Решение от 22 февраля 2024 г. по делу № А40-211940/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-211940/23-28-1673
г. Москва
22 февраля 2024 г.
резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2024года

полный текст решения изготовлен 22 февраля 2024 года


Арбитражный суд в составе

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем с\з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛИЗЕ"

(125047, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ТВЕРСКОЙ, 1-Й ТВЕРСКОЙ-ЯМСКОЙ ПЕР., Д. 14, ЭТАЖ/ПОМЕЩ. ПОДВАЛ/III, КОМ. 2, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.03.2019, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 74, 5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Н

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 30.10.2023г., диплом о высшем юридическом образовании (до перерыва) ФИО3, паспорт, доверенность от 30.10.2023г., диплом о высшем юридическом образовании (после перерыва)

от ответчика: ФИО4, паспорт, доверенность от 05.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании (до перерыва) ФИО5, паспорт, доверенность от 25.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании (после перерыва)

в судебном заседании был объявлен перерыв с 07.02.2024г. по 19.02.2024г. в порядке ст. 163 АПК РФ. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭЛИЗЕ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 74, 5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Н.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Просил урегулировать разногласия по цене и на условиях, установленных Департаментом.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В обосновании исковых требований истец указывает, что ООО «ЭЛИЗЕ» (далее -арендатор, истец) и Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) состоят в арендных отношениях с 10.12.2020 года. Предметом договора аренды № 00-01024/20 является нежилое помещение общей площадью 74,5 кв. м, расположенное по адресу: <...>/Н.

Являясь добросовестным арендатором и отвечая формальным требованиям, предъявляемым Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) к лицам, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, истец 10.07.2023 г. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в соответствии с положениями Федерального закона.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона Департамент обязан в двухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации выкупаемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации.

Истцом был получен проект договора купли-продажи № 59-8695 от 24 августа 2023.

Пунктами 3.1, 3.4 договора установлено, что стоимость нежилых помещений, арендуемых истцом, составляет 9 655 000 (девять миллионов шестьсот пятьдесят пять тысяч) руб. 00 кон. Ежемесячный платеж за нежилое помещение установлен в размере 114 940 (сто четырнадцать тысяч девятьсот сорок) руб. 48 коп. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на/остаток основного долга.

Письмом от 14.09.2023 № 33-5-113200/23-(0)-8 Департамент отказал в подписании договора на условиях, предложенных покупателем.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованных обществом нежилых помещений между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемого в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Предложение о подписании договора с разногласиями было получено Департаментом 13.09.2023 г. Данное предложение следует рассматривать как досудебное урегулирование спора. Поскольку предложение о подписании договора купли-продажи с разногласиями было представлено истцом 13.09.2023 г., а Департамент 14.09.2023 ответил на данное предложение отказом, то истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Учитывая вышеизложенное, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

3) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29 ноября 2023 года удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы. Проведение судебной экспертизы поручено экспертам СОЮЗА СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ "ФЕДЕРАЦИЯ" ФИО6, ФИО7. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1)Какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 74,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Н, по состоянию на дату – 10.07.2023?

2) Какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении общей площадью 74,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Н, по состоянию на дату – 10.07.2023?

В материалы дела поступило заключение экспертов, согласно которому эксперты пришли к следующим выводам:

-по первому вопросу: рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 74,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Н, по состоянию на дату – 10.07.2023г. составляет 7 887 000 руб.;

-по второму вопросу: стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении общей площадью 74,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Н, по состоянию на дату – 10.07.2023г. составляет 2 237 958, 08 без учета НДС, сумма НДС – 447 591, 62 руб.

Представитель ответчика заявил устное ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

Судом указанное ходатайство ответчика отклонено, поскольку экспертом даны полные ответы по поставленным перед ним вопросам, экспертное заключение содержит ответы на поставленные ответчиком вопросы, оснований для вызова эксперта в судебное заседание не имеется.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611).

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Выводы, изложенные в экспертном заключении, не содержат противоречий и коррелируются с ранее представленными в материалы дела техническими документами на объект исследования.

Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Иных ходатайств сторонами не заявлено.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество должно выкупаться по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По смыслу положений статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства должны быть представлены в суд первой инстанции, который разрешает спор по существу.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом суд учитывает, что согласно п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 г. N 46, если судебный акт принят не в пользу государственного органа, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 49, 65, 82, 86, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ЭЛИЗЕ» (ОГРН <***> ИНН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***> ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 74,5 кв. с кадастровым номером 77:01:0004013:5534, расположенного по адресу: <...>/Н, установив спорные условия Договора в следующей редакции: пункт 3.1 Договора: «Цена объекта составляет 5 649 041 (пять миллионов шестьсот сорок девять тысяч сорок один) рубль 92 копейки, без НДС в соответствии с судебной оценочной экспертизой по делу № А40-211940/2023 выполненной Союзом судебных экспертов «Федерация» (далее - Отчет), является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит».

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

пункт 3.4 Договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 67 250 (шестьдесят семь тысяч двести пятьдесят) рублей 50 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (п. 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объёме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.»

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы (ИНН <***> ОГРН <***>) в пользу ООО «ЭЛИЗЕ» (ОГРН <***> ИНН <***>) государственную пошлину в размере 6000 рублей 00 копеек, расходы по оплате экспертизы в размере 55 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина