Решение от 16 декабря 2019 г. по делу № А16-1121/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru/, факс (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-1121/2019
г. Биробиджан
16 декабря 2019 года
Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования "Центр образовательных программ" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>; <***>, ИНН <***>; <***>)

к муниципальному казенному учреждению "Централизованное хозяйственное управление" муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении перезаключения договора аренды,

третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика: муниципальное образование "Город Биробиджан" Еврейской автономной области Мэрия города (ИНН <***>, ОГРН <***>), муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" (ИНН <***>, ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Биробиджанское землеустроительное предприятие» (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии ФИО3 – представителя истца по доверенности от 20.05.2019, ФИО4 – представителя истца по доверенности от 20.05.2019, ФИО5 – представителя третьего лица (КУМИ мэрии города) по доверенности от 20.03.2019 № 304, ФИО6 представителя третьего лица (мэрии г. Биробиджан) по доверенности от 23.04.2019 № 412 исх.,


УСТАНОВИЛ:

некоммерческая организация дополнительного профессионального образования "Центр образовательных программ" обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением о понуждении муниципальное казенное учреждение "Централизованное хозяйственное управление" муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области заключить договор

аренды нежилого помещения площадью 35,1 кв.м., расположенного по адресу <...> с учетом отчета ИП ФИО7 об оценке имущества № 67-2019 от 01,04.2019 года и понижающего коэффициента (К1=0,01), как с поставщиком социальных услуг.

Ответчик в отзыве на иск указал, что при заключении договора аренды муниципального имущества от 01.03.2018 размер арендной платы рассчитывался в соответствии с решением городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области от 30.11.2006 №437 «О порядке предоставления в аренду имущества муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области. При расчете был применен коэффициент для некоммерческих социально ориентированных организаций. В указанном решении городской Думы отсутствует понятие «понижающий коэффициент» либо «льготная ставка арендной платы». Срок указанного договора аренды недвижимого муниципального имущества окончен 01.02.2019. Заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок возможно только с учетом размера арендной платы, которая определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (л.д. 121, 122 том № 1).

Определением суда от 20.06.2019 общество с ограниченной ответственностью «Биробиджанское землеустроительное предприятие» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, поскольку отчет об оценке арендной платы № БЗП-2/2019 от 17.01.2019 выполнен оценщиком ООО «Бирземпроект» ФИО8).

В соответствии с уточнением исковых требований, принятыми судом (27 июня 2019 года, 10 октября 2019 года в порядке статьи 49 АПК РФ), истец просил обязать МКУ «Централизованное хозяйственное управление» МО «Город Биробиджан» перезаключить договор аренды нежилого помещения площадью 35,1 кв.м., расположенного по адресу <...> на основании судебной оценочнойэкспертизы (рыночной стоимости арендной платы, в размере 18 814,00 рублей) и с учетом понижающего коэффициента (К1 = 0,01) с АНО ДПО «Центр образовательных программ», как поставщиком социальных услуг; внести изменения в договор аренды нежилого помещения №3/2019 от 24.01.19г. изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции: "Величина ежемесячной арендной платы за предоставленное Арендатору нежилое помещение устанавливается на основании судебной оценочной экспертизы (рыночной стоимостиаренднойплаты, проведенной в размере 18 814.00 рублей), с учетом понижающего коэффициента К1 = 0,01 для социально ориентированной НКО, утвержденного решением Городской думы г. Биробиджана ЕАО № 437 от 30.12.2006 года «О порядке предоставления в аренду имущества муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области»; изложить пункт 1.1. в части Цель использования в следующей редакции: Цель использования: «предоставление образовательных и консультационных услуг и консультирование по юридическим вопросам инвалидов и малообеспеченных слоев населения бесплатно; изложив пункт 2.1. в следующей редакции: «Срок аренды устанавливается с 02 февраля 2019 года по 02 февраля 2024 года».

В судебном заседании представители истца настаивали на требовании об урегулировании разногласий по договору, изложив пункты 3.1., 1.1, 2.1. в редакции истца указали, что основанием для предъявления иска послужил отказ ответчика от заключения договора на предложенных им условиях. Правомерность рыночной стоимости арендной платы подтверждается экспертизой проведенной в рамках рассматриваемого дела. Обратили внимание суда на то, что расчет арендной платы ранее действовавшего договора предусматривал применение понижающего коэффициента К1=0,01 согласно решению Городской думы г.Биробиджан ЕАО № 437 от 30.12.2006 года «О порядке предоставления в аренду имущества муниципального образования "Город Биробиджан ЕАО. Полагает, что условия договора аренды недвижимого имущества с некоммерческой социально ориентированной организацией, являющейся поставщиками социальных услуг, касающиеся арендной платы на 2019 и последующие годы должен быт определен с учетом понижающего коэффициента К1=0,01. Поддержал требования об изложении пункта 1.1. в редакции: цель использования: «предоставление образовательных и консультационных услуг и консультирование по юридическим вопросам инвалидов и малообеспеченных слоев населения бесплатно»; пункт 2.1.: «Срок аренды устанавливается с 02 февраля 2019 года по 02 февраля 2024 года».

Представитель мэрии указала, что сторона не представила доказательств того, что организация состоит в реестре социально ориентированных предприятий, который ведет Правительство ЕАО. По мнению представителя, истец состоит в реестре поставщиков социальных услуг. Условия договора аренды муниципальным казенным учреждением "Централизованное хозяйственное управление" муниципального образования "Город Биробиджан" были согласованы с собственником имущества. Оснований для урегулирования разногласий условий договора в редакции истца не имеется, просит в иске отказать.

Представитель муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" встал на позицию мэрии. Отметил, что в данном случае при установлении размера арендной платы применение коэффициента и базовой ставки не допустимо. Применение понижающего коэффициента не основано на Законе, а заключение договора на срок 3 года, в данном случае также не противоречит нормативному регулированию, предусматривающему «не менее 3 лет». Цель использования помещения под офис соответствует параметрам и характеристикам данного помещения.

Заслушав позиции участвующих лиц, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

За муниципальным казенным учреждением "Централизованное хозяйственное управление" муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области на праве оперативного управления закреплен объект недвижимости - нежилое помещение площадью 35,1 кв.м., расположенное по адресу <...>.

Нежилое помещение находится в собственности Муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО.

Между истцом и ответчиком 01.03.2018 был заключен договор аренды на вышеуказанное нежилое помещение, по сроку действия 01.02.2019 ( л.д. 10-15 том № 1).

Арендной плата по договору от 01.03.2018 определена согласно решению городской думы г.Биробиджана ЕАО № 437 от 30.12.2006 «О порядке предоставления в аренду имущества муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области» с применением понижающего коэффициента К1=0,01 и составила 114,37рублей (без НДС и коммунальных услуг).

При заключении договора на новый срок с 01.02.2019 арендная плата МКУ "Централизованное хозяйственное управление" была определена в соответствии с пунктом 9.1 статьи 17.1 федерального закона от 26.07.20016 №135-Ф3 «О защите конкуренции» в соответствии с отчетом, на основании результатов оценки рыночной стоимости помещения и составил 32400 рублей, срок аренды пунктом 2.1 установлен с 02.02.2019 по 01.02.2022, цель использования в пункте 1.1 под офис.

Возникшие между сторонами разногласия, в досудебном порядке урегулированы не были, (письмо с протоколом разногласий от 05.02.19 и претензию от 02.04.19 ответчик оставил без удовлетворения), что послужило основанием для предъявления истцом настоящего иска в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Ответчик (муниципальное казенное учреждение "Централизованное хозяйственное управление" муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области), получив у собственника имущества согласие на сдачу помещений в аренду и направив истцу проект договора аренды ранее используемых им помещений. Автономная некоммерческая организация дополнительного профессионального образования "Центр образовательных программ" не согласилась с условиями договора, в том числе о размере арендной платы, в связи с чем, вправе была передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

С учетом того, что имущество, являющееся предметом договора аренды, исследуемого в рамках настоящего спора, является муниципальным, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, пунктом 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума № 73) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 4.2 постановления Пленума № 73 условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Таким образом, заключение договора аренды муниципального имущества на новый срок осуществляется на основании части 9 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции», в соответствии с которой заключить договор на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, без проведения конкурса, аукциона, возможно только с учетом размера арендной платы, которая определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Согласно статье 12 Закон № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Истец оспаривал достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной ответчиком в размере 32400 рублей. В просительной части иска просил применить отчет ИП ФИО7 от 01.04.2019 № 67-2019, согласно которому рыночная стоимость ежемесячного размера арендной платы без учета коммунальных платежей составляет 13338 рублей.

Ввиду возникших между сторонами разногласий относительно размера рыночной стоимости ежемесячного размера арендной платы, судом по ходатайству истца назначалась оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Амурского регионального отделения индивидуальному предпринимателю ФИО9 (676850, <...>, почтовый адрес: 676850 <...>).

Экспертное учреждение представило заключение экспертов от 09.08.2019 года № 31/11-19, которое исследовано в судебном заседании 10.10.2019 года.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности является федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объекты-аналоги.

Результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком подходов и методов оценки в рамках каждого из использованных подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО № 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Так в представленном суду отчете эксперта ФИО9 ( л.д. л.л. 63-93 том 4) в отчете был применен сравнительный подход. По мнению эксперта, отказ от применения затратного и доходного подходов является обоснованным.

Вместе с тем, отчет оценщика ООО «Бирземпроект» ФИО8 не содержит анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов не проведены (ФСО №7 п.11 г); основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта не приведены (ФСО № 7, п. 11д); не проведен Анализ наиболее эффективного использования (ФСО № 7 п. 16, 17, 18); при расчете Оценщиком были определены три объекта-аналога, находящиеся в г. Биробиджан, не приведено описание правил отбора аналогов. Корректирующие коэффициенты по площади к стоимостям объектов-аналогов не подтверждены ссылками на источник информации и не приведен их расчет (ФСО № 7 п. 22 «в», «е»).

Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости Оценщик ФИО8 использовала результат, полученный сравнительным подходом, затратный и доходный подходы в отчете оценщика ООО «Бирземпроект» обоснованно не применялись.

При проведении назначенной судом оценки стоимости арендной платы нежилого помещения эксперт-оценщик ФИО9 также использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией.

Как следует из представленного в материалы дела заключения эксперта-оценщика ФИО9, для применения указанного метода экспертом была проанализирована информация о ценах сделок с объектами-аналогами продаж торгово-офисных помещений в г.Биробиджан ЕАО, аналогичным исследуемым. В заключении указано, что единственным условно открытым источником информации в отношении цен сделок является Мониторинг рынка недвижимости в Биробиджане.

Ввиду отсутствия в открытом доступе информации о совершенных сделках в отношении аналогичных помещений в данном здании (по запросу суда представитель третьего лица КУМИ мэрии города отказался представить информации по помещениям, сданным в аренду в данном здании) и отсутствии сопоставимых с исследуемым, при проведении экспертизы С.А. Ячным использовались только открытые источники информации о ценах предложений недвижимого имущества на дату определения рыночной стоимости с применением коэффициентов (на местоположение, внутреннюю отделку, этаж.. л.д. 72 -73 отчета, том 4); экспертом в качестве объектов-аналогов выбраны объект, имеющие характеристики офисных помещений.

В заключении ( л.д. 93 отчет, том 4) эксперт определил рыночную стоимость арендной платы нежилого помещения площадью 35.1 кв.м., расположенного по адресу <...>, равную 18814 рублей в месяц.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

Заключение эксперта ФИО9 , является мотивированным, основанным на фактическом исследовании, ход которого отражен, поэтому принимается.

Материалами дела подтверждается, что эксперт обладает специальными познаниями в сфере оценки (указанное соответствует положениям статей 55, 82, 86 АПК РФ), эксперт предупрежден был об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации; экспертиза содержит подробное описание методов исследования, ссылки на соответствующие Федеральные законы, федеральные стандарты,правила оценки. В заключении, содержатся все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ.

Представленное в материалы дела экспертное заключение имеет достаточную ясность и полноту, вопросов в отношении исследованных обстоятельств у суда не возникло, противоречий в выводах эксперта судом не установлено; выводы являются достоверными, разумными и обоснованными.

Оценив представленный сторонами доказательства в обоснование своих требований и результаты судебной экспертизы исследования, суд, признает недостоверной величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке от 17.01.2019 № БЗП 2/2019 которая была принята ответчиком при заключении договора.

В этой связи суд полагает возможным определить условия договора в части определения рыночной стоимости арендной платы согласно экспертному заключению № 31/11-19. Спорный пункт 3.1 договора следует изложить в следующей редакции: «Размер арендной платы за предоставленное арендатору нежилое помещение устанавливается на основании судебной оценочной экспертизы рыночной стоимости арендной платы в размере 18 814 рублей»

Возражения участников процесса относительно недопустимости принятия в качестве доказательства заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего спора, не заявлялись.

Довод истца о необходимости применения при установлении размера арендной платы понижающего коэффициента К1=0,01 для социально ориентированной НКО, утвержденного решением Городской Думы № 437 от 30.12.2006 года «О порядке предоставления в аренду имущества муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области», суд отклоняет, как не основанный на Законе.

При определении размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости законодательно не предусмотрено установление данных коэффициентов независимо от оказания социальных услуг или от факта учета в реестре социально ориентированных предприятий. Данный коэффициент был применен в отношении истца в договоре от 01.03.2018, когда размер арендной платы определялся в соответствии с решением городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от 30.11.2006 № 437.

Согласно Решению Городской Думы № 437 годовой размер арендной платы за 1 кв. м за нежилые объекты определяется по формуле: Р = (А x К1 x К2 x К3 x К4), где: А - базовая ставка арендной платы за 1 кв. метр в год; К1 - коэффициент, учитывающий организационно-правовую форму и профиль деятельности арендатора; К2 - коэффициент, учитывающий месторасположение здания, в котором находится помещение; К3 - коэффициент, учитывающий площадь арендуемого помещения либо здания; К4 - коэффициент, характеризующий тип арендуемого помещения.

