуемый объект объектом недвижимого имущества в соответствии со статьей 130 ГК РФ, отклоняется судом.

Вывод эксперта о том, что объект является объектом незавершенного строительства, не отменяет вывод о том, что объект обладает признаками капитального строения.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Доказательств, безусловно свидетельствующих о недостоверности сведений, изложенных в заключении, ответчиком не представлено, само по себе несогласие ответчиков с изложенными в заключении выводами эксперта не является основанием для признания заключения недопустимым доказательством.

При таких обстоятельствах, суд признает заключение эксперта надлежащим доказательством, в силу положений статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как следует из заключения эксперта, по периметру исследуемого объекта устроено металлическое ограждение, выполненное из столбов (трубы Д114 мм, высотой 3,5 м) и каркасов 3,2х2,0 м из уголка с заполнением сеткой рабицы, столбы ограждения установлены в монолитный железобетонный ростверк, выполненный по оголовкам буронабивных свай. Покрытие площадки выполнено отсевом. Фактический состав покрытия площадки и скрытые конструктивные элементы фундамента были определены в результате выполнения шурфа на глубину 0,7м.

Таким образом, из заключения эксперта следует, что объект имеет прочную связь с землей, конструктивные характеристики объекта не позволяют осуществить перемещение или демонтаж и последующую сборку объекта.

При таких обстоятельствах, суд признает, что объект «Пляж базы отдыха. Спортивная площадка» с кадастровым номером 54:19:010101:1850, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:19:010101:551, является объектом недвижимого имущества.

Кроме того, суд отмечает, что признание имущества недвижимым, как объекта гражданских прав, устанавливается не только фактом его создания в установленном законом и иными правовыми актами порядке и получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил, но и другими юридическими фактами, такими как наличие воли собственника земельного участка или уполномоченного органа на создание недвижимого имущества, наличие права пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.

Суд полагает, что администрация, направив в ответ на заявление общества письмо от 08.12.2017 № 6234/01-12, содержащее уведомление о принятии решения о предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551, и в последствии на протяжении трех лет совершая действия, направленные на заключение договора купли-продажи земельного участка, признала право собственности общества на объект недвижимости, не усомнившись в наличии такого права. Действий, направленных на оспаривание зарегистрированного права общества, администрация, начиная с 2017 года не предпринимала.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

С учетом отсутствия доказательств возврата обществу подписанного договора купли-продажи земельного участка, учитывая, что представители сторон подтвердили факт отсутствия подписанного договора, в целях исключения неопределённости во взаимоотношениях сторон, суд признаёт, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в части признания заключенным договора купли-продажи земельного участка.

При этом в удовлетворении требования об обязании администрацию передать земельный участок в собственность обществу по акут приема-передачи суд отказывает, так как условиями договора, копия проекта которого находится в материалах дела, предусмотрена передачи земельного участка от продавца к покупателю по акту приема-передачи. Таким образом, передача земельного участка обществу является результатом заключения договора.

Расходы по государственной пошлине подлежат распределению на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд Р Е Ш И Л :

первоначальное исковое заявление удовлетворить частично.

Признать заключенным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:010101:551, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, д.п. Кудряшовский, по ул. Береговая, напротив базы отдыха ООО «К.Сиб», совершенный в простой письменной форме и подписанный администрацией Новосибирского района Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью «Лодочная станция».

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

Настоящее решение является основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости перехода права собственности к обществу с ограниченной ответственностью «Лодочная станция» (ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 54:19:010101:551, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, Новосибирский район, Кудряшовский сельсовет, д.п. Кудряшовский, по ул. Береговая, напротив базы отдыха ООО «К.Сиб».

Взыскать с администрации Новосибирского района Новосибирской области (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лодочная станция» (ИНН <***>) расходы по государственной пошлине в сумме 6000 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Лодочная станция» (ИНН <***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Новосибирской бюро судебной технико-экономической экспертизы» (ИНН <***>) с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области за проведение экспертизы 50000 рублей, перечисленные администрацией Новосибирского района Новосибирской области платежным поручением № 3734 от 25.05.2022.

Возвратить администрации Новосибирского района Новосибирской области с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в сумме 80000 рублей, перечисленные платежным поручением № 3734 от 25.05.2022.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


СудьяН.С. Галкина