Значение К1 = 0,01 определено для некоммерческих, общественных организаций, осуществляющих в арендуемом помещении (здании) социальную, благотворительную, духовную, образовательную, культурную, медицинскую деятельность в целях охраны здоровья и удовлетворения потребностей социально незащищенных категорий граждан, работу по развитию физической культуры и спорта с детьми и подростками, работу по организации призыва в армию, работу по поддержке и улучшению жизненных условий инвалидов и малообеспеченных слоев населения.

Вместе с тем, условием установления коэффициента является предоставление нежилых объектов в аренду с определением годового размера арендной платы, исходя из вышеуказанной формулы, а не на основании результатов оценки рыночной стоимости.

Пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В то же время бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом (пункт 3 статьи 298 ГК РФ).

Учитывая, что учреждение является бюджетным учреждением, передача закрепленного за ним недвижимого имущества в аренду может быть осуществлена исключительно с согласия собственника этого имущества.

В силу пункта 1.7 решения городской Думы муниципального образования «Город Биробиджан» ЕАО от 30.11.2006 № 437 «О порядке предоставления в аренду имущества МО «Город Биробиджан» ЕАО, далее решение № 437 срок аренды муниципального имущества определяется договором аренды муниципального имущества.

Согласно пункту 4.2. вышеуказанного решения для получения согласия на сдачу в аренду муниципального имущества, закрепленного за муниципальными учреждениями и муниципальными унитарными предприятиями на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, муниципальное учреждение или муниципальное унитарное предприятие представляет в мэрию города следующие документы:1) заявление, подписанное руководителем муниципального учреждения или муниципального унитарного предприятия, с указанием муниципального имущества, предполагаемого к сдаче в аренду, обоснования необходимости сдачи его в аренду, предполагаемых условий аренды: срок, цели использования арендатором; 2) копии документов, подтверждающих права муниципального учреждения или муниципального унитарного предприятия на муниципальное имущество, сдаваемое в аренду;3) копию технического паспорта сдаваемого в аренду муниципального имущества; 4) проект договора аренды муниципального имущества.

Как следует из материалов дела, представленные муниципальным учреждением (ответчиком) документы были рассмотрены собственником, и принято решение о даче согласия на сдачу в аренду муниципального имущества по сроку использования с 02.02.2019 по 01.02.2022 (л.д. 42 обратная сторона листа). Данный срок не противоречит, установленному законом не менее трех.

Таким образом, оснований для установления иного срока использования помещения (5 лет) суд не усматривает. Данный пункт суд принимает в редакции ответчика (срок аренды устанавливается с 02 февраля 2019 года по 01 февраля 2022 года).

Суд не усматривает оснований для изменения в пункте 1.1. цели использования данного помещения под офис.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 указанной статьи).

Из заявления общества следует, что общество просит изменить цель использования, вместо «офис» заменить на «предоставление образовательных и консультационных услуг и консультирование по юридическим вопросам инвалидов и малообеспеченных слоев населения бесплатно.»

С учетом вышеизложенного и во взаимосвязи норм установленных статьей 615 Гражданского кодекса РФ, общество может использовать помещение в своих уставных целях. А указание цели использования вместо «офис» на «предоставление образовательных и консультационных услуг и консультирование по юридическим вопросам инвалидов и малообеспеченных слоев населения бесплатно, не повлечет за собой подмену процедуры предоставления указанного помещения с применением коэффициента и не ограничит деятельность истца по оказанию консультационных услуг и консультированию по юридическим вопросам инвалидов и малообеспеченных слоев населения бесплатно.

Доводы истца в указанной части суд признает не состоятельным с сохранением условий договора по пункту 1.1 в редакции ответчика «Цель использования: для использования под офис».

В случае, если возникшие у сторон при заключении публичного договора разногласия урегулированы решением суда, такой договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда и должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент вынесения решения суда.

В связи с изложенным, исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования "Центр образовательных программ" (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>; <***>, ИНН <***>; <***>) удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды недвижимого муниципального имущества - нежилого помещения площадью 35,1 кв.м., расположенного по адресу <...>, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Размер ежемесячной арендной платы за предоставленное арендатору нежилое помещение устанавливается на основании судебной оценочной экспертизы рыночной стоимости арендной платы в размере 18 814 рублей.»

Пункты 1.1, 2.1 договора аренды недвижимого муниципального имущества принять в редакции ответчика (МКУ "Централизованное хозяйственное управление" МО "Город Биробиджан" ЕАО).

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

ФИО